新加坡之不動產持有稅制

新加坡則是世界公認高所得而住宅自有率最高的國家，主要緣於創立於 1955 年 的公積金制度(Central Provident Fund，CPF)，不僅建構了亞洲最成功的社會安全制 度，更為全民提供 80％的廉價組屋；其所以能夠達到全球矚目的最高住宅自有率，

主要應歸功於國有土地高達 80％，加以稅制完備，區隔市場分明，組屋與一般住宅 價格控制得宜。新加坡也是世界上公共住房問題解決最好的國家之一，在政府倡導的

「住者有其屋」計畫下，新加坡500 多萬人口中，約有 82%的人口都是居住在政府組 屋裡(其中 80%擁有自己購買的住房，2%是租賃住房)，真正做到了住者有其屋。

新加坡房產稅主要係為調節貧富差距、補貼低收入者的重要手段，其房產稅係按 房屋的年價值(Annual Value)計算，而年價值係房屋每年可賺取租金的淨收入，亦即 年租金減去物業管理、家具、維修的費用。至於自住房產稅率為4％，其他類型為 10

％；惟對於超過 100 平方公尺的「富人住房」則課徵較高稅率。2011 年，新加坡稅 務局調整自有房地產的產業稅徵收辦法，規定經過評估後的房屋年價值中，6，000 新元以內部分免稅，6，000～65，000 新元之間按 4％稅率徵收，65，000 新元以上 按 6％稅率徵收。在買賣交易方面，買方要繳交 2％~3％印花稅，但稅額按總房價 3

％計算後可以扣減5，400 元；房屋出售時則要繳交所得稅，惟持有 5 年後出售則免 徵所得稅。

新加坡是奉行市場經濟制度的國家，但在住宅的建設與分配上，卻不完全透過房 屋市場來調節，而是採取了「政府分配」與「市場出售」相結合的形式。中、低收入 者的住宅由政府來投資興建，並以較低價格有償出售提供；高收入者的住宅，則由房 屋市場提供。因此，新加坡的住宅體制可說是「計畫」與「市場」相結合之典範。其 住宅分為政府規劃興建的HDB 组屋、執行共管公寓，以及私人住宅。根據規定，只 有新加坡公民可以購買新的HDB 公有住宅，永久居民僅能在市場上購買屋齡超過五 年的二手HDB，據統計超過 80% 的居民居住在 HDB 公有住宅。

新加坡對於境內所有不動產課徵不動產稅(又稱產業稅)，不動產所有人應於每年 年初納稅。不動產包含建屋發展局公寓、房屋、辦公室、工廠、商舖與土地。不動產 稅是以相關房地產稅務部門核定的不動產當年價值總額為稅基，自住型不動產稅稅率 為4%，其他為 10%。在特定情況下，某些發展項目的土地可予免稅。此外，新加坡 沒有資本利得稅，對於房地產交易所得亦無課稅。新加坡對於不動產移轉課徵印花稅 (BSD)，購買不動產時，買方對買價在 18 萬新幣以內的部分，按 1%繳納印花稅，18 萬至 36 萬新幣部分，按 2%課徵，超過 36 萬新幣的部分按 3%課徵印花稅。為遏止 近年房地產炒作，新加坡自2010 年 2 月 20 日起，對於在該日後購買並出售之住宅財 產，除課徵買方印花稅(BSD， Buyer’s Stamp Duty)外，並加徵賣方印花稅(SSD，

Seller’s Stamp Duty)，並設立相關減免措施。分述如下：

48

1、於 2010 年 2 月 20 日至 8 月 29 日間，購買並出售持有未滿 1 年之住宅財產，依其 移轉價格加徵1％至 3％SSD；持有逾 1 年者免徵 SSD。

2、於 2010 年 8 月 30 日至 2011 年 1 月 13 日間，購買並出售未滿 3 年之住宅財產，

依其持有年數及移轉價格加徵0.33％至 3％SSD；持有逾 3 年者免徵 SSD。

3、於 2011 年 1 月 14 日以後，購買並出售未滿 4 年之住宅財產，依其持有年數加徵 4％至 16％SSD；持有逾 4 年者免徵 SSD。

有關新加坡不動產持有時之課稅規定分述如下：

一、財產稅 (一)、課稅標的

納稅義務人所持有之不動產，包括出租之公寓、房屋、商店、辦公室、廠房及土地。

(二)、納稅義務人

財產稅之納稅義務人，為應稅不動產之所有人。

(三)、稅基

財產稅之課稅基礎，為不動產之年度價值(annual value)。一般財產之年度價值，

係以財產出租一年所帶來之合理租金為訂定依據。通常內地稅局會比照相似財產之租 金估定。財產不論出租、自用或空置，均適用相同之標準與辦法，以確定其年度價值。

土地之年度價值，以該土地市場價值之5%估定。地上建築物如已毀壞，以空地估價。

(四)、稅率

一般稅率 10%，自用住宅不動產優惠稅率 2010 年以前為 4%，2011 年開始採累 進稅率0%、4%、6%。

(五)、減免規定

1、自用住宅優惠稅率 2、空置不動產之退稅

原則上不動產不論係空置或被利用，均須繳納財產稅。惟財產如連續空置 30 日 以上，經努力仍無法以合理租金出租者，或正在進行維護之建築物，所有權人可以申 請退回已納之稅額。

3、免稅項目

下列用途之建築物免徵財產稅：

(1)、供民眾宗教禮拜之場所 (2)、經由政府補助之公立學校 (3)、作為慈善目的

(4)、基於新加坡社會發展目的

新加坡最特別的是在於其「住者有其屋計畫」，對於非居住需求，買房不住者，

將面臨「高額罰款」與「牢獄之災」；而星國政府能採取如此嚴峻措施，主要是來自 於政府讓 95％人民擁有自己可安心居住的組屋。新加坡是世界上公共住房問題解決 最好的國家之一，在政府倡導的「住者有其屋」計畫下，新加坡500 多萬人口中，約

49

有 82%的人口都是居住在政府組屋裡(其中 80%擁有自己購買的住房，2%是租賃住 房)，真正做到了住者有其屋。從 1964 年開始推動「住者有其屋」政策，為解決屋荒 問題，新加坡政府成立了建屋發展局(HDB)，由政府自己規劃、招標建造、為中低收 入民眾提供廉價的房屋，稱之為公共「組屋」。

宗旨的是要讓每一位新加坡公民和永久居民都享有自己的居所。在組屋的建設過 程中，政府始終堅持小戶型、低房價原則，保證絕大多數居民能夠負擔得起(當地房 價按套計算，因而控制戶型就能基本控制房價)。除了興建成本的控制，政府對居民 購買組屋實行免稅優惠措施，如購買三房以下組屋，出售價格常低於半價；對購買四 房的組屋價格大約降15%；對購買五房的，則稍有優惠。如果購買二手組屋，政府將 視購屋家戶的收入狀況，提供1 萬至 7 萬新元不等的津貼，存入購屋者的公積金戶頭。

為了強化亞洲家庭的價值觀(如大家庭觀念)，如子女和父母在一定距離內買房可獲得 3 萬元補助，另在住房分配的過程中也有優先權。新加坡另一個住房保障的成功經驗 就是，充分利用公積金制度制度(Central Provident Fund ，CPF)，是雇主及員工都必 須提撥的強制性社會安全儲蓄方案，凡是新加坡公民或永久居留之外籍人士，所有的 受雇員工(包括臨時性、試用期間、兼職、領月薪、週薪、日薪或按件計酬的工作)皆 須加入中央公積金制度，而自雇者則僅需要加入醫療儲蓄計畫(medisave)。從制度面 的演變過程來看，公積金制度創立的開始就是一個強迫就業者儲蓄的方案，由雇者與 受雇者分別抽出一定比例的薪資，存入一個特別的個人戶頭帳戶累積利息，以作為不 時之需的準備。

歷經近 60 年的時間，中央公積金制度從最初以提供退休經濟保障為設立目的的 初衷，發展迄今另具有醫療、不動產、教育、投資等其他功能。新加坡總理李顯龍宣 示：「月入 23K 就可買房」，為推估不同收入家庭的購入房屋價格，購買人每月收 入必須提撥33%，新加坡政府保證普通帳戶的利率為 2.5%，最高貸款年限為 25 年。

依表3-4 顯示，家庭月收入約台幣 23，500 元可購買一房一廳型態的組屋，其購買房 價約170 萬元；家庭月收入約台幣 47，000 元可購買兩房一廳型態的組屋，其購買房 價約345 萬元；家庭月收入約台幣 94，000 元可購買三房一廳型態的組屋，其購買房 價約691 萬元。雖然還無法得知該計畫組屋的坪數，故參考新加坡廉租房一房式的平 均坪數約10 坪，可以瞭解到「住者有其屋」計畫的組屋每坪售價不超過 18 萬元。對 於寸土寸金的新加坡而言，組屋的訂價得到普通民眾的青睞，而新加坡建屋發展局對 組屋的定價主要以補貼為考量(建屋發展局的赤字由政府資金填補)，組屋已成為當地 住房市場的主體。

50

表3-4 新加坡宣示未來組屋計畫下，不同家庭收入可購得房屋價格表

家庭收入 購買組屋類型 利率

(貸款 25 年)

購入房屋價格 (台幣) 月入 1000 星幣

（約台幣 23500 元）

一房一廳組屋 2.5% $1，728，647.06 月入 2000 星幣

（約台幣 47000 元）

兩房一廳組屋 2.5% $3，457，294.13 月入 4000 星幣

（約台幣 94000 元）

三房一廳組屋 2.5% $6，914，588.25 資料來源：內政部營建署網站 綜上觀之，新加坡透過組屋供應體係和具有強制儲蓄性質的強積金制度相互配 合，實質發揮限制炒房的行為，為中低收入的家庭提供了一定數量的房源，使大多數 家庭能夠負擔得起組屋，成為全球惟一一個民眾擁屋率接近100%的國家。即使房價 近兩年來飆漲將近七成，年輕人還是可以輕鬆成家，兼具創造財富增值的機會。為國 家的社會穩定和經濟繁榮奠定了基礎。由於新加坡政府推行「住者有其屋」計畫的組 屋類型成效良好，以下剖析其具體做法、補貼理念及操作方式及計畫特色，綜觀新加 坡的住者有其屋與持有稅雖沒有非常直接的因果關係但其政策作法值得借鏡及效 法，提出分析如下：

一、新加坡「住者有其屋」計畫具體做法是：

(一)、政府主導組屋的開發與建設，由建屋發展局具體實施

新加坡是市場經濟國家，但住房的開發與建設是由政府主導，新加坡政府成立了 建屋發展局(HDB)，由政府自己規劃、招標建造、為中低收入民眾提供廉價的房屋，

稱之為公共「組屋」。新加坡政府十分明確自身在解決住房問題上的責任，制定了符 合其國情特點的住房政策和分階段建房計畫(每五年制定一個計畫)採取了一系列行 政、法律、金融和財政手段，大規模與建公共住房。同時又作為最大的房地產經營管 理者，負責組屋施工建設工程、房屋出售和出租，因此肩負著多重職能。

(二)、政府嚴格控制土地資源，為組屋建設提供強有力的土地、資金保障

(二)、政府嚴格控制土地資源，為組屋建設提供強有力的土地、資金保障