休閒事業管理組碩士論文

國立台東大學

健康促進與休閒管理研究所在職進修碩士班 休閒事業管理組碩士論文

臺東縣民宿經營成功因素與困境解決方案之研究

研究生：李佩芳 撰 指導教授：梁忠銘 博士

中 華 民 國 九 十 九 年 七 月

謝 誌

轉瞬間二年的日子就這麼經過，這樣的語氣或許輕鬆，但細數碩士專班研究 過程的甘苦，回想起來確實是有那麼一點艱辛，但不管如何，就像醜媳婦終究要 進門一般，在眾人的協助下，還是交出一點成果。在此對於曾經幫助過我，使我 成長、歷練、歡樂的長輩、朋友們，謹以簡短的謝詞表達我心中最誠摰的謝意。

首先感謝我的恩師 梁忠銘博士的指導，對於觀念的啟迪、研究的主軸、模 式的建構及資料的提供上予以引導與匡正，感謝導師 陳美芬博士的耳提面命，

在此獻上最深的敬意與謝意。另承蒙口試委員施孟隆老師與顏建賢老師對於本論 文的細心審閱，提供許多精闢的見解與寶貴的建議，使得論文更加的充實與周 嚴，同時，也要感謝系所所有老師的指導與同窗二年的同學們，尤其是永遠的組 長易芳、莊晨、全勝教官、周爸、宛青、富國、世錦、淑娟及其他同學熱心的協 助。還有臺東縣政府的長官及同事們，尤其是小燕處長對我的鼓勵與支持，有你 們的幫助與指導下，使得本論文得以順利完成。

最後，感謝我的父母親與家人，給予我最大的鼓勵；感謝老公志宏一路來的 支持；感謝剛出生的女兒翎嘉，在論文寫作期間乖巧的陪伴我。有你們的關懷，

使我在無後顧之憂的環境下，全力以赴。

碩士生涯告一段落，也是另一個學習生涯的開始，因為強烈的意志需要強而 有力的背景知識來支撐，希望籍由不斷的充實進修，來編織自己的知識大網，以 因應這個資訊爆炸的時代，繼而創造屬於我的未來。

李佩芳 謹誌

中華民國九十九年七月十七日

中文摘要 

本研究之主旨為探討台東地區民宿經營者的關鍵因素，透過質性研究中的個 案分析法，選取四家民宿業者進行深度訪談，將其整體營運狀況區分為「成功經 營」與「困境經營」兩種型態，再藉由國外學者 Geller(1985)針對觀光住宿產業 所提出的經營關鍵因素，包含服務品質、顧客滿意度、設備、地點、成本控管、

市場佔有率與市場區隔等七項，作為本研究個案分析上的探討構面，以交互比較 此二種營運型態之民宿業者有何主要的關鍵差異。

本研究經過深度訪談與個案分析後發現，在服務品質的面向上，建議台東地 區之民宿經營者應該多朝向同業、異業的結盟，提供旅客更完備、多元的服務項 目；在顧客滿意度的面向上，高度的服務品質是維持顧客滿意度的基本條件，針 對服務缺口的部分，必須以「及時」與「補償」兩項方式，避免抱怨持續擴大；

在設備的面向上，建議經營者對於民宿整體的軟、硬體設備上，應當多加充實其 相關知識，確切掌握設備的維修與更新，以及電腦軟體的操作與應用。

在地點的面向上，擅長使用地區優勢，配合環境特色，透過設計技巧來營造 民宿氣氛；在成本控管的面向上，建議民宿業者創造自己的副業收入，並且應該 避免透過資金借貸的方式經營；在市場佔有率的面向上，因為台東地區旅遊淡旺 季相差極大，掌握旺季的時機、有效的配置資源，增加淡季的住宿率、加強行銷 推廣，才能有助於提升營運績效；在市場區隔的面向上，必須清楚、界定出屬於 自己顧客的族群，並找尋出此類目標顧客的特質與偏好，作為民宿氣氛的營造方 針。

本研究藉由上述所提出之建議，期許能在現今台東地區的民宿經營者、旅遊 業者與其他相關產業的企業主，或是後續有意研究民宿產業的專家、學者，提出 確切、裨益的意見，也希望本研究的訪談內容與資料整理，能對於致力發展觀光 產業的台東縣，由衷盡上一份心力。

關鍵字：民宿產業、經營關鍵因素

Abstract

This research is aimed at exploring the key factor of operating Bed-And-Breakfast in the Taitung area. Through the case study of the qualitative research, four B&B operators had been interviewed and the whole operating condition has been distinguished between “successful management” and “dilemmatic management.” The key factors of tourism and accommodations which had been pointed out by Geller(1985), including the quality of service, customer satisfaction, facilities, location, cost control, market share, and the market segmentation, has been used to analyze and compare the key factors of the differences between these two operating ways.

Through the analysis and the in-depth interlocutions with the operators, this research shows that the operators in Taitung area should form an alliance with the same trade or even the different trade, so that there will be more options on the quality of services; also, it’ll be more flawless and perfect. When it comes to the customer satisfaction, good service quality is highly appreciated; therefore, making amends immediately is the best way to avoid the complaints if there’s any service gap.

Speaking of facilities, operators are suggested to absorb more knowledge about the software and the hardware which are used on operating the B&B, knowing when or how to maintain the facilities and operating the computer software are also important.

Speaking of locations, operators should make the good use of the advantages and the distinguishing features of the area, and the designing techniques to improve the atmosphere. Also, operators should find their sideline and should definitely avoid loaning. On the market share part, the most efficient way to boost the operating performances will be grasping the high season and also try to increase the rate of accommodation by distributing the resources efficiently, because the high and low seasons of tourism in Taitung area is extremely different and apart. It is also an important guide to clarify the different generations and groups and find out their different features and needs in case to create the correct atmospheres of the B&Bs.

Hopefully this research will help the B&B operators, tour guides, owners of the related industries, and the scholars who intend to make a study of the industry of B&B provide the more accurate, profitable information and opinions. Also, hopefully the content and the in-depth interlocutions of this research will benefit the tourism industry of Taitung County.

Key words: Bed-and-Breakfast industry, key management factors.

目 次

謝 誌 ... I

中文摘要 ... II

ABSTRACT ... III

目 次 ... IV

表 次 ... VI

圖 次 ... VIII

第一章 緒論 ... 1

第一節 研究背景 ... 2

第二節 研究動機 ... 3

第三節 研究目的 ... 4

第四節 研究範圍與對象 ... 5

第二章 文獻探討 ... 7

第一節 民宿的起源與定義 ... 7

第二節 民宿經營型態與管理辦法 ... 15

第三節

台東地區民宿發展條件分析... 21

第四節 民宿經營困境與關鍵成功因素 ... 26

第三章 研究方法 ... 34

第一節 研究架構圖 ... 34

第二節 訪談問卷之綱要 ... 35

第三節 資訊收集與分析方法 ... 39

第四節 抽樣對象 ... 42

第五節 研究信效度 ... 43

第四章 個案分析與討論 ... 45

第一節

成功關鍵因素之民宿 ... 45

第二節

營運困境關鍵因素之民宿 ... 62

第五章 結論與建議 ... 75

第一節

結論 ... 75

第二節 研究建議 ... 81

參考文獻 ... 84

附錄 ... 90

表 次

表 1-1 台東地區民宿數量與客房出租率 ... 3

表 2-1

各國民宿產業發展演進比較表 ... 9

表 2-2

學者對於民宿之定義 ... 11

表 2-3 民宿產業發展對地方與遊客之重要性 ... 14

表 2-4 經營型態分類表 ... 16

表 2-5 民宿經營型態彙整表 ... 18

表 2-6 我國民宿管理辦法重點彙整表 ... 20

表 2-7 台東地區溫泉分布彙整表 ... 22

表 2-8 台東地區主要活動慶典彙整表 ... 24

表 2-9 台東地區主要精緻化特產 ... 26

表 2-10 民宿產業經營困境彙整表 ... 30

表 2-11 民宿產業之關鍵成功因素 ... 32

表 3-1 本研究時間與分析方法 ... 41

表 3-2

本研究訪談對象彙整表 ... 42

表 4-1

A01 民宿之關鍵因素整理表 ... 52

表 4-2

A02 民宿關鍵因素整理表 ... 61

表 4-3 B01 民宿關鍵因素整理表 ... 67

表 4-4 B02 民宿關鍵因素整理表 ... 74

表 5-1 服務品質關鍵因素彙整表 ... 76

表 5-2 顧客滿意度關鍵因素彙整表 ... 77

表 5-3 設備關鍵因素彙整表 ... 77

表 5-4 地點關鍵因素彙整表 ... 78

表 5-5 成本控管關鍵因素彙整表 ... 79

表 5-6 市場佔有率關鍵因素彙整表 ... 80

表 5-7 市場區隔關鍵因素彙整表 ... 81

表 5-8 本研究建議彙整表 ... 82

圖 次

圖 1-1 研究流程 ... 6

圖 3-1

本研究架構圖 ... 34

第一章 緒論

觀光事業隨著台灣經濟發展與週休二日的實施，短短數年內，國人對於休閒 遊憩日趨重視，加上公共建設、網路資訊與交通運輸工具等的進步，旅遊已成為 規劃休閒活動中的主要考量；然而，無論是觀光藝文活動的推動、特色的行銷宣 傳、遊憩地區的經營管理，都必須加入民間企業的共同參與、學習，兩者之間應 當相輔相成。至今在政府的政策推動上，大多數也從早期的主導退居至幕後輔 助，已不再是發展過程上唯一的推手。

以台東地區而言，因為風景優美、環境自然，發展休閒旅遊產業相當合適，

假若經營者能配合正確的行銷管道，將觀光訊息行銷推廣，吸引更多的遊客慕名 而來，對於促進台東地區人民的經濟所得、地方基礎建設，減緩人口斷層的問題，

都能獲得良好的改善成效。

因此，本研究透過深入訪談，調查目前台東地區合法登記的民宿之服務品 質、設備、顧客類型、市場區隔、推廣行銷等，試圖瞭解台東觀光民宿業主的經 營管理之策略與動機，並藉由個案分析法，探討不同型態的民宿經營業主當前的 阻礙與發展困境。

本章總共分成下列五節加以探討：第一節闡述本研究之背景、第二節說明研 究動機、第三節研究目的、第四節研究範圍與對象、第五節研究流程。期許透過 本研究訪談與個案分析後，能更加確切經營之關鍵因素為何，以提供台東地區民 宿經營者參酌與建議，進而帶動地方觀光產業的發展與永續經營。

第一節 研究背景

楊定國(2007)在研究高雄觀光產業經濟效益分析中提到，觀光產業發展在全 球經濟體系中扮演著重要且無可替代的角色，在今日世界各國，無論是已開發國 家、開發中國家、或是未開發國家，對於發展觀光產業皆是不遺餘力、全力以赴 的進行全盤性佈局；因此，就我國發展觀光而言，對外除了可以賺取外匯，更兼 具提升台灣在國際能見度，對內則可支撐地方經濟、平衡城鄉發展、增加就業機 會、降低地區性人口斷層。

台灣近年來因經濟快速成長，國民所得相對提高，然而，在競爭激烈的工作 環境壓迫下，對於鬆弛身心活動的需求日益殷切。政府至2001 年 12 月 12 日發 布「發展觀光條例」之後，將民宿定位「指利用自用住宅空間房間，結合當地人 文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提 供旅客鄉野生活之住宿處所。」至此，開始逐漸改變國人走馬看花的旅遊型態，

轉而追求身心修養與寓教於樂(生態體驗、定點式深度旅遊)。

然而，也因為經濟的轉型，雖然現今國人重視休閒活動，但是傳統農林漁業 卻逐漸式微，不僅導致城鄉人口嚴重失衡，也造成地方性失業人口增加；政府因 此開始積極輔導傳統產業，提倡農業精緻化、休閒化，興起觀光活動的展覽，促 成地方民宿、觀光花卉果園、休閒農場、農村示範社區，降低城鄉之間的差距，

活絡地方經濟與發展。

綜合上述，民宿產業除了具備提供旅客之飲食與住宿的功能外，特別是在偏 遠的鄉村地區，藉由定點式的深入旅遊方式，可以間接提升地區之經濟收入與工 作機會，讓旅客在休憩的過程中，透過多元的經營技巧，結合地方人文特質、自 然資源與溫馨舒適的氣氛營造，明顯有助於地區特色的行銷宣傳。因此，民宿服 務品質的好壞、經營業主的管理策略，將會間接影響到當地觀光發展的成效，因 此本研究著重在觀光民宿經營型態的分析，希望透過個案訪談的方式，改善民宿 業主的營運困境，以增進地區觀光發展的效率。

第二節 研究動機

台東縣因為地處偏遠，縣內地形多以高山、丘陵為主，交通道路開發上困難 不易，導致企業來此投資、建設的意願低落，然而，正因為境內工廠明顯少於其 他縣市，才能得以保存大自然原始風貌，擁有原住民部落、翠綠高山、藍天碧海，

使台東地區成為台灣尚未污染的一塊淨土；目前台東縣居民的重要經濟來源，以 農作特產與觀光產業為主要的收益，由於觀光產業的經濟效益遠遠大於農作特 產，因此，在週休二日的政策實施、政府大力提倡休閒旅遊活動之下，觀光遊憩 之相關的產業在台東地區蓬勃發展。

依據交通部觀光局網站的資料統計，國內至99 年 6 月合法登記的民宿家數 達到3057 家，相對於往年而言，仍呈現小幅度的增加。以台東地區為例，從 2006 年交通部觀光局正式統計資料至今，合法民宿登記數從84 家發展到 317 家，成 長幅度將近達到3 倍；然而，本研究透過營運報告分析中卻發現，在客房租用率 資料顯示，台東民宿的出租率始終僅達到1 成多，在季節性上也有明顯的差異，

甚至出現逐年下滑的趨勢，如下表1-1 所示。

表1-1 台東地區民宿數量與客房出租率

2006 2007 2008 2009 2010 至今

民宿數量 152 252 283 313 317

客房租用率 無資料 15% 14.45% 12.79% 尚無資料

資料來源：交通部觀光局(99 年 6 月)

透過之前研究發現(徐欽賢，沈嘉偉，2005)，目前臺東縣合法民宿的發展都 依照土法煉鋼的方式由民宿業者自行摸索經營方式，缺乏專業的經營及知識，造 成遊客的使用率不高；再者，台東縣民宿經營登記中，大多是因為避免房屋閒置，

而申請辦理民宿登記，並非是有經營民宿觀光餐旅的興趣或經驗，因此業主在經 營理念上，往往無法確切掌握到旅客的需求與期望，營運過程遭遇瓶頸與困境，

導致台東地區客房出租率情況不佳。

雖然現今民宿登記辦法中簡單清楚定義「利用自用住宅空間、房間」，民宿 至此蓬勃發展，但在營運管理的領域上，早期的經營理念已經不能滿足旅客的需 求；因此，唯有結合地方人文特色、環境資源、生態景觀等，進行差異化與創新，

定位自己的市場空間與利基點，才能有助於客房出租率的提升，以解決營運管理 的窘境。

為了瞭解台東地區之民宿產業客房閒置、供需失衡的情況，故興起本研究調 查之念頭，透過深入研究地區之民宿產業的經營型態，探討民宿之成功經營者與 困境經營者的關鍵因素，比較兩種經營者的因素是否有明顯的差異性，釐清民宿 經營管理的關鍵因素，以提供目前台東民宿經營的業者作為建議，亦或日後計畫 投入的人士之參考。

第三節 研究目的

本研究期望藉由探討台東地區民宿的營運困境與解決方案，透過深度訪談與 個案分析，發掘問題癥結並找尋因應之道，以提供相關單位、經營者作為規劃管 理參考用。基於上述之背景與動機，本研究目的敘述如下三點：

一、瞭解台東地區民宿業者個案之動機、經營理念與成長過程。

二、歸納台東地區民宿經營之成功與其困境之因素。

三、提出民宿經營之相關建議。

第四節 研究範圍與對象

本研究的範圍主要位於台東地區民宿業者，根據台灣交通部觀光局2010 年 3 月資料顯示，位於台東地區有合法登記執照之民宿總計有 317 家，其中以台東 市110 家佔居第一，其次為綠島鄉、卑南鄉與鹿野鄉；各個地區都具備不同的自 然生態、景觀、秀麗海岸、島嶼風光等風貌上之差異性，因此在民宿的經營上也 都別具特色。

本研究擬以台東縣民宿為研究對象，選擇個案訪談之民宿條件，需要包括以 下四項：

一、符合民宿經營條件之業主。

二、民宿經營地點位於台東縣市者。

三、民宿業主願意分享多年以來之營運經驗者。

四、符合本研究樣本採樣之民宿業者。

根據交通部觀光局民國 98 年度民宿產業資料統計，台東地區合法民宿的住 房率為12.79%，因此，本研究就上述研究動機，採用質化研究之個案分析技巧，

將成功經營者歸類在住房率大於12.79%、困境經營者歸類在小於 12.79%，每類 型之經營者選取二家做為深度訪談，抽樣對象共計四家民宿業者，期許透過分析 後歸納出關鍵的經營因素。

第五節 研究流程

本研究為能達到程序性、研究邏輯性與掌握整個研究進行的嚴謹性，故設計 流程圖以利於研究。研究方法透過深入訪談、採用質性之個案分析法，並搭配文 獻之蒐集，整理作為理論與資本資料之所需。

研究背景與研究動機

確定研究目的

相關文獻之探討

研究架構與訪談大綱

篩選合適的訪談對象

實施訪談

逐字稿分析、組織資料 相關文獻分析、組織資料

撰寫研究報告

提出研究結論與建議 圖1-1 研究流程

第二章 文獻探討

本研究之文獻共分為下列四節，分別為第一節民宿的起源與定義、第二節民 宿經營之特色與型態、第三節台東地區民宿發展條件分析、第四節民宿經營困境 與關鍵成功因素，透過下列四節之文獻分析，藉由初步的定義、起源，回顧整體 發展過程，並深入台東地區之民宿經營現況，進而探究產業型態與發展困境，以 清楚界定本研究後續之訪談要素。

第一節 民宿的起源與定義

本節將從民宿之起源與發展過程、民宿之定義與民宿之功能三方面來探討，

透過本節文獻彙整後，將能清楚得知各國在民宿產業發展的起源、國內民宿經營 的過程，以及民宿帶給遊客的功能與價值為何。

一、民宿發展之過程

度假活動，早期歐洲貴族在閒暇之餘，到鄉村深度渡假旅遊，因而衍生的住宿行 為；後來因為歐洲社會結構與經貿的轉變，觀光旅遊逐漸轉普及到一般民眾，在 現今繁忙的工作型態中，民眾更是樂於走向田園鄉野、農村生活，享受大自然的 原始與淳樸。

歐美先進國家民宿多採取「副業經營」之方式，以直接增加農場的額外收入，

在另一方面而言，透過民宿的特色經營過程中，也可間接促進當地社區的觀光發 展、產業銷售，減少人口外流與提升農民的生活品質；在南半球的澳洲、紐西蘭 地區，觀光農場的民宿型態多由農舍或場閒置空間，加以改建裝修後經營，並結 合當地的農場度假公司(New Zealand Farm Holidays)負責安排遊客的旅遊行程、

食宿、交通等問題，引領遊客深入體驗農村生活。

國外學者 Dernoi(1983)曾經對英國地區的民宿進行調查，發現有 23%的自有

農莊業主與觀光活動進行結合，其中至少有一萬家以上的農場有提供遊客住宿服 務，且每個農場都設有2 至 6 間的客房(引自鄭心儀，2004)。

Frate(1983)研究中指出，英國的農莊遊客族群多以全家旅遊與夫妻居多，而 全家式的遊客偏好自助式的民宿型態，有60%的遊客都停留一週左右，並且有高 度的旅遊忠誠度(引自翁婕爾，2006)。

在亞洲地區，最早發展民宿產業的國家，可以追朔到 60 年代的日本，其原 因也是在旅遊觀光活動興盛下，夏季伊豆海濱與冬季白馬山麓等渡假地區人潮湧 入，導致旅館的住宿空間不足，因而衍生出類似於歐美地區的西洋式民宿；北海 道的農場也開始仿效紐澳地區的農場旅社(Fram inn)，並結合當地溫泉、賞雪、

櫻花等景點進行宣傳，吸引愛好享受大自然的遊客。

台灣的民宿產業發展上，根據國內民宿發展文獻(林宜甲，1997) ，出現與 上述相似於歐美、紐澳的營運型態，最早是在70 年代的墾丁國家公園附近，其 次於阿里山的豐山一帶。之後在民國78 年度至 80 年度止，台灣省山胞行政局為 了合理規劃並輔導山胞有效利用土地，因此在全台選定八個農、林、漁牧、人文 與觀光資源豐富之山村發展民宿事業，並於民國83 年度開始，政府著手輔導推 動發展休閒農業計畫，以及行政院農委會研擬民宿輔導管理辦法草案。

早期國內在政府輔導的山區部落民宿，如苗栗的南庄鄉、屏東霧台等地區，

僅只於提供最基本的住宿空間，為台灣民宿原始的產品階級，直到民國91 年，

政府開始訂定民宿管理辦法，主管與輔導單位由原來的農委會轉變成交通部觀光 局之後，台灣民宿休閒產業至此如蓬勃發展，業主更納入當地景致、生態環境，

營造出多彩多姿的效果，例如清境的「歐洲風民宿」、墾丁的「南洋民宿」、南投 埔里的「社區生態民宿」、九份的「老厝民宿」、花東地區的「島嶼風情民宿」、 澎湖白沙灣地區的「希臘式建築」，讓民宿產業一蹴成為觀光產業的新秀。

藉由上述國外地區與國內的文獻收集，如下表 2-1 所示。從彙集整理中發現，

一般民宿多處於偏遠山區或鄉間地區，且住宿設施與條件不發達、當的民眾將自 有住宅空間進行整理翻修以補貼收益，或是當地政府為了保護古蹟歷史建築，並 同時解決屋主權益與觀光的遊客住宿不足之問題；我國對於民宿的發展過程也不 例外，除了希望透過該項產業的興起，能有效吸收週休假日、季節性假期的尖峰 人潮，建立地區性文化特色，更可降低城鄉人口差距、提升生活品質。

表2-1 各國民宿產業發展演進比較表

國家 民宿起源地 發展主因 經營特色

美國 美國中西部 為了解決鄉間過多的觀光 旅客住宿上的問題。

以北加州的農舍鄉村最為著名，屬於 分散式民宿房間，多有屋主自行經 營，並有專門的圖書發行書刊與手 冊，讓遊客對於當地特色一目了然。

英國 各地區鄉間鄉間

當地政府為了保護傳統建 築，並兼顧屋主善用閒置 空間的概念。

民宿多位於各地區鄉間街道中，屬於 相鄰的集中式發展，並附與民宿傳統 的英國風俗。

德國 阿爾卑斯山

喜愛登山之遊客常常遇到 天候因素，因此找尋避難 場所。

初期發展以野營自炊的型態，現今已 有別宿型、公寓式與套房型民宿，並 由德國政府定期進行評比，以合理區 分民宿等級。

澳洲

紐西蘭 鄉村農家與農莊

農民為補足畜牧之外的收 益 ， 並 有 效 利 用 農 場 空 間。

體驗型的農場生活，經營者可自由決 定是否加入民宿管理公會，民宿多以 提供遊客騎馬與享受當地自然為訴 求。

北歐地區 芬蘭 瑞典

傳統地區之農莊 因為氣候上寒凍期長，透 過經營，直接補貼生活。

售有長期的住宿方案，以欣賞天文奇 景為主，其居住的遊客多以停留3 至 5 日者居多。

日本 伊豆半島 白馬山麓

位於滑雪與溫泉的著名景 點地區，以因應季節性的 遊客湧入。

以北海道和本州的北部最多，民宿造 型以日本和式與歐式居多，結合當地 季節特色加以營造。

台灣

國家公園附近 原住民聚落 農村與森林地區

解 決 城 鄉 人 口 差 距 的 問 題，並建立地區性特色文 化。

由屋主自行管理，多以副業的方式經 營，並透過異業結盟的方式，結合各 地觀光名勝景點，提供短期的休憩場 所。

資料來源：本研究自行整理而成

二、民宿之定義

普遍以「Breakfast and Bed」、「Home Stay」、「Inn」來記載；一般而言，民宿最 初之原意，僅提供遊客基本的住宿，較無法如旅館一般提供專業性的住宿設施，

但其最大特點是給予遊客感受到濃厚的人情味與家庭的溫馨感，明顯有別於一般 旅館或是度假中心。然而，隨著時代不停的轉變，國家人民生活水準的提升，對 於休閒旅遊的需求也日愈增多，民宿業者為了滿足廣大的消費遊客，經營型態上 更是不斷的創新改變，因此，國內、外的學者對於民宿之定義中，硬體設備與規 模的界定上雖然大同小異，但是針對軟體的服務與附加價值，隨著時代的改變，

「住宿業務」、「短暫的臨時住所」，早期的台灣省旅遊局，也將民宿僅只定位在

「借住於一般民眾住宅之行為」；然而，隨著生活水準的提升，民宿產業逐步發 展，現今學者定義上，已經含括「結合當地資源之住宿設施」(林梓聯，2001)、

「與業主具有某種交流程度」(林豐瑞、2003)，民宿產業的主管單位由原先的旅 遊局交由交通部觀光局之後，其規章與定義對於旅遊附加價值部分，也做了大幅 度的修正。

根據台灣交通部觀光局網站(2008)行政資訊系統，其民宿管理辦法第 3 條中 清楚定義「本辦法所稱民宿，指利用自宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、

生態、環境資源與農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活 之住宿場所」。

其中該管理辦法第 6 條明文規定，民宿之經營規模，以房客 5 間以下、且房 客總樓地板面積150 平方公尺以下為原則，但如果該民宿位於原住民保留地、經 過農業主管機關核發經營許可證之休閒農場、觀光地區、偏遠地區及離島地區之 特色民宿，得以客房數15 間以下、且客房總樓地板面積 200 平方公尺以下之規 模經營。

王登群(2005)認為，民宿為一般個人住宅將其一部份居室，以副業方式經營 的住宿設施。其性質與普通飯店或旅館不同，除遊客能與民宿主人交流認識外，

遊客能享受經營者提供之鄉土味覺，如在家感覺住宿設施，並結合當地人文、自 然景觀、生態環境及體驗農林漁牧生產、生活、生態活動；莊順全(2005)定義民 宿為私人住宅整理出多於空房提供遊客暫時停留、住宿的場所、房間數少，不同 於一般飯店、旅館，且有「家」的氣氛，為產權者所有者自行經營

因此，隨著生活條件提升與旅遊經驗的累積，旅遊形式已經從過去的「觀光 時代」轉成「定點式」渡假，在定義上，張良漢(2006)定義中指出，民宿基本條 件應具備遊客與業者之間的情誼交流，並擁有保護台灣生態資源的認同感，避免 民宿發展造成環境衝擊，提昇國人對本土資源、人文、社會之認知；黃宜瑜(2006) 針對民宿產業進行研究，認為民宿應有效運用資源，提借鄉野住宿及休閒活動，

讓旅客可以接觸大自然、並認識及體驗資源的處所；而所謂資源則包含自然環 境、景觀、產業和文化等資源。民宿經營者的角色便是去整合各類不同資源的特

色，並創造出一般旅館或飯店所不能提供的另類住宿體驗。

下表 2-2 為民宿之定義整理表，綜合歸納學者民宿之定義以及我國交通部所 通過的民宿辦法，本研究分析其民宿硬體設備與初始的功能性定義上，有下列三 項共通性：

(一) 提供旅客短暫性住宿環境之行為。

(二) 多以副業為主，且規模較小，家族成員經營為原則。

(三) 經營地點運用當地特色，創造出有別於一般旅館的住宿體驗。

表2-2 學者對於民宿之定義

研究者 民宿之定義

何郁如 湯秋玲 (1989)

以民宅套房登記出租給與遊客投宿而未辦理管理營利事業登記，又實際從事旅館 業務者，稱之為民宿。

郭永傑 (1991)

民宿係一般私人住宅將其一部分居室出租予旅遊人口，以「副業方式」經營的臨 時住宿設施；其性質與普通飯店、旅館不同，除了能提供旅客交流認識外，旅客 更能享受經營者所提供當地之鄉土味覺與如在「家」的感覺。

鄭詩華 (1992)

所謂民宿，是指在濱海、山村或觀光地，可提供不特定或多數旅行者住宿之設施 且有執照者，其勞動力主要以家庭成員為主。

潘正華 (1994)

民宿之主體，指農民利用農宅空餘之部分房間，將整棟或分棟之農宅出租予遊客 暫時居留之行為，而民宿之客體即指旅客投宿於民宅之行為。

Alastrir(1996) 民宿的規模很少超過 25 個房間，且大多為小尺寸的房間提供給客人居住。

林宜甲 (1997)

1、民宿必須先定位是否是旅館業。

2、民宿的經營上需有組織上的行為。

3、民宿事業有結合周邊資源，不管是自然、人文，或是本身即有的資源特色。

高崇倫 (1998)

民宿是農戶提供鄉村旅遊者，有些甚至提供餐飲，遊客在此可以參與農家生活、

體驗生活方式和瞭解傳統。

交通部觀光局 (2001)

本辦法所稱民宿，指利用自宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境 資源與農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿場所。

林豐瑞 (2003)

以提供具有特殊的機會或優勢去認識農漁產業當地經營環境或建築及文化、技藝 價值與信仰，以及社會行為等方面特質為前提。而且與民宿主人具有某一程度上 的交流與較少的住宿容量。

鄭健雄 吳乾正 (2004)

利用自宅空間提供旅遊者住宿，且由屋主自行經營，房間不得超過 5 間，特色民 宿則在5 至 15 間。

王登群 (2005)

利用自宅空間將部份居室採副業方式經營，並與飯店及旅館相異，並結合當地人 文、自然與生態環境提供生態體驗活動之住宿設施。

莊順全 (2005)

與住家經營者互動交流性大，給予遊客體驗當地人文風情、特殊活動且符合法規 要求之住宿設施。

張良漢 (2006)

民宿基本條件應具備遊客與業者之間的情誼交流，並擁有保護台灣生態資源的認 同感，避免民宿發展造成環境衝擊，提昇國人對本土資源、人文、社會之認知。

黃宜瑜 (2006)

民宿為有效運用資源，提借鄉野住宿及休閒活動，讓旅客可以接觸大自然、並認 識及體驗資源的處所。

資料來源：本研究自行整理而成

三、民宿之功能

在現今民宿發展的產業中，除了提供單純的住宿條件之外，軟體服務與附加

(一) 產業經濟功能

民宿的發展提供鄉間居民轉型的機會，農村觀光產業有助於減緩鄉村經濟的 衰退，另外民宿可以提高農特產品直接銷售給遊客的機會，解決部分農產品滯銷 的問題，提高農業精緻化的效益。

(二) 遊憩體驗功能

民宿在提供住宿之餘，亦可利用旅客停留在當地的時間，透過自有的農村地 點、異業結盟的方式，給予旅客體驗當地產業特色實作機會，透過接觸參與的同 時，有助於推廣地方的產品特色。

(三) 生態保育功能

民宿在設計、裝修的變更過程中，充分利用鄉村自然與當地人文資源，並且 為了達到民宿永續經營之理念，經營業主必須保護並維持當地各項自然資源，因 而引導居民對生態的重視與愛惜。

(四) 教育、文化傳承功能

民宿對農村及地方居民的文化保存有正面的效果，可以使遊客充分體認鄉村 文化、風俗習慣與農業知識等，並在遊憩休息的過程疏解工作所造成的壓力，強 健遊客的體魄與心靈。

(五) 社會交流功能

民宿產業的發展，提升地區性特色文化的持續性，吸引都市、國外遊客的到 訪，促進人與人的溝通與關懷，達成城鄉、國際上的文化交流，拉近區域產業發 展不均的差距。

因此，民宿強調大眾化的合理收費與自助性的服務，設備雖不盡然豪華，但 注意安全與衛生設備，服務富有家庭味、鄉土味及人情味的氣氛。在經營型態上，

利用天然的資源，結合當地的文化特色，除住宿與餐飲之外，更提供運動、休閒、

娛樂等功能，讓住客能充分享受悠閒的情趣、奔放的自由，而有賓至如歸的感受 (龔筱媖，2006)。在民宿的價值分類上，大致上可將其功能區分成四大部分(林宜 甲，1997)：一、另類住宿供給服務；二、對人文及自然環境的維持；三、產業 功能；四、融入當地生活。

(一) 另類住宿供給服務

對於遊客而言，除了傳統的觀光旅館、一般旅館之外，尚有豐富類型的民宿 (農村、海濱、山間、溫泉)可供選擇，其設計的觀念，有別於以往方形的住宿模 式；此外，遊客也可以依照不同的出遊型態，如學生團體、小家庭、情侶等，選 擇適合的大眾旅遊、自助野營、鄉村休閒類似之民宿。

(二) 對人文及自然環境的維持

部分民宿藉由古厝、日式建築等有歷史意義之建築，透過舊址的整修、裝潢，

並創造出傳統風格的經營理念；自然環境與景觀亦是如此，因為建造農村生態系 統，除了可以直接增加業主的收益，也間接行銷了當地特色文化與產品，提升地 方生活品質，有助於人口斷層與過度的土地開發。

(三) 產業功能

根據中興大學農經所研究報告指出(1997)，休閒農業中若有民宿提供遊客休 憩或資訊的服務，將可提升地方產業至原先的0.5 倍；透過民宿經營管理，能有 效留住該地區之勞動人口，投入相關之餐飲、特產製作販售、藝文表演、覽解說 等服務。

(四) 融入當地生活

一般而言，遊客可以經由與屋主的互動過程中，學習並瞭解到當地人文特 色、風土民情，並藉由民宿所提供遊客居住的功能，停留地區的遊憩時間因此而 延長，無形中加強區域居民與遊客的接觸，如製茶、採果、養殖、產品加工等，

教育和深入該地區的特色而達到宣傳之目的。

黃穎捷(2006)曾指出民宿產業應有三點特性，一則具備風景優美之地點或環 境，適合休閒與與各項遊樂活動之地方；二是建築設計擅用地區地形與環境特 色，同時外觀與色彩力求與自然景觀相互搭配；三為重視民宿本身的設備與清 潔，提供遊客方便舒適的環境，並營造出溫馨的家庭氣氛。

國外學者 Alastrir(1996)對民宿定義並闡述其特性，產權所有者自行經營提供 私人服務，且與業主具有一定的情感交流，擁有特殊的優勢供住宿者認識當地環 境與建築歷史沿革及文物，通常為很少的住宿容量；並且認為基本的民宿應具備 五種特質：一、具有私人服務，並與經營主人有某種程度上的交流；二、具有特 殊的機會或優勢去認識當地環境與建物特質；三、通常是以產權所有者自行經 營，而非連鎖經營；四、能提供遊客特別的活動與地區性特性；五、客房的數量 與容量較一般飯店小(引自林鴻泰，2006)。

此外，Morrison(1996)認為在探究民宿之功能時，可以從民宿產業對「地方 發展」與「遊客成果」二部分加以深入探討(引自林怡君，2006)；沈進成與王伯 文(2004)研究中，也將民宿所提供之功能分為經營者、消費者兩個層面。

在經營者層面而言，將可增加收入，充分利用自家剩餘的房屋以增加收入，

尤其是農村人口外流及老化，觀光收入可改善其生活品質並吸引青年人口留在農 村；人文及自然環境保存，民宿的發展讓居民對自有的古式建築，自然環境的 清潔維護及當地文化的保存與復興更為用心；解決農業生產及運銷問題，一方面 可以節省運銷成本，另一方面可提高農業生產之利潤；提昇產業發展，以民宿的 發展為基礎，投入相關的餐飲服務、特產製作販售，其他休閒體驗種類的結合，

可由原來一級產業的農業生產提昇產業的服務與體驗。

以消費者之角度，民宿除解決其住宿問題外，亦可選擇位於山中、海濱、農 村等各種類型的民宿；對價格的選擇亦具多樣性，不用將就於高價位之旅館；融 入當地生活，體驗當地不同的生活方式，如農家日出而作日落而息的生活型態及 耕種的體驗，並可品嚐當地的農特產品及風味餐；學習與體驗，透過民宿主人的 解說可對當地自然資源、文化特色歷史背景，有更深入的瞭解與體驗。

表2-3 民宿產業發展對地方與遊客之重要性

地方發展 遊客成果

1、天然環境的保存與維護 2、當地文化的推廣 3、地方產業的活化與發展 4、生活環境與品質的改善 5、知識與技能的學習

1、解決住宿的問題 2、瞭解當地自然資源 3、融入地區文化特色 4、體驗農村型態的生活 5、品嚐地區飲食與農業產品

資料來源：張益銘(2009)

透過上述文獻的整理與回顧，民宿的功能由早期解決與舒緩遊客住宿問題，

演變至今，不僅單單提供遊客住宿的功能，並且能振興地方經濟產業、推廣人文 與自然景觀，兼具保育與社會交流等功能。因此，透過遊客的住宿過程中，民宿 的交流對象除了投宿者與經營業主之外，同時也帶動地方、社區之間彼此相互認 識，進一步產生地區居民的集聚與團體組織的產生，帶領遊客參與地方性的飲 食、藝文活動、導覽解說等，逐步重視並認同自我文化與環境的價值，間接促使 遊客、民宿經營者與地方社團三者的融合與溝通，以協助改善社區的環境與生活 品質，激發區域性文化特色的成長活力。

第二節 民宿經營型態與管理辦法

本節將分成兩部分進行文獻資料的整理，一為民宿經營之型態，二為民宿管 理辦法；藉由此二部分文獻回顧，本研究將可以清楚得知現今台灣在民宿產業的 區分方式、業者設計概念與經營型態，並透過民宿設立條件與管理辦法上，將可 以瞭解目前國內民宿經營的特性與產業特色。

一、民宿經營之型態

民宿的發生是起因於遊客的需求因子，最初是為了解決遊客休憩住宿的問 題，因此，在具備豐富資源的景觀、生態、人文資源之地區，成為民宿產業蓬勃 發展的契機，也因此給予消費族群在遊憩住宿時，有著更多樣性的選擇空間。

消費者會依據自身的喜好與需求來決定住宿的型態，不同的消費者在其消費 特性也有所差異，民宿經營業主為了迎合廣大遊客的偏好，藉此透過當地區域環 境所賦予的特色，創造出自我獨特的民宿風格，因此，民宿在環境形態的差異有 所不同，有依照經營型態、地理位置、空間位置、地區位置、農村資源的運用等 來加以分類。

鄭詩華(1998)依照民宿所設立的區域特性分成七個類型：「傳統建築民宿」

是透過古蹟建築遺址、古街道、古都、古城、古民宅加以裝修改造；「運動民宿」

則運用滑雪場、登山健行步道、腳踏車、滑草場、高爾夫球等健身活動賦予民宿 附加價值；「農場民宿」提供遊客採集農作物、海釣、生態觀察、飼牧等，讓遊

客體驗鄉村生活；「料理民宿」採用當地特有之野生素材、海鮮魚料、醃漬物等，

透過品嚐方式傳遞在地特有飲食；「海濱民宿」以海水浴場、釣魚、泛舟、浮淺 等海上活動做為特色；「溫泉民宿」大多設置在自然熱力地區，強調岩沙溫泉浴、

三溫暖、露天溫泉等民宿設備吸引遊客；「西洋農莊民宿」以鄉村地區居多，通 常是由屋主居住理念加以設計而成。

張東友、陳昭郎(2002)將民宿經營類型分為四類：「農村體驗型」有農村景 觀能讓遊客體驗農家休閒生活，經營者通常會藉由異業結盟方式，提供遊客農業 生產方面的活動，例如製茶、農作物採收、耕種、漁撈等；「藝術體驗型」是由 經營者帶領遊客體驗各項藝品的製作活動，其活動內容多包括雕刻、捏陶燒窯、

彩繪、編織等，遊客可以親手創作藝術作品，體驗鄉村或現有藝術的製作價值；

「復古經營型」有別於體驗活動為主軸之民宿，此類的住宿環境大多均為三合院 古厝、石板屋、古蹟建築加以整修，或以骨董、遺址加以設計做為民宿之建造藍 圖，提供遊客深刻懷舊的心靈體驗；「賞景度假型」結合渾然天成的自然景觀或 是精心設計的人工造景，如觀星、極光天象、花海、夜景，藉此希望來此度假的 遊客，能暫時拋下都市中忙碌、緊張的心情，無拘無束的享受度假生活，其地理 條件與經營特色如下表2-4。

表2-4 經營型態分類表

分類項目 地理條件 經營特色

農村體驗型 屬位於傳統的農業鄉村中。 提供遊客農業生產方面的活動，例如製茶、農作 物採收、耕種、漁撈等農家的純樸生活。

藝術體驗型

當地比較缺乏特殊的環境景觀資 源；但是經營者必須有藝術創作 的才能與藝術涵養。

經營者帶領遊客體驗各項藝術品的製作活動，包 含捏陶、雕刻、繪畫、編織等，讓遊客可以親手 創作藝術作品，體驗當地藝術文化的價值。

復古經營型

利用三合院、石板屋、閩式建築 或客式建築加以改建佈置，讓遊 客有懷古的感覺。

利用三合院古厝、石板屋、古蹟建築加以整修，

或以骨董、遺址加以設計做為民宿之建造藍圖，

提供遊客深刻懷舊的心靈體驗。

賞景度假型 利用當地天然景觀或舊有素材加 以設計的美景。

結合渾然天成的自然景觀或是精心設計的人工 造景，如觀星、極光天象、花海、夜景等，享受 無拘無束的渡假生活。

資料來源：引自張東友、陳昭郎(2002)

在論述台灣的民宿旅遊時，有學者認為部分國外分類的依據上需要稍加修 正；因此，張彩芸(2002)將民宿經營型態區分成五類，依照台灣風俗民情與自然 景觀，除了有「農特產品產區民宿」、「自然生態體驗民宿」與「藝術文化民宿」，

若另再補充加上「原住民部落民宿」與「景觀特色名宿」，更能詮釋台灣民宿產 業的經營型態。

除了上述針對對民宿特色分類以外，依照民宿業者所提供的客房型態，可以 大略分類出「通鋪式」、「一般家庭隔間式」、「套房式」與「整棟出租式」，由於 各種遊客需求與偏愛不徑相同，通鋪式與一般家庭隔間式的主要租賃對象為學生 族群，而套房式則針對來自上班族的白領階級、夫妻或情侶，整棟出租式鎖定家 族出遊客群行銷。

嚴如鈺(2003)指出，因為目前台灣國內民宿產業因地理位置與人文背景環境 上不同，因此其設計型態種類繁多，其中在民宿建築上，休閒農場所展出的民宿 型態多由農舍、農宅加以整修，因此休閒農場中的民宿型態皆以小木屋或是國民 賓館的方式呈現，僅有少部分的農場有民宿建造；且休閒農場中的民宿產業明顯 受到所在地區與交通便利性而有所差異，有別於其他特色民宿產業，因此在國 內、外的休閒農場之民宿發展上，其設施完善的程度上有極大的優劣區分。

在基本民宿經營型態分類上，還可以從經營者營運投入程度加以分類，

Gunn(1994)在經營重心程度上，區分為「專營民宿」、「副業經營民宿」與「兼營 民宿」三類(引自吳熾綾，2008)；專營民宿指業者全部收益來源以民宿經營為專 門職業，副業經營民宿之業者本身從事其他事業為主，並利用剩餘空間與時間來 經營民宿做為額外收入，兼營民宿是指業者藉由休閒農場、果園、茶園等地區，

吸引遊客來此遊憩、並提供優美住宿環境，而民宿經營上通常為附屬事業，且收 益所得部分明顯少於比其他兩類之業者。以現在台灣環境而言，因為台灣民宿產 業的管理辦法已明確定位為副業經營，且因為經營體制與規模尚未健全，因此多 數為副業經營之民宿較為普遍。

表2-5 民宿經營型態彙整表

研究者 民宿分類型態 分類項目

鄭詩華(1992) 經營與資源特色

1、農園民宿 2、海濱民宿 3、溫泉民宿 4、運動民宿 5、料理民宿 6、西洋民宿 7、傳統建築民宿

顧志豪(1992) 民宿建築型態 1、套房式 2、通鋪式 3、通鋪式 4、家庭間隔式 5、集合式

Gunn(1994) 經營重心 1、專營民宿 2、兼營民宿 3、副業經營民宿

黃淑玲(2001) 經營與資源特色

1、歐是民宿 2、養生民宿 3、海濱民宿 4、農村體驗民宿 5、原住民民宿 6、體驗型民宿 7、個人特色型民宿 8、地方產業型民宿

張東友、陳昭郎 (2002)

民宿地理位置 服務特性

1、地域性：結合住所之在地人文與資源 2、獨一性：不重複提供相同民宿之服務 3、差異性：經營的特色與理念目標 4、參與性：整體活動過程中之意願 5、互動性：遊客與業者的接觸機會 張東友、陳昭郎

(2002) 經營與資源特色 1、藝術體驗型 2、復古經營型 3、賞景度假型 4、農村體驗型

張彩芸(2002) 經營與資源特色

1、原住民部落民宿 2、藝術文化民宿 3、自然生態體驗民宿

4、景觀特色民宿 5、農特產品及產區民宿

楊永盛(2003) 利基市場與經營特色 1、生活體驗型 2、特殊目的型 3、遊憩活動型

謝佳珍、劉羽珊

林豐瑞(2004) 經營與資源特色

1、農園民宿 2、海濱民宿 3、溫泉民宿 4、運動民宿 5、料理民宿 6、山村民宿 7、漁村民宿 8、綜合民宿

9、傳統建築式民宿

資料來源：本研究自行整理而成

根據文獻資料的回顧中，可發現今日學者針對民宿產業的分類上，依據不同 的基準，往往有不同的分類型態與標準；如顧志豪(1992)在民宿提供的客房種類 上，除上述台灣民宿業所經營的「通鋪式」、「一般家庭隔間式」、「套房式」、「整 棟出租式」四項，就國外的民宿發展產業而言，還有「集合式」之民宿，但現今 交通部觀光局所頒布的民宿管理辦法，其中第十條規定已明確排除此類民宿之申 請；黃淑玲(2001)依據民宿的資源提供特性，區分為農園體驗民宿、海濱民宿、

歐式民宿、原住民民宿、體驗型民宿、地方產業型民宿、養生民宿、個人特色民 宿此八項，陳紹郎、張東友(2002)採用民宿地理位置與服務特性之概念，劃分為 地域性、獨一性、差異性、參與性、互動性等五項，以上文獻之彙整如表2-5 所 示。

二、民宿管理辦法

早期台灣之民宿發展有許多非法經營之旅館業者企圖假借民宿之名義掩護 其非法性之經營，因此在當時民宿產業被交通部觀光局以較負面之評價看待，且 認為民宿是亂之根源，為觀光產業之一大隱憂；民國83 年，農委會委託中興大 學鄭詩華教授研擬「民宿管理辦法」草案，其後政府為促進東部地區觀光產業發 展，於行政院觀光發展推動小組中多次討論，將民宿管理業務交由交通部觀光局 主政，經觀光局重擬「民宿管理辦法」草案，於民國89 年完成草案審議，陳報 交通部依循立法程序審議通過後發佈(林玥秀，2005)。

民國 90 年初，發展觀光條例修訂案經立法院審議通過，先賦予民宿管理辦 法法源之依據；接著觀光局根據此修訂後發展觀光條例第二十五條第三項之授權 規定，在2001 年 12 月 12 日訂定發布並實施民宿管理辦法；民宿管理辦法中第 一條指出「本辦法依發展觀光條例第二十五條第三項規定訂之」，因此民宿管理 辦法的法律位階並非屬於「法律」層級，而僅屬於「行政命令」性質，但卻是政 府管理民宿的依據準則及依法行政的憑據。

「民宿管理辦法」除了定義民宿基本意涵，也針對民宿的經營規模有如下要 求「以客房數5 間以下，客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則；但位 於原住民保留地、或經農業主管機關核發經營許可之休閒農場，或所劃定之休閒 農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數15 間以下規 模經營」。

依據目前民宿管理辦法規定，民宿可區分為一般民宿與特色民宿兩類，主要 的差別在於經營規模，前述所說明為一般民宿，其客房數需在5 間以下、客房總 樓地板面積需在150 平方公尺以下；特色民宿則可以 15 間以下的客房數，及 200 平方公尺以下的客房總樓地板面積經營之。

前述特色民宿之規定，雖為民宿經營者保留較具規模經濟的經營空間，但卻 為旅館業者所詬病，而依據交通部於2005 年擬定之「民宿管理辦法」修正草案 中，交通部觀光局傾向廢除目前特色民宿得經營15 間客房之相關規定，其主要 論點如下：

(一) 經營概念失去基本原意

根據通常情況下，一般居家空餘房間在5間以上者，並不多見，如新蓋房舍

專供旅客住宿使用，已非民宿之本旨，在主人自行經營之前提下，亦不應同時接 待太多旅客，以維持民宿品質。

(二) 避免與旅館產業混淆

目前許多假借民宿名義者，外型上與小型旅館無異，僱用家族成員以外人員 經營，與一般營業幾乎相同，難與旅館業區分，因此修正民宿客房數。

(三) 增強安全規範

民宿屬於自用住宅空間，其消防及建築管理強度極弱，現行規定之經營規模 過大，與旅館業難以區別，因此房間數應予限縮，除目前有關特色民宿得經營15 間客房之規定。

另外，在第五條則針對民宿所在位置給予以下規範「須以下列地區為限，並 符合相關土地使管制法令之規定：1、風景特定區。2、觀光地區。3、國定公園 區。4、原住民地區。5、偏遠地區。6、離島地區。7、休閒農業區。8、金門特 定區。9、非都市土地」，但現今民宿業仍有法令政策上、基本設施上、經營上 及衝擊上等不同的問題(林宜甲，1998)；該法全文共 38 條，其中重要之內容彙 整如表2-6 所示。

表2-6 我國民宿管理辦法重點彙整表

法規 一般民宿 特色民宿

定義 (第三條)

利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁 牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。

主管機關

(第四條) 在中央為交通部，在直轄市為直轄市政府，在縣 (市)為縣 (市) 政府。

設置地區 (第五條)

1、風景特定區 2、國家公園區 3、金門特定區自然村 4、非都市土地

1、原住民保留地

2、經核發經營許可登記證之休閒農場 3、經劃定之休閒農業區

4、觀光地區 5、偏遠地區 經營規模

(第六條)

客房數 5 間以下，且客房總樓地板面積

＜150 平方公尺。

客房數 15 間以下，且客房總樓地板面 積＜200 平方公尺。

經營設備與環境 (第九條)

1、客房及浴室應具良好通風、有直接採光或有充足光線。

2、必須供應冷、熱水及清潔用品，且熱水器具設備應放置於室外。

申請登記 (第十條)

1、建築物使用用途以住宅為限。

2、由建築物實際使用人自行經營。

3、不得設於集合住宅。

4、不得設置於地下樓層。

1、建築物可為農舍。

2、離島地區經當地政府委託經營之民 宿不需實際使用人自行經營。

3、不得設於集合住宅。

4、不得設置於地下樓層。

資料來源：依據民宿管理辦法整理而成

今日台灣的民宿產業已經是一項重要且新興的觀光休閒產業，政府為能提升 民業主的服務品質及經營管理，除了訂定「民宿管理辦法」之做為依據之外，並 且參考交通部修訂的「發展觀光條例」，將民宿比照旅館業等納入管理。

透過民宿管理辦法制定之目的，一方面可提昇民宿之品質進而保障消費者之 住宿安全及權益，再者可透過輔導管理體制之建立，促進農業休閒及山地聚落之 觀光產業發展，提供旅客另類旅遊住宿之選擇，並且藉由釐清民宿之定位，使經 營者有所遵循，以匡正假借民宿名義行違規經營旅館之行為。

第三節 台東地區民宿發展條件分析

本研究之對象以台東地區民宿產業為目標，因此針對該區域之產業發展條件 上，應先清楚其背景與環境；台東地區多以農業、觀光產業二項為主，造就民宿 發展的一個重要契機，本節依據「台東縣綜合發展計畫」資料與專家學者之文獻 加以彙整後，區分為自然生態資源、文化資源、地方產業資源此三部分進行探討。

一、自然生態資源

台東縣位處於菲律賓板塊和大陸板塊交接處之前簷，經數百萬年來板塊的相 互推擠，所形成的造山運動，經過河川切割、侵蝕、沖積及海浪衝擊等天然作用，

造就台東縣背山面海、地形狹長的地質景觀，台東縣主要地形為高山、縱谷、平 原與海岸，海岸線南北長為176 公里，若涵蓋離島的綠島、蘭嶼兩島嶼，則長達 231 公里。全縣面積約 3515 平方公里，約佔台灣島的十分之一，為全省第三大 縣，境內擁有東部海岸和花東縱谷兩個國家風景區，其豐富的資源大致可區分如 下：

(一) 海岸資源

東部海岸以礫石灘、沙灘、岩岸珊瑚礁為主，其中以三仙台、小野柳最為壯 觀而獨特；全區遍佈海蝕平台、壺穴、海蝕溝等海蝕地形，陸上罕見之海蝕洞、

海蝕凹壁，更為地質學上之陸地隆升現象最佳佐證，豐富的地景、地質資源，具 有發展為海岸生態教室的條件；台東與花蓮縣海岸共同形被劃入「東部海岸風景

除地形景觀外，各式水上活動也十分風行，沿線除杉原海水浴場外，更有成 功鎮遊艇賞鯨據點，具有海洋主題觀光營造之潛力。

(二) 溫泉資源

根據「花東縱谷觀光發展開發計畫」的調查，台東地區溫泉水質多為碳酸鹽 泉，且水溫介於40 度至 75 度的中溫溫泉，適合人體浸泡且具相當健康療效；在 各溫泉中，除知本溫泉區因開發較早，遊憩住宿條件良好之外，其餘地方皆是屬 於新興溫泉區，若能加以開發，對於台東溫泉、民宿產業之發展上大有助益，下 表2-7 為溫泉資源之彙整。

表2-7 台東地區溫泉分布彙整表

溫泉名稱 位居鄉鎮 其他遊憩活動 現有住宿條件 知本溫泉 卑南鄉 自然景觀

美食

十餘家旅館與民宿，另有自住露營地 區。

霧鹿溫泉 海端鄉 自然景觀

美食 小型旅館與民宿 朝日溫泉 綠島鄉 腳踏車環島

海上活動 小型旅館，民宿型式經營者居多 鹿野溫泉 鹿野鄉 茶園景觀

飛行傘運動 民宿與大型休閒農場 金崙溫泉 太麻里鄉 自然景觀

美食 小型旅館，民宿型式經營者居多 比魯溫泉 金峰鄉 自然景觀

登山健行 小型旅館，民宿型式經營者居多

資料來源：依據花東縱谷觀光發展開發計畫(2006)整理而成

(三) 島嶼資源

蘭嶼，屬於隆起珊瑚礁的火山島，因為地理位置因素，為東南亞人類與動植 物遷移之主要踏角石，孕育出達悟族文化，以及豐富稀有的動植物；除了異於台 灣本島的獨特植被生態外，還擁有台灣難得一見的熱帶雨林；且蘭嶼地處候鳥遷 徙路上，又能提供多種棲息環境及豐富食物，為觀察候鳥生態的絕佳地方；此外，

蘭嶼海域位於黑潮北流的通道上，海底景觀及海洋生物資源相當豐富，不僅是天 然的海洋漁場，也具備發展海洋生態戶外博物館的優勢條件。

綠島，屬於安山岩與集塊岩地質的火山島，四周皆為珊瑚裙礁圍繞，富有海 洋生態景觀，適合發展浮潛等冒險旅遊與海洋生態觀光；綠島擁有珍貴的動植物 及各種稀有貝類，生態資源可說相當豐富，但近年因觀光成長過熱，引發生態資

源、遊憩承載及寧適性被破壞的問題，如何在觀光及環保間求取兩相平衡的發 展，是綠島下一步發展必須面對的課題。

(四) 湖泊資源

台東縣境內有四個湖泊，一為海拔三千公尺，卑南鄉與屏東霧台鄉交界處之 小鬼湖，為一天然之高山湖泊。第二為於縱谷地區的池上鄉大波池，近年來逐漸 以生態保育及休閒遊憩做規劃開發，具有自然生態湖泊之吸引力。第三則是大武 鄉金龍湖，原屬於一凹陷天然湖泊，但現已開闢為硬體設施居多的湖。第四為台 東市卑南溪口附近的琵琶湖，是由地下湧泉所形成的湖泊，經過開發後成為台東 市森林公園，具有天然的麻黃樹蔭及環湖自行車道，是依據有吸引力的觀光據點。

二、文化資源

台東由於受到地形的天然屏障，宛如遺世獨立的桃花源，從早期定居於此的 原住民，如阿美、布農、卑南、魯凱、排灣、達悟等原住民族，根據台東縣(2009) 資料統計，全縣境內原住民人口約有一萬七千餘人，也是目前國內原住民人口比 例最密集的區域；後期的閩客移民及晚近移入的外省族群，使得今日的台東，呈 現出兼容並蓄的多元文化風貌，其人文資源大致可分為如下：

(一) 古蹟遺址

台東縣內具有三大文化遺址，皆是內政部指定的古蹟，分別是舊石器時代的

「長濱文化遺址」、新石器時代的「卑南文化遺址」及「麒麟文化遺址」，分佈 區域主要為沿海鄉鎮市，其中「長濱遺址」因為其自然洞穴景觀緣故，又稱八仙 洞遺址，現劃屬交通部觀光局東部海岸風景區管理處管轄，每月參觀人次達三萬 人，為東海岸著名的觀光據點；「卑南遺址」為台灣及環太平洋地區所挖掘出最 完整且罕有的文化遺址之一，民國七十七年被內政部指定為國家一級古蹟，現址 設立國立史前博物館及卑南文化公園，負責遺址文物保存及古蹟推廣工作，具有 相當規模，成為文化教育的重要據點。

(二) 民俗節慶、祭典等活動

台東地區最主要的是各原住民族群的各項祭典和元宵節舉辦的炮轟寒單爺 活動，近年來各項活動經由媒體宣傳之下，規模逐漸有擴大的趨向。在原住民慶 典活動中，包含部落的豐年祭、達悟族飛魚祭、大獵祭、卑南族少年猴祭等，至

1998 年開始，台東縣首次邀請台灣地區原住民部落舉辦「聯合豐年祭」，獲得 觀光局的好評，並在2002 年擴大為國際性活動，結合區域性與跨國性的觀光活 動，不僅加深國人對於原住民的認識，也成為台灣在地文化行銷國際的最好素 材，因此地方單位每年在透過諸多文化節的舉辦下，提振觀光產業與遊客的造 訪；元宵節炮炸寒單爺以及民俗陣頭也頗負觀光客青睞，因而富有北天燈、南蜂 炮、東寒單之盛名，各項活動、祭典根據台東縣觀光協會(2005)公布詳如下表 2-8 所示。

表2-8 台東地區主要活動慶典彙整表

慶典時間 活動名稱 舉辦地點

春季

1 月 菜油花祭活動 卑南、關山、池上

2 月 元宵炸寒單 台東市區

3 月 布農族射耳祭 延平

夏季

4 月 達悟族飛魚季 蘭嶼

5 月 綠島飛魚季 綠島

6 月 活水節龍舟賽 台東市區

秋季

7 月 阿美族豐年祭 東河、長濱、成功

8 月 馬卡巴嗨豐觀光節 台東市區

9 月 花東縱谷美食節 縱谷縣

冬季

10 月 都蘭山藝術季 東河都蘭地區

11 月 洛神花季、釋迦節 金峰、知本

12 月 卑南族大獵祭 卑南

資料來源：台東縣觀光協會(2005)

(三) 聚落、歷史建築物

根據台東史誌資料，在清朝康熙時代將台東納入版籍，開始有許多人來往台 東，直至咸豐年間，始有大規模移民來台東進行開墾，故比起台灣其他縣市，台 東算是較晚開發的地方；因此，縣內仍保有許多歷史建築物，諸如日式辦公廳、

舊式火車站、廟宇、橋樑、古厝等等，此些屬於社區共同記憶的建築物，應該仔 細加以調查，並透過整理修繕，配合導覽設施、解說人員講解說明，成為深度之 觀光據點。

三、地方產業資源

根據主計處資料統計顯示，台東縣的勞動就業人口主要集中於一級和三級產 業較多，佔百分之七十九，而二級產業人口則較少，僅有百分之二十一。透過近 十年的趨勢變遷來看，台東縣的就業人口一向是一級農漁業人口最多，從事商業 及公教的三級產業人口次之，顯示農漁產業在台東縣的重要性；然而，隨著台灣 農業在加入世貿組織後，整體生產模式也隨之積極轉變，從只注重生產的單一產 業轉型為兼顧生活、生態、生產三位一元化休閒產業。

由於台東縣以一級產業為主，加上海岸線綿長、山坡地廣大，除了自然景觀、

資源豐富，也相當適合農林漁牧業的發展，因此近幾年以觀光果園、茶園、牧場、

桑蠶等為特色來吸引遊客的地點越來越多，而沿海地區以漁港、海釣、漁產加工 品為吸引力的休閒漁業，也開始嶄露頭角。

至民國 92 年底政府訂定發布並實施民宿管理辦法後，台東地區原有農舍、

自家住宅之屋主，紛紛開始將內部改建、裝修，加上觀光局相關單位的輔導，使 得台東地區民宿產業在休閒市場上，已經具有良好的競爭條件與獨特的吸引條 件，在地區特色與發展上，也達成產業升級的目標；尤其台東地區民宿產業中，

多數經營者本身即從事文化工作產業，透過文化創造出民宿獨特的特色，除了滿 足旅客住宿的偏好，也可以藉此推廣其藝術創作之價值，讓逐漸流失的文化得以 受到傳承。

因此，優越的地理環境與適宜的氣候土壤，孕育出台東孕豐饒的物產，東側 濱臨的太平洋，藉由黑潮流經而帶來豐富的漁業資源；低緩的平原與丘陵，出產 聞名全台的優質稻米、茶葉與釋迦等農特產品，台東縣可以說是供應國內地區優 良品質之蔬果、漁、畜產的重要基地，其各項重要精緻化農漁特產品詳如下表2-9 所示。

表2-9 台東地區主要精緻化特產

農、漁特產品 產期 生產地點

釋迦 1~3 月、5~7 月 卑南、東河、太麻里、台東、鹿野 波羅蜜 1~3 月、5~9 月 成功、關山、大武、太麻里、卑南

小米 5~7 月、10~12 月 金峰、大武、達仁、海端、延平 洛神花 11~12 月 金峰、太麻里、鹿野、卑南

稻米 1~10 月 池上、關山、鹿野 鳳梨 3~7 月 鹿野、卑南

金針 5~10 月 太麻里、池上、金峰、長濱 桶柑 11~2 年 東河、成功、長濱、太麻里 柴魚片、旗魚 全年 成功、太麻里

茶葉 全年 鹿野、卑南、太麻里、金峰

資料來源：依據台東觀光旅遊網整理而成

台東縣豐沛的資源對民宿產業發展上有相當大的助益，無論是自然生態景 觀、文化資源或地方產業特色，讓遊客有相當多元的選擇；近幾年來，有許多以 農漁特產品在市場的行銷活動已經迅速的拓展，如台東釋迦節、池上冠軍米、成 功旗魚季等，皆是強化地方特色、推廣地方特產的代表，倘若善加結合當地資源 與民宿產業的功能，加上媒體大量的廣告宣傳及活動設計，綜觀其成效及所帶來 的商機，將可以發掘出更多潛在的顧客，並在假期與週末時，增加遊憩地區的人 潮，達到逐步整合行銷的效果。

第四節 民宿經營困境與關鍵成功因素

根據觀光局旅遊資訊統計(2010)，台東地區截至目前合法之民宿共有 324 家、客房數1296 間，在 98 年度中，住宿人達到 48,118 人數，其中客群以 30 歲 以下、居住於南台灣之遊客最多，平均月花費2,000~2,400 元在休閒項目上，且 有高度的顧客回流率。然而，以台東整體民宿產業而言，客房的使用率僅達到 12.79%，意味著民宿產業仍有許多尚待改進與開發的空間；因此，本節將分成「民 宿經營困境」與「民宿經營關鍵因素」二部分加以探討，以利後續對業者進行深 入訪談時的發展方向。