不動產稅收對地方政府財政之重要性及影響

政府的各項建設均須靠稅課收入之稅收來支應，故稅收為庶政之母的論述。稅課 是政府財政收入最穩健且充沛之來源，惟徵收稅捐是將民眾的私有財產依法作強制移 轉給政府作為公用財源之用，故稅課收入需依賴良好且完整的稅制為其徵課法據；且 隨經濟環境變遷、人民權利意識高漲，政府每經歷一段時間，勢須對整體稅制進行通 盤的檢討，惟廣義的稅制改革，除稅制面，如稅目、稅率和稅基之改革外，尚需配合 稅務行政問題之改善，始能建立公平合理的租稅環境。因此，世界各國莫不強調租稅 制度應有其公平合理性。

一、不動產稅之概述與租稅之概述 (一)、不動產稅之概述

1、不動產稅之定義：

不動產稅乃以不動產為課稅客體，向負稅人所徵收之賦稅，大體上可歸類為財產 稅的範疇，係屬政府為了實現土地與住宅之政策，追求財政稅收、平均社會財富的目 的，而以土地或建築改良物的財產價值或財產收益或自然增值或交易所得為課稅客 體，向納稅義務人所課徵得賦稅。

2、台灣不動產稅之種類：

台灣不動產相關稅賦依課徵對象之不同，可涵括為下列三種：

(1)、以土地為課稅對象：

即一般慣稱之土地稅。含地價稅、田賦、土地增值稅及懲罰性之空地稅、荒地 稅。

a、地價稅(含空地稅)：

土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅(土稅§1) 。已規定地價之土地 除依第22 條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅(土稅§14) 。

b、田賦(含荒地稅)： (現已停徵)

非都市土地依法編定農業用地或未規定地價，徵收田賦。但都市土地合 於規定者仍作農業使用者亦同(土稅§22) 。

c、土地增值稅：

①定期土地增值稅:定期土地增值稅，於土地法規定之，土地增值稅於土地 所有權雖無移轉而屆滿10 年時，徵收之(土§176) 。依第 147 條實施工程地 區，其土地增值稅於工程完成後屆滿5 年時徵收之(土§177) 。

②轉移土地增值稅:已規定地價土地，於土地所有權轉移時，應按其土地漲 價總數額徵收土地增值稅(土稅§28) 。已規定地價之土地，設定典權時，出

22

典人應依本法規定預繳土地增值稅(土稅§29) ，是目前我國所課徵之土地增 值稅。

(2)、以土地為改良物(房屋)為課稅對象：

含房屋稅、契稅及未施行之土地改良物稅。

a、房屋稅：

各直轄市及各縣(市)(局)未依土地法徵收土地改良物稅之地區，均依本 條例之規定徵收房屋稅(房§1) 。房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有 關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象(房§3) ，故房屋稅係以建築 改良物為課稅對象，為土地改良稅之替代。

b、契稅：

買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳 納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅(契§2) ，契稅課稅對 象為不動產，惟台灣地區均屬開徵土地增值稅區域，故現時契稅課稅對象僅 為房屋而不及土地。

c、土地改良物稅：

於土地法中規定，建築改良物得照其估定價值，按年徵稅(土§185)；農 作物改良物不得課稅(土§188) 。土地改良物稅即純以建築改良物為課稅對 象，惟我國並未依土地法規定徵收土地改良物稅。

(3)、以財產(不動產)為課稅對象 a、遺產稅：

謂財產所有人死亡時，就其所有遺產所課徵之租稅。凡經常居住中華民 國境內之中華民國國民死亡時遺有財產者，就其在中華民國境內或境外之財 產，課徵遺產稅，經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中華民國國 民，死亡時在中華民國境內遺有財產者，應課徵遺產稅(遺贈§1) 。所謂財 產，係指動產不動產及其他一切有財產價值之權利。

b、贈與稅：

凡經常居住中華民國境內之中華民國國民，就其在中華民國境內或境外 之財產為贈與者，應依本法規定，課徵贈與稅。經常居住在中華民國境外之 中華民國國民，及非中華民國國民，就其在中華民國境內之財產為贈與者，

應依本法規定，課徵贈與稅(遺贈§3) 。 c、工程受益費：

土地及其改良物，因建築道路、堤防、溝渠或其他土地改良之水陸工程 所需費用，得依法徵收工程受益費(土§147) ，而工程受益費徵收條例規定，

各級政府應就直接受益之公私有土地及改良物徵收工程受益費，其無直接受 益之土地者，就使用該項工程設施之車輛船舶徵收之(工§2) ，故工程受益

23

費不僅以土地及其改良物為課徵對象，尚包括車輛及船舶，故也應歸類為不 動產相關稅賦。

d、都市建設捐：

依都市計畫法第77 條規定，地方政府及鄉、鎮、縣轄市公所為實施都市 計畫所需經費，其籌措之款項第7 款，列有都市建設捐之收入都市建設捐之 徵收，則另以法律定之。

e、印花稅：

印花稅係以憑證為課徵對象，但依印花稅法第5 條規定，列為印花稅課 徵範圍包括銀錢收據、買賣動產契據、承攬契據與典賣、讓售及分割不動產 契據四種，則印花稅與不動產仍有關聯性，故列為不動產稅之範疇應無不妥。

f、所得稅：

我國所得稅法中將財產交易所得列為應課徵所得稅之範疇，而財產自包 括不動產，但個人及營利事業出售土地免納所得稅，因此僅房屋交易所得需 課徵所得稅，則所得稅亦可列為不動產稅之範疇。

g、營業稅：

營業稅，係對營業人銷售貨物或勞務行為所課徵之一種銷售稅。土地所 有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房 屋之所得課徵綜合所得稅外，營業人均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅 及營利所得稅。

h、特種貨物及勞務稅：

即俗稱奢侈稅，特種貨物及勞務稅條例之立法目的，主要是因應部分地 區房價不合理飆漲，且現行房屋及土地短期交易之移轉稅偏低甚或無稅負，

又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受。為促進租稅公平，健全房屋市 場及營造優質租稅環境，以符合社會期待，故參考美國、新加坡、南韓及香 港之立法例，對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，課徵特種貨物及勞 務稅。

3、不動產相關賦稅之課徵架構：

現行不動產賦稅之課徵架構分述如下: (一)、持有時

1. 持有土地：地價稅、田賦(現已停徵) 、工程受益費。

2. 持有建物：房屋稅、工程受益費。

(二)、出租時

不動產出租除應繳納地價稅及房屋稅外，出租財產之所得稱為租賃所得，應 併同其餘各類所得申報綜合所得稅。

24

(三)、移轉時

1. 買賣：

(1)買賣土地:土地增值稅(土地免課營業稅及所得稅)。

(2)買賣建物:契稅、印花稅、綜合所得稅、營業稅、營利事業所得稅。

2. 贈與：

(1)贈與土地:土地增值稅、贈與稅。

(2)贈與建物:契稅、贈與稅。

3. 繼承：

(1)繼承土地:遺產稅(免課土地增值稅) 、印花稅(遺產分割)。

(2)繼承建物:遺產稅(免課契稅) 、印花稅(遺產分割)。

二、台灣之租稅概述：

1、租稅之定義：

租稅又稱賦稅、租賦、稅捐，皆稅之意。古代對田畝課徵者稱賦、稱租，對百貨 課徵者稱稅。近代名稱已統一，經常課徵者除田賦外均稱稅，臨時徵收者稱捐。

2、現代租稅的涵義：

租稅的涵義隨時代進步而異其性質與內容。現代國家租稅意義指：政府為因應人 民公共需要，增進人民公共福祉，基於國家統治權，依法定範圍與方法，以強制力向 人民或其他課徵對象所徵收之貨幣價值給付，而無直接對等報償的行為。

具體而言，現代國家的租稅，必須具備以下所有條件：

第一、租稅是政府為滿足人民公共需要與增進人民公共福利而徵收：國家與人民互為 依存，國家施政之目的，在滿足人民私慾望以外的公共慾望，如保障人民生命財產安 全，建立社會秩序，發展交通、教育、衛生、經濟與社會福利等，其所需費用自須向 全體國民徵收。

第二、租稅是政府基於統治國家之公權力，依法律規定的課稅範圍和方法，向人民或 其他課徵對象(如行為及財產等) 所徵收：政府依法律規定向人民強制徵收租稅，人 民無自由取捨之權，其目的在謀取收入的確定，以充分供應政府施政所需。租稅是就 公法關係所徵收，具有強制性，與政府的事業收入、財產收入及須經對方同意之其他 收入有別。租稅係按一定標準而平等賦課，與按受益程度不同而徵收之受益費、規費 亦有所區別。

第三、租稅是無直接對等報償的貨幣價格給付：

租稅與規費、租金等性質不同，並無直接對等的報償，人民依法納稅後即可享有 政府提供的公共需要與社會福利，並不因多納稅或少納稅而有差別待遇。而且政府租 稅收入是為謀全體國民之需要與福利而支出，並非個別施予，所以，與政府以前專賣 制度之公賣菸酒，因價格不同而提供不同品牌之實物完全不同。至於租稅之徵收並不 以貨幣為限，如法律有規定者，亦可徵收實物，我國田賦徵收實物制度，即以稻穀或

25

小麥為課徵租稅之對象。從以上說明可知，現代國家的租稅是非常嚴謹而重要的，凡 不符合以上條件的經濟行為都不是法定的租稅。美國最高法院在西元1809 年的重要 判決就明示：「課稅權是一種偉大的權力，整個國家組織以其為基礎( 正如空氣對人 類的重要)。課稅權為國家存在和繁榮所必需，也是一種保持生存的權力。」

3、租稅的課徵和負擔：

政府向人民課徵租稅，一定要有明確的課稅對象、標準和納稅方法。

(1)、課稅對象：

租稅的課徵對象，可以分為人、物和行為三種類型：

a、對人課稅是指對人民的所得加以徵稅。因為個人和法人的所得高低，表示負 擔租稅能力的大小，是一種明確的課徵對象。

b、對物課稅是指對財產和物品加以課稅。財產和物品有一定的價格，亦可作為 課稅的基準。

c、對行為課稅是指對稅法所規定的消費或流通行為加以課稅。這些行為的發生，

c、對行為課稅是指對稅法所規定的消費或流通行為加以課稅。這些行為的發生，