第四章 台灣不動產持有稅稅制分析
第二節 地價稅分析
地價稅(Land Tax)之意義與制度 一、意義
係指對已規定地價之土地所課徵之土地稅，以土地財產價值為課稅標準即財源，
向土地所有人課徵租稅，屬於財產稅之本質。「土地價值」係跟據土地的收益能力還 原而成的地價，故地價稅亦可稱為收益稅。
二、現行地價稅制之特色
(一)屬財產稅，為地方重要財源之一，但稅率由中央立法，交由地方執行。
(二)標榜平均地權為目標，稅率採漲價倍數累進稅率。
(三)土地估價採雙軌並行(即採公告地價及公告現值兩種)。
三、地價稅性質 (一)性質：
1. 財產稅：就土地所有權人特有土地之事實而課徵的地價稅，在性質上屬於財 產稅。
2. 直接稅：以持有土地之事實為課徵基礎，納稅義務人通常無法將稅負移轉給 他人負擔，為直接稅之一種。
3. 地方稅：地方政府配合各項地方建設向人民徵收，為地方重要財源之一。
4. 年期稅：原則上每年徵收一次；必要時，得分期徵收。
(二)特性：
1. 地價稅為從價稅：因地價反應土地的收益能力，故地價稅可視為收益稅，地 價稅按地價總額課徵累進稅率，為從價稅性質。
2. 具有課徵普遍性：人類的生活離不開土地，有土地存在即有規定地價，有地 價者即必繳納地價稅，所以地價稅的稅源相當普遍。
3. 課徵成本低，稅源穩定確實：土地具固定性及不可移動性，納稅義務人無從 隱匿課稅標的，使地價稅稅源確實、課稅成本低。
4. 促進利用之政策目的重於財政目的：若採行累進稅率課徵地價稅，持大量土 地者的土地持有成本較高，有促進出售土地的效能，防止地權集中，增加土 地流動性，有利於土地利用；若對於閒置不用的土地課徵空地稅，可促進土 地利用，提高資源效率，有促進土地利用的政策意旨。
四、現行地價稅制度
(一)課稅對象：(課稅客體)
凡規定地價之土地，除依法課徵田賦者，以及依土地稅賦減免規則規定免徵 地價稅者外，均應課徵地價稅。
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(二)課徵範圍：
凡已規定地價之土地，均應課徵地價稅 (土稅§14)。地價經規定後，每三年應重 新規定地價一次，但必要時得以延長 (平§14)。
(三)課稅地價：
1.地價稅之完稅價格，原則上係按土地所有權人自行申報之地價為準，但申報地 價仍應以政府公告地價為依據，不得超過一定的範圍。
2.土地所有權人申報之地價(自報地價)超過公告地價 120%時，以公告地價 120%
為其申報地價；申報之地價未滿公告地價80%時：除照價收買者外，以公告 地價80%為其申報地價。
3.政府規定地價(公告地價)係由各縣(市)主管機關分別依土地之區段、地目，調查 最近一年之土地市價或收益價格，再依據調查結果，劃分地價等級及地價區 段，並提交地價評議委員會評議，將評定結果分區公告，而公告期限不得少 於三十日。地價經規定後，每三年應重新規定地價一次，但必要時得予延長。
(依土地稅法第 14、22 條規定，地價係指申報地價)註：市面之申報地價為 公告地價之80﹪。
(四)稅率結構現況：
地價稅採比例稅與超額累進稅率並行，且按地價總額為課稅基礎。以各該直轄市 或縣 (市) 土地 7 公畝之平均地價「累進起點地價」，但不包括工業用地、礦業用地、
農業用地及免稅土地在內。
其計算公式如下 (土稅細§6)：
地價稅累進起點地價=7 (公畝)
直轄市或縣 (市) 規定地價總額- (工業、礦業及農業用地地價+免稅地地價)
直轄市或縣(市)規定地價面積(公畝)–(工業、礦業及農業用地地價+免稅地地價) (公畝) 土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣(市)累進起點地價者，其地價 稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依下列規定累進課徵(土稅§16)：
1.目前地價稅對未達累進起點地價者，以基本稅率 10 ‰徵收。土地所有權人之 地價總額未超過土地所在地直轄市或縣 (市) 累進起點地價者，其地價稅按 基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依表 4-1 規定累進課徵 (土稅§16)，
依其超過部分，得就超過累進起點地價之倍數，分別課以15 ‰至 55 ‰累進 稅率，為10‰、15‰、25‰、35‰、45‰、55‰等 6 級(共分六個級距)。
2.自用住宅用地，都市土地面積未超過三公畝，非都市土地面積未超過七公畝部 分，其地價稅按2 ‰稅率計徵，工業用地則按 10 ‰ 基本稅率計徵。如下表 4-1
3.直轄市或縣(市)對於私有空地得視發展情形，分別劃定區域、限期建築、增建 或重建、逾期未建築、增建、改建或重建者，則按該宗土地應納地價稅基本 稅額加徵二倍至五倍之空地稅。
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表4-1 目前稅捐稽徵單位之地價稅稅率及計算公式 (一)一般用地稅率
稅級別 計算公式
第1 級 應徵稅額＝課稅地價(未超過累進起點地價者)×稅率(10 ‰)
第2 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價未達 5 倍者)×稅率(15 ‰)－ 累 進差額(累進起點地價×0.005)
第3 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 5～10 倍者)×稅率(25 ‰)－累 進差額(累進起點地價×0.065)
第4 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 10～15 倍者)×稅率(35 ‰)－
累進差額(累進起點地價×0.175)
第5 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 15～20 倍者)×稅率(45 ‰)－
累進差額(累進起點地價×0.335)
第6 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 20 倍者以上)×稅率(55 ‰)－
累進差額(累進起點地價×0.545) (二)特別稅率
適用土地 稅率種類
(1)自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 2‰
(2)公共設施保留地 6‰
(3)工業用地、加油站、停車場等事業直接使用之土地等 10‰
(4)公有土地 10‰
註：累進起點地價係以各該直轄市或縣(市)土地 7 公畝(700 平方公尺)之平均地價為 準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內，各縣市累進起點地價 均不相同。
資料來源: 臺北市稅捐稽徵處 (五) 納稅義務人：(課稅主體)
1. 原則：
(1)土地所有權人。
(2)設有典權之土地為典權人(非原所有權人)。
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(3)承認之土地為承領人。
(4)承墾之土地為耕作權人。
(5)信託之土地’為受託人(非原所有權人)。整理如表 4-2
表4-2：地價稅納稅義務人與土地情形名稱 納 稅 義 務 人 土 地 情 形
土地所有權人 一般土地
管理機關 土地所有權屬公有
管理人或全體公同共有人 土地所有權屬公同共有
典權人 設有典權土地
承領人 承領土地
耕作權人 承墾土地
受託人 土地為信託者
資料來源：本研究自行整理 2. 例外：納稅義務人行蹤不明、權屬不明、無人管理、土地所有權人申請佔有人代 繳者，主管機關得指定土地使用人負責代繳。
(六) 稅率結構：
1.地價稅之基本稅率為 10‰。
2.累進起點地價 ：以各該直轄市或縣(市)土地七公畝(每公畝等於 30.25 坪)之平 均地價為累進起點地價，但不包括工廠用地、農業用地、礦業用地及免稅用 地。
(七) 納稅基準日：8 月 31 日
(八) 開徵日：11 月 1 日～11 月 30 日 (九)自用住宅用地優惠稅率 (土稅§9)
符合下列規定之自用住宅用地，其地價按 2 ‰計徵：
1.土地所有權人或其配偶直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
2.無出租或供營業使用。
3.土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有 (平細§4)。
4.都市土地以三公畝(300 平方公尺、90.75 坪) 為限，非都市土地以七公畝(700 平方公尺 、211.75 坪) 為限。
5.土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限 (土稅§17)。
五、公告地價及公告現值之區別與比較
台灣現制中，同一塊土地有二種公定價格，其一為公告地價，其二為公告現值。
前者為課地價稅之 基礎，後者為課土地增值稅之依據。公告地價每三年重新規定一 次(必要時尚得予延長之)，公告現值則須每年公告，除第一次規定地價或重新規定地
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(二)申報地價
土地所有權人在公告期間所申報的地價，稱為申報地價。舉辦規定地價或重新規 定地價時，土地所有權只能在公告地價上下20%的範圍內申報；如果申報地價超過公 告地價 120%時，是以公告地價 120%作為申報地價；相反的，申報地價未滿公告地 價80%時，政府得照價收買或以公告地價 80%作為申報地價 (平§16)，兩者擇一為之。
但照價收買之土地是以其所申報地價來收買 (平§31) ，藉以制裁低報地價之行為。
六、自用住宅用地優惠稅率及必備條件：
1.自用住宅用地優惠稅率
如果你買的不動產符合「自用住宅用地」，則有些稅賦的優惠，千萬不能錯過。
符合自用住宅用地的優惠如下：房屋稅：1.2% ；地價稅：2‰ ；土地增值稅：
10%；自用住宅的房屋稅率是 1.2%，非自用住宅則為 1.2～3%不等，每年繳納的 地價稅則只按2‰繳納，和一般的 10‰～55‰的累進稅率比較起來差距甚大。而 在賣房子時，則可以用10%的優惠稅率來計算土地增值稅，和一般的土地增值稅 率20%、30%、40%比較起來，稅額也會大大降低。
2.申請自用自宅用地的必備條件
(1)土地所有權人在出售前一年內，沒有提供營業或出租使用的住宅用地。
(2)地上建物必須是土地所有權人、配偶或直系親屬所有，而且已在該地辦好 戶籍登記。
(3)都市土地面積沒有超過 3 公畝 (300 平方公尺=90.75 坪)、非都市土地面積 沒有超過7 公畝 (700 平方公尺=211.75 坪)。
(4)如果是完成一年內的自用住宅建築，經評定的房屋現值，必須達到所占基 地公告現值的10%。
(5)申請適用自用住宅土地增值稅率，每人一輩子只能享用一次，「一生一屋」
則不在此限。