第二章 文獻回顧
第一節 不動產及其相關稅法之論述
第二章 文獻回顧
第一節 不動產及其相關稅法之論述
一、不動產之定義詳述：
分別依民法、相關不動產法律、學者專家對不動產之定義、民間業界或網路對不 動產與房地產之定義詮釋等敘明如下：
(一)不動產(Real Estate)是一個民法概念。依民法第六十六條規定為「稱不動產者，謂 土地及其定著物。而不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」。其中「定 著物」則泛指建築物、道路、停車場及水電、瓦斯設施等。它意涵包括土地及其上之 房屋等不可移動、可以有固定地址的建築物，因此物業也屬於不動產。換言之不動產 包括了土地和其上在建或已完成之建築物。至於上述的「不動產之出產物」應是指農 作改良物而言。而我們習慣上都將『不動產』稱之為『房地產』，有時『不動產與房 地產』亦互為通用，其英文皆譯為“Real Estate”。
(二)不動產和動產的區分：
1、物權之取得：民法第 758 條規定，「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪 失及變更者，非經登記，不生效力。」也就是說不動產必須經過「登記」才能取得其 所有權。但是動產除了動產擔保法所規定之動產以外(車輛、機器等)，只要透過「交 付」就可以取得所有權。
2、取得時效：依民法第 770 條規定，善意占有他人「未登記」之不動產達十年者，
得請求登記為所有人，而占有之初並非善意者，依第769 條規定則須達二十年，始得 請求登記為所有人。但是動產依第768 條規定，其時效只要「五年」，就可以取得其 所有權了。
3、不動產與動產附合：依民法第 811 條規定，動產因附合而為不動產之重要成分者，
不動產所有人，取得動產所有權。從這條規定也可發現不動產物權大於動產物權，一 但發生附合，動產的物權就會歸於消滅。
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(三) 不動產相關法律對不動產之定義：
圖2-1 不動產簡易圖
資料來源：李佩芬 2013 1、依《不動產經紀業管理條例》第四條第一款規定：「不動產」：指土地、土地定 著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。
2、依《不動產證劵化條例》第四條第一款規定：「不動產」：指土地、建築改良物、
道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之 設施，但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土地及其定著物之價 值亦因而減損者為限。第四條第二款規定：不動產相關權利：指地上權及其他經中央 目的事業主管機關核定之權利。
(四)國內學者專家對不動產之定義：
1、依鍾麗娜老師編著之『土地法法規圖解與實務運用』一書論述不動產之涵義如下：
不動產之涵義：依現行土地法規相關條文中所稱「不動產」三字之意義，不同法 規條文之規定，有不同之限定範圍：
(1)、最廣義之不動產：不動產指土地及其改良物暨天然資源(國有財產法第 3 條)。
(2)、廣義之不動產：不動產指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指 成屋、預售屋及其可移轉之權利 (不動產經紀業管理條例第 4 條)。
(3)：狹義之不動產：稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離 者，為該不動產之部分(民法第 66 條)。
2、依張金鶚、王東山等地政學者著作論述，簡單界定「房地產」之內涵，則可分為：
房－房屋建築物、地－土地、產－財產權屬三項(張金鶚，1996；王東山，2007)。然 而目前現行法規中，並無對「房地產」作定義，依據民法第 66 條：「稱不動產者，
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謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」；土地法 第1 條：「本法所謂土地，謂水陸及天然富源。」；土地法第 5 條：「本法所稱土地 改良物，分為建築改良物及農作改良物兩種。附著於土地之建築物或工事，為建築改 良物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。」；建築 法第4 條：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供 個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」(陳立夫，2007)等法條內容，可知「不動產」
之範疇較「房地產」為廣。歸結以上「不動產」與「房地產」定義，以及參考張金鶚 (1996)，本研究將「不動產」與「房地產」之範圍整理於圖 2-2 所示。
虛框線部份表示房地產範圍 圖2-2 不動產與房地產定義區分示意圖
資料來源：張金鶚(1996)及本研究自行整理 3、依房地產行銷達人吳家德老師編著之｢房地產理論與實務｣第九版一書論述不動產 與房地產之定義是些許不同，分述如下：
房地產(Real Estate)之定義，房地產於法令上並無特別定義，相對於法律名詞的 定義，民間則通常慣稱「不動產」(Real Property)為「房地產」(Real Estate)，而不動 產其涵義與房地產是有所不同。簡單的說，房地產應包括三個內涵：(1)、房－房屋；
(2)、地－土地；(3)、產－相關產權。因此一般對房地產之定義為房屋及土地等兩種 財產(產權)之合稱。有關房屋，又可分為預售屋(未興建或尚未興建完成之房屋)及成 屋(已興建完成並可使用之房屋)兩大類。
不動產(Real Property)之定義，不動產在法令上是有特別定義的，1、依民法第六 十六條規定為「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為 該不動產之部分」。
簡單用公式表示：不動產＝土地＋定著物＋尚未分離之產物
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公式中「定著物」(improvements)的意義就是指土地及開發後，定著於土地上的 結構物及設施及出產物，在尚未與土地分離之狀態下，包括土地改良物之以已完成或 建築中之建築物、工事、農作物、其他植物與水利土壤之改良物及非土地改良物之礦 產、水源等，並且就定著物之一的建築物而言，不包含預售屋。由此可知定著物，可 概分為土地改良物與非土地改良物；所謂土地改良物，依土地法第五條：本法所謂土 地改良物，分為建築改良物及農作改良物。附著於土地之建築物或工事，為建築改良 物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。所謂「建築 物」，依《建築法》第四條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有 頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」；「工事」如「魚塭」、
「游泳池」、「橋樑」等皆屬之。從字面比較來看，不動產的範圍確實廣於房地產；
換句話說，房地產是不動產的其一，而不動產不一定就是房地產。2、依《不動產經 紀業管理條例》第四條第一款規定：將不動產重新定義為：「不動產：指土地、土地 定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。」
簡單用公式表示：不動產＝土地＋定著物＋可移轉之權利。
這裡的所謂「不動產」，不僅包括了「實體」、「有形」的土地、土地定著物與 房屋(成屋)；概念上也包含了「無實體」、尚未成形的「預售屋」，以及土地、房屋 上各種可移轉的「權利」在內。並將「成屋」定義為「領有使用執照，或於實施建築 管理前建造完成之建築物」；而「預售屋」定義為「領有建築執照，尚未建造完成而 以將來完成之建築物為交易標的之物」。最近新訂之「不動產」與「房地產」在觀念 與本質上，則幾已相同。但「房地產」一詞，仍非屬正式法律名詞或用語，為使銷售 內容與事實相符，且遵守不動產經紀業管理條例規定，目前買賣皆以「不動產」名稱 使用為主，仲介公司也大都採用○○不動產，如永慶不動產仲介公司、21 世紀不動產 仲介公司、住商不動產仲介公司……等。
(五)、民間業界或網路對不動產與房地產之定義詮釋：
房地產是指覆蓋土地並永久附著於土地的一類實物，比如建築物。房地產一般也 被稱為不動產(real property，也寫作 realty)，與之相對應的是私產，即動產(personal property，也被稱作 chattel 或者 personalty)。在技術層面上，一些人試圖將房地產與 土地和設備等其他不動產相分離，同時將房地產所有權與房地產本身相分離。在不動 產(immovable property)歸於民法權限下的同時，普通法中使用的是房地產(real estate) 和不動產(real property)來這類權利。可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地 合一的。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地(或土地使用 權)，建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益，隨著個人財產所有權的發展，
房地產已經成為商業交易的主要組成部分。因此購買房地產是民間一種重要的投資理 財方式。
最後對這段不動產定義(含相關之法律定義)部分整理如下：
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表2-1 不動產定義(含相關之法律定義)整理一覽表
法律規定之條文 定義及內容
民法第66條 不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產 物，尚未分離者，為該不動產之部分。定著物 則泛指建築物、道路、停車場及水電、瓦斯設 施等。
土地法第1條 本法所稱土地，謂水陸及天然富源。土地為水 陸及天然富源，其中水指水地，陸指陸地，天 然富源則指天然資源。
大法官會議釋字第93號 輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土 地而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。
不動產經紀業管理條例第4條 不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移 轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之 權利。成屋︰指領有使用執照，或於實施建築 管理前建造完成之建築物。預售屋︰指領有建 造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為 交易標的之物。
不動產證券化條例第4條第1項 不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、
隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值 之土地定著物及所依附之設施，但以該設施與 土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土 地及其定著物之價值亦因而減損者為限。
建築法第4條 本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具 有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構 造物或雜項工作物。就不動產估價範疇而言，
不動產定義係限縮在不動產估價師法所規定之 土地、建築改良物、農作改良物及其權利。
資料來源：本研究自行整理 (六)、不動產之特性及與不動產有關之相關權利之介紹
資料來源：本研究自行整理 (六)、不動產之特性及與不動產有關之相關權利之介紹