第三章 空屋與餘屋數量分析
第一節 不同空屋與餘屋計算方式評估
一、空屋計算方式評估
張金鶚等（2000）1曾先後利用台電用電不足底度戶數資料、住宅存量戶數 與家戶數資料，以及地政機關建物登記資料分別來推估空屋數，其推估方式與評 析分別說明如下：
（一）、推估方法
1.台電用電不足底度戶數資料推估方法
係採用台電表燈不足底度戶數來計算，以單向低壓電表 10 安培（20 度）
為底度，台灣地區正常家庭每戶使用此電量一般約為四日，因此以每月用電低 於四日為不足底度標準。
其次，由於各縣市表燈不足底度戶數與空屋數可能不同，台電營業所涵蓋 之範圍與現行行政區劃定範圍略有差異，因而採用總體比例關係，以及歷次普 查空屋數之相對比例，將台電表燈不足底度戶數調整至與空屋數一致。
2.住宅存量戶數與家戶數推估方法
此一方式推估之空屋數＝民國七十九年普查空屋數+使用執照戶數-拆除 戶數-新增加家庭戶數。
由於資料為普查時之空閒住宅，故統計之空屋數為從使用面推估之結果。
本方式可能之推估偏誤為新增家庭戶數以戶籍登記為準，以目前同一戶可能會
1
參見張金鶚等（2000），桃園縣、新竹市（縣）、台中縣、台南市、高雄縣等六縣市空（餘）屋
同時設有多個戶籍之情況下，實際新增家庭數應較戶籍登記數為少，因此所推 估的空屋數可能偏低。其次，住宅存量之計算，是否考慮加計店鋪住宅，亦影 響使用執照戶數之多寡。
3.地政機關建物登記資料推估方法
由於地政機關的資料為建物登記簿上的內容，這部分並無法指出住宅的使 用現況，但是若同一所有權人在同一縣市同時持有超過一戶住宅，假設一個所 有權人都僅居住一戶住宅，此時可以認定所有權人非居住的那戶住宅可能是閒 置的房屋。但從其他利用的角度來看，這部分住宅也可能用於出租，因此地政 機關所提供的住宅存量資料，也可以大概估計出可能存在的空屋數量，只是在 精確度上有較大的偏誤，其推估方法如下：
建物登記資料空屋數＝（同一所有權人在同一縣市持有超過二戶（含）的 住宅數-該所有權人總人數）*（1-該縣市的空屋 出租率）
（二）、推估方法評析
上述三種空屋推估方式中，前二種方式不論是台電資料或住宅存量資料基 本上都無法反映出空屋的品質狀況，但對於空屋數量之推估相較於地政機關登記 資料來得精確，而第一種方式推估之誤差程度，依相關實際研究可知又比第二種 方式之偏誤性來得低；至於第三種方式，由於登記資料可能存在著合住的現象，
因此（同一所有權人在同一縣市持有超過二戶（含）的住宅數-該所有權人總人 數）可能出現低估的情形，再者（1-該縣市的空屋出租率）應採用多少比例，不 易估算，如以全部出租住宅計算，則空屋數將被低估。因此，這部分資料的誤差 可能無法預期，準確性也可能不如前二項估計方法，但是由於建物登記資料具有 相當的特徵屬性，且其空屋數量若具有相當程度之代表性，則仍可依此獲得前二 種方法無法獲得之空屋屬性。故綜合而言，以台電資料推估空屋數最為精確，而 住宅存量推估之空屋數可以作為佐證之參考，至於地政事務所登記資料推估之空 屋數則可以作為空屋屬性分析之用。
二、餘屋計算方式評估
（一）推估方法
依張金鶚等（1999）研究報告分析定義，餘屋為同一所有權人在同一縣市、
同一年度完成建物第一次登記，且尚未移轉並持有超過 10 戶（含）以上的住宅 稱之。其後，張金鶚等（2000）之後續研究報告針對餘屋重新再加以定義，因實 證分析得知自然人持有 10 戶以上第一次登記未曾移轉住宅的比例很少，雖然可 以預期會有少部份的建設公司餘屋是以個人或其他非開發建設公司名義登記，但 顯然數量相當的少，故張金鶚等於後續研究中，將餘屋重新定義為指同一建設或 開發相關法人公司在同一縣市完成建物第一次登記，尚未移轉且持有超過 10 戶
（含）以上的法人公司，其名下所持有的住宅，其詳細之推估方法為：
1.透過地政機關電腦化的建物登記系統3，將同一縣市完成建物第一次登記且登 記在建設或開發等相關法人公司名下後未曾再移轉，且在同一所有權人名下超 過 10 戶（含）以上的住宅者，將之認定為餘屋。
2.建設公司設立之名稱可能不盡相同，但透過建商公會會員名冊檢索可知，99
％以上的會員，其公司名稱中都含有「建設」、「開發」二字，故建設公司篩選 時以此作為主要篩選標準。
（二）推估方法評析
從餘屋推估方式分析可知，目前研究討論之餘屋主要為登記在建設公司名 下，經地政機關完成第一次建物登記後仍未售出者。就實質來看，餘屋之探討係 為釐清建設公司法人名下持有之房屋，以便於協助建商解決經營困境、復甦房地 產業、提供市場資訊、刺激購買誘因、提供政策決策依據與繁榮經濟景氣等，其 以地政機關登記資料分析，雖然無法全盤涵蓋所有之餘屋，但抽樣之代表性或可 了解建商之餘屋約略數量與屬性，仍是具有相當意義之指標，而從住宅存量的角 度來看，餘屋可說是一種狹義上解釋的空屋，也就是說，餘屋的數量為空屋數量 之一部份，故也可以相互來比較分析。
2
參見張金鶚等（1999） ，住宅資訊系統之整合與規劃研究，內政部營建署。
3
由於地籍資料中對於建物使用的定義分類甚多，該研究將與住宅使用有關的資料都納入分析，
第二節 空屋現況分析
一、空屋定義探討
從住宅產品生產週期觀察，住宅產品之提供，從生產興建開始至完工銷售，
必須經歷一至二年之生產期，因而住宅市場產品之提供有著相當程度之時間落 差，無法即時生產提供，故目前市場上提供之住宅產品，實際上是前期（意指一 至二年前即動工興建）所生產，而興建中之住宅產品，則必須到下一期才能提供 進入市場，而為了克服時間落差所造成的產品供給限制，以及住宅市場資訊閉塞 與訊息不對稱，並為求降低搜尋與換屋時之交易成本，市場上便須要提供一定數 量的空屋住宅產品，以便於調節市場之供需狀況，提供買賣雙方選擇與交易，而 此一合理空屋數量所佔的比率亦稱之為自然空屋率4。
有關空屋之一般定義，有稱為空閒家宅、空閒住宅與空宅。而行政院普查處
（1991）將空屋定義為：凡家宅在普查標準時刻無人居住者；其居住人如因特殊 緊急事故外出未返，但無遷居之意思者，不視作空閒住宅。張金鶚等（1999）將 空屋定義為：指「住宅存量」中，可提供居住使用但卻未使用或低度使用之「住 宅單位」。目前利用台電不足底度資料或利用住宅存量與家庭戶數之差額所推估 的空屋數資料屬之5。
二、空屋數與空屋率現況分析
國內空屋數與空屋率之現況推估分歧，長期研究中較具代表性者當屬近期內 政部營建署曾委託張金鶚等(1999 國立政治大學社會科學院台灣房地產研究中 心)進行之「住宅資訊系統之整合與規劃研究」，該研究報告分別針對空屋與餘屋 給予名詞上之定義與澄清，並以台電用電不足底度戶數及住宅存量與家戶數差異 等二種資料推估台灣地區 1990 年至 1998 年之空屋數，該研究推估結果詳見圖 3-1 與表 3-1。本研究延伸張金鶚等（19956、1999）之研究，重新以台電用電不 足底度戶數推估台灣地區 1980 年至 1999 年之空屋數，並針對台灣地區西部之主 要縣市估算歷年之空屋數（見表 3-2 與圖 3-2、3-3、3-4、3-5、3-6、3-7），分 析結果說明如後：
4
Struyk（1988）指出，在一般已開發國家，為維持住宅市場的有效運作，住宅市場中存有 4％
左右之空屋率被視為必要，而此必要的空屋率即稱做是自然空屋率。
表 3-1 台灣地區空屋數推估
不足底度推估 變動率 住宅存量與家戶數推估 變動率 79年 674,341 - 674,317 - 80年 696,948 3.35% 674,338 0.00%
81年 716,102 2.75% 702,482 4.17%
82年 760,894 6.26% 788,936 12.31%
83年 910,613 19.68% 945,152 19.80%
84年 1,005,305 10.40% 1,083,415 14.63%
85年 1,001,107 -0.42% 1,124,330 3.78%
86年 1,010,059 0.89% 1,134,447 0.90%
87年 1,038,993 2.86% 1,139,056 0.41%
88年 1,030,701 -0.80% - -
資料來源：政大台灣房地產研究中心（2000 年）與本研究整理。
500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1100000 1200000
79 80 81 82 83 84 85 86 87 年 期
戶
不 足 底 度 推 估 使 照 與 家 戶 數 推 估
圖 3-1 台灣地區空屋數推估
（一）台灣地區
從分析可知，二種空屋數推估結果略有所差異，其差距約在 3％至 10％之間。民國七十九年台灣地區推估之空屋數約為六十七萬戶，之後空 屋數便逐年呈現遞增現象，到了民國八十二年以後，空屋數更是逐年急速 增加，平均之年增率高達 15％，而空屋數在民國八十四年更達到歷史高 峰突破百萬戶。此後，空屋年增率雖略趨緩和，惟空屋數仍是持續增加中，
惟房地產市場已近十年的長期不景氣，使得市場供給在生產時間落差與量 能供給萎縮下，於民國八十八年再次呈現負成長，空屋數已緩緩呈現減少 之趨勢。從上述整體空屋數分析可知，台灣地區房地產早已從榮景步入景 氣蕭條之階段，但是空屋數之收斂遞減卻未隨著市場蕭條而迅速下滑，反 倒是相當的遲緩，由此顯示房地產市場因著供需失衡、時間落差、市場訊 息不完全與房地產投資工具變現能力薄弱，都明顯促使空屋數居高不下。
其次，有關台灣地區之空屋率分析，依民國七十九年住宅普查資料 分析之空屋率為 13.29％，而另外以台電用電不足底度戶數及住宅存量與 家戶數差異等二種資料推估之空屋率趨勢亦大致相同，空屋率並於該年以 後逐年遞增，到了民國八十二年以後，空屋率逐年大幅上升，民國八十四 年至民國八十五年之間，空屋率達到高峰，分別佔了 16.51％與 17.84％，
此後空屋率又呈現略微下降之趨勢。以民國八十七年之空屋率分別為 15.27％與 17.24％，相較於民國七十九年大約上升了 2.5％至 4％，民國 八十八年之空屋率則開始下滑呈現負成長現象。
（二）台北市
台北市空屋數從民國六十九年 54,873 戶，逐年呈現遞增，至民國七 十四年達到第一次高峰，空屋數為 84,817 戶；其後，隨著房地產景氣，
台北市空屋數從民國六十九年 54,873 戶，逐年呈現遞增，至民國七 十四年達到第一次高峰，空屋數為 84,817 戶；其後，隨著房地產景氣，