理論探討

一、自然空屋率理論

若以存量－流量方式(Stock-Flow Manner)來分析住宅市場的運作狀況，住宅 存量會因反映住宅的預期投資報酬而隨著時間而改變 (透過新建、改建而增加或 因拆除、毀壞及折舊而減少)，但每年變動之比率(約 1.5%∼2%)並不大。因此，

可假設住宅存量在短期是固定的，在住宅的供給及需求交互作用下，將決定住宅 價格水準及短期的空屋存量。

自然空屋率的概念源自於勞動市場的自然失業率(Natural Unemployment Rate)，其提出可追溯到 Blank and Winnick(1953)以及 Alchian and Allen(1964)等人 之研究。Smith (1974)將自然空屋率定義為，「屋主考慮空屋持有成本、搜尋成本、

需求變動以及換約成本後，無實質誘因去調整住宅租金狀況下之空屋率」，此時 出租住宅市場處於一長期均衡狀態，不會有超額需求或超額供給產生，實質租金 變動等於零，新建數量剛好補足因折舊或毀壞之房屋。

當住宅市場有超額需求存在時，會使得實質空屋率下降，低於自然空屋率，

此時屋主會調高價格水準，而價格上漲將導致新建及現有存量改建數量之增加，

並使得超額需求減少。反之，當住宅市場有超額供給存在時，會使實質空屋率上 升，高於自然空屋率，此時屋主會將調降價格水準，此將導致新建數量之減少及 轉用，並使超額供給減少。當其他條件不變時，市場調整至均衡的速度，將視供 給面的反應以及價格調整之速度而定，而價格的變動率取決於空屋率。雖然影響 住宅供給及需求的變數相當多，這些變數在長期可能對價格變動率有直接之影 響，但最初將反映於空屋率。因此，自然空屋率亦可定義為

「

自然空屋率理論可說是在探討房地產市場運作，尤其是住宅出租市場或是

依據 Rosen and Smith(1983)一文,我們可將上述價格調整過程簡化如下，首 先將住宅需求(D)簡化為每單位住宅服務之租金(R)、住宅使用成本(U)、每一家

因為租金調整受到超額住宅供需之影響，故可將租金變動設如（2.4）式：

Rosen and Smith(1983) 認為空屋之所以存在，乃歸因於市場摩擦，如高交 易成本(Transaction Cost)及搜尋成本(Searching Cost)、住宅供給面反應過慢、信 用市場不健全、現存長期租約妨礙租金之調整速度以及住宅市場資訊之不完全等 結構、房客之需求及其保留價格(Reservation Price) 無法正確推估，屋主所能出 售的價格或租金收入與空屋存續於市場的期間有直接的相關。因此，屋主會透過 租金之設定或保留一定期間之空屋以使其收入極大化。但是，屋主搜尋期間愈 久，搜尋的機會成本將愈高，屋主將在遞增的邊際搜尋成本等於遞減的邊際預期 收益時，停止搜尋。

同樣地，因為住宅屬性及區位的異質性，房客的搜尋行為亦如同屋主,只不 過房客找尋的是滿意之住宅服務 (Housing Services)及每單位住宅服務成本( 包 括租金成本以及獲得住宅所花費之交易成本與搜尋成本) 極小化。交易雙方搜尋 時間之長短，將視市場之大小及複雜程度而定。空屋率就短期而言是固定的，將 決定預期銷售與搜尋時間的長短，並在買賣（出租、承租）雙方的保留價格中扮

三、空屋鏈理論

空屋鏈之概念係當住宅市場中有新的住宅出現時，由於新的家戶搬遷進入 新住宅，其原有住宅則會有第二個家戶搬遷進入，而第二個家戶搬離之原住宅，

則會有第三個家戶遷入，依此類推形成住宅之連鎖遷移反應，稱之為空屋鏈，

由 Firestone(1951)最早提出，而後大量相關文獻開始應用於探討影響空屋移轉使 用的一些影響因素，如數量、種族、社會地位、家戶與個人所得水準等。

空屋鏈的長短對家戶選擇而言，空屋鏈愈長，家戶選擇的機會相對的愈增 加，但是住宅品質下濾的速度自然也是增加，因此如無高品質的新房屋進入市 場，以及淘汰過於老舊之房屋，則市場將會產生問題，亦即下濾會不斷的惡化 空屋品質，通常此一過程會由市場機制中看不見的手自動調整，但是當空屋鏈 過長，為加速住宅市場之健全，則必須透過若干政策措施來減少和預防空屋。

應用空屋鏈之研究除了一般估算空屋鏈之長度外，Sand and Bower（1974）

對地區性之住宅單元金行分析，發現每增加一間新的住宅單元，會產生 1.5 間的 空屋。其次，從估算空屋鏈的過程中也能進一步釐清影響空屋形成的原因，這 包括住宅服務品質的改變，特別是以住宅價格的變動作為評估之綜合指標，廣 義的則包括到住宅單元、住宅樓地板面積、住宅類型、房間數、衛浴套數，乃 至社區環境、區位等均為探討之成因。其次，家戶所得水準之變動、家庭人口 結構，以及戶長職業等等也都影響著空屋之形成。至於社會福利的效果方面，

則是在換屋的過程中，提升了全體社會整體之福祉，亦降低了空屋之產生。

上述搜尋理論與自然空屋率理論均是解釋房地產市場運作過程中空屋與餘 屋產生的重要理論，兩者在本質上並無太大之差異，而空屋鏈理論則是討論了空 屋轉移過程，以及住宅市場上濾與下濾造成空屋增減情況和其原因，而從三個理 論內容可發現幾個重點：

(一) 自然空屋率理論將市場景氣變動視為供給與需求變化未能一致的結果，

而且較強調屋主的空屋持有成本。而搜尋理論則偏重於屋主間的競爭以 及空屋率變動對搜尋行為影響之探討。

(二) 搜尋理論假設市場偏離均衡時，屋主與房客要達到均衡的最主要方式就 是透過租金的調整，過度強調租金對市場向均衡調整的影響。而在自然 空屋率理論中，則強調屋主可透過調整空屋率的方式達成市場均衡。由 此可知，不論是透過租金或空屋率的調整均可達成市場均衡。

(三) 無論是自然空屋率理論或搜尋理論均未將住宅供給面因素(例如：土地成

本、勞工成本、建材價格..等)對價格與空屋率的影響作深入考量。另外，

在國內住宅供給也容易受到政府政策及法令變動的影響，例如：融資成 本降低、實施容積率管制可能造成建商不顧高空屋率之存在而大量搶 建，而實施選擇性信用管制則造成新建的數量減少。因此，如何將成本 面因素納入考量，將是未來空屋理論與模型改進之方向。

(四) 在實證資料上，如何區分市場上的空屋及不在市場上的空屋，可能會對 實證結果的顯著與否有重要影響，因為真正會對市場價格產生直接影響 的是目前在市場上的空屋，而不在市場上的空屋則不會對價格產生影 響，或對價格只有潛在的影響，但在目前國內的普查資料中則無法有效 將在市場上及不在市場的空屋加以區分。

(五) 餘屋屬於空屋的一部份，屬於目前正在市場運作的超額供給量，其持有 人均有出售之意願與行動，故不論其品質如何，均會對市場造成影響。

不過其影響層面，則視其產品之定位而有所不同，故要減緩餘屋的衝擊 則欲推案者需做適當的市場區隔。

（六）空屋與餘屋的持有時間長短，連帶的影響到住宅品質的過濾現象，如何使 市場機能正常運作，或藉由政策措施手段之介入以抑制市場之惡化、加速 市場機能與社會福祉之提升，亟待深入加以研究。