商用不動產市場開發模式之研究-以機場捷運A8車站為例 - 政大學術集成

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(1)全球經營與貿易組碩士論文. 指導教授：林柏生博士. ----. ‧ 國. 學 ‧. 商用不動產市場開發模式之研究 y. Nat. -以機場捷運 A8 車站為例 io. sit. 商用不動產市場開發模式之研究以機場捷運ＡＡＡＡ８８８８車站為例. 立. 政治大. n. al. er. 國立政治大學經營管理碩士學程全球經營與貿易組. 國立政治大學經營管理碩士學程. Ch. engchi. i n U. v. 九六級李俊興撰撰撰撰. 研究生：李俊興. 中華民. 國九十九. 年六月.

(2) 國立政治大學博碩士論文全文上網授權書. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(3) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(4) 致謝詞. 這是一趟不虛此行的全方位學程，讓我入寶山而滿手回。猶記新生訓練宜蘭行歷歷在目，如今我滿懷恩師與學長姐們的諄諄教誨與祝福，順利完成學業，昂首自信迎向人生另一旅途。選擇這個論文題目是自我挑戰，期望以一個專業經理人立場針對專案投資進行全方位評估，企圖以個案分析建立一足供參考的評估模式，這對年愈不惑重返. 治政大博士不厭其煩的教導與循循善誘，終能衝破終點不辱師命。感謝口試委員林祖立嘉教授及江永裕教授對論文內容的指教與建議，使內容更具參考價值，受益匪校園且跨越非專業領域研究的我，箇中艱辛實非三兩言盡述。幸蒙恩師林柏生. ‧ 國. 學. 淺。感謝同門學長元辰、永浙及正雄的鞭策、鼓勵及相互協助，終能攜手一同達. ‧. 成目標。另外也感謝經貿組郭炳伸主任及各科教授與 96 經貿學長姐們的教導、切磋與包容，是我三年學習成長之良師與益友。另外要感謝交通部高速鐵路工程. y. Nat. io. sit. 局簡龍鳳博士提供寶貴參考資料，使論文內容與政府政策實務相結合，提高實. n. al. er. 用價值。再要感謝國貿系玉如助教協助安排論文口試、上傳與定稿等相關事宜，. Ch. i n U. v. 一切順利可靠。還要感謝公司丘崇德經理與同仁呂再添、湯定芳等，在論文撰寫. engchi. 期間全力支持與鼓勵，使我全無後顧之憂，得以順利完成。最感謝內人淑珍及我兒宗徽、宗勳的全力支持，是我的精神支柱! 三年來犧牲與他們相處的時間求學，內人不只上班及家務兩頭燒，肩負的責任加倍，小孩的教養也順利，宗徽今年小學畢業，不覺已長成青少年，聰明聽話又懂事；老二升小六，細心體貼又會分擔家務，沒有內人的包涵我無法心無掛念完成學業。學習是無止境的，雖然匆匆數年的辛苦婉如昨日秋風而逝，但畢業是另一個開始，我心滿懷祝福與期待，邁開大步向人生的高峰前進!. 李俊興謹致 2010/06/30 IV.

(5) 摘要. 本文主要在探討與捷運共構商用不動產市場開發模式之研究，期能參考國外經驗及以市場調查與潛在業者訪談方式，建立商用不動產之市場分析模式，作為開發者投資開發時之產品規劃依據，並評估以開發者之企業文化及潛在業者之經營意願，建議全案之營運或銷售模式，及進行開發效益分析與比較。經以機場捷運 A8 車站為例進行研究，獲致結論主要為：捷運共構之商用不. 政治大. 動產乃政府衡量車站用地以徵收方式取得困難，遂以鼓勵民間(地主及投資開發. 立. 者)投資、參與公共建設方式，由政府與民間共享開發效益，達到三贏局面之最. ‧ 國. 學. 佳開發模式，由財務及其他各方面分析效益得知，政府除可免去取得私有土地紛爭或時程延宕外，亦可透過共同開發，挹注重大交通建設經費，民間亦可經由參. ‧. 與公共建設共享獎勵及開發效益，獲取高於土地被徵收時之利益，為一值得效法. y. Nat. er. io. sit. 與推廣之開發模式。. al. 惟開發者應在投資開發前，審慎評估個案之市場定位及投資效益，以作為規. n. v i n Ch 劃設計及將來營運模式之參考，避免規劃錯誤造成將來營運或產銷之效益不彰， engchi U 影響投資報酬，並可作為前期招商之依據，因此建立可靠的商用不動產市場分析. 方式甚為重要。本文主要重點在於以個案分析進行商用不動產市場開發模式之研究，以作為後續開發相關案例之參考。. 關鍵詞：商用不動產、開發模式、開發效益、市場定位、市場分析、捷運共構、機場捷運、營運模式。. V.

(6) Abstract. This article is to explore the MRT structure of the commercial real estate’s market model of development. With drawing on foreign experience, the market research and interviews with potential operators, we can establish the commercial real estate market analysis model, as developer’s product planning principles when develop. And according to the corporate culture and potential industry management, it will be recommended to the case of operations or sales model, and to develop effective analysis and comparison. Taking the co-structure building of A8 MRT station to the airport as a case study, to achieve the main conclusions are: To avoid the difficulities of acquiring private land, the government submits to encourage private investment (landlord and investment developers) to participate in public construction, share benefit to both the government and private. The MRT structure of commercial real estate is the best model of development to have a win-win situation. From financial and other aspects. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. of effection, the government could dismiss the disputes of acquiring private land and avoiding the time-delay of engineering development. By co-structure of MRT and the commercial real estate building, the government could inject major transportation infrastructure funding, people can also enable the sharing through participation in public construction and development of effective incentive to get higher than the interest of the land acquired. Thus it is resumed a worthy example to follow and a promotion of the development model. However, developers should evaluate assessment of the case of market position and investment results carefully in investment before development, and be a reference business model for future planning and design, so as not to cause an affected or inefficient investment returns of future operation and marketing sales because of. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. planning errors, and also can be used as a basis for merchants. So how to set up a commercial real estate market analysis methods is important. This article focuses on commercial real estate market to establish a development model, as a reference for follow-up development of related cases. Keywords: commercial real estate, development model, development benefit, market positioning, market analysis, the MRT of structure, airport MRT, model of operation.. VI.

(7) 目錄第一章緒論…………………………………………….………………1 第一節研究動機與目的…………………………………………1 第二節研究範圍與內容…………………………………………5 第三節研究方法與流程…………………………………………7 第二章理論基礎與文獻回顧……………………………………….....9 第一節理論基礎…………………………………………………9 第二節文獻回顧………………………………………………..16 第三章捷運建設與土地開發案例簡介……………………………….23 第一節香港捷運建設與土地開發案例簡介…………………..26 第二節日本捷運建設與土地開發案例簡介…………………..43 第三節香港捷運發展模式與日本鐵路發展比較……………..65. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 第四章機場捷運 A8 車站共構大樓之產品定位…………..…………66 第一節開發緣由與簡介………………………………………..66 第二節不動產市場分析………………………………………..81 第三節長庚醫院員工意見調查………………………………123 第四節產品定位建議…………………………………………147. er. io. sit. y. Nat. n. 第五章機場捷運 A8 a 車站共構大樓之營運模式建議……..………..161 v i l n 第一節開發營運模式簡介……………………………………162 Ch engchi U 第二節營運模式分析與比較…………………………………166 第三節最佳營運管理模式建議………………………………169 第六章機場捷運 A8 車站共構大樓之開發效益分析………..… ….170 第一節開發效益分析…………………………………………170 第二節政府與民間合作開發效益……………………………195 第七章結論與建議……………………………...……………………207 第一節結論……………………………………………………207 第二節建議……………………………………………………209 參考文獻………………………………………………………………210 VII.

(8) 圖. 次. 圖 1-1 研究流程…………………………………………………….…8 圖 3-1 香港地鐵營運路網……………………………………………26 圖 3-2 2006 年、2007 年香港主要交通工具市場佔有率………….27 圖 3-3 2007 年香港主要交通工具市場佔有率(12 月份)…………..28 圖 3-4 香港地鐵公司經營項目……………………………………...28 圖 3-5 香港捷運 TOD 發展模式具體作法………………………….31 圖 3-6 香港地鐵公司營業額與經營利潤分析圖…………………...34 圖 3-7 車站內商務及鐵路相關業務收入…………………………...36 圖 3-8 圖 3-9. 治政大香港地鐵公司著名物業-圓方………………………………..37 立商場可直接搭乘地鐵………………………………………...37 ‧ 國. 學. 圖 3-10 物業管理收入分佈…………………………………………...39 圖 3-11 租金上漲與兩鐵合併使物業收入增加……………………...39. ‧. 圖 3-12 香港地鐵公司歷年營運收益統計分析圖…………………...40 圖 3-13 日本鐵道運輸企業的分類………………………………… ..43. Nat. er. io. sit. y. 圖 3-14 日本新幹線全國路網………………………………………...44 圖 3-15 日本新幹線建設計畫推動組織……………………………...46. n. 圖 3-16 日本東京急行電鐵發展策略………………………………...48 al v i 圖 3-17 日本東京急行電鐵發展策略………………………………...48 n C. U. hengchi 圖 3-18 日本鐵道和軌道的分類……………………………………...53 圖 3-19 名古屋車站站區營業收入…………………………………...55. 圖 3-20 名古屋車站站區經常性收入與淨收入………………….…..55 圖 3-21 大阪地區活化發展與都心機能之關聯……………………...59 圖 3-22 結合核心事業與周邊地區共同發展的東急策略…………...63 圖 3-23 東急線沿線區域分類示意…………………………………...64 圖 4-1 機場捷運路線圖……………………………………………...68 圖 4-2 長庚醫療財團法人家族……………………………………...70 圖 4-3 基地航照圖…………………………………………………...71 圖 4-4 基地周邊土地使用現況……………………………………...72 圖 4-5 基地周邊商業活動現況……………………………………...72 VIII.

(9) 圖 4-6 圖 4-7. 基地聯外交通系統圖..………………………………….....73 基地地籍圖………………………………………………...74. 圖 4-8 圖 4-9. 基地周邊 500 公尺範圍內之都市計畫圖…………………75 台北縣林口鄉歷年人口變化……………………………...77. 圖 4-10 全台灣前五大醫事服務量醫院比較圖(96 年第 50 週)….....78 圖 4-11 歷年來台旅客人次及目的………………………………….82 圖 4-12 圖 4-13. 歷年來台旅客消費金額及各項目支出比例……………….83 週邊具競爭關係之觀光旅館位置圖……………………….84. 圖 4-14 圖 4-15. 新竹科學園區營業額與新竹地區旅館售出客房歷年趨勢.86 大陸旅行團主要行程規劃………………………………….88. 圖 4-16 圖 4-17. 具競爭關係之未來旅館新增供給位置圖……………….....93 歷年林口特定區推案房價變化…………………………...117. 圖 4-18 圖 4-19. 台北都會區捷運通勤圈房價比較………………………...118 受訪者性別分佈………………………………………..….124. 圖 4-20 圖 4-21. 受訪者年齡分佈………………………………………..….125 受訪者婚姻狀況………………………………………..….125. 圖 4-22 圖 4-23. 受訪者教育程度………………………………………..….125 受訪者職業分類………………………………………..….125. 圖 4-24 圖 4-25. 受訪者職業分類-2 ………………………………………..126 目前通勤狀況………………………………………..…….126. ‧. ‧ 國. 學. y. sit. er. io. al 將捷運視為通勤之交通工具……………………………...127 v i n Ch 不以捷運視為通勤交通工具之原因………………..…….127 i U e n. 圖 4-28 圖 4-29. Nat. 圖 4-26 圖 4-27. 立. 政治大. ngch. 醫院周邊所需之生活服務設施…………………………...128 醫院內部所需之生活服務設施…………………………...128. 圖 4-30 圖 4-31. 用餐方式………………………………………..………….129 醫院周邊餐廳用餐頻率…………………………………...129. 圖 4-32 圖 4-33. 醫院周邊餐廳用餐選擇…………………………………...130 醫院周邊餐廳用餐平均消費金額………………………...130. 圖 4-34 圖 4-35. 聚餐地點………………………………………………..….131 聚餐頻率………………………………………………..….131. 圖 4-36 圖 4-37. 聚餐時優先選擇餐點……………………………………...131 聚餐時平均消費金額……………………………………...131. 圖 4-38. 醫院內消費頻率………………………………………..….132 IX.

(10) 圖 4-39 圖 4-40. 醫院內每月平均消費金額………………………………...132 院內商店品質滿意度……………………………………...133. 圖 4-41 圖 4-42. 院內商店缺乏業種………………………………………...133 日常購物地點…………………………………………..….133. 圖 4-43 圖 4-44. 一般生活用品之購物頻率………………………………...134 休閒娛樂活動選擇………………………………………...134. 圖 4-45 圖 4-46. 休閒活動設施地點………………………………………...135 休閒活動頻率…………………………………………..….135. 圖 4-47 圖 4-48. 每月休閒娛樂平均消費金額……………………………...135 受訪者居住地點………………………………...……..…. 136. 圖 4-49 圖 4-50. 目前居住型態…………………………………………..….136 目前居住房型…………………………………………..….136. 圖 4-51 圖 4-52. 目前每月房租…………………………………………..….137 居住滿意度……………………………………………..….137. 圖 4-53 圖 4-54. 對住處滿意之原因……………………………………..….137 對住處不滿意之原因…………………………………..….138. 圖 4-55 圖 4-56. 提高居住品質願意多付之租金金額…………………..….138 購買/承租意願…………………………………..……..….138. 圖 4-57 圖 4-58. 購買價位………………………………………………..….139 承租價位………………………………………………..….139. ‧. ‧ 國. 學. y. sit. er. io. al 整體發展構想…………………………………………..….147 v i n Ch 旅館產品規劃配置………………………………………...153 i U e n. 圖 4-61 圖 4-62. Nat. 圖 4-59 圖 4-60. 立. 政治大. ngch. 商場整體規劃配置建議…………………………………...158 基地規劃配置構想圖……………………………………...160. 圖 5-1 圖 5-2. 開發經營模式……………………………………………...162 合資開發模式權利關係…………………………………...163. 圖 5-3. 機場捷運 A8 車站共構大樓建議最佳營運管理模式…....169. X.

(11) 表次. 表 2-1 相關文獻彙整表…...…………………………………………16 表 3-1 香港地鐵公司(MTR)業務發展策略…………………………29 表 3-2 香港地鐵公司 1998-2002 年之營運收益綜合統計…………40 表 3-3 香港地鐵公司 2003-2007 年之營運收益綜合統計…………40 表 3-4 機場鐵路沿線已批出之物業發展組合……………………...41 表 3-5 投資物業組合(於 2007 年 12 月 31 日)………………………42 表 3-6 急行電鐵株式會社(Tokyu Corporation)歷年財務統計表…..49 表 3-7 日本軌道建設資金籌措分類表……………………………...50 表 3-8 表 3-9. 治政大日本鐵道相關法令整理表…………………………………...54 立名古屋車站站區三大主要經營公司 2001 年業績表……….55 ‧ 國. 學. 表 3-10 名古屋車站開發基本資料…………………………………...56 表 3-11 大阪車站北端地區開發過程………………………………...58. ‧. 表 3-12 新橫濱車站站前廣場之整備(橫濱市辦理)…………………62 表 3-13 東海道新幹線車站改良與『新橫濱中央大樓』建設………62. Nat. er. io. sit. y. 表 3-14 東急線沿線區域特性與發展策略…………………………...64 表 3-15 日本與香港軌道建設關鍵策略比較………………………...65. n. 表 4-1 機場捷運場站位置……………………...……………………67 al v i 表 4-2 基地土地權屬資料表…………………...……………………74 n C. U. hengchi 表 4-3 基地土地容許使用項目………………...……………………76 表 4-4 國際旅遊人次統計……………………...……………………81. 表 4-5 民國 96 年 1 至 9 月台北縣及桃園縣觀光旅館營運表現….84 表 4-6 龜山及林口地區一般旅館營運概況………………………...85 表 4-7 旅館業者訪談名單…………………………………………...89 表 4-8 受訪業者之進駐意願及市場看法提供意願………………...89 表 4-9 長庚醫院地下美食廣場面積表………………………...........96 表 4-10 長庚醫院地下美食廣場攤商種類…………………………...96 表 4-11 基地周邊零售業種分佈情形………………………………...99 表 4-12 長庚醫院商圈與遠雄未來之丘商場比較………………….100 表 4-13 潛在廠商訪談名單………………………………………….102 XI.

(12) 表 4-14 林口特定區之大樓預售推案概況………………………….116 表 4-15 歷年來捷運共構個案一覽表……………………………….118 表 4-16 本區套房出租案例一覽表………………………………….120 表 4-17 華亞科技園區之訪談摘要………………………………….121 表 4-18 商場量體及業種配置建議………………………………….157 表 4-19 配坪構想比例表…………………………………………….159 表 5-1 土地開發模式比較表……………………………………….165 表 6-1 財務基本假設參數………………………………………….171 表 6-2 土地基本資料及作價金額統計表………………………….172 表 6-3 包租模式興建成本預估表………………………………….173 表 6-4 委營模式興建成本預估表………………………………….174 表 6-5 各項營運模式之軟體成本預估表………………………….174. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 表 6-6 各項營運模式投入總成本預估表………………………….175 表 6-7 商場零租之月租金及坪數………………………………….177 表 6-8 包租模式營運前五年之現金流量表……………………….182 表 6-9 委營模式營運前五年之現金流量表……………………….182. ‧. y. Nat. 表 6-10 包租模式及委營模式之稅前權益 IRR……………….……183 表 6-11 包租模式及委營模式回收年期………………………..…...183. er. io. sit. 表 6-12 包租模式及委營模式財務效益表……………………..…...184 表 6-13 包租模式及委營模式之住宅出售方案成本預估表…..…...185. n. al 表 6-14 包租模式及委營模式之住宅出售方案成本預估表…..…...186 v i n Ch 表 6-15 包租模式住宅出售方案前五年營運現金流量表……..…...186 i U e ngch. 表 6-16 委營模式住宅出售方案前五年營運現金流量表……..…...187 表 6-17 住宅出售方案之財務效益表…………………………..…...187 表 6-18 住宅出租售方案之財務效益比較表…………………..…...188 表 6-19 包租模式分年償債比率及利息保障倍數……………..…...189 表 6-20 委營模式分年償債比率及利息保障倍數……………..…...189 表 6-21 包租模式開發總成本敏感性分析……………………..…...190 表 6-22 包租模式租金上漲率敏感性分析……………………..…...191 表 6-23 委營模式開發總成本敏感性分析……………………..…...192. 表 6-24 委營模式租金及旅館房價上漲率敏感性分析………..…...192 表 6-25 住宅出售方案敏感性分析……………………………..…...193 表 6-26 住宅出租售方案敏感性分析比較……………………..…...194 XII.

(13) 第一章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機捷運車站與不動產結合開發，是國內外行之有年之運輸導向發展理念(Transit-Orient Development；TOD)，將都市發展型態與大眾運輸緊密結合，調整捷運站區土地開發模. 政治大. 式，除可重塑都市門戶意象、提供車站景觀地標、開創老舊社區更新及新興都市發展契. 立. 機、活絡都市經濟效益外，並可提供友善的人行步道環境，引導民眾之居住、商業與購. ‧ 國. 學. 物活動轉往捷運站區進行，提高民眾對日常生活設施的可及性，降低對私人運具的依賴與使用，減少能源及資源的浪費。因此，捷運站區土地開發，除可解決捷運用地的取得. ‧. 阻力外，也可使捷運車站周邊之土地作更有效率之利用，期能引進居住及就業人口，增. y. sit. n. al. er. io. 務自償能力。. Nat. 加捷運運量之票箱收入，俾收捷運建設與土地開發整合實益之綜效，提高捷運建設之財. Ch. i n U. v. 捷運建設與都市發展間具有互為因果之雞與蛋關係，捷運建設會增加其服務地區空. engchi. 間的可及性，而可及性的增加會導致都市空間結構的改變及都市規模的擴大，進而增加更多的旅運需求。回顧相關研究顯示，在土地使用方面，捷運所帶來的可及性和發展，將加速捷運沿線人口呈現增加情形；在交通運輸方面，捷運場站周圍地區吸引更多旅次；在空間活動方面，捷運使得日常生活圈範圍擴大；在房地價格及空間結構方面，距捷運站附近地區房地價越高，並促使都市產生新發展中心。日本在二次大戰後即已發展地下鐵建設(東京及大阪)，迄今已超過一甲子，整體開發在名古屋車站、大阪車站、新橫濱車站及東急地區等發展成熟，主要以鐵道為中心，再加上房地產及租賃業、購物中心等零售服務業、公共汽車業、出租車業、旅遊觀光、. 1.

(14) 賓館設施等，共同發展的經營模式。其中最主要的經營戰略是土地經營和鐵道經營同時進行的戰略。日本鐵路企業的土地經營類型主要可分為 3 類:以鐵道為軸心的沿線開發型、土地開發主導型、與鐵路無關沿線以外之地區開經營型，以追求最大經濟效益為目標之經營模式，從 1990 年營運收益 358.93 億日圓至 2008 年 867.38 億日圓(增幅 142%)，其中主要包括運輸、不動產、零售、休閒服務、旅館及建築等(如表 2-6)(圖 2-17)。香港地鐵(Mass Transit Railwat,MTR) 自 1979 年開通，香港鐵路有限公司 (MTR Corporation Ltd.，簡稱港鐵公司)營運至今亦已超過 30 年，2007 年 12 月 2 日接管九廣鐵路公司，港鐵公司業務規模、範疇和地域覆蓋顯著擴大，在香港專營公共運輸市場的佔. 政治大. 有率增至 41.6% ，而土地儲備和租賃物業組合亦因兩鐵合併而增加。香港地鐵公司也. 立. 與國外合作，興建及營運倫敦地上鐵、深圳地鐵、北京地鐵等，為世界上少數發展捷運. ‧ 國. 學. 建設成功，並創造營運零虧損且高獲利的系統之一。最關鍵原因在於，在建設與營運中引入市場運作機制，出租港鐵網路沿線的商業設施，成功地將軌道交通與沿線土地、房. ‧. 地產開發和其他物業發展結合。港鐵公司業務範疇包括鐵路營運、車站內商務及鐵路相. Nat. sit. y. 關業務、商務及其他業務與海外業務拓展等，依據香港地鐵公司 1999-2007 年報，其營. n. al. er. io. 運收益自 1998 年之 69.81 億港元智 2007 年之 189.94 億港元(增幅 172%)。. Ch. i n U. v. 捷運建設及場站土地開發在台灣發展相對較晚，民國 75 年初，行政院核定臺北都. engchi. 會區捷運系統路網，並成立臺北市政府捷運工程局籌備處(已於民國 76 年起正式成立臺北市政府捷運工程局)負責臺北都會區大眾捷運系統之規劃及興建。經過多年來之努力，已完成台北都會區大眾捷運系統初期路網共計淡水線、新店線、南港線、板橋線、木柵線及中和線等規劃及施工，持續進行後續路網新莊線及蘆洲支線、南港線東延段、信義線、松山線、環狀線及淡海線 6 條路線之規劃及施工中。捷運工程興建過程中，捷運軌道、車站大多沿既有計畫道路之上、下方佈設，故在用地取得上較無困難，惟提供民眾使用之捷運出入口、殘障電梯及捷運通風井等捷運設施所需之用地，除儘可能使用人行步道空間外，大多必需使用到私人用地，因此常常引起私有地主之抗爭，為順利取得捷運設施建設所需之用地並兼顧人民之權益，促進都市土地有效利用及發展臺北都會 2.

(15) 區大眾捷運系統，於規劃時即考慮引進聯合開發，結合民間與公部門力量，藉由開發土地使土地所有人除了提供捷運設施所需土地外，仍能利用原持有之土地取得開發利益。此一做法與一般民間所謂地主與建商合建的模式大致相同，只是增加了對捷運設施之貢獻，以及因捷運之存在而增加其土地發展效益。大台北地區截至 95 年 10 月 30 日捷運初期路網辦理聯合開發共計有 33 站、2 機廠，計 47 個基地；後續路網之新莊線及蘆洲線則核定辦理聯合開發 10 站，共計 13 個基地，信義線、松山線 10 基地，共計 70 基地(台北市政府捷運工程局，2007)；另自 2009 年政府全力推動之”愛台 12 項建設”之一”臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫”，由. 政治大. 台北車站串連機場及高鐵青甫站，沿線設置 24 站，其中大部分均為適合站區聯合開發. 立. 之地點，合計大台北地區(含桃園地區)將有 90 個左右車站進行聯合開發，若加入高雄及. ‧ 國. 學. 台中捷運系統，在未來十年內，捷運聯合開發案將可達 145 個。. ‧. 根據目前大台北地區捷運共構完成案例，大部分皆是捷運與住宅或商業大樓共構，進入市中心則有與百貨公司共構案例(如 SOGO、新光三越或統一阪急百貨等)，捷運固. y. Nat. io. sit. 然會帶來可觀人潮，但同質性太高之規劃將來勢必會造成市場供過於求之現象，而且不. n. al. er. 同區位車站應該發展具有特色或適合當地需求之規劃內容，否則對地主或投資者而言將. Ch. i n U. v. 會因獲配不動產跌價或銷售不佳而產生巨大風險(持有資產成本將因財息而增加)，國內. engchi. 多項捷運共構商用不動產甄選投資人多次流標原因即在此，如台北車站交九 BOT 案(京站)、機場捷運 A1 雙子星 BOT 案等，因此如何建立一套適當商用不動產開發模式，參酌國外(如日本、香港等)都市捷運發展經驗，透過專業且嚴謹的市場評估，適切分析財務效益及最適合引進之產種，與捷運共構後才能相輔相成，並於適當時機結合專業經營或銷售代理，以最敏銳的市場趨勢結合建築設計，才能創造一加一大於二之加分效果，達到政府、地主及投資人三贏之局面。. 3.

(16) 二、研究目的 ”臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫(簡稱機場捷運計畫)”A8 車站專用區土地聯合開發案(簡稱機場捷運 A8 車站)是機場捷運第一個聯合開發案，該案件由長庚醫療財團法人及桃園縣政府共同提供 3,633 坪土地參予機場捷運聯合共構開發，台塑關係企業亞朔開發股份有限公司與長庚醫療財團法人以優先投資權方式取得投資人資格進行投資開發，土地成本約 10 億元，建築成本約 45 億元，全案投資金額高達 55 億元，而且該聯合開發案位處低度開發之桃園龜山地區，但緊鄰林口長庚醫院，如何依據市場需求規劃適當產品，並以台塑企業非專業不動產商，建立最佳經營管理模式，並求取最. 政治大. 佳開發效益，是相當值得探討之課題，本文將以”臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設. 立. 計畫”A8 車站聯合開發案為例，針對捷運共構複合式商業大樓之市場分析、開發效益. ‧ 國. 學. 及營運管理策略建議等進行研究，以供將來捷運共構案例開發模式之參考依據。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 4. i n U. v.

(17) 第二節研究範圍與內容一、研究範圍捷運共構複合式商業大樓開發，在國外已行之有年，而且已有美、日等國際專業顧問公司，如仲量聯行(Jones Lang LaSalle，簡稱 JLL)、世邦魏理仕(CB Richard Ellis，簡稱 CBRE)、高力國際(Colliers International)、第一太平戴維斯(Sallvis)、戴德梁行(DTZ) 等，進行市場評估，唯在國內這些聯合開發案如何因地制宜，根據投資人企業文化及迎合當地市場需求，引進合適產品類別及最佳經營管理模式，乃是一大課題，特別是台灣. 政治大. 北中南都會區捷運路網發展迅速，共構開發案陸續產生，需要建立一套合理開發評估模. 立. 式，來結合建築規劃設計及招商引資條件與時程，才能將複雜又多限制的這類型捷運共. ‧ 國. 學. 構複合式商業大樓如期、如質、如式完成，符合政府、投資人、地主及未來經營或使用者之需要，確實不可不慎。. ‧ sit. y. Nat. 本文舉由交通部高速鐵路工程局(主管機關)、桃園縣政府(地主)、長庚醫療財團法. io. er. 人林口長庚醫院(地主)、台塑關係企業亞朔開發股份有限公司(投資人)共同合作投資開發之機場捷運 A8 車站共構複合式商業大樓聯合開發案為例，依據市場分析及調查，並. al. n. v i n Ch 與潛在業者訪談，針對適合引進類型進行產品定位，依據可行性經營管理模式進行最佳 engchi U. 營運管理模式建議及財務效益分析，並評估政府與民間合作開發之效益，以作為後續其他類似合作開發案之參考模式。. 5.

(18) 二、研究內容針對本文研究案例：以機場捷運 A8 車站共構複合式商業大樓聯合開發案為例，研究其最佳經營管理模式建議及開發效益分析等，主要探討內容包括： (一) 捷運共構商用不動產開發案例簡介 (二) 不動產市場分析 (三) 潛在經營廠商設店及林口長庚醫院員工意見調查 (四) 產品定位建議 (五) 開發營運管理模式簡介. 立. (六) 營運管理模式比較與分析. 政治大. ‧ 國. 學. (七) 最佳營運管理模式建議 (八) 財務效益分析. ‧. (九) 政府與民間合作開發效益. n. al. er. io. sit. y. Nat. (十) 結論與建議. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(19) 第三節研究方法與流程一、研究方法本文研究方法係以「不動產市場分析」、「潛在業者深入訪談」及「財務效益分析」等進行為主，茲分別說明如下： (一) 不動產市場分析：針對林口地區觀光旅館及百貨與娛樂餐飲市場進行分析，以了解目前林口. 政治大. 地區之不動產市場現況，並就住宅市場進行推案、銷售價格及銷售情形進行資. 立. 料收集及概要分析，以提供後續建築開發規劃設計及財務效益分析之基礎。. ‧ 國. 學. (二) 潛在業者深入訪談：. ‧. 針對旅館及商場，本文設計市場調查表委託專業策略行銷公司，透過潛在. y. Nat. sit. 業者訪談方式了解該業者對本案之建議及本案未來發展之潛力與限制；另外本. n. al. er. io. 文亦針對住產品設計問卷調查表，針對林口長庚醫院員工進行調查，以期能了. i n U. v. 解當地市場消費者之消費者行為及需求，以作為後續規劃設計及招商之參考。 (三) 財務效益分析. Ch. engchi. 本文採用一般財務分析方法，依據市場調查之建築設計量體，透過不同假設條件及經濟景氣推估、市場營運或銷售行情調查及不同經營管理模式建議，採用內部報酬率法(Equity IRR)、回收年限法(Payback Period)進行財務效益分析，以投資人立場求取最佳財務效益方案。. 7.

(20) 二、研究流程本文之研究流程如下(圖 1-1)說明：. 研究動機與目的. 研究範圍與內容. 理論與文獻探討. 政治大. 立. 發展現況調查. ‧ 國. 學. 不動產市場分析. 問卷調查. ‧. 產品定位建議. sit. y. Nat. n. al. 經營管理模式說明. er. io. 經營管理模式分析. Ch. engchi. 最佳經營模式建議. 政府與民間合作效益. i n U. v. 財務效益分析比較. 結論與建議. 圖 1-1 研究流程資料來源：本研究整理(2010). 8.

(21) 第二章理論基礎與文獻回顧第一節理論基礎一、商用不動產之分類由於捷運場站具有周邊交通與人潮匯聚之特性，零售商業機能相對發達，此一重要因素賦予週邊不動產開發之商機，場站本身之不動產開發更. 政治大. 亦應配合週邊土地開發進行高集約度之利用。其中透過捷運場站或連通出. 立. 入口與周邊土地整併開發成為實現捷運場站商業效益之具體策略之一。. ‧ 國. 學. 商用不動產包括辦公室、商務飯店、出租性住宅(Service Apartment)、. ‧. 百貨公司、購物商場、商店街、美食中心，各種商用不動產開發配置及業種經營及進駐型態有其基本需要之面積與空間要求特性。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 由於商用不動產開發涉及經營管理之專業技術，其行銷、銷售、招商. v. 與管理不若住宅產品單純，故在捷運場站進行商用不動產之開發，需要根. Ch. engchi. i n U. 據可開發場站之面積、區位地點、開發之市場目標及當地不動產發展趨勢進行整體性研究，並配合專業顧問進行招商工作，以確保捷運場站商用不動產之開發效益(張志明，2007)。. 二、捷運場站商用不動產一般開發模式以不動產開發角度觀之，不動產的開發方式可有購地自建、利用經營專業知識合作興建、土地作價與出資者合建、土地作價與出資者合作經營等方式進行開發，以場站系統節點之功能觀之，若週邊發展以商業不動產為主，則場站之開發量體配置亦應以商用為主，若週邊不動產之開發以住宅為主，則其開發方式亦應以居住之住宅為主(張志明，2007)。 9.

(22) 目前臺北都會區捷運場站之開發方式主要依據「大眾捷運系統土地開發辦法」及台北市政府捷運工程局所研擬之聯合開發計畫或土地開發內容與管制規定及相關土地、投資契約書為主，而在土地開發辦法中主要內容係關於聯合開發之範圍及參與聯合開發土地之獎勵及相關優惠措施等。對於參與聯合開發相關對象之權利與義務、場站聯合開發程序、審核組織、投資人選定、權益分配方式及相關契約擬定方式等，則於臺北市政府甄選臺北都會區大眾捷運系統土地開發投資人須知及投資契約書等規範。目前場站聯合開發之實際執行案例以臺北都會區為主，就目前現況觀. 政治大. 之，捷運場站之開發進度大都於捷運場站完成後方進行地上建物之開發，. 立. 其中協商時間係主要影響關鍵因素，而協商時間之長短常受適當權益分配. ‧ 國. 學. 及價值轉換計算方式之影響，唯有在參與者之各方形成權益平衡，方有機會加速聯合開發之作業。以目前捷運聯合開發的相關辦法及臺北市政府捷. ‧. 運工程局所擬之契約規範來看，其權益分配精神對於投資者與地主之分配. Nat. sit. y. 計算方式係以合建分配的模式，即以成本比例法的模式來協商分配雙方開. n. al. er. io. 發後的權益。. Ch. i n U. v. 然商用不動產開發模式不在於所謂合建或 B.O.T.之架構，而在於開發效. engchi. 益共享之精神，本文認為商用不動產開發模式須先就開發之不動產類型進行研究，就其開發方式、營運效益及獲利水準進行分析，確認獲利取得方式後方決定投入開發或對開發商提出開發邀請，在此一核心思考架構基礎下，本文認為商用不動產開發應建立一套分析模式，以利開發工作進行。唯分析項目如基礎分析、市場研究、需求分析等相當繁多，由於商用不動產之經營風險相對住宅商品較高，故除考量現況發展情形外，對於未來發展之變化更應隨時調整，並反應在開發過程中，使開發效益得以完整顯現，主要評估項目摘要如下: 10.

(23) 步驟一：基礎分析此一階段工作項目包括： ●檢視聯合開發站區範圍的用地特徵。 ●場站開發區範圍之立地條件分析。 ●場站開發區之交通條件分析。 ●場站開發區週邊區域發展及空間互動模式。 ●提供場站開發區範圍的總體規劃/藍圖。. 政治大. ●潛在的發展限制條件/法令面及市場面。. 立. ‧ 國. 學. 此外，為了使場站開發區之發展主題得以完整呈現，依潛在開發項目之影響範圍就全國或區域性的甚或更大區域的經濟和未來人文情況進行分. sit. y. Nat. 及其他可以影響本計畫長期發展的因素。. ‧. 析預測工作。這些方面將包括主要經濟指標、居民收入情況、人口變化以. er. io. 步驟二：市場研究. al. n. v i n Ch 針對潛在適合開發項目進行基本資料之研究，該等項目包括出租性住 engchi U. 宅、零售商業空間、辦公大樓、旅館及其他產業市場現有及將來的發展，. 該等研究工作應包括分析市場總體概況、分佈及發展性、規模、等級、產品主要特徵以及分析供需情況。透過此等研究工作之進行，除建立基本分析資料外，對於目前競爭者之未來計畫亦可清楚掌握，同時根據其競爭分析結果，最終目標期望根據這些市場分析，預測未來市場發展趨勢，同時分析不同市場構面，以掌握未來供給及需求情況。. 11.

(24) 步驟三：需求分析/發展潛在機會沿續上述商用不動產市場之研究，配合站體開發區之特性，進一步篩選或配置可能包括的潛在不動產發展進行需求分析，以確定本計畫發展內容及初步最理想的發展配置方案。於研擬該等配置計畫或潛在發展方案同時，對於下列工作項目亦應進行初步分析，該等工作項目包括: ●發展規模 ●市場定位. 政治大. ●目標市場. 立. ●市場接受性分析. ‧ 國. 學. ●租金/售價分析 ●附屬設施之可行性. ‧. ●使用情況. sit. y. Nat. io. n. al. er. ●優劣勢分析. v. 除此之外，招商的前置作業-市場分析工作亦相當重要，由於商業空間. Ch. engchi. i n U. 為商業不動產開發之核心主軸，未來招商前置工作之進行應以確定站體開發區內合適的零售設施的規模及主題為工作範疇。工作項目內容如界定核心商圈及次級地區/交易範圍，並配合零售設施及分析核心地區/交易範圍的特徵，包括潛在消費者的收入水準、消費模式等。由於商業不動產之效益主要在於進駐業種的經營獲利能力，該等業種決定進駐與否與周邊消費能力、型態有高度關連。因此，商用不動產之開發不僅著重在空間之供給與潛在競爭者之關係，對於需求面之分析工作亦應進行，該需求面分析將著重在消費市場的工作。. 12.

(25) 步驟四：確定合適發展方案/定位根據前述市場研究、供需空間及業種特性之競爭分析和需求研究的彙整結果，針對前述初步商業空間配置在確定本計畫案商業空間之市場定位後，可進行詳細的空間調整工作，當確認商業空間配置計畫後，應進行該專案計畫之財務分析工作，以明瞭獲利效益。財務分析工作中，除進行基本的場站開發區之發展概念及財務可行性分析，現金流量的分析亦包括在內，對於投入財務分析之相關參數亦應在. 政治大程度，這些項目開發方案選擇將進行投資報酬率的比較分析。這些比較將立. 各專業團隊之意見提供後進行分析，以清楚確認各投入開發者之相對貢獻. 包括淨現值分析、內生報酬率分析以及成本報酬率分析。. ‧ 國. 學. 根據前述市場研究結果，各站區不動產市場的需求分析以及開發專案. ‧. 項目財務分析的結論，為使前述預期效益得以付諸實現，後續更應制定執. Nat. er. io. sit. y. 行策略。. 步驟五：執行策略. n. al. Ch. engchi. i n U. v. 經過市場調查、競爭分析及財務分析之過程，配合對於整體市場發展趨勢之研究後，應對於開發項目進一步提出站體開發區發展之適當時間和分期或分區開發建議。步驟六：準備設計要點由於不同等級的商業空間所配賦之商業空閒細部要求不盡相同，在整合不同業種所需之空間需求上必須進行業種的設計、空間要點特徵分析工作，最終目標為希望確保空間規劃設計可以符合市場情況、客戶需求，並與客戶的發展目標相統一。 13.

(26) 三、投資效益分析方法本案採用內部報酬率法(Equity IRR)、回收年限法(Payback Period)及獲利比率分析等(Jonathan & Peter,2007)作為判斷財務效益之指標，各項說明分述如下： (一)權益內部報酬率法(Equity IRR). 0=. CFn CF1 CF2 + + K + − CF0 (1 + IRR) (1 + IRR) 2 (1 + IRR) n. 政治大. CFn = 第n立期之淨現金流量. ‧ 國. 學. CF0 = 期初之投入成本. IRR = 此折現率即為本計畫之內部報酬率. ‧. Nat. sit. y. 權益內部報酬率在計算各年度淨現金流量時，將融資借貸及還本付. er. io. 息包含在內，其意義係僅就投資者觀點來計算投資報酬率。此比率適用. al. 於衡量投資者投資本案所可獲得之報酬率及其財務槓桿效果。當此折現. n. v i n Ch 率大於投資者之期望報酬率時，即表示此計畫對投資人而言具投資價 engchi U 值，比率愈高，此投資計畫更具吸引力。 (二)回收年限法(Payback Period) 本項指標係用以衡量本案投資成本回收期間之長短，以評估資金之週轉效率，回收年期愈短者，投資者可愈早收回投資資金，資金之週轉效率愈佳，如採用當年幣值之現金流量計算回收年期者，一般稱為名目法；如採用折現後之現金流量計算回收年期者，稱為折現法。實務上，較常採名目回收年期以評估資金之週轉效率，回收年期愈短者，投資者可愈早收回投資資金，資金之週轉效率愈佳。. 14.

(27) （三）分年償債比率（Debt Service Coverage Ratio, DSCR）分年償債比率（DSCR）係衡量計畫於營運期間各年產生之營業所得能否償付當期到期之債務本息之指標，銀行對此比率評估依專業風險程度的不同有不同要求，且需視貸款者信用狀況而定；一般而言，分年償債比率（DSCR）若大於 1.2，則能確保各年產生之現金流量可償還到期本息，而分年償債比率（DSCR）越高，表示此專案還款能力越佳。其計算公式為 DSCR＝當年稅前息前折舊及攤提前盈餘／當年度負債所攤還之本金＋利息. 政治大（四）利息保障倍數（Time Interest Earnde, TIE）立. ‧ 國. 學. 利息保障倍數（TIE）是用來衡量營業所得支付每年利息成本的能力。. ‧. TIE＝當年稅前息前折舊及攤提前盈餘／當年利息費用. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 15. i n U. v.

(28) 第二節文獻回顧捷運建設及共構場站開發在台灣發展相對較晚，近幾年隨著捷運路網發展，順勢帶動捷運車站共構熱潮，成為不動產市場當紅炸子雞，政府、地主及民間投資者一面做、一面摸索，這幾年來累積了諸多實務經驗，特別是政府單位，隨著政策明朗及法令跟上修訂，這幾年各式研究成果陸續發表。以下針對 2007 年來與本論文相關之重要文獻進行摘要彙整(表 2-1)，以提供後續參考。. 表 2-1 相關文獻彙整表. 立. 對聯合開發早期制度、規劃作簡單的說臺北捷運第明，以紀事方式介紹捷運聯合開發、早一個聯合開期法令制訂、作業流程等，藉此亦展望發案未來，冀能為開拓聯合開發新版圖，提供更寬廣視野的新思維。. 2006. ‧. er. sit. 中正國際機場聯外捷運系統建設計進行區域及基地發展分析、不動產市場晝 A9 車站開分析、開發方案建議、車站概念設計、發不動產市開發效益分析及最佳規劃方案建議等。場及開發效益分析. al. n. 常岐德. io. 台北市政府捷運工程局. 2006. y. Nat 交通部高速鐵路工程局. 摘要內容. 學. 林明昌、駱芙宜、余向春. 發表年. ‧ 國. 作者. 治政大題目. Ch. engchi. i n U. v. 2007. 台北都會區土地的再開闡述台北市公有土地與捷運聯合開發成發利用~捷運效及未來推動目標。用地開發及市有地更新. 2007. 臺北捷運沿線已完工 20 處聯合開發基以捷連聯含地，不論與捷運設施共構或分構，因擁闌發帚動都有高品質、多功能之活動空間，推出後會新風貌銷售成績亮麗，已成為房地產市場之當紅炸子雞。隨著車潮帶來的大量人潮， 16.

(29) 不僅活絡房地產，也活絡商機，並於捷運車站週邊發展出獨具特色之「捷運商圈」與「捷運生活圈」。以聯合開發用地評選與土地取得、規劃設計、共構費用分攤、解決融資及開發效益等為文。. 2007. 「聯合開發」涉及公共工程與私有建物之互相共構銜接，開發過程中常衍生相關土地產權、結構體共構、使用動線衝突等議題，而「都市更新」本意為推動地方再造，藉由捷運松山線南京三民站基地開發案探討開發者能否妥善運用此兩種工具，與政府、私有地主達成三贏的局面。. 學. 捷運聯合開發位於都市更新地區運作實務之探討. io. sit. Nat. y. 2007. ‧. 梁正芳、高文彥、邱靖棠. ‧ 國. 立. 政治大. n. al. er. 林明昌. 迄九十五年十一月共計核定有七十處聯合開發基地，伴隨著捷運路線陸續完工通車，聯合開發大樓次第完工啟用，已成為不動產市場眾所矚目之焦點。聯合捷運聯合開開發大樓之成功除因具備了捷運便利得發基地評選天獨厚之優勢條件，捷運場站設施用地作業之探討之基地評選亦為關鍵所在。本文針對聯合開發基地評選作業關鍵事項提出說明，並以實際作業執行案例介紹，期望讀者對於聯合開發有整合性之認識。. 朱正帆. 陳秋成、廖一峰、尚妹娥. 2007. 2007. Ch. i n U. v. 針對都市計畫及建築管理相關法令對開發案可行性影響較深遠之因素作一綜整分析，並以一處聯合開發基地之概略財務模型為例，以敏感性分析探討各項因法令衍生之遲延對開發效益之影響，再依所得到之主要影響因素如何改善執行程序以減少對開發作業之負面影響。-. 都市計畫及建築管理相關法令對捷運聯合開發影響之探討. engchi. 聯合開發與捷連設施連通對設計影針對連通構想在設計層面上應考量之元響之探討~以素及界面，提出初步之探討，以供爾後忠孝復興站辦理聯開連通案設計之參酌為例. 17.

(30) 李尚叡、高嘉濃、林建華、蘇重威、鹿島大睦. 2007. 2007. 臺北都會區大眾捷運系統縣轄聯合開發規劃設計原則探討. 捷運初期路網核定辦理聯合開發有 70 個聯合開發基地，其開發績效頗為豐碩，以臺北縣聯合開發完工案例及申請都市設計審議或建造執照之經驗，作為後續辦理聯合開發案件之設計參考。. 臺北車站特定專用區歷史發展新契機 -C1/D1 聯合開發大褸與機場捷運臺北站興建. 藉由結合超高層大樓設計、車站設計、含人工平台之整體景觀構想及交通改善方案，提出最佳的規劃設計，藉以達成「創造首都核心區門戶，塑造臺北市國際意象」之目標。基地開發容積達 1150% ，考量基地立地條件、附近商圈發展特色、重大建設計畫、市場潛力等，初步規劃開發為百貨商場、辦公商務及五星級觀光旅館等設施，期以複合式機能吸引消費人潮，提高使用價值。. 立. 建物成本法建立符合市場價格之建物造價標準，建估價與營造築主管機關實責無旁賃。施工費探討. ‧ 國. 學. 黃良充. 2007. ‧. sit. io. al. n. 張志明. 2007. 2007. 「捷運聯合開發」是透過整合及有效利用當地之土地資源及不動產興闢，由點的捷運場站開發，連接成捷運沿線的都市更新發展，再由沿線的逐步都市改捷連聯合開建，擴大成全面的都市再發展。在都市發對當地房設計理念的引導下，結合都市紋理及當地產市場之地居民生活脈動，帶動當地房的發展，影響創造了當地居民、開發者及公部門三贏的局面。捷運聯合開發對當地房地產市場產生的影響為何，針對其原因加以分析，以作為日後捷運聯合開發之參考。. y. Nat 陳思翰. 政治大. er. 袁藹維、張晉誠、孫文瑜. Ch. engchi. i n U. v. 捷運場站土地開發機制對於區域週邊之經濟或消費活動有巨大之外溢效果，該商用不動產效果必須針對場站不動產進行精確市場在捷連沿線定位，並透過正確開發模式方得完整展開發模式案現，本文以為利益分配固然重要，然而場站不動產開發市場定位之研究對於捷例探討運場站商用不動產開發更是重要工作。. 18.

(31) 高嘉濃. 林幸加. 2007. 2007. 讓融資機構有意願放款，投資人取得低捷運土地開利資金，地主負擔較低之建造成本，分發協助融資配較高之開發效益，提升都市之生活機機制之探討能及產業之技術，共創多贏之局面。. 2007. 民間參與投資開發暨營運臺北車站特定專用區交九用地相關課題探討. 立. ‧ 國. 捷運聯合開以物業管理為出發點，透過建築生命週發案物業管期的概念，分析物業前期導入的可行性理探討及效益性。. 2007. ‧. sit. 2007. io. al. n 台北市政府捷運工程局. 龔明洲. 2007. 2008. 捷運聯合開為創造共構建物之永續價值，良善之物發大樓物業業管理不可或缺，本文謹就聯合開發大管理實務之樓之物業管理實務進行分析探討。探討. y. Nat. 謝金海、玉銘藏. 政治大. 學. 朱貴章. 政府與民間共同突破困難的共識與合作，實真正發揮 public-private-partnership (PPP)精神的具體案例。針對本案之招商條件、招商過程與投資人對整體開發之建築規劃進行介紹，說明本案開發之預期效益與創意構想。. er. 左涵湄、高嘉濃. 以不動產證券化、不動產信託租賃營運捷運土地開模式以及不動產信託使用權營運模式為發資產信託例，探討捷運土地開發資產，擴大辦理可行性研究信託制度之可行性與可能性，並於各階段提出建議。. Ch. i n U. v. e n g針對捷 c h i 運聯合開發用地評選、概念設. 捷運聯合開計、投資甄選、權益分配、投資興建、發實務合約管理、營運管理及未來展望，提供實務經驗，供後續開發之參考。. 「臺北車站特定專用區交九用地開發案」開發、規劃及設計探討. 19. 交九案之特殊在於地理位置居首都台北市之門戶要衝，加上齊聚五大交通系統與高度複合使用皆統合在基地內共存互利。本文將開發、規劃及設計階段摘要性整理，作為未來 BOT 案建議參考。.

(32) 2008. 由土地開發與建築規劃角度切入，探討民間於聯合開發案辦理時，容易產生之困惑，與臺北市政府捷運工程局於辦理淺談臺北捷個案時所扮演之角色，期能就都市計畫運聯合開發層面、議價過程、信託機制、都市更新案之辦理經之結合以及私有地主之想法，建議聯合驗開發案未來可發展的方向，以能完美達成投資人、土地所有權人與臺北市政府捷運工程局創造價值三贏之共同經驗。. 立. ‧. al. n. 2008. sit. io 蕭力偉、陳曉明. 2008. 為捷運系統取得用地充份利用，以捷運土地開發方式提供民眾在徵收以外多一臺北捷運土項選擇，從而減少政府財政負擔，增加地開發創新財務收益，臺北運工程局一向重視全面模式與成效品質管理(TQM),歷來的創新變革都是為之檢討了捷運土地開發能更順利、公平、效率的推動，本文將對成效進行檢討，用以觀察品質管理及績效。. y. Nat 林勳杰. 政治大. 學. 梁正才、高文彥. 2008. 探討桃園航空城之發展定位與目標、產桃園航空城業發展構想、交通運輸構想、開發方式發展構想及土地取得構想。. er. 李永展. 2008. ‧ 國. 王德潤. 交九案因所處點位特殊，增加了其規劃複雜度與施工困難度，為滿足每個需求台北車站特環節，必須隨時審視考量;持續推演分析定專用區交未來營運系統功能，同時多種業態介面九 BOT 案營也須逐項檢核確認，每一個細節始末都運規劃必須使其完備可行，務使未來營運時各業態間管理井然有序，顧客暢行無阻。. Ch. engchi. i n U. v. 針對國內外新市鎮發展案例進行研究分高鐵車站特析，另對目前高鐵車站特定區開發及推定區發展課動情形，包括都市計畫及區段徵收、聯題與土地開外及站區交通、土地處分及開發，以及推動過程遭遇的課題進行探討與建議。發策略探討. 20.

(33) 謝金海、劉京翰. 2008. 物業管理如何提升聯合開發建物資產使用效益. 聯合開發建物立於使用者之角度是否有其缺點?有所限制?而物業管理單位於管理維護階段從何提昇建物資產使用效益?皆為本文所討論之課題。. 2008. 桃園都會區捷運路網規劃與桃園都會區發展性之探討. 立. y. al. n 2008. 就臺中捷運烏日文心北屯線辦理土地開發規劃作業及 OT 招商策略研討過程中，針對法令分析、OT 招商有關土地開臺中捷運烏發之策略、土地開發權益分配原則、基日文心北屯地評選原則及流程等議題等之相關考量線土地開發作一闡示與論述，並初步提出一些推動策略探討本計畫後續土開作業及修訂相關法令之建議，作為後續辦理類似公共建設及修法之參考。. sit. 2008. io. 林重昌、金肇安、李香怡. 展及土地使用利用上擬具建議對策與分析方案，包括都市發展課題及策略等。. ‧. Nat. 鍾維力、蔡發耀、劉國光. 治園都會區未來所面臨之轉型課政探討桃大題，並且提供一些捷運系統沿線土地發學. ‧ 國. 鄭雅萍、趙紹廉. 2008. 交九開發案對於民問參與公共建設具有多項指標性意義，其開發經營契約雖已奠定該開發案得以不動產證券化方式經營管理之基礎，從交九開發案之性質、投資契約內容與現行法制架構、以及相關風險分析，探討交九開發案採用證券化機制的可行性。. er. 左涵湄. 臺北車站特定專用區交九轉運站用地開發案營運期辦理資產證券化可行性之研究. Ch. engchi. 引進土地開發觀念協助捷運建設之探討~以臺北捷運系統環狀線建設計畫(第一階段)為例. i n U. v. 捷運環狀線之辦理經過及計畫內容進行概要介紹，並說明引進土地開發之考量因素與實際執行機制，並描述土地開發效益是否納入財務分析之差異，最後再就土地開發效益納入財務計畫分析之方式，提出相關建議。. 21.

(34) 2008. 治政比較分析香港、日本等國外捷運建設與大研提運輸建土地開發案例，以及國內機場捷運長生立設與土地整模式與現行辦理模式之外，同時分析國. 體開發計畫內外公共建設財政衝擊分析與財源籌措及財務機制~ 方式，並在歸結國內運輸建設與土地整以捷運建設體開發計畫面臨多項課題後，提出結論為例與建議供參酌。. 2009. 學. ‧. io. sit. y. Nat. al. n. 陳慧君、簡龍鳳. 2010. 因民情輿論、市場經濟、法令制度、政府組織之差異，研提建議事項，包括(1) 推動平價住宅政策以反應民意，惟需考車站基地附量對市場之衝擊;(2)建構永續空間發展模屬商業設施式，惟需援引適當之土地開發方式;(3)發之規劃經營展緊密都市型態，惟需權衡開發效益與及監督管理擁擠成本;(4)引進民間參與土地閉發，惟需避免委託代理問題;(5)開發收益挹注建設及營運成本，惟需建立財務評估機制。. er. 交通部高速鐵路工程局. 臺灣社會脈絡下公私夥伴關係與都市再生~論臺北市都市再生困境與展望. ‧ 國. 徐燕興. 從公共行政來看，政府效能不足，政府與私人企業的合作，是不可擋的趨勢。在蕞薾小島的臺灣，民主制度拉近政治與生活的距離，政治人物隨時出現在電視機內，也隨時出現在社區旁的工程剪綵，公共論述與專業知識，自然被擠壓的沒有空閭。政治人物為地方性的利益團體喉舌，並經由選舉成為執政者，養成過程，公共事務與專業是被時間空間擠壓，缺少公共論述與專業網絡，推動公共事務時，解決公私合夥的困境，受制於政治制度。設計一套符合臺灣現實的制度非常重要。. Ch. engchi. 22. i n U. v.

(35) 第三章捷運建設與土地開發案例簡介臺此都會區大眾捷運系統初期路網辦理聯合開發係創全國之先，政府執行初期因相關法令並未臻完備，縣、市政府相關建築管理單位對此一執行模式亦無深入瞭解，且為配合捷運系統主體施工時程，許多聯合開發基地甚至於「大眾捷運系統土地聯合開發辦法」尚未公布實施前，即由臺北市政府捷運工程局委託之細部設計顧問先行以一般建築物之設計方式預估開發量體後，即進行共構基礎之後續設計及施工，難免於徵得聯合開發投資人實際辦理開發時，發生. 政治大. 變更設計或有誤差，與預期不同，致造成爭議或延宕開發之情事。且於執行過. 立. 程中，國內景氣由盛而衰，房地產景氣亦隨之大幅下滑，原有之作業制度、相. ‧ 國. 學. 關法令及業務管理觀念等，亦隨之無法符合實際需求，需大幅修訂，推動起來. ‧. 均難謂平順，故迄今之開發成果，仍無法符合預期。. sit. y. Nat. 政府執行捷運聯合開發業務以來，截至 97 年捷運初期路網辦理聯合開發有. io. er. 33 站、2 機廠，計 47 個基地，加上環狀線共構基地，共計 70 聯開基地。參與. al. v i n Ch 行不當，無法與民間共利等，致私地主權益受損而投資人無利可圖，開發作業 engchi U n. 開發之私地主及投資人亦均迭有怨言，包括政府法令修訂不及、解釋不清或執. 屢遭阻礙或乏人問津(多數聯開案多次流標找不到投資人，如京站共開案；私地主因土地作價價格與市價差距過大而吃虧，不參予開發卻有被強制徵收之風險)。經政府全面檢討，其執行進度受阻之因素，概可歸納如下： (一)規劃方面 1.都市計畫變更程序過於冗長 2.都市計畫變更之優惠不足 3.公部門對獎勵樓地板之運用過於理想 4.都市設計審議對聯合開發基地之要求過高. 23.

(36) (二)設計與施工方面 1.共構基礎未為能符合聯合開發所需 2.因捷運設施造成建物配置困難價值降低 3.因捷運設施配置致無法設置法定空間 4.法令變動頻繁 (三)作業流程方面 1.無週延之標準作業流程以齊一標準 2.都市計畫作業程序過於繁複且冗長 (四)法令限制方面。. 政治大 2.相關單位對法令之見解不一致立 3.相關法令未適時修訂 1.聯合開發基地之拆遷補償仍不夠合理. 2.權益分配緩慢影響開發進度及意願. Nat. 4.事權未統一增加協調界面. io. 5.公部門取得之不動產無法彈性處理. al. er. sit. 3.公部門對開發效益之回收缺乏彈性. y. 1.經濟情勢欠佳開發資金取得困難. ‧. ‧ 國. 學. (五)其他. n. v i n Ch 政府為克服困難力求突破，近幾年積極參酌國外捷運土地開發經驗，持續 engchi U. 採行合適因應方案及鼓勵民間參與捷運建設，以共享捷運開發效益方式，期突破困境，使聯合開發業務順利推動，達成聯合開發之主要目標「公私三贏」，近幾年民間參與捷運共構土地開發案忽如雨後春筍般的推出，比較大型開發案如：. (一)台北車站特定區京站 BOT 共開案(日勝生公司投資台幣 109 億元)。 (二)機場捷運 A1 站雙子星 BOT 共開案(甄選投資人中/投資台幣 357 億元)。 (三)時代巴士轉運站 BOT 共開案(市政府站/統一集團開發投資台幣 120 億元) 。 (四)SOGO 復興館捷運共構案(木柵線孝復興站/遠東集團投資台幣 40 億元) 。. 24.

(37) 京站 BOT 案透視圖 (轉運站共構，B4F~14F，旅館/商場/住宅). 立. 政治大時代巴士轉運站 BOT 案 3D 模擬圖 (轉運站共構，B5F~31F，旅館/商場/商辦). ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 雙子星 BOT 案 3D 模擬圖. Ch. (轉運站共構，56F/76F，旅館/商場/商辦). engchi. i n U. v. SOGO 復興館共構案 3D 模擬圖 (雙捷運共構，B4F~14F，百貨商場). 前述捷運共構開發案政府甄選投資人時，因規劃限制、土地使用限制、獎勵條件、權利金或財務限制等，均造成多次流標，無法找到適當投資人盡速開發，使部分開發案開發進度延宕，影響都市發展進度，甚為可惜!其中諸多影響因素應可借鏡國外開發經驗作為參考改進依據。本章將簡要介紹香港及日本捷運系統開發建設、土地開發及營運管理概況(交通部高速鐵路工程局，2009)，作為參考。 25.