建議

一、有 關 採 用 地 政 事 務 所 建 物 登 記 資 料 分 析 空 屋 與 餘 屋 屬 性 特 徵，對 空 屋 與 餘 屋 之 屬 性 瞭 解 有 很 大 之 幫 助，因 此 未 來 應 加 以 擴 大 推 展 至 對 台 灣 地 區 進 行 全 面 性 之 分 析 。

二、有 關 空 屋 與 餘 屋 問 題 之 對 策 應 由 行 政 院 以 專 案 方 式 列 管 辦 理，並 由 專 責 機 構 負 責，協 調 督 導 各 相 關 公 私 部 門，早 日 完 成 各 項 解 決 空 屋 與 餘 屋 之 短 期 與 長 期 措 施，以 及 建 立 相 關 軟 硬 體 設 施、機 構。

三 、 各 項 具 體 解 決 空 屋 與 餘 屋 之 措 施 中 涉 及 相 關 法 令 之 研 議 與 修 訂 者，應 迅 行 草 擬 具 體 之 條 文 規 定，送 交 相 關 主 管 機 關 核 定 公 告 實 施 。

四、各 機 關 所 需 配 合 之 人 力 與 預 算 應 加 以 預 為 規 劃，以 利 於 推 動 執 行 各 項 方 案 ， 並 能 順 利 達 成 目 標 。

五 、 政 府 各 項 具 體 解 決 方 案 之 宣 布 與 執 行 ， 應 先 經 過 廣 泛 的 討 論 ， 並 參 採 專 家 學 者 之 意 見 ， 以 避 免 做 出 錯 誤 、 無 效 或 過 於 短 線 之 策 略，有 關 市 場 機 制 之 建 立 與 規 範，以 及 政 府 扮 演 之 角 色 應 加 以 正 確 之 定 位 。

六 、 有 關 從 市 場 供 需 看 消 費 者 行 為 ， 以 及 地 區 性 空 屋 與 房 價 之 關 係 ， 有 待 後 續 研 究 加 以 探 討 。

參 考 文 獻

26.陳麗春（1993），由一九九０年住宅普查結果探討未來住宅政策發展方向，台

英文部份

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附錄一：

餘屋問題之檢討與改善座談會會議紀錄

一、時間：八十九年六月三十日（星期五）下午二時三十分 二、地點：內政部建築研究所討論室

三、主持人：林教授秋瑾 記錄：黃名義 四、出席人員：

財政部賦稅署 賴組長三郎 內政部營建署 郭科長秋福 建築投資公會全聯會 吳秘書長榮波

台北縣建築投資公會 劉理事長炳輝（請假）

寶成建設公司 洪總經理武龍

捷和建設公司 王總經理振芳（劉副總經理天仁代）

內政部建築研究所 黃組長萬鎰 游研究員輝禎 王研究員文傑 花研究員敬群 本會相關人員 彭研究員建文 楊研究員宗憲 五、主席報告：（略）

六、討論內容：（以下發言人員依姓氏簡稱）

主席：首先先請私部門業界代表就討論題綱內容提供意見，我們是不是先請寶成

洪總經理：謝謝主席，有關餘屋問題，如果是區位、交通或規劃良好之產品，但 因一時市場供給過剩，則以降價方式尚可以處理，但如果是問題餘 屋，如台北縣三芝鄉近二年來，八萬元一坪之房屋，因位置偏僻，乏 人問津，如果仍有作為休閒住宅之條件或許還有利基，否則降價亦難 以售出。因此，應先區分產品為一般餘屋或問題餘屋兩大類型。

主席：品質還可以之餘屋，可以價格處理，但是否也可以建立出租市場，以出租 方式處理？此外再加上政府稅制上的優惠，不知建商有無此一意願方向？

洪總經理：目前出租市場資產比較雄厚者為國泰集團與新光集團，其投資整棟建 築物之租金利息收入較為可觀，而一般建設公司大多數以建屋出售為 主，原因為資金、成本與銀行利息之考量。因此，除非租稅措施讓建 商在出租市場上有利可圖，否則很少建商會蓋房子來出租。

吳秘書長：要進入出租市場的先決條件為公司規模與資金要充裕，國泰建設因人 壽部門之資金充裕，資金取得成本低，才有可能投資。其次，價格部 分，一般之餘屋，在其成本許可下，會依市場機制降價求售，但問題 餘屋，政府應否從政策面加以考量？

主席：有關政府方面之措施，首先請財政部賴組長就租稅部分提供意見。

賴組長：前年行政院會提出之振興經濟體質方案特別指示財政部配合辦理，於民 國八十八年一月及七月已分別兩度完成修正契稅條例，把契稅之課稅水 準調降 20％，買賣契稅調降到百分之六，且取消監證費。其次，為了解 決建商之困境，民國八十八年七月十五日修正契稅條例，對於未完成之 房屋不視為不動產之取得，也解決建商無法完成轉讓之問題。至於中途 變更沒有取得使用執照者，也不列為契稅課徵之範圍，以契稅而言，其 課徵對空餘屋之幫助不大。第二部分是有關房屋稅，由於空屋形成原因 極多，如不課徵房屋稅恐會助長投機，但目前亦無課徵空屋稅之規定。

其次，對於個人之投資錯誤，由政府施以援助顯然不太合理。第三部分 為自用住宅借款利息可以有 30 萬元抵扣綜合所得稅，至於無自用住宅而 承租房屋者，目前財政部正研究給予 12 萬元抵扣綜合所得稅，該 12 萬 元係依據家庭收支調查表中之平均租屋消費支出計算而得，業已納入所 得稅修法中。

主席：謝謝賴組長，針對餘屋之好不好，是不是應有一評鑑制度，而此一評鑑可 能需要費用，可否用以抵扣納稅？以鼓勵餘屋去化。

賴組長：如為營業上之費用，列支上應不成問題。至於房屋稅部分，現況為不堪 使用或房屋價值經縣市政府評價委員會評定在十萬元以下者，是不課徵 房屋稅。因此，區位不佳之之房屋，如房屋價值評定在上述條件以下，

應可不課稅。

吳秘書長：業者之房屋如為存貨，可否不課徵房屋稅？

賴組長：此為一政策性問題，有待更高層研商決定，若將房屋視為商品，則如何 區隔豪宅、合建分屋未出售者，可否視為存貨不課稅，問題顯然不是那 麼單純。

吳秘書長：建築業者以興建房屋為業，其房屋完成即是要銷售（存貨）應無疑義，

賣出去才有使用者，不課房屋稅可降低建商之持有成本。

洪總經理：從建商角度一定會想辦法要把房子賣給消費者，而不會刻意保留，特 別是在景氣不好時，不課未售出房屋之房屋稅，將有助於幫助建商降 低成本。

賴組長：目前針對傳統產業中之工廠停工一年，地價稅即恢復一般稅率千分之 十，在傳統產業經營困難之際無異雪上加霜，但如要免稅亦很難，故現 行處理方式是給予優惠。至於餘屋部分，有價值的自用住宅房屋稅率為 1.38％，已經很低了，免除課徵房屋稅實在很難做到。

主席：我們是不是也聽聽捷和建設劉副總經理針對聯合拍賣制度給於寶貴意見。

劉副總經理：有關聯合拍賣制度，個人認為並不適合用於處理餘屋，目前國外公 開競標都是針對單獨物件，因此中古屋比較適合，當量體在無獨特 性時，其拍賣效果會非常的差，甚至擾亂市場價格，由於餘屋握於 建商手中，其同一批餘屋競標時，會讓消費者預期還有多少房子，

則預定之價格不易售出，故個人認為有困難。

主席：公教住宅部分都有提供完善之出售資料，是以引發建商是否也可採行以公 開拍賣方式來處理餘屋。

吳秘書長：聯合拍賣會形成價格破壞，因為同質性的產品會往下比價，當其中一 戶拍賣價格低時，其他都會看齊，與單獨二至三戶房屋拍賣往上競價

前也傾向交由仲介業銷售，而不採取拍賣方式。

劉副總經理：降價不必然是餘屋銷售之利器，台中地區房價已相當的低，仍然餘 屋充斥，因此供需失調才是主因，相關產業都需負責任，但政府決 策錯誤更是關鍵，原因在於對上市建商公司要求營業額與投資報 酬，原本一個開發案要三五年才能完成，因上述規定造成建商必須 不停的推案，以致於在供過於求之情形下，仍然不斷地增加供給。

至於如何解決好的餘屋，應先改善上述規定，停止繼續創造供給，

將土地留作將來最適開發，而公私部門合作的最好方式是，把有效 餘屋轉移去解決老舊社區居住問題，而原社區則重新作更好之規 劃。其次，則是停止軍眷區之改建，以有效餘屋去價購或轉換來解

將土地留作將來最適開發，而公私部門合作的最好方式是，把有效 餘屋轉移去解決老舊社區居住問題，而原社區則重新作更好之規 劃。其次，則是停止軍眷區之改建，以有效餘屋去價購或轉換來解