第一章 緒論
我們國父孫中山先生主張平均地權，其精義在使地盡其利，人民有平等享受使用 土地之權利，防止私人壟斷土地，圖謀不當得利；並設法使土地本身，非因施以資本 或勞力改良結果所得之增益，歸為公有，為求此目的之唯一手段按照地值徵稅及徵收 土地增益稅之辦法。現行土地政策與法規，存有許多不足與缺失，產官學人士呼籲政 府要重視炒房、炒地這些不公不義現象，但沒有國父的「平均地權」思想，杜絕不了 炒房地產暴利。記憶猶深，已故王文甲教授在大學授課「中國土地制度史」時一再強 調歷代動亂，肇因於「人地不均」，當人民窮無立錐之地時，一有機會就揭竿起義，
改朝換代應運而生，孫中山鑒於歷代動亂與觀察西方工業革命後，城市文明也因「人 地不均」引發種種弊端，而手創「平均地權」來解決「人地不均」問題。
第一節 研究動機與目的
ㄧ、研究動機
巢運、社會住宅推動聯盟等團體於104 年 9 月 11 日上午提出訴求，希望能在地 價及稅制上做改革，有效地讓財政健全化，以免面臨如希臘爆發的債務危機。並舉例 位於北市復興南路價值4，000 萬的房子，年繳的房屋稅及地價稅僅 17，144 元，與 2000c.c 汽車年繳的牌照稅與燃料稅 17，140 元相差不多，故在不動產持有稅制方面 有很大的探討研究空間，因此促成本研究的動機之一。不動產與國民經濟的關聯度 高，带動力強，在擴大内需和促進消费方面發揮巨大的作用及功效。多年來，國內的 不動產在持續快速發展的同時也出現了供給與需求結構失衡，致生不動產價格高漲房 屋價位居高不下，土地供應不合理等問题，此時政府對房地產市場應進行調控手段及 管理方法是非常重要的。由於不動產持有稅之稅收，是自由市場中最常用、最主要、
最穩定的調控政策工具及手段，在調控不動產結構，規範不動產市場之交易秩序，調 整財富分配制度的過程中是有極為重要的作用及影響。自103 年 11 月 29 日之九合一 選舉及104 年總統大選幾乎候選人都提到居住正義主張，但現行的不動產持有稅制已 明顯不符實際，跟不上房地產市場發展的步伐，房地產市場背後最重要的問題核心在 於房價，而房價高漲則是因為投機性需求太多，為何會有如此多的投機性需求集中於 不動產市場，則是因為不動產相關稅制(例如地價稅、房屋稅、土地增值稅、財產交 易所得稅、貸款利息抵減所得稅、及自有住宅設算租金免稅)的規劃與執行不健全所 導致，使得住宅不僅是一個提供居住消費的場所，更是投資與保值的最佳工具。投機 客長期囤積土地與短期房屋頻繁轉手的投機活動盛行下，不但造成大量空地與空屋的
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資源閒置浪費問題，也使得不動產的有效供給不足，促使地價與房價進一步高漲，在 不動產持有稅之稅收規定於某一種程度上比較是有過餘寬鬆的現象。最近政府推行的 房地合一稅主要目的是為引導不動產市場的交易行為和房地產的健康持續發展，改革 及建立一套合理精準有效符合不動產稅制之非常重要的工作，也有效地讓財政健全化 的方法，這些有關於不動產持有稅制之改革論述也是本研究的動機之二。
大陸自 1980 年起進行改革開放後，隨著人口快速成長及各人所得迅速提高，帶 動了不動產的市場需求成長。1996 年取消公家分房政策後，將不動產導向自由經濟 的市場體系，由市場機能調節供需，隨後又在 2001 年取消內、外銷房制度，更將不 動產推向國際化，其所顯現的資訊是開放市場商機無窮。在這當中也有許多弊端叢 生，實在有我們多加比較研究之必要，以求知己知彼，方能百戰百勝。故本研究用比 較研究法探討分析兩岸不動產持有稅制制度，瞭解兩岸不動產持有稅制制度之異同。
目前兩岸民間交流及經貿交易往來頻繁，多數國人對於大陸的政治制度與社會結構卻 置若罔聞，再加上大陸法令變動頻繁及人文環境複雜，雖有語言及文化相近的優勢，
但畢竟兩岸分離分治的不同政治實體及經濟體制下，兩岸均有其特殊的規定及差異，
投資大陸不動產時，除需掌握投資地點、市場環境特性外，大陸目前尚處於人制優於 法制，對於當地相關法律認知及法令制度均應熟悉，大陸目前土地的稅、租、費體系 存在相互混淆，相互替代的混亂情況，期藉由本研究之比較研究分析盼能提供資訊做 為在投資兩岸不動產時降低風險的最佳參考利器，此為本研究的動機之三。
二、研究目的
為國人長期垢病的不動產持有稅制之結構性問題並未盡公平合理，地價稅、房屋 稅等稅賦偏低、房地合併交易卻分別課稅結果成為避稅的捷徑、短期持有土地或養地 出售之資本利得課不到稅等，致使財團、投機客利用不動產市場價格未完全公開透明 之際，炒作獲取可觀的暴利，卻不必負擔合理的稅負或免稅，嚴重侵蝕國家稅收和損 及租稅公平，更使房地產價格不斷追高飆漲，擴大貧富差距，有可能進而引發資產泡 沫化，影響財政金融穩定與經濟健全發展。國內不動產價格常受政治，經濟、社會、
區域及地段本身個別條件等複雜因素的影響，因此本研究重點係放在現行不動產持有 稅制對政府施政失能及財政稅收惡化及不動產稅制不合理的影響透過比較分析方 法，能否找出好的方法或優質的策略，成為炒房的溫床，囤積房地產炒作，拉高房價 作為能大為減少，讓一般平民百姓最大的痛也能降低為主要研究目標，透過研究探討 提出改進之處及提供可行之建言和解決策略，做為日後相關單位之研議卓參之用。
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第二節 研究內容與方法
一、 研究內容
為什麼現今社會會有許多的團體的應運而生，如巢運、社會住宅推動聯盟、393 公民平台、公平稅改聯盟、公督盟、無住屋者督盟等等，主要目的是反映及點出政府 的公共政策失當及地方財政惡化與經濟發展停滯不前，年輕人高失業率、新鮮人平均 起薪逐年下降，薪資趕不上物價、買不起房子、無殼蝸牛、貧富懸殊差距拉大，導致 年輕世代被剝奪感覺、人口成長趨緩、老年化、少子化的社會問題皆為社會大眾及新 聞媒體經常討論之議題。此需要透過政府或社會公民成員集體集智共同的用行動力量 方能解決。其中有不同領域學者分別從國際比較與專業理論探討社會現況，面對連年 國家債務和年金保險、炒房及稅制等問題導致整體財政惡化，學者們認為，健全良好 財政環境屬於「大家國民的共同責任」，各級行政單位、公民營企業和全國人民都要 共同負擔，並從教育研究著手。近來引起爭議，遭受批評的房地合一稅制之改革是不 動產稅制中唯一有效改善當前房市亂象、炒房困境的溫和藥方。本研究為配合及實踐 人民共同負擔責任，主要研究之課題包括：(一)先進國家之不動產持有稅制。(二)台 灣不動產持有稅稅制分析。(三)大陸不動產持有稅稅制分析。(四)兩岸不動產持有稅 稅制分析比較。在先進國家、台灣、大陸等三者中間相互比較探討研究中找出適合自 已國家適用的不動產持有稅稅制為建言，也許可供將來稅改參卓的良方。
二、 研究方法
台灣的改造，要脫胎換骨成為美麗的福爾摩沙，最核心的工作，就是全面進行不 動產持有稅制的改革。不動產持有稅制與地方財政及房市健全存在著緊密的關聯結 構，在健全的不動產稅制下，地方政府可經由不動產持有稅(地價稅與房屋稅)的課 徵，獲得充足且穩定的財源，進而有效推動公共建設與提供適宜的公共服務，充分發 揮地方自治的功能。唯有健全不動產稅制，房地產價格才可能維持長期穩定結構，不 致暴漲暴跌。大陸的改革開放也帶動了房地產市場的熱絡，因此兩岸的不動產稅制的 探討及研究是不能停滯或裏足不前，目前在國內少有研究生撰寫及論述此類課題，因 此本研究擬從台灣及大陸兩岸的不動產持有稅制之演進、法規、制度當中分析異同 點、優缺點，其研究方法歸納如下：
(一) 文獻分析法
文獻分析法(documentary analysis)亦稱內容分析法(content analysis)或稱資訊分析 法(informational analysis)，係屬非反應類研究法之一。文獻資料分析作為間接研究方
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法，在社會科學研究中被廣泛使用。它可幫助我們了解過去、重建過去、解釋現在、
及規測將來。其研究資料的蒐集途徑分為：(一)直接的，如觀察法(observation)、訪問 法(interview)、問卷(questionnaire)等。(二)間接的，其蒐集途徑則是從現成的資料著 手，從現有的相關文件(document)及檔案(archives)中蒐集所需資料 (簡晟峰、陳秀涵 (2003))。文獻分析法中文獻資料來源包羅萬象，可以是政府部門的報告、工商業界的 研究、文件記錄資料庫、企業組織資料、圖書館中的書籍、論文與期刊、報章新聞等。
其資料分析步驟有四種：閱覽與整理(Reading and Organizing)、描述(Description)、分 類(Classifying)及詮釋(Interpretation) (郭伊婷 (2005))。文獻分析法的適用與侷限：從 調查方法在社會科學調查研究中有廣泛的適用性。但須注意的一點是任何文獻都是反 映過去社會事實的記載，按文獻資料分析獲得資料也與發展、變化的社會生活現實有 時間差距。從適用的研究課題來說，最適用於專門的歷史性和系統的比較性主題。從 過去的文獻中蒐集、摘錄了大量的資料，又進行系統比較分析之後寫成的。本研究主 要是對兩岸不動產持有稅稅制之比較研究為主軸，對現有相關法律制度及學者專家的
其資料分析步驟有四種：閱覽與整理(Reading and Organizing)、描述(Description)、分 類(Classifying)及詮釋(Interpretation) (郭伊婷 (2005))。文獻分析法的適用與侷限：從 調查方法在社會科學調查研究中有廣泛的適用性。但須注意的一點是任何文獻都是反 映過去社會事實的記載，按文獻資料分析獲得資料也與發展、變化的社會生活現實有 時間差距。從適用的研究課題來說，最適用於專門的歷史性和系統的比較性主題。從 過去的文獻中蒐集、摘錄了大量的資料，又進行系統比較分析之後寫成的。本研究主 要是對兩岸不動產持有稅稅制之比較研究為主軸，對現有相關法律制度及學者專家的