基地區位圖 養生村 長庚林口
第二節 不動產市場分析 不動產市場分析 不動產市場分析 不動產市場分析
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第二節 第二節
第二節 第二節 不動產市場分析 不動產市場分析 不動產市場分析 不動產市場分析
以下針對林口地區觀光旅館與百貨及娛樂餐飲市場進行分析，以瞭解目前林口地區 之不動產市場現況，並就住宅市場進行資料收集及概要分析，並提供後續土地開發計畫 及財務效益分析之基礎。
一、 旅館市場分析
本節將先針對台灣整體旅館市場概況進行說明，再對於本地區目前旅館市 場供需狀況提出分析，並透過業者訪談瞭解旅館業對於本地區的看法及個案未 來之發展潛力與限制，以作為對個案產品規劃之依據。
(一) 來台旅客市場概述
根據 World Tourism Organization 每年發布之 Tourism Highlights 刊物統 計，近幾年亞太地區國際旅遊人次占全球總旅次的 20%(表 4-4)，已超越美 洲地區，而台灣地區則占亞太地區 2.1%且逐年提升，由此顯示，亞太地區 在國際旅遊之重要性已逐漸提升，而我國在政府持續重視國際觀光產業、
推動觀光客倍增計畫之努力下應可有效提升觀光效益。以下將針對台灣整 體來台旅客市場進行分析：
表 4-4 國際旅遊人次統計
單位：佰萬人次 年序 全球 歐洲地區 亞太地區 美洲地區 非洲地區 中東地區 1990 年 441.0 265.3 (60% ) 57.7 (13% ) 92.8 (21% ) 15.2 (3% ) 10.0 (2% ) 1995 年 538.1 309.3 (57% ) 85.0 (16% ) 109.0 (20% ) 20.4 (4% ) 14.3 (3% ) 2000 年 680.6 384.1 (56% ) 114.9 (17% ) 128.2 (19% ) 28.2 (4% ) 25.2 (4% ) 2001 年 680.4 383.8 (56% ) 120.7 (18% ) 122.1 (18% ) 28.9 (4% ) 25.0 (4% ) 2002 年 700.4 394.0 (56% ) 131.1 (19% ) 116.6 (17% ) 29.5 (4% ) 29.2 (4% ) 2003 年 689.7 396.6 (58% ) 119.3 (17% ) 113.1 (16% ) 30.8 (4% ) 30.0 (4% ) 2004 年 763.2 416.4 (55% ) 152.5 (20% ) 125.8 (16% ) 33.2 (4% ) 35.4 (5% ) 2005 年 802.8 438.7 (55% ) 155.3 (19% ) 133.2 (17% ) 37.3 (5% ) 38.3 (5% ) 2006 年 846.4 460.8 (54% ) 167.2 (20% ) 135.9 (16% ) 40.7 (5% ) 41.8 (5% ) 資料來源：本文研究整理，World Tourism Organization(2007)
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1.來台旅客逐年增加，以觀光目的為主
根據觀光局統計資料(圖 4-11)，除民國 92 年受到 SARS 風暴波及使當年 度來台旅客大幅衰退外，歷年來台旅客人次一直呈現穩定成長的趨勢，而在 近年來政府積極推動「觀光客倍增計畫」下，民國 96 年來台旅客人次已一 舉突破 370 萬人。
若依據來台目的進行分析，觀光型旅客為歷年來台旅客比例最高者，且 人數與比例皆持續成長，民國 95 年已占總人次約 44%；其次則為商務型旅 客（包含業務目的及會議目的），占總人次約 27%，歷年人數則呈持平現象。
2.來台旅客消費支出以旅館內支出為主
依據觀光局發布之「來台旅客消費及動向調查報告」顯示(圖 4-12)，近 年來台旅客消費支出已逐漸提升，民國 95 年已達 1,651 億元，其中又以旅館 內支出 44.8%為比例最高，可推知來台旅客主要支出仍為住宿費用。
-500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,000
人次
觀光 762,026 782,938 870,929 1,021,572 1,028,635 695,277 1,031,713 1,381,637 1,510,207 1,648,507 商務 800,799 837,353 935,218 888,122 870,950 730,337 963,993 994,173 1,002,470 988,614 求學 24,322 27,054 27,808 26,971 61,904 48,575 37,324 38,717 38,649 41,901 探親 242,223 257,683 279,243 332,834 329,751 280,022 374,008 379,252 377,455 395,760 其他 469,336 506,220 510,839 561,536 686,452 493,906 543,304 584,339 591,046 641,281
87年 88年 89年 90年 91年 92年 93年 94年 95年 96年
圖 4-11 歷年來台旅客人次及目的 資料來源：本文研究整理，交通部觀光局(2008)
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-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000
NTD佰萬元
購物費 28,469 17,509 24,950 34,988 38,013 雜費 16,422 7,491 6,164 7,495 4,227 娛樂費 16,993 9,734 11,055 12,614 13,871 在台交通費 13,585 7,481 10,224 18,287 14,218 旅館外餐飲費 23,286 12,444 16,615 18,588 20,922 旅館內支出 59,776 46,843 64,987 73,035 73,879
91年 92年 93年 94年 95年
圖 4-12 歷年來台旅客消費金額及各項目支出比例 資料來源：本文研究整理，交通部觀光局(2008)
(二) 現有旅館營運概況
1.台北縣桃園縣觀光旅館平均住用率 56%，房價 2,286 元
目前台北縣及桃園縣於觀光局登記之營運中的觀光旅館有 9 家， 4 家位 於台北縣，5 家位於桃園縣，共 1,401 間客房，96 年 1 至 9 月平均住用率 56.28%(表 4-5)，平均房價 2,286 元/房/日；其中麗景四季飯店、美麗春天大飯 店、碧特弗大飯店、古華花園飯店及大溪別館主要客源為到當地休閒的觀光 客，跨區域旅客比例少，與個案具有市場區隔，因此未來與個案產生競爭關 係者應是客源為台北地區商務客之福朋喜來登飯店、以機場機組員、過境旅 客及大陸港澳團體旅客為主的桃園大飯店、尊爵大飯店及桃園福容大飯店等 4 家觀光旅館(圖 4-13)。其中又以尊爵大飯店整體住房營運表現最佳，住用率 高達 92.06%，平均房價 2,506 元/房/日，而於 96 年 3 月正式營運之桃園福容 大飯店平均房價 3,184 元/房/日，為區域內最高，但住用率僅 17.83%表現不佳。
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表 4-5 民國 96 年 1 至 9 月台北縣及桃園縣觀光旅館營運表現 編號 96.01~96.09 客房數 住用率 平均房價
(元/房/日) 區位 客源 1. 福朋喜來登飯店 126 62.98% 2,755 台北縣中和市 台北商務客 2. 麗景四季飯店 60 61.23% 2,795 台北縣新店市 碧潭觀光客 3. 美麗春天大飯店 34 25.04% 2,178 台北縣新店市 碧潭觀光客 4. 碧特弗大飯店 54 28.27% 2,447 台北縣新店市 碧潭觀光客 5. 桃園大飯店 390 72.37% 1,191 桃園縣桃園市
6. 尊爵大飯店 231 92.06% 2,528 桃園縣桃園市 7. 桃園福容大飯店 182 17.83% 3,184 桃園縣桃園市
1.機組員 2.過境旅客 3.團體旅客 8. 古華花園飯店 116 61.07% 2,506 桃園縣中壢市 中壢市商務客 9. 大溪別館 208 24.27% 2,706 桃園縣大溪鎮 大溪高爾夫球
場球客 - 小計 1,401 56.28% 2,286 －
資料來源：本文研究整理，交通部觀光局(2008)
圖 4-13 個案週邊具競爭關係之觀光旅館位置圖 資料來源：本文繪製整理(2010)
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2.龜山及林口地區缺乏較具規模的高品質旅館
目前龜山及林口地區無觀光旅館，觀光局統計之一般旅館共 14 家，538 間客房，營運型態以 50 房以下之汽車旅館及傳統老舊旅社為主(表 4-6)，汽 車旅館多聚集於交流道週邊。本地區僅有一家商務旅館「華夏大飯店」，隸 屬於台北當地小型連鎖旅館企業「華夏飯店集團」，客源鎖定以服務華亞科 技園區及林口工業區商務客為主，大陸港澳團體旅客為輔，共約 160 間客房，
雖設備及裝潢老舊，但由於本地區無其他觀光旅館，因此住房營運表現仍 佳，據瞭解華夏大飯店平均住用率約維持在 70%，平均房價 2,000 元/房/日。
旅館附屬設施方面，汽車旅館及一般傳統旅社普遍並無提供任何附屬設 施，附屬設施較完善者僅有「華夏大飯店」，提供小型商務中心、小型會議 室、健身房、游泳池、中餐廳及宴會廳。該宴會廳容納人數至多約 700 人，
價格約為 6,600 元/桌，由於本地區除華夏大飯店外，僅有位於文化三路的「奇 真美食廣場」可提供約 500 人的宴會場所，因此華夏大飯店的宴會廳仍吸納 了許多週邊科技業及工業的尾牙與聚餐需求，營運表現佳。整體而言，本地 區缺乏較具規模的高品質旅館。
表 4-6 龜山及林口地區一般旅館營運概況
旅館名稱 客房數 房價(元) 地址
城市旅館 20 1,080~2,180 台北縣林口鄉中山路 97 巷 12 號 5 樓 新山鶯賓館 32 800~1,200 桃園縣龜山鄉山鶯路華國新村 1-3 號 松鶴汽車旅館 40 1,180~1,680 桃園縣龜山鄉公西村文化二路 56 號 2 樓 苓林旅社 5 600 桃園縣龜山鄉公西村復興街 176 號 興安旅社 9 500 桃園縣龜山鄉公西村復興街 178 號 華夏大飯店 160 1,950~3,360 桃園縣龜山鄉文化二路 28 號 6-13 樓 愛之星汽車旅館 38 1,350~2,680 桃園縣龜山鄉文化二路 50 號 2-3 樓 東楓 MOTEL 27 1,960~6,000 桃園縣龜山鄉文化二路 52 巷 66 號 1-3 樓
加州長堤汽車旅館 33 2,280~2,980 桃園縣龜山鄉文化三路 37 巷 29 號,29-1 號 2-3 樓 亞典春天汽車旅館 27 480~1,580 桃園縣龜山鄉華美街 21 號 1-2 樓
長樂旅社 6 600 桃園縣龜山鄉新興街 315 號
碧雲天汽車旅館 59 1,780~1,980 桃園縣龜山鄉萬壽路一段 195 號 2 樓 天鵝湖汽車旅館 38 1,880~3,980 桃園縣龜山鄉萬壽路一段 379 號 2-3 樓 薇閣商務汽車飯店 39 1,680~2,880 桃園縣龜山鄉萬壽路二段 1433 號 2-3 樓 加州陽光旅館 25 1,780~1,980 桃園縣龜山鄉萬壽路二段 759 號 1-3 樓
14 家 538 - - 資料來源：本文研究整理，交通部觀光局(2008)
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(三) 旅館市場需求分析
承上可知，龜山及林口地區目前旅館市場並不發達，可供分析之資訊有 限，主要需求將會來自週邊工業區商務客、團體旅客及未來觀光醫療所衍生 之客群，以下將以需求面來分析本地區未來旅館市場胃納量，以作為個案未 來規劃及定位之參考依據。
1.林口工業區及華亞科技園區可支撐商務住宿及聚餐需求
依據過去新竹科學園區發展經驗，歷年新竹科學園區年營業額與新竹地 區觀光旅館售出房數呈現正向關係(圖 4-14)，顯示科技產業的發展可有效帶 動當地旅館住宿需求，個案位於林口工業區及華亞科技園區週邊，林口工業 區及華亞科技園區目前已聚集超過 300 家廠商，就業員工超過 30,000 人，其 中又以華亞科技園區發展最為蓬勃，區內聚集廣達電子企業總部、華亞科 技、廣輝電子等光電及半導體大廠，根據華亞科技園區管理中心預估，民國 96 年年產值已達 3,000 億元，顯示華亞科技園區已日趨發展成熟，推測本地 區因華亞科技園區及林口工業區商務活動將衍生許多商務聚餐及企業尾牙 等需求，對於未來個案規劃興建旅館將有一定的助益。