第四章 空屋與餘屋的屬性分析—台北縣個案分析
第三節 空屋與餘屋屬性的比較分析
空屋所代表的是市場上低度利用或不利用的住宅；餘屋則是建設開發相關 公司所持有的滯銷住宅。由於空屋一般來說皆是所有權人低度利用或無法使用的 住宅，與建商為出售目的而興建的住宅有所不同。因此空屋代表的是整體空閒或 低度使用住宅的狀況，是綜合生產面及使用面，餘屋則是單純就生產面的角度去 分析市場上滯銷產品的狀況；此外，從本研究對空屋與餘屋的定義中可以發現，
空屋也包含了餘屋，空屋(非餘屋)是單純反映使用面的狀況，本節將運用空屋、
餘屋的資料進行比較分析，藉以表現各方面的空屋與餘屋的特徵狀況。
一、區位分析(見表 4-14)
就空屋與餘屋的區位分布來看，空屋明顯集中於都市地區(佔 64％)，而餘 屋則有偏重郊區的趨勢，而空屋非餘屋的部分則更明顯的偏重於都市地區(佔 70
％)，可以得知空屋問題主要以都市地區最為嚴重，郊區或鄉村地區主要是存在 建商供給過剩所造成的餘屋問題。
二、面積分析(見表 4-15)
整體來看，空屋非餘屋主要偏重於 15 至 30 坪的二至三房規模及大面積的 住宅(53％)，而餘屋則在小面積住宅及三房以上一般規模面積住宅有較高的比 重；再進一步分析各都市等級下的比重，愈往鄉村地區，空屋非餘屋與餘屋的差 距愈大(第三級鄉村地區餘屋及空屋非餘屋比重分別是 1.5％及 6.9％)，顯見在鄉 村地區可能有相當數量的第二屋、休閒住宅或祖產形成低度利用的住宅。
另一個比較上的差異在 15 至 30 坪的二至三房規模的住宅，空屋非餘屋的 比重也較餘屋高而且佔整體空屋非餘屋數量的多數，這可能顯示空屋多半屬於較 小的類型；而餘屋在小套房的比重上，愈往郊區有愈嚴重的趨勢(第三級鄉村地 區佔 40％)，合併郊區餘屋比重偏高的結果，顯然在餘屋的問題上，區位選擇不 當、區域的供給過大及類型上定位的失當都是造成餘屋問題嚴重的主因。
三、登記使用用途(見表 4-16)
整體來看，空屋與餘屋絕大部分都是屬於住家用途，但空屋非餘屋在非住 家用途的比重上，有相對較高的比重，顯示空屋非餘屋有一部份是屬於混合使用 的狀態。
四、屋齡及持有時間(見表 4-17)
這部分分析的主要目的在於將餘屋的樣本從空屋中分離出來，以便從使用 的層次單純分析空屋非餘屋的特色。
整體來看，空屋非餘屋主要是 5 年以上的房屋，年輕的空屋非餘屋比重相
五、地上總樓層(見表 4-18)
表 4-15 台北縣空屋與餘屋各級面積戶數綜合分析 單位：戶
都市等級劃分 總計
空屋 4899 (8.43%) 30097 (51.80%) 16591 (28.55%) 3690 (6.35%) 2825 (4.86%) 58102 餘屋 1064 (9.51%) 4408 (37.87%) 3927 (40.01%) 872 (8.51%) 482 (4.10%) 10753 空屋非餘屋 3835 (8.10%) 25689 (54.25%) 12664 (26.75%) 2818 (5.95%) 2343 (4.95%) 47349 空屋 1381 (14.17%) 4676 (47.99%) 2722 (27.94%) 475 (4.88%) 489 (5.02%) 9743 餘屋 485 (14.49%) 1231 (48.60%) 674 (27.99%) 56 (5.08%) 46 (3.84%) 2492 空屋非餘屋 896 (12.36%) 3445 (47.51%) 2048 (28.24%) 419 (5.78%) 443 (6.11%) 7251 空屋 2317 (26.15%) 4083 (46.08%) 1579 (17.82%) 470 (5.30%) 412 (4.65%) 8861 餘屋 1485 (40.31%) 1564 (42.45%) 433 (11.75%) 147 (3.99%) 55 (1.49%) 3684 空屋非餘屋 832 (16.07%) 2519 (48.66%) 1146 (22.14%) 323 (6.24%) 357 (6.90%) 5177 空屋 8597 (11.21%) 38856 (50.66%) 20892 (27.24%) 4635 (6.04%) 3726 (4.86%) 76706 餘屋 3034 (17.92%) 7203 (42.55%) 5034 (29.74%) 1075 (6.35%) 583 (3.44%) 16929 空屋非餘屋 5563 (9.31%) 31653 (52.95%) 15858 (26.53%) 3560 (5.96%) 3143 (5.26%) 59777 總計
60坪以上 第一級都市發展
等級(市級)
第二級都市發展 等級(鎮級)
第三級都市發展 等級(鄉級)
15坪以下 15坪 30坪 30坪 45坪 45坪 60坪
資料來源：中華民國住宅學會，2000 年
表 4-16 台北縣空屋與餘屋各類登記使用用途綜合分析 單位：戶
都市等級劃分 總計
空屋 55734 (95.62%) 1980 (3.62%) 81 (0.15%) 285 (0.58%) 22 (0.04%) 58102 餘屋 10595 (98.00%) 155 (1.96%) 0 (0.00%) 3 (0.04%) 0 (0.00%) 10753 空屋非餘屋 45139 (95.33%) 1825 (3.85%) 81 (0.17%) 282 (0.60%) 22 (0.05%) 47349 空屋 9408 (97.07%) 276 (2.55%) 16 (0.13%) 2 (0.01%) 41 (0.24%) 9743 餘屋 2483 (99.69%) 9 (0.31%) 0 (0.00%) 0 (0.00%) 0 (0.00%) 2492 空屋非餘屋 6925 (95.50%) 267 (3.68%) 16 (0.22%) 2 (0.03%) 41 (0.57%) 7251 空屋 8593 (96.98%) 193 (2.18%) 3 (0.03%) 57 (0.64%) 15 (0.17%) 8861 餘屋 3667 (99.54%) 17 (0.46%) 0 (0.00%) 0 (0.00%) 0 (0.00%) 3684 空屋非餘屋 4926 (95.15%) 176 (3.40%) 3 (0.06%) 57 (1.10%) 15 (0.29%) 5177 空屋 73736 (96.13%) 2449 (3.19%) 100 (0.13%) 344 (0.45%) 78 (0.10%) 76706 餘屋 16745 (98.91%) 181 (1.07%) 0 (0.00%) 3 (0.02%) 0 (0.00%) 16929 空屋非餘屋 56991 (95.34%) 2268 (3.79%) 100 (0.17%) 341 (0.57%) 78 (0.13%) 59777 總計
農舍 第一級都市發展
等級(市級) 第二級都市發展
等級(鎮級) 第三級都市發展
等級(鄉級)
住家用 住商用 住工用 國民住宅
資料來源：中華民國住宅學會，2000 年
表 4-17 台北縣空屋與餘屋各級屋齡(或持有時間)戶數綜合統計分析 單位：戶
都市等級劃分 總計
空屋 12726 (18.99%) 10874 (16.73%) 15069 (27.47%) 7829 (15.50%) 11604 (21.32%) 58102 餘屋* 7061 (71.72%) 3228 (23.70%) 309 (2.50%) -- -- 155 (2.08%) 10753 空屋非餘屋 5665 (11.96%) 7646 (16.15%) 14760 (31.17%) 7645 (15.50%) 11449 (24.18%) 47349 空屋 1416 (25.80%) 3691 (34.10%) 2571 (22.09%) 814 (5.39%) 1251 (12.63%) 9743 餘屋 1049 (47.81%) 1374 (48.89%) 69 (3.31%) -- -- 0 (0.00%) 2492 空屋非餘屋 367 (5.06%) 2317 (31.95%) 2502 (34.51%) 998 (5.39%) 1251 (17.25%) 7251 空屋 1717 (19.38%) 3848 (43.43%) 2353 (26.55%) 792 (8.94%) 151 (1.70%) 8861 餘屋 1426 (38.71%) 2155 (58.50%) 94 (2.55%) -- -- 9 (0.24%) 3684 空屋非餘屋 291 (5.62%) 1693 (32.70%) 2259 (43.64%) 792 (8.94%) 142 (2.74%) 5177 空屋 15860 (20.68%) 18413 (24.00%) 19993 (26.06%) 9435 (12.30%) 13006 (16.96%) 76706 餘屋 9536 (56.33%) 6757 (39.91%) 472 (2.79%) -- -- 164 (0.97%) 16929 空屋非餘屋 6324 (10.58%) 11656 (19.50%) 19521 (32.66%) 9435 (12.30%) 12842 (21.48%) 59777
*空屋非餘屋的部分是以空屋的資料扣除餘屋的資料而得
**餘屋的部分表示持有時間達5年以上
資料不明
0 2年 2 5年 5 20年** 20年以上
第一級都市發展 等級(市級) 第二級都市發展
等級(鎮級) 第三級都市發展
等級(鄉級)
總計
資料來源：中華民國住宅學會，2000 年
表 4-18 台北縣空屋與餘屋各級地上總樓層戶數綜合分析 單位：戶
都市等級劃分 總計
空屋 4636 (8.11%) 27162 (50.44%) 13718 (23.98%) 12555 (17.42%) 31 (0.06%) 58102 餘屋 220 (2.85%) 886 (6.75%) 4583 (47.26%) 5064 (43.14%) 0 (0.00%) 10753 空屋非餘屋 4416 (9.33%) 26276 (55.49%) 9135 (19.29%) 7491 (15.82%) 31 (0.07%) 47349 空屋 1441 (11.23%) 3109 (29.12%) 2539 (23.91%) 2629 (35.60%) 25 (0.15%) 9743 餘屋 17 (0.43%) 411 (13.69%) 1136 (37.96%) 928 (47.93%) 0 (0.00%) 2492 空屋非餘屋 1424 (19.64%) 2698 (37.21%) 1403 (19.35%) 1701 (23.46%) 25 (0.34%) 7251 空屋 1044 (11.78%) 2265 (25.56%) 3955 (44.63%) 1593 (17.98%) 4 (0.05%) 8861 餘屋 89 (2.42%) 150 (4.07%) 2639 (71.63%) 806 (21.88%) 0 (0.00%) 3684 空屋非餘屋 955 (18.45%) 2115 (40.85%) 1316 (25.42%) 787 (15.20%) 4 (0.08%) 5177 空屋 7121 (9.28%) 32536 (42.42%) 20212 (26.35%) 16778 (21.87%) 60 (0.08%) 76706 餘屋 326 (1.93%) 1447 (8.55%) 8358 (49.37%) 6798 (40.16%) 0 (0.00%) 16929 空屋非餘屋 6795 (11.37%) 31089 (52.01%) 11854 (19.83%) 9980 (16.70%) 60 (0.10%) 59777 總計
第三級都市發展 等級(鄉級) 第二級都市發展
等級(鎮級) 第一級都市發展
等級(市級)
資料不明
0 3樓 4 5樓 6 12樓 13樓以上
資料來源：中華民國住宅學會，2000 年
表 4-19 台北縣空屋與餘屋各級所在樓層戶數綜合分析 單位：戶
都市等級劃分 1 樓（含透天） 2-5 樓 6-12 樓 13 樓以上 總計
空屋 12128 (20.87%) 31137 (53.59%) 9277 (15.97%) 5451 (9.38%) 58102 餘屋 1228 (11.42%) 3377 (31.41%) 3586 (33.35%) 2562 (23.83%) 10753 第一級都市發展
等級(市級)
空屋非餘屋 10900 (23.02%) 27760 (58.63%) 5691 (12.02%) 2889 (6.10%) 47349 空屋 2176 (22.33%) 4803 (49.30%) 2023 (20.76%) 741 (7.61%) 9743 餘屋 260 (10.43%) 1061 (42.58%) 867 (34.79%) 304 (12.20%) 2492 第二級都市發展
等級(鎮級)
空屋非餘屋 1916 (26.42%) 3742 (51.61%) 1156 (15.94%) 437 (6.03%) 7251 空屋 1995 (22.51%) 4181 (47.18%) 2330 (26.30%) 345 (3.89%) 8861 餘屋 582 (15.80%) 1435 (38.95%) 1497 (40.64%) 170 (4.61%) 3684 第三級都市發展
等級(鄉級)
空屋非餘屋 1413 (27.29%) 2746 (53.04%) 833 (16.09%) 175 (3.38%) 5177 空屋 16299 (21.25%) 40121 (52.30%) 13630 (17.77%) 6537 (8.52%) 76706 餘屋 2070 (12.23%) 5873 (34.69%) 5950 (35.15%) 3036 (17.93%) 16929 總計
空屋非餘屋 14229 (23.80%) 34248 (57.29%) 7680 (12.85%) 3501 (5.86%) 59777
資料來源：中華民國住宅學會，2000 年
第四節 小結
綜合本章的分析，可以得到以下幾個空屋與餘屋的特色：
一、都市地區空屋(或空屋非餘屋)問題明顯高於市郊地區，而市郊地區又明顯 高於鄉村地區；從面積來看，發展越密集的都市，空屋以二到三房的一般 類型住宅比重越高；屋齡方面，空屋普遍略顯老舊，且都市程度高之地區，
屋齡愈老舊；類型方面，空屋以別墅透天及公寓類型佔多數。
二、餘屋分佈以都市地區多於衛星城鎮，而衛星城鎮又多於鄉村地區；而餘屋 類型則以住宅大樓為主；在餘屋持有時間方面，都市地區以新餘屋居多，
而愈往鄉村地區則餘屋持有時間愈長。
三、就二者的比較上，空屋非餘屋在比例上集中於市區、以別墅透天及公寓為 主；餘屋則是比例上集中於郊區、以大樓為主的形式。在屬性上有較明顯 的差異。
從空屋與餘屋基本資料的分析中，可以約略整理出空屋或餘屋的可能產生 原因如下：
一、在區位方面
餘屋在郊區的比重相對較高，可能隱含有區位條件不佳、交通不便的 可能性。
二、在面積及屋齡(持有時間)方面
空屋顯然是條件較差、老舊不適居住的房屋；而餘屋則顯示有產品規 劃設計不符市場需求、或者同類產品供給過多的狀況所導致。而餘屋持有 時間或滯銷時間過久，也可能造成社區條件更形惡化，銷售上更加困難；
若建商無法負擔資金壓力而倒閉或轉手，也會形成惡性循環，使得餘屋更 難銷售。
三、在地上總樓層方面(類型因素)
從餘屋在郊區有過多的套房產品可以想見建商的市場定位有問題，不 適宜類型或過多的供給所造成的競爭都會是餘屋發生的主要原因。
各項分析所得出的各種空屋與餘屋產生原因詳見圖 4-1。
原始資料分析項目 產生空屋原因
圖 4-1 台北縣空屋與餘屋資料分析與產生原因關聯
區位 區位條件不佳、
交通不便
地上總樓 層數 面積
屋齡
老舊、面積狹小等 不適宜居住的空屋
類型不符 市場需求 餘屋類型分析
產品規劃設計不佳 空屋
餘屋
持有時間 社區環境不佳、建
商倒閉或轉手經營 惡性循環
區位 區位條件不佳、
交通不便
餘屋 餘屋