大陸房產稅制分析

資料來源：http://blog.xuite.net/ifhouse035545218/twblog 新竹金典地產代書分享 由以上分析可以得知大陸稅制設計上，對於不動產持有，係課徵房地產稅與城鎮 土地使用稅，採固定稅率，對於房地產移轉按土地增值額課徵資本利得(目前個人出 售住房暫免徵收)，另針對銷售交易課徵 5％營業稅，並給予持有期間超過 5 年以上者 租稅優惠。

大陸目前共有6 個稅種視為房地產作為徵稅對象，即土地增值稅、城鎮(鄉)土地 使用稅、耕地佔用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。

第二節 大陸房產稅制分析

目前大陸房地產稅制概述

在大陸房地產是房產和地產的統稱，也稱不動產。房地產包含了土地和土地上的 附著物，是土地和土地永久性建築物及其衍生的權利義務關係的總和。因此本文依其 國情習慣而使用房地產用語來作以下論述：

一、大陸房地產稅制沿革

大陸的房地產稅制伴隨著其稅制的多次改革而變遷，其發展演變受到經濟體制、

政策變化的極大影響，也關乎到其房地產業的興衰變化息息相關。建國初期，其房地 產稅制包括的稅種有契稅、印花稅、城市房地產稅、工商統一稅等4 種。到 1973 年，

大陸進行了空前的稅制簡化，房地產稅制減為契稅、城市房地產稅、工商統一稅等3 種。1978 年，為了適應經濟發展和經濟體制改革的需要，其稅制再逐步進行了全面、

深入的改革，房地產稅制也得到了逐步完善。首先，企業所得稅制開始建立，使房地 產開發企業的所得稅及個人涉及房地產所得的稅收有了法律規定；其次，隨著國家對 國有土地施行有償使用制度，轉讓土地使用權及出售建築物的情況日益增多，營業稅 的納稅人包括了土地使用權轉讓及出售建築物的單位和個人：再次，為了加強對房地 產的控制和管理，提高房地產的使用效益，但有鑑於大陸城市土地屬於國家所有，使 用者沒有產權的實際情況，將城市房地產稅分為房產稅和土地使用稅，對外商投資企 業和外國企業徵收城市房地產稅；第四，為加強土地管理，保護農用土地資源，保證 農業的持續健康發展，大陸國務院在 1987 年發布了《耕地佔用稅暫行條例》。1994

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年，大陸施行以分稅制為目的的工商稅制改革，與房地產相關的稅種也擴增到14 個。

其中包括：城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契 稅、農業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、企業所得稅、外商投資企業所得稅和外 國企業所得稅、營業稅、固定資產投資方向調節稅(2000 年 1 月 1 日停征)、印花稅。

經過一系列的調整，大陸初步建構起了圍繞房地產(使用權和所有權)的取得、持有、

移轉三個階段為徵稅環節，多稅種、多環節、多次徵的複合稅制體系，對於調節土地 資源的優化配置，鞏固土地持有制和使用制度，有效利用土地，提高地方財政收入等 方面展現積極的作為。

大陸現行房地產稅制的基本框架，是在1994 年全面的、結構性稅制改革的產物。

房地產稅制體系是大陸目前稅制體系中最為複雜的一個行業稅收體系。目前，大陸的 稅制結構體系分為六大類，即流轉稅類、所得稅類、資源稅類、特定稅目類、財產稅 類和行為稅類。其中，直接將房地產作為徵稅對象的共有6 個稅種，即土地增值稅、

城鎮(鄉)土地使用稅、耕地佔用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。由於房地產稅制 改革主要是涉及以上6 個直接以房地產為徵稅對象的稅種，所以本文將對以上 6 個稅 種作具體分析：

(一)土地增值稅

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單 位和個人徵收的一種稅。所有單位和個人只要有償轉讓房地產，就是土地增值稅的納 稅義務人，就應當依其土地增值收益按規定稅率繳納土地增值稅。土地增值稅的課稅 對像是有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土 地增值稅採用四級超率累進稅率，分別爲30%、40%、50%和 60%。計算公式爲：應 納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×數算扣除系數。

(二)城鎮(鄉)土地使用稅

城鎮土地使用稅的納稅人為在大陸境內的城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使 用土地的國有企業、集團企業、私人企業、股份制企業、其他企業、行政單位、事業 單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體經營者和其他個人，不包括外商投資企 業、外國企業和外國人。一般由土地使用權的擁有者繳納：擁有土地使用權的納稅人 不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人繳納。土地使用權沒有確定或者權屬糾 紛沒有解決的，由實際使用人繳稅。土地使用權共有的，由共有各方按照其實際使用 土地的面積分別納稅。

(三)耕地佔用稅

耕地佔用稅是對佔用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位或個人，按照規定 稅額一次性徵收的一種稅。耕地佔用稅以納稅人實際佔用耕地面積為計稅依據，採取 地區差別幅度定額稅率。1987 年 4 月 1 日國務院發佈《中華人民共和國耕地佔用稅

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暫行條例》即日起施行。徵稅目的在於限制非農業建設佔用耕地，建立發展農業專項 資金，促進農業生產的全面協調發展。徵稅範圍包括種植農作物耕地(含 3 年前曾用 於種植農作物的耕地)、魚塘、園地、菜地和其他農業用地，如人工種植草場和已開 發種植農作物或從事水產養殖的灘塗等。全國按人均佔有耕地多少劃分為4 類地區，

並按佔用耕地的不同用途確定不同稅額。對經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達、

人均佔有耕地特別少的地區，可按規定的稅額適當提高，但最高不得高於50%。耕地 佔用稅是國家稅收的重要組成部分，具有特定性、一次性、限制性和開發性等不同於 其他稅收的特點。開徵耕地佔用稅是為了合理利用土地資源，加強土地管理，保護農 用耕地。其作用主要表現在，利用經濟手段限制亂占濫用耕地，促進農業生產的穩定 發展；補償佔用耕地所造成的農業生產力的損失。為大規模的農業綜合開發提供必要 的資金來源。

(四)房產稅

大陸的房產稅是在中國境內的城市、縣城、建制鎮和工礦區，對房屋產權所有人 徵收的，不包括農村地區。房產稅的計稅方法有兩類：一是以房地產原值一次減除 10％至 30％後的餘值，具體之減除幅度由各省、自治區、直轄市人民政府規定；適 用的稅率為 1．2％；二是房產出租的，以房產租金收入為計稅依據，適用稅率為 12

％。房產稅應納稅額的計算公式爲：應納稅額=房產評估值×適用稅率。房產稅稅率 計算房產稅應納稅額的法定比例。換言之：房產稅分為按從價(房產餘值)和從租(房產 租金收入)兩種計算繳納。從價計算繳納的，稅率為 1.2%。從租計算繳納的稅率為 12%。

(五)城市房產稅

城市房地產稅僅適用於外商投資企業，外國企業，中國香港、中國澳門、臺灣同 胞和華僑投資興辦的企業，外國人，中國香港、中國澳門、臺灣同胞和華僑等，而且 僅對中國境內的房產徵稅。換言之：城市房地稅是對屬於中外合資經營企業、中外合 作經營企業、外國企業和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產所有人或 使用人徵收的一種稅。城市房地產稅的計稅方法也有兩類：一是以房產價值為計稅依 據，適用的稅率為 1．2％；二是以房屋租金收入為計稅依據的，適用稅率為 18％。

中國憲法規定城市土地屬於國家所有。對外國企業和外商投資企業使用的土地，由有 關部門徵收土地使用費，不再徵收地產稅。1986 年 10 月 1 日開徵房產稅以後，對房 管部門及國內個人改徵房產稅，對外國僑民、外國企業和外商投資企業繼續按《中華 人民共和國城市房地產稅暫行條例》的規定徵收房產稅。城市房地產稅徵稅範圍：城 市房地產稅徵收範圍是在城市、縣城、建制鎮和礦區的房地產。開徵地區和標準由各 省確定。城市房地產稅的計稅依據和稅率：城市房地產稅的計稅依據為房屋折餘價值 或房屋租金收入。城市房地產稅依房屋折餘價值按年計徵，稅率為 1.2%；城市房地 產稅依租金收入按年計徵，稅率為18%。

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(六)契稅

契稅是對在中華人民共和國境內移轉土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋 所有權的單位或個人徵收的一種稅。契稅的納稅人是指境內移轉土地、房屋權屬承受 的單位或個人。契稅的徵稅對像是境內發生使用權移轉的土地、發生所有權移轉的房 屋。包括：國有土地使用權出讓、土地使用權的轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交 換。其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的移轉。同時也包括視同 土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵稅。現行契稅實行的 3％至 5％的幅度比 例稅率。契稅的具體適用稅率，由各省、自治區、直轄市人民政府在規定的幅度內，

按照本地區的實際情況自行確定，並報財政部和國家稅務總局備案。契稅的計算公式 爲：應納稅額=房屋受讓價格(買價、典價、現價)×適用稅率。

大陸目前還沒有將房屋和土地合併徵收房地產稅。其原因可概括為：一是大陸土 地和房屋的所有制形式不同。城市土地屬於國家所有，農村和城市郊區土地屬於農民 集體所有，單位和個人只有土地的使用權而沒有所有權。而房屋是私有的。不具有完

大陸目前還沒有將房屋和土地合併徵收房地產稅。其原因可概括為：一是大陸土 地和房屋的所有制形式不同。城市土地屬於國家所有，農村和城市郊區土地屬於農民 集體所有，單位和個人只有土地的使用權而沒有所有權。而房屋是私有的。不具有完