國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(三)投入成本總計
承上述，全案包租模式及委營模式之投入成本總計如下，包租模式時本 案投入成本約 33.0 億元，委營模式由於需額外支付內部裝潢成本，因此總成 本約 36.8 億元(表 6-6)。
表 6-6 各項營運模式投入總成本預估表 包租模式
（仟元）
委營模式
（仟元）
土地成本（長庚醫院） 976,016 976,016 開發成本（亞朔開發）
硬體成本 1,964,157 2,305,296 軟體成本 358,458 395,241 開發成本小計 2,322,615 2,700,537
總計 總計 總計
總計 3,298,6313,298,6313,298,6313,298,631 3,676,5533,676,553 3,676,5533,676,553 資料來源：本文研究整理，亞朔開發公司(2010)
三、全案營運收支預估
各開發項目之營運試算時期假設自民國 101 年開始，至民國 120 年為止，
共 20 年期間。營運範圍包含商場、旅館、坐月子中心、停車場及住宅出租，
商場及旅館之營運方式分為包租及委營兩種模式，全案收入及支出預估概要分 述如下：
(一)全案營運收入預估 1.包租模式
包租模式為投資人分別以包租方式將商場、旅館及坐月子中心租予專業 經營業者，住宅則由投資人自行出租。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(1)商場
本案規劃 B1~2F 共 5,639 坪商場包租予一專業商場經營業者，每 坪平均月租金單價為 800 元，租金每年按 2%成長，預估包租年租金 於營運穩定年（民國 105 年）時約為 6342 萬元（當年幣值）。
(2)旅館
未來於 3F~9F 將興建約 115 房之商務旅館（4,746 坪），以每坪 月租金 600 元租予旅館業者，租金每年按 2%成長，預估於營運穩定 年之年租金收入約為 3,849 萬元（當年幣值）。
(3)坐月子中心
本案將規劃約 2,308 坪空間興建坐月子中心出租予專業經營業 者，以每坪月租金 800 元計收，租金每年按 2%成長，營運穩定年之 年租金預估收入為 2,597 萬元（當年幣值）。
(4)住宅
本案預計興建 132 戶三房二廳之出租住宅，依據目前市場行情預 估按每坪月租金 800 元出租，租金每年按 2%成長，營運第一年出租 率為 60%、第二年增加至 80%、第 3 年後維持 95%，於營運穩定年之 年租金收入為 3,376 萬元（當年幣值）。
(5)停車場
本案在與高鐵局進行權益分配後可分得 B2 部份及 B3、B4 樓層 全部之平面停車位共 433 位，未來將以每位 800 元/月方式包租予經營 業者，預估營運穩定年之年租金收入為 487 萬元（當年幣值）。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
2.委營模式
此模式為投資人將商場及旅館以委託經營方式交由專業業者營運，支付 委託營運管理及營運顧問費用，每年收取營運收入，坐月子中心、停車場及 住宅則仍採用出租方式營運。
(1)商場
以零租方式自行出租予零售業者，由於 1F、2F（與捷運聯通之 出口）具高度可及性，預估月租金 3,000 元/坪，B1 為 1,500 元/坪(表 6-7)，租金每年按 2%成長。營運第一年出租率 80%、第二年 90%、第 三年後維持 98%。營運穩定年時年租金收入約為 1.9 億元。
表 6-7 商場零租之月租金及坪數
樓層 坪數 零租月租金單價 2F 1,738 3,000 元 1F 1,870 3,000 元 B1 2,031 1,500 元 合計
合計 合計
合計 5,6395,6395,6395,639 資料來源：本文研究整理(2010)
(2)旅館
旅館規劃客房數 115 房，參考目前區域內之平價旅館房價行情約 為 2,000~2,200 元/房/日，本案由於預期引進國際連鎖品牌以提供高品 質的服務且房內規劃坪數較大，因此建議平均房價為 2,700 元/房/日，
開幕第一年住房率 60%、第二年 65%、第三年後維持穩定 75%，營運 穩定年之客房年收入約為 9,959 萬元，占總營收 55%。餐飲方面，由 於本案規劃可容納約 65~70 桌之大型宴會廳，因此餐飲營收將為本旅 館比重第二高之營運收入，參酌區域內其他相同規模之旅館營收比例 及觀光局統計資料，估計本案餐飲收入約可占總營收 40%，營運穩定
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
年餐飲年收入約為 7,243 萬元。其他尚有洗衣、服務費等收入，占總 營收 5%。預估營運穩定年旅館總營業額約為 1.8 億元。
(3)坐月子中心
營運採包租方式，假設同包租模式，營運穩定年之年租金預估收 入為 2,597 萬元（當年幣值）。
(4)住宅
營運採出租方式，假設同包租模式，於營運穩定年之年租金收入 為 3,376 萬元（當年幣值）。
(5)停車場
營運採包租方式，假設同包租模式，預估營運穩定年之年租金收 入為 487 萬元（當年幣值）。
(二)全案營運支出假設
投資人不論於包租或委營模式下，維持本案營運每年都須固定支付人事 行政費、地價稅、房屋稅、建物火險費及重大維修費並於招租時須另支付招 商仲介費；若於委營模式下商場及旅館將另行支付營運管理費用。
1.包租模式
包租模式下投資人每年須支付支付地價稅、房屋稅、建物火險費、重大 維修費、人事行政費、招商仲介費。相關費用支出假設如下：
(1)地價稅
本案長庚及投資人共同土地持分面積為 3,253.4 坪，依據前述相 關假設及公告地價等條件，預計本案營運穩定年（民國 105 年）應繳 納總地價稅為 253.4 萬元。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(2)房屋稅
依據前述假設及相關條件，本案房屋稅於營運穩定年時應繳納總 額為 1,217.6 萬元。
(3)重大維修費
依據市場經驗，在包租模式下，投資人每年需支付建物結構體、
機電設備及內裝工程之重大修繕與維修費用，商場約為年營運收入的 0.5%；旅館、坐月子中心及住宅產品由於管線、機電及裝修設備較多，
以年營運收入的 0.8%估算。於營運穩定年本案營運範圍 21,818 坪之 重大維修費約為 133.9 萬元。
(4)建物火險費
依據市場類似個案營運經驗及參考產險公會發布之火險費率 表，本案火險費約為每坪 300 元/坪/月，於營運穩定年時建物火險費 為 737.3 萬元。
(5)人事行政費
投資人於營運階段為維持本案正常營運及處理相關行政等事 務，需支付人事行政費用，預計本案約需 3 名專職處理相關事務之員 工，每人平均薪資（包含相關行政、勞健保等支出後）為每月 6 萬元，
於營運穩定年時人事行政費為 229.3 萬元。
(6)招商仲介費
本案於未來營運完工開幕前 1 年為招商階段，投資人需要委由專 業不動產顧問協助招商及篩選合適營運業者，此部份費用依市場慣例 為各營運項目之 1 個月包租租金，商場、旅館、坐月子中心及停車場 為包租之長期契約，因此僅於期初支付 1 次，住宅採零租方式，依每 年去化坪數之 1 個月租金支付，營運穩定年後依每年 5%換約率估 算。估計期初招商仲介費為 1,192 萬元（民 101 年當期幣值）。其他 各年度住宅零租所產生之招商仲介費詳附件之現金流量表。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
2.委營模式
委營模式下投資人將參與營運以享有營業利潤同時承擔營運風險，每年 所產生之營運支出除地價稅、房屋稅、建物火險費、重大維修費、人事行政 費及招商仲介費外，尚需支付商場及旅館之委託管理與顧問費用。相關假設 如下：
(1)地價稅
總地價稅額同包租模式，預計本案營運穩定年（民國 105 年）應 繳納總地價稅為 253.4 萬元。
(2)房屋稅
總房屋稅額同包租模式，於營運穩定年時應繳納總額為 1,217.6 萬元。
(3)維修費
依據市場經驗，若本案旅館及商場採取委營模式，每年需支付建 物結構體、機電設備、內裝工程及內部裝潢等重大及日常修繕與維修 費用，商場約為年營運收入的 1.0%；旅館為年營運收入 3.0%；坐月 子中 心及 住宅產 品營運模 式如包租， 維修費用為 年營運收入 之 0.8%。於營運穩定年本案重大維修費約為 805.7 萬元。
(4)建物火險費
總火險費同包租模式，於營運穩定年時建物火險費為 737.3 萬元。
(5)人事行政費
同包租模式，於營運穩定年時人事行政費為 229.3 萬元。
(6)招商仲介費
本案於未來營運完工開幕前 1 年為招商階段，投資人需要委由專 業不動產顧問協助招商並篩選合適營運業者，此部份費用依市場慣例
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
商場為當年去化坪數之 1 個月租金、旅館由於採委託經營管理契約，
招商仲介費預估約為 100 萬元，其他營運項目假設同包租模式。估計 期初招商仲介費為 1,702.6 萬元（民 101 年當期幣值）。其他各年度 住宅及商場零租所產生之招商仲介費詳附件之現金流量表。
(7)商場委託經營管理及顧問費用
根據市場經驗，商場營運管理費用率約為零租之營運收入的 25%，此外尚須支付委託管理顧問費每月約每坪 200 元之顧問管理費 用，合計預估於營運穩定年時為 6,363.4 萬元。
(8)旅館委託經營管理及顧問費用
根據市場同類型旅館營運經驗，旅館委託營運時需支付客房營運 成本及費用、餐飲營運成本及費用、委託營運管理費、訂房系統費用 等相關營運費用，整體費用率約為營運收入之 55%，於營運穩定年時 約為 9,959 萬元。
3.營運淨收入
依據上述收支假設預估，包租模式於營運穩定年之淨收入約為 1.4 億元、委營模式於營運穩定年淨收入約為 2.4 億元 ，包租模式及委營 模式之全案營運收支營運前五年現金流量表如下(表 6-8 及表 6-9)：
‧
商場 58,593 59,765 60,960 62,179 63,423
旅館 36,267 36,811 37,363 37,924 38,493
作月子中心 23,988 24,468 24,957 25,457 25,966
住宅 19,699 26,791 32,451 33,100 33,762
停車場 4,499 4,589 4,681 4,775 4,870
合計 合計 合計
合計 143,047 152,425 160,413 163,434 166,513 營業性現金流出
招商仲介費 11,921 558 427 145 148
人事行政費 2,160 2,192 2,225 2,259 2,293
保險費 6,947 7,051 7,157 7,264 7,373
維修費 1,070 1,191 1,290 1,314 1,339
營運期地價稅 2,093 2,302 2,302 2,302 2,532
房屋稅 12,689 12,561 12,433 12,304 12,176
合計合計
合計合計 36,880 25,856 25,834 25,589 25,862 營業性淨現金流量
營業性淨現金流量營業性淨現金流量
營業性淨現金流量 106,167 126,569 134,579 137,845 140,652 資料來源：本文研究整理(2010)
商場 144,129 165,389 183,692 187,365 191,113 旅館 133,827 147,879 174,042 177,523 181,073
作月子中心 23,988 24,468 24,957 25,457 25,966
住宅 19,699 26,791 32,451 33,100 33,762
停車場 4,499 4,589 4,681 4,775 4,870
合計 合計合計
合計 326,144 369,116 419,823 428,219 436,784 營業性現金流出
商場委營費用 50,681 56,288 61,163 62,386 63,634 旅館委營費用 73,605 81,333 95,723 97,638 99,590
招商仲介費 17,026 2,090 1,677 942 961
人事行政費 2,160 2,192 2,225 2,259 2,293
保險費 6,947 7,051 7,157 7,264 7,373
維修費 5,944 6,688 7,745 7,899 8,057
營運期地價稅 2,093 2,302 2,302 2,302 2,532
房屋稅 12,689 12,561 12,433 12,304 12,176
合計 合計合計
合計 171,144 170,506 190,424 192,995 196,617 營業性淨現金流量
營業性淨現金流量 營業性淨現金流量
營業性淨現金流量 154,999 198,610 229,399 235,225 240,167 資料來源：本文研究整理(2010)