兩岸在不動產持有稅稅制下之稅費實例比較分析

兩岸在不動產持有稅稅制下之稅費實例比較分析如下：

一、台灣實例分析：

養一台車和一間房，在不考慮極端價值的狀況下，當然是房子貴。以目前養一台 車和養一間房，誰貴？答案是車子比較貴，為什麼？案例如下：

案例 1：新北市中和區 25 坪房子：房屋稅+地價稅 = 2,053 元 /年 2000c.c 自用汽車：燃料費+牌照稅 = 17,410 元 /年

汽車比房子多繳了約8.5 倍的稅金 (17,410/2,053=8.48 約 8.5 倍) 案例 2：台中市西區 70 坪大樓：房屋稅+地價稅 = 10,384 元 /年

2000c.c 自用汽車：燃料費+牌照稅 = 17,410 元 /年

汽車比房子多繳了約1.7 倍的稅金 (17,410/10,384=1.67 約 1.7 倍) 案例 3：台北市元大一品苑豪宅 112 坪：房屋稅+地價稅 = 3.9 萬元 /年

4500c.c 跑車：燃料費+牌照稅 = 5.7 萬元 /年

汽車比房子多繳了約1.5 倍的稅金 (5.7/3.9=1.46 約 1.5 倍)

以上三個例子呈現出臺灣不動產之持有稅偏低的基本現象。目前台灣的不動產持 有稅不是以「市場交易價格」為課稅基礎，而是以政府”參考市價”，規定出「遠低 於市價」的課稅基礎！而不動產稅，大部分是繳給地方政府的，尤其「持有稅」是穩 定的地方稅收來源，較不受到經濟狀況影響，可讓地方有充足的財源，以推動公共建 設與提供適宜的公共服務。

二、大陸實例分析：

案例 1：大陸目前房產稅徵稅情況：開徵房產稅是近五年來大陸關注的話題。儘管房 產稅徵收問題飽受爭議，但無論是從完善稅制的角度，還是穩定房價的角度，房 產稅開徵是勢在必行。鑒於全國推行難度較大，試點將從個別城市開始，目前，

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只有重慶、上海已於2011 年正式試點開徵房產稅，2015 年 8 月全國人大將房地 產稅法列入立法規劃，房地產稅立法工作也在有條不紊的推進，最新 2016 年全 大陸一般房產稅開徵有哪些重點？房產稅如何徵收？房產稅如何計算？房產稅 稅率是多少？以下面分析房產稅之最新政策：

徵收房產稅並不是說見房子就徵稅，而是要求房屋滿足一定條件時，才會對該房 屋開徵房產稅其徵收範圍，房產稅的徵收範圍稱房產稅“課稅範圍”，具體指開徵房產 稅的地區。房產稅暫行條例規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。城市、

縣城、建制鎮、工礦區的具體徵稅範圍，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。房 產稅徵收標準有二種。換言之，房產稅徵收標準從價或從租兩種情況：

(1)從價計徵的，其計稅依據為房產原值一次減去 10%-30%後的餘值；

(2)從租計徵的(即房產出租的)，以房產租金收入為計稅依據。從價計征 10%-30%的具 體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。如浙江省規定具體減除幅度為30%。

房產稅稅率採用比例稅率。按照房產餘值計徵的，年稅率為 1.2%；按房產租金收入 計徵的，年稅率為12%。

房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

(1)以房產原值為計稅依據的應納稅額=房產原值×(1-10%或 30%)×稅率(1.2%) (2)以房產租金收入為計稅依據的應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)

其中一定條件意指為何？以《重慶市個人住房房產稅徵收管理實施細則》為例，

個人住房房產稅的徵收物件為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重 慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房。未列入 徵稅範圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入徵稅範圍。獨棟商品住宅是指 房地產商品房開發專案中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共牆、

不需連線的成套住宅。高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品 住房成交建築面積均價2 倍(含)以上的住房。新購住房是指《暫行辦法》施行之日起 購買的住房，包括新建商品住房和存量住房。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同 並提交房屋所在地房地產交易與權屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理 房屋權屬轉移、變更登記手續時間為準。獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價 達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3 倍以下的住房，稅率為 0.5%；

3 倍(含)至 4 倍的，稅率為 1%；4 倍(含)以上的稅率為 1.2%。在重慶市同時無戶籍、

無企業、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房，稅率為 0.5%。個人住房房產 稅應納稅額的計算，公式：應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×稅率。應稅 建築面積是指納稅人應稅住房的建築面積扣除免稅面積後的面積。納稅人在《暫行辦 法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180 平方米；新購的獨棟商品住宅、高 檔住房，免稅面積為100 平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對 一套應稅住房扣除免稅面積。納稅人家庭擁有多套應稅住房的，按時間順序對先購的 一套應稅住房計算扣除免稅面積；其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的

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獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶 籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。

實例分析：以上海房產稅為例應如何計算？

根據上海市統計局最新公佈的資料，房產稅應稅住房房價低於 28,426 元/平方米 的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產稅稅率為 0.6%。房價低於 28,426 元房產稅 稅率為0.4% 上海地稅局：高於 28,426 元/平米，應稅稅率為 0.6%。

公式：納稅人年應納房產稅稅額(元)=新購住房應徵稅的面積(建築面積)×新購住房單 價(或核定的計稅價格)×70%×稅率。若有一戶獨棟商品住宅以 100 平方米應徵稅面 積、3 萬元/平方米單價計算，納稅人年應納房產稅稅額為：100×30,000×70%×0.6%=1.26 萬元人民幣。

案例 2：大陸目前城鎮土地使用稅稅徵稅情況：要如何計算城鎮土地使用稅呢？城鎮 土地使用稅的特點是徵稅物件時國有土地，徵稅範圍廣，實行差別幅度稅額。徵 收該項稅目，有利於提高土地使用效益，有利於理順國家與土地使用者之間的分 配關係，因此，我們需要努力被這種稅徵收。

城鎮土地使用稅計算的方法： 城鎮土地使用稅稅額=計稅依據*稅率，其中計稅 依據是納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，土地面積計量標準為每平米。即稅務 機關根據納稅人實際佔用的土地面積，按照規定的稅額計算應納稅額，向納稅人徵收 土地使用稅。城鎮土地使用稅採用定額稅率，即採用有幅度的差別稅額，按大、中、

小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。具體標準 如下：

(一)大城市 1.5 元至 30 元；(人口大於 100 萬人) (二)中等城市 1.2 元至 24 元；(人口 50 萬至 100 萬人) (三)小城市 0.9 元至 18 元；(人口 20 萬至 50 萬人)

(四)縣城、建制鎮、工礦區 0.6 元至 12 元。(人口少於 20 萬人)

大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農業正式戶口人數為依據，按照國務院 頒佈的《城市規劃條例》中規定的標準劃分。人口在 50 萬以上者為大城市；人口在 20 萬至 50 萬之間者為中等城市；人口在 20 萬以下者為小城市。各省、自治區、直 轄市人民政府可根據市政建設情況和經濟繁榮程度在規定稅額幅度內，確定所轄地區 的適用稅額幅度。經濟落後地區，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額 不得超過上述規定最低稅額的 30%.經濟發達地區的適用稅額標準可以適當提高，但 須報財政部批准。

案例 3：泰山鋼材進出口公司擁有自用房產原值 700,000 元，允許減除 25%計稅，房 產稅年稅率為1.2%；佔用土地面積為 2,000 平方米，每平方米年稅額為 6 元；稅 務部門規定對房產稅和城鎮土地使用稅在季末後10 日內交納，1 月 31 日計算本 月份應交納各項稅金。如下列計算房產稅額及城鎮土地使用稅額。

1 月份應納房產稅額=700,000*(1-25%)*0.012/12=6,300/12=525(元) 1 月份月應納城鎮土地使用稅額=2,000×6/12=12,000/12=10,00(元)

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5/31 ; 持有房屋時每年繳 納：課徵期間為前一年7/1 至當年6/30，以交屋日劃分 2.地價稅：繳納期間為 11/1 至11/30 ; 持有土地時每年 繳納：課徵期間為當年1/1 至當年12/31，以交屋日劃分

收、分期繳納（納稅期限由 省、自治區、直轄市人民政 府規定）

2.城鎮土地使用稅：納稅人 上繳城鎮土地使用稅的時 間界限。該稅納稅期限由 省、自治區、直轄市人民政 府確定。各地一般結合當地 情況，分別確定按月、季或 半年等不同的期限繳納。

買賣計價單位 台幣(元)/坪 人民幣(元)/平方公尺 近期對不動產稅制有

關之新政策

2016 年 1 月 1 日實施的房地 合一課稅是指房屋及土地，

以合併後的實價總額，扣除 實際取得成本後，按實際獲 利課徵所得稅。屬於資本利 得稅

2015 年 3 月 1 日起實施不 動產登記政策，各級不動產 信息將統一納入大陸國土 部主導建立的資訊管理平 臺

資料來源：本研究整理

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