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二、投入成本預估
本案為捷運聯合開發案，主管機關為交通部高鐵局，地主為長庚醫院及交 通部高鐵局，本案投資人為開發者，依據投資人提供資訊，本案於清算捷運設 施代建部份價金及扣除聯合開發中應分配予交通部高鐵局之部份後，全案成本 預估等相關條件說明如下：
(一)土地成本
長庚醫院為本案地主，以土地作價參與分配開發成果，依投資人提供資 訊，本案土地作價金額以每坪單價 30 萬元計算，共 3,253 坪，合計約 9.8 億 元，詳細說明如下(表 6-2)：
表 6-2 土地基本資料及作價金額統計表 編號 縣市 地段 地號 面積
（坪）
申報地價
（仟元）
預估市價
（仟元/坪）
預估市價小計
（仟元）
1 桃園縣龜山鄉 文化段 58 1,432 39,166 300 429,520 2 桃園縣龜山鄉 文化段 58-1 126 3,145 300 37,934 3 桃園縣龜山鄉 文化段 58-2 34 856 300 10,346 4 桃園縣龜山鄉 文化段 58-3 39 963 300 11,616 5 桃園縣龜山鄉 文化段 61 637 19,421 300 191,029 6 桃園縣龜山鄉 文化段 64 600 14,588 300 179,867 7 桃園縣龜山鄉 文化段 66 212 5,167 300 63,707 8 桃園縣龜山鄉 文化段 66-1 122 2,973 300 36,663 9 桃園縣龜山鄉 文化段 66-2 23 567 300 6,988 10 桃園縣龜山鄉 文化段 66-3 28 677 300 8,349 合計
合計 合計
合計 ---- ---- ---- 3,2533,2533,2533,253 87,52287,522 87,52287,522 ---- 976,016976,016 976,016976,016 資料來源：本文研究整理，亞朔開發公司提供(2010)
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(二)開發成本
本案未來可能營運模式為包租模式及委營模式，各營運模式所須投入之 開發成本不同，以下成本預估將分別針對兩種模式之開發成本進行說明。
1.興建成本
(1)包租模式
包租模式之興建成本包含主結構工程、機電工程、內裝工程及相 關費用，如勞工安全衛生管理費、品管檢測費、環境監測費、空氣污 染防治費，共計約 19.6 億元。各開發項目之興建單價如下表 6-3，各 項工程預估詳本章附表 1。
表 6-3 包租模式興建成本預估表
樓層 業種 坪數 車位數 平均興建單價平均興建單價 平均興建單價平均興建單價 ((((仟元仟元仟元仟元////坪坪坪坪))))
複價 複價複價 複價 ((((仟元仟元仟元)))) 仟元 3F~9F 旅館 4,746 98.5 467,619 B1~2F 商場 5,639 94.4 532,110 3F~9F 坐月子中心 2,308 108.2 249,885 3F~19F 住宅 3,160 108.2 342,011 B2 車位 1,092 82 62.4 68,225 B3~B4 車位 4,873 351 62.4 304,306
合計合計
合計合計 21,81821,81821,81821,818 433433433433 1,964,1571,964,157 1,964,1571,964,157 資料來源：本文研究整理，劉培森建築師事務所，亞朔開發公司(2010)
(2)委營模式
若未來投資人採取委營模式時，興建成本除包含主結構工程、機 電工程、內裝工程及相關費用外，尚需額外支付內部裝潢成本，旅館 每坪平均 6 萬元、商場每坪平均 1 萬元，共計約 23.1 億元。各興建單 價如下表 6-4，各項工程預估詳本章附表 2。
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(三)投入成本總計
承上述，全案包租模式及委營模式之投入成本總計如下，包租模式時本 案投入成本約 33.0 億元，委營模式由於需額外支付內部裝潢成本，因此總成 本約 36.8 億元(表 6-6)。
表 6-6 各項營運模式投入總成本預估表 包租模式
（仟元）
委營模式
（仟元）
土地成本（長庚醫院） 976,016 976,016 開發成本（亞朔開發）
硬體成本 1,964,157 2,305,296 軟體成本 358,458 395,241 開發成本小計 2,322,615 2,700,537
總計 總計 總計
總計 3,298,6313,298,6313,298,6313,298,631 3,676,5533,676,553 3,676,5533,676,553 資料來源：本文研究整理，亞朔開發公司(2010)