空屋與餘屋形成原因及類型分析

本節針對前述空屋與餘屋的衝擊問題與前一章屬性分析結果，進一步探討 空屋與餘屋之形成原因及其類型，如下分別從空屋與餘屋方面加以探討。

一、空屋形成原因及類型分類

從前述分析中可知，空屋主要分佈明顯集中於都市發展地區，以住宅用途 為主，且都市地區之空屋屋齡老舊，以公寓為主，且所有權人多數為自然人，而 鄉村地區則是以新的大樓空屋為主，所有權人則是以公司法人佔多數。從屬性分 析可以歸納出如下之空屋類型及原因（詳見圖 5-1）：

（一）不適宜居住之空屋

一般而言，不適宜居住之空屋，從屬性分析中又可以再歸納區分成兩種類 型，分析如下：

1.都市地區之空屋（屋齡老舊、屋況不佳且窳漏之頹廢空屋）

此類型空屋屬於不適宜居住之空屋，依前述分析結果，此類空屋多數出現 在都市地區，而有關解決此類空屋之處理方式，一般涉及到房屋之評鑑、拆除、

維護及整建，以及遷徙安置等計畫，和相關配合之獎勵措施。其次，針對大街 廓窳漏地區，則應採行都市更新計畫來消彌老舊頹敗空屋。

2.鄉村地區之空屋（屋齡少，但區位不佳）

此類型空屋多數屬於區位不佳，公共設施條件不足之空屋，經前述分析比 對空屋所有權人，多數為公司法人，因此多數係屬於投資決策之錯誤，此種個 人投資決策上之錯誤，應由廠商自行承擔經營風險，故礙難要求由政府於短期 內編列經費來加速興建公共設施，以疏其困，而應依循市場法則，由市場自行 淘汰此類不合宜之產品。

（二）暫時性空屋

此類空屋係屬於空屋所有人暫時離開其所居住之房屋，而形成空屋，其原

以及個人並無任何不良之影響，是以不加以列入本研究所稱之空屋類型中來加以 討論。

圖 5-1 空屋形成原因及類型分類

（三）可利用而不在市場上之空屋

此類空屋屬於可在市場上銷售或出租而未提供於市場上流通之房屋，其類 型原因包括如下三大類：

1.閒置或低度利用

不適宜居住之空屋

暫時性之空屋

可利用而不在市場 上之空屋

可利用且在市場上 之空屋

都市地區之空屋

(屋齡老舊、屋況不佳且窳漏 之頹廢空屋)

鄉村地區之空屋 (屋齡少，但區位不佳)

出國旅遊、出差 裝潢

搬遷 轉租中

閒置或低度利用

轉作為其他非住宅使用 長期投資、保值或儲存使用

空屋本身之條件不佳 市場資訊不健全 個案資訊不流通 價格無共識 租賃市場不健全 金融條件誘因不足

此類型空屋為所有權人持有多戶以上之房屋，但卻未善加利用或低度利用 而閒置成為空屋者，其屬於一種資源之浪費，故應以加重空屋所有權人房屋持 有成本，以利其將空屋釋出供作流通利用。

2.轉作為其他非住宅使用

如將住宅作為倉庫使用，與原用途不符，同樣是屬於一種資源之誤用、濫 用或不當使用，亦可以違規使用罰鍰或前述之稅賦方式使屋主放棄其對房屋之 所有權，並釋出回歸原有之用途。

3.長期投資、保值或儲存使用

過往國內投資工具短缺，房地產因而成為獲利極佳之投資工具，惟自民國 七十九年房地產景氣高峰後，房地產榮景不在，而國內投資管道也日益充裕，

臻而將房地產作為長期投資、保值與儲存使用而長期閒置者，除了無法獲得應 有的報酬外，這些空屋更浪費了社會資源、未妥善利用、造成治安困擾與鼓勵 投機炒作之風，整體而言，並無助於房地產市場之正常運作，故應以稅賦方式 增加空屋所有權人之持有成本，以利於釋出閒置或不當使用之空屋，增加市場 交易之機會，並減少再房地產上之投機與暴力奪取。

（四）可利用且在市場上之空屋

此一部份之空屋為在市場上公開流通交易，但卻無法達成出售或出租，究 其原因尚可分為如下六大類：

1.空屋本身之條件不佳

如前述分析所知，都市地區空屋屋齡老舊與設備功能不齊全等，均影響其 交易之達成。其次，空屋品質無保證，對於房屋之結構，以及可能產生之瑕疵 均無法妥善的預期與保障，亦增加空屋交易之困難。這一部份的空屋除了老舊 如前述應予拆除者外，其餘的則應在房屋的品質上加以提昇，並應由具公信力 之單位出具客觀之鑑定報告書，以保障及提供符合市場上期望之產品標準。

2.市場資訊不健全

由於空屋持有人一般以自然人居多，且每一個自然人持有之空屋數量少且

造成交易無法達成而閒置。

3.個案資訊不流通

此係指交由仲介業者銷售之房屋，由於業者間之本位主義，造成資訊無法 迅速流通，而使得物件之成交期間更為拉長，增加整個交易過程中資訊之封閉 性與不流通性，此應積極由各業者間建立互通之資訊平台，並使物件資訊公開 流通，以及建立聯合拍賣制度來降低交易成本與加速交易之撮合。

4.價格無共識

此一部份空屋可能是屬於高價時購入之房屋，或對市場情況不甚清楚而仍 想以高價售屋者，或是不願降價求售和賠本出售者，由於對房地產抱有錯誤之 謎思，而遲遲不願依市場行情來出售其手中持有之空屋，諭令其釋出手中之空 屋，除了增加更多公開流通之市場資訊外，亦可以加重其持有成本，或誘使其 轉入租賃市場作為出租住宅之用。

5.租賃市場不健全

由於國內租賃市場不健全，租賃雙方風險偏高，租賃糾紛層出不窮，且租 賃住宅之投資報酬偏低，是以空屋持有人不願意將其持有之空屋釋出供作出租 使用，因而影響空屋之利用與釋出，健全租賃市場將是未來之重要工作之一。

6.金融條件誘因不足

目前銀行體系對於中古屋之貸款額度相較於新屋為低，以致於無法吸引首 次購屋者與年輕族群，連帶造成空屋之去化受到較大之限制，如何提高貸款之 額度與降低相對造成之風險將有助於空屋之去化。

二、餘屋形成原因及類型分類

依前述屬性分析可知，餘屋分佈仍是以都市地區佔多數，其次依序則是衛 星城鎮與鄉村地區，餘屋類型以住宅大樓為主，且愈往鄉村郊區，餘屋之總樓層 愈高，持有時間也愈長，從餘屋屬性分析歸納餘屋形成之原因及類型如下（詳見 圖 5-2）：

圖 5-2 餘屋形成原因及類型分類

（一）個案因素

此類餘屋係由於個案本身之軟硬體條件及週遭環境不佳所致，詳細之分析 尚可分為如下六大類：

1.基地區位條件不佳

造成餘屋之原因可能是基地區位條件本身處於極為偏僻、山坡地、斷層、

地震帶、河濱沙地，基地區位不方正、無出入聯外道路、交通等，此類餘屋當 屬於建商法人對基地本身評估之錯誤所致，其所造成之餘屋縱使降價亦難以售

個案因素

鄰里因素

區域因素

總體因素

缺乏公共設施配置 接近鄰避設施 交通不便 景觀不佳

交通運輸不佳

生活、就業與商業活動機能不佳

市場供需失衡 租賃市場不健全 政府興建住宅之競合 基地區位條件不佳 產品規劃設計不佳 施工品質不佳 社區環境不佳

資訊封閉與行銷手法不足 建商倒閉、轉手與形象不佳

2.產品規劃設計不佳

包括產品本身設計類型不當，例如在鄉村地區設計小套房產品，無法符合 鄉村地區居民之居住型態，此外內部空間規劃格局坪數過大或過小，建築物之 外觀設計與內部配置樣式，以及建物之間棟與棟、戶與戶之隱私性、採光性與 視野景觀等，此類型之餘屋若能對於規劃設計進行修正，並朝向符合消費者需 求之產品型態，當能突破銷售之困境，由於產品規劃設計之問題亦屬於建商法 人本身之決策錯誤所致，應由建商法人自行循市場需求趨勢調整因應。

3.施工品質不佳

此類型餘屋仍係建商法人對於興建之住宅未盡完善之施工，甚至是偷工減 料、魚目混珠，以至於造成工程品質堪慮，連帶影響房屋之銷售，而成為餘屋，

此一部分之餘屋應由建商法人自行負責改善，以利出清。

4.社區環境不佳

有關社區保全管理、垃圾蒐集清運、開放空間、社區巴士和休閒娛樂設施 等軟硬體服務缺乏，以致於影響居家生活品質，此一部分亦屬於建商法人產品 之軟體配合不足，應由建商法人自行改善解決。

5.資訊封閉與行銷手法不足

由於產品之能見度偏低、價格亦無法反映市場行情，以及延續傳統單調之 行銷手法，均造成餘屋無法迅速出清，解決之道為建立資訊網佔，將產品資訊 公開透明化，以增加產品之流通性。其次，建立聯賣制度與策略聯盟來加速出 清存貨，而最直接之手法為降價求售，以便佔有市場先機。

6.建商倒閉、轉手與形象不佳

由於房地產屬於極為昂貴之商品，動輒數百元，因而建商本身形象、財務 狀況，或者是個案本身是屬於建商倒閉或轉手之案例，多少會造成消費者之怯 步與擔憂，因而履約保證與品質保證無異是對消費者的一種激勵與寬心措施，

且有助於此類餘屋之去化。

（二）鄰里因素

餘屋之成因除了個案本身條件不佳所造成之原因以外，其次則可能是因為

鄰里條件不佳所致，其內容約略可以區分為如下四大類：

1.缺乏公共設施配置

包括學校、市場、鄰里公園、車站、文教購物、排水管線等等生活上、就

包括學校、市場、鄰里公園、車站、文教購物、排水管線等等生活上、就