空屋與餘屋解決策略產官學界座談

為了釐清空屋與餘屋的實際問題與解決對策，本研究分別於八十九年六月 三十日與七月二十一日兩度邀集產官學界舉辦空屋與餘屋問題之檢討與改善座 談會，廣納實務界、官方與學界提出對於空屋與餘屋問題之看法，以及認為可行 之解決策略方式，以作為本研究擬定空屋與餘屋問題解決策略之參考依據，如下 分別從空屋與餘屋加以探討，詳細之座談會議記錄詳見附錄一與附錄二。

一、解決空屋問題之策略與看法

（一）建立資訊網站與資源共享之可行性

1.資訊流通的共享是絕對可行，但關鍵在於由誰負責整合資訊的品質與資訊的速 度，建議應由公正的第三者來執行，而仲介業之資訊有委託期間，資訊之保護、

流通等之限制，以及資訊格式不一等問題，故應協調由上而下以公會為首建立 單一之資訊平台，並制訂資訊保護與流通之規定，以利於降低交易成本、加速 交易之撮合。

2.政府對於資訊網站應扮演之角色並非直接投入建立資訊網站，而是應負起監督 管理之責，且制訂相關法令規章。

3.政府部門之各個資訊網站，如地政與戶籍資訊網站等，應加以整合串連為單一 平台窗口，以利於空屋相關資訊之查詢，增加資訊之流通與互動性。而學術界 則應對人口、家庭戶數、住宅需求與供給作長期分析預測，提供正確之資訊內 容與趨勢分析。

4.有關資源共享之服務報酬應加以法治化，規定合理之報酬分享比例。其次，對 於資源共享產生之爭議，應建立專業之委員會來仲裁。

（二）落實仲介業管理

目前仲介業之管理尚有三年的緩衝期，仍未納入正式管理，因此尚無法掌 握實際之成交資料，此有待政府部門加速落實管理，並建立規範制度。

（三）改進空屋數量估計之精確性

1.目前建造執照之申請都要經過官署之簽證，因此能知道精確的房屋興建數量。

因此，對於空屋數量之推估上，亦可比照在經紀業管理條例中採行簽證制度，

2.實務上仲介業分佈之門市店，其業務員通常會對社區精耕，並至地政事務所調 謄本，甚至與社區管理員或社區領袖持續交換意見，藉以知道社區內房屋的最 新動態，包括是否為新成交、何時賣掉、是否要出售與是否為空屋等。因此，

如果能運用業者來蒐集社區或一定範圍內之空屋資訊，可行性和精確性應會提 高。

（四）加重空屋持有成本

1.目前地價稅太低，土地問題是造成空屋只增不減的關鍵，為利於空屋之釋出，

應對地價稅之課徵有結構性的改變，從增加空屋持有人之成本，以及對土地加 重課稅以加速土地之利用，但對房屋應輕稅以利其使用。

2.應進行住宅總歸戶工作，藉以釐清持有超過一定戶數和金額房屋之所有權人，

並加重課徵稅負，以利其釋出空屋。

（五）政府應停止興建國宅、軍眷等相關住宅

1. 政府部門可以從市場上購置空屋作為公教住宅或中低收入戶住宅，並儲備一 定數量之房屋以備不時之需。

2. 由於國宅品質常為人詬病，且不如民間住宅，為避免干擾市場自由運作機制，

應停止興建各類住宅。

（六）獎勵拆除空屋

對於老舊之空屋應獎勵拆除以改善居住環境品質。

（七）發展租賃市場

1.空屋的買賣只不過是所有人的重分配，實際上意義不大。從政府政策立場而 言，應發展租賃市場，加速使用人的重分配。

2.目前住宅租賃市場不發達，原因在於無投資報酬效益，租金偏低無法反映取得 成本，而租賃糾紛頻傳，法令過於保障承租人，整體租賃市場發展空間有限等，

均嚴重打擊與妨礙租賃市場之發展，如欲發展租賃市場，仍須提出配套誘因措 施。

二、解決餘屋問題之策略與看法

（一）一般餘屋與問題餘屋之區分

餘屋可以區分為一般餘屋與問題餘屋，前者是區位、交通或規劃良好之產 品，但因一時市場供給過剩而滯銷，應可以降價方式來處理。但如果是問題餘屋，

如區位偏僻，如果有作為休閒住宅之條件或許還有利基，否則降價亦難以售出，

此一部分，政府可能必須從政策面加以考量是否給予協助，或任由市場機制將其 自然淘汰。

（二）建立出租市場

1.能投入出租市場之業者，其首要條件為資金要雄厚，藉由投資整棟建築物之租 金利息收入才有利基，而一般建設公司缺乏資金成本，且考量銀行利息負擔之 下，大多數都還是以建屋出售為主。因此，除非租稅措施讓建商在出租市場上 有利可圖，否則建商在利益導向前提下，不太可能會投入租賃市場。

2.由於國內住宅自有率已達八成以上，發展租賃市場將是未來的趨勢，但應先讓 房價下跌、租賃住宅品質再提升，則房租才會有上漲之空間，而投資租賃市場 也才會有利潤。

（三）降低租稅

1.政府已先後於民國八十八年一月及七月分別兩度完成契稅條例修正，其中調降 契稅課稅水準 20％，而買賣契稅也調降到百分之六，且取消監證費。其次，

對於未興建完成之房屋也不視為不動產之取得，而中途變更未取得使用執照 者，也不列為契稅課徵之範圍，應對解決建商困境有所幫助。

2.目前對於自用住宅購屋借款利息部分已給予 30 萬元額度准予抵扣綜合所得 稅，至於無自用住宅而承租房屋之部分，目前財政部正研議給予 12 萬元額度 來抵扣綜合所得稅，業已納入所得稅法修正中。

3.將餘屋視為存貨商品，取消課徵房屋稅部分，由於區隔豪宅、合建分屋未出售 者均不易，故將餘屋視為存貨不課稅，應再詳加研究。其次，自用住宅房屋稅 率僅為 1.38％，已經很低了，如在免除課徵房屋稅其幫助應不大。

（四）建立餘屋品質評鑑制度

1.目前不堪使用或房屋價值經縣市政府評價委員會評定在十萬元以下者，已課徵 房屋稅。因此，區位不佳之之房屋，如房屋價值評定在上述條件以下，應可不 課稅。

2.餘屋評鑑之內容如包括品質，恐會造成主觀之認定，因為每個人對環境、交通 等的標準都不同。目前不動產說明書中對於產權與一些基本資料都已有完善的

有關聯合拍賣制度，應不適合用於處理餘屋，原因在於餘屋都是在建商手 中，其同一批餘屋競標時，由於產品無獨特性會往下比價，且讓消費者有預期心 理，認為可以更低之價格購得餘屋，結果造成市場價格破壞，應再加以詳加考慮。

（六）證期會對上市建商公司要求營業額與投資報酬形成惡性循環

上述規定造成建商必須不停的推案，以致於在供過於求之情形下，仍然不 斷地增加供給，故應請證期會檢討改善上述規定，以停止繼續創造供給，並將土 地留作將來最適開發。

（七）政府停止興建各類住宅，以避免再刺激增加供給量

1.將有效的餘屋轉移去解決老舊社區居住問題，而原社區則重新作更好之規劃。

2.停止軍眷村之改建，以有效餘屋去價購或轉換來解決眷戶之居住問題。

3.容積搶建下之建照展延兩年即將到期，應續予延長，以免在爆發搶建風潮。

4.應積極推動住宅法，將目前眷改條例之不當規定加以一併納入修改解決。

（八）加強資訊公開透明與流通

1.有關住宅資訊部分，建議請建築業相關公會提供所有餘屋資訊公布於營建署網 站中供開放查詢。其次，營建署住宅資訊網站上也已經公布了買賣房屋契稅交 易件數、建造執照與使用執照核發供給量、空餘屋資料，以及各銀行之貸款利 率及額度等。

2.業者不願公布資訊之原因，應係害怕公司聲譽受損。其次，因為餘屋量大，贈 成消費者選擇性大，購屋議價空間大，均對業者不利。

3.民間不動產協進會也聯合相關產業要建立資料庫，未來網站資訊之連結應加以 考慮，並由政府給予輔助，以確保金融安全性。

（九）增加換屋誘因，以股勵改善生活環境品質。

換屋之誘因應不在於優惠利率，租稅減免方面才是重點，因為優惠利率代 表社會福利，至於租稅上之減免，值得再深思。

第五節 小結

從現行對於空屋與餘屋之策略對策分析中可知，預防性之措施佔了相當之 部分，如都市計畫檢討、容積管制、都市更新與禁建等，而解決之對策則過於短 線操作，不論新舊政府皆是以提出上千億之優惠貸款來刺激需求，除了使得購屋 者提前進場以外，最大之受益者應是建商，舒緩了建商的部分財務危機，但也可 能更促使建商有機會進行下一波之房屋供給，對整體市場而言，空屋與餘屋並未 明顯減少，只是不斷的去支撐不合理的房價，干預市場之正常運作機制，而房地 產根本結構性之問題則未被加以正視與解決。有關對於空屋與餘屋的解決策略也 從未加以仔細區分，並給予不同的對策方案，而具體可行之步驟則仍待建立與落 實。

其次，從產官學界座談會中提出解決空屋與餘屋相當多的策略，這當中或 有業者自利之考量、政府決策、公平性與效率性之考量，以及學界前瞻性之思維，

或有可行與不可行，以及仍待進一步加以分析及具體化，都將作為本研究下一章 提出空屋與餘屋策略與評估及具體措施研擬之參考依據。