國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第三章 第三章
第三章 第三章 捷運建設與土地開發案例簡介 捷運建設與土地開發案例簡介 捷運建設與土地開發案例簡介 捷運建設與土地開發案例簡介
臺此都會區大眾捷運系統初期路網辦理聯合開發係創全國之先，政府執行 初期因相關法令並未臻完備，縣、市政府相關建築管理單位對此一執行模式亦 無深入瞭解，且為配合捷運系統主體施工時程，許多聯合開發基地甚至於「大 眾捷運系統土地聯合開發辦法」尚未公布實施前，即由臺北市政府捷運工程局 委託之細部設計顧問先行以一般建築物之設計方式預估開發量體後，即進行共 構基礎之後續設計及施工，難免於徵得聯合開發投資人實際辦理開發時，發生 變更設計或有誤差，與預期不同，致造成爭議或延宕開發之情事。且於執行過 程中，國內景氣由盛而衰，房地產景氣亦隨之大幅下滑，原有之作業制度、相 關法令及業務管理觀念等，亦隨之無法符合實際需求，需大幅修訂，推動起來 均難謂平順，故迄今之開發成果，仍無法符合預期。
政府執行捷運聯合開發業務以來，截至 97 年捷運初期路網辦理聯合開發有 33 站、2 機廠，計 47 個基地，加上環狀線共構基地，共計 70 聯開基地。參與 開發之私地主及投資人亦均迭有怨言，包括政府法令修訂不及、解釋不清或執 行不當，無法與民間共利等，致私地主權益受損而投資人無利可圖，開發作業 屢遭阻礙或乏人問津(多數聯開案多次流標找不到投資人，如京站共開案；私地 主因土地作價價格與市價差距過大而吃虧，不參予開發卻有被強制徵收之風 險)。經政府全面檢討，其執行進度受阻之因素，概可歸納如下：
(一)規劃方面
1.都市計畫變更程序過於冗長 2.都市計畫變更之優惠不足
3.公部門對獎勵樓地板之運用過於理想 4.都市設計審議對聯合開發基地之要求過高
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(二)設計與施工方面
1.共構基礎未為能符合聯合開發所需 2.因捷運設施造成建物配置困難價值降低 3.因捷運設施配置致無法設置法定空間 4.法令變動頻繁
(三)作業流程方面
1.無週延之標準作業流程以齊一標準 2.都市計畫作業程序過於繁複且冗長
(四)法令限制方面。
1.聯合開發基地之拆遷補償仍不夠合理 2.相關單位對法令之見解不一致
3.相關法令未適時修訂
(五)其他
1.經濟情勢欠佳開發資金取得困難 2.權益分配緩慢影響開發進度及意願 3.公部門對開發效益之回收缺乏彈性 4.事權未統一增加協調界面
5.公部門取得之不動產無法彈性處理
政府為克服困難力求突破，近幾年積極參酌國外捷運土地開發經驗，持續 採行合適因應方案及鼓勵民間參與捷運建設，以共享捷運開發效益方式，期突 破困境，使聯合開發業務順利推動，達成聯合開發之主要目標「公私三贏」，近 幾年民間參與捷運共構土地開發案忽如雨後春筍般的推出，比較大型開發案如：
(一)台北車站特定區京站 BOT 共開案(日勝生公司投資台幣 109 億元)。
(二)機場捷運 A1 站雙子星 BOT 共開案(甄選投資人中/投資台幣 357 億元)。
(三)時代巴士轉運站 BOT 共開案(市政府站/統一集團開發投資台幣 120 億元) 。 (四)SOGO 復興館捷運共構案(木柵線孝復興站/遠東集團投資台幣 40 億元) 。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
京站 BOT 案透視圖
(轉運站共構，B4F~14F，旅館/商場/住宅)
時代巴士轉運站 BOT 案 3D 模擬圖 (轉運站共構，B5F~31F，旅館/商場/商辦)
雙子星 BOT 案 3D 模擬圖 (轉運站共構，56F/76F，旅館/商場/商辦)
SOGO 復興館共構案 3D 模擬圖 (雙捷運共構，B4F~14F，百貨商場)
前述捷運共構開發案政府甄選投資人時，因規劃限制、土地使用限制、獎 勵條件、權利金或財務限制等，均造成多次流標，無法找到適當投資人盡速開 發，使部分開發案開發進度延宕，影響都市發展進度，甚為可惜!其中諸多影響 因素應可借鏡國外開發經驗作為參考改進依據。本章將簡要介紹香港及日本捷 運系統開發建設、土地開發及營運管理概況(交通部高速鐵路工程局，2009)，
作為參考。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第一節 第一節
第一節 第一節 香港捷運建設與土地開發案例簡介 香港捷運建設與土地開發案例簡介 香港捷運建設與土地開發案例簡介 香港捷運建設與土地開發案例簡介
圖3-1 香港地鐵營運路網
資料來源：香港地鐵公司(2010)
香港面積約 1,100 平方公里，居住人口約 700 萬人，居住人口密度約為每平方公里 6,300 人。由於香港的土地資源有限，香港政府極力發展地鐵、巴士系統，香港地鐵擁 有運營線路 7 條(圖 3-1)，總長 91 公里，日均客流近 250 萬人。更以其特殊之「地鐵加 房地產」的經營發展模式，在發展軌道的同時，結合周邊物業帶動沿線發展，提高土地 附加價值，並推出物業租賃與管理、廣告、電訊和商業等多項業務。負責香港地鐵投資、
建設和運營的香港地鐵公司，已經連續實現了 15 年盈利，2007 年的利潤更是高達的 190 億港元。
香港地鐵成功的經營模式與高額物業收入，迅速降低債務水平轉虧為盈，更獲得中 國大陸多個城市及外國的相關顧問合約，將利潤軌道延伸到大陸及全球，成為世界上運 營效率最高、盈利情況最為理想的地鐵公司之一。以下就以香港地鐵建設之營運組織、
業務範疇、相關政策制度、財源籌措方式以及交通建設與土地整體開發效益來討論。