大陸國有財產土地稅制與相關政策分析

一、大陸土地之所有權，都歸屬國有，共分類為三種：

1、國家所有權(公有)：法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。

例如：1.礦產、水流….2.城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的 農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。3.森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自 然資源………

2、集體所有權(公有)：農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。

集體所有的不動產和動產包括：1.法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、

草原、荒地、灘塗；2.集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；3.集體所 有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；4.集體所有的其他不動產和動產。

3、私人所有權：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動 產和動產享有所有權。

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大陸政府對台灣民眾或台商在大陸購置房屋之規定如下：土地：只有使用權，而 只有房屋：具有所有權。大陸法令目前對轉讓之第三者無明確限定性質是本村村民，

而“台灣同胞投資保護法“規定合法投資依法受保護，惟仍應受原批文之規定。

二、大陸用益物權概述

大陸用益物權之立法缺陷，嚴重影響了用益物權作用的發輝。為了適應市場經濟 條件下，優化資源配置的需要，解決資產閒置和資源缺乏的矛盾，現在必須建立完善 的用益物權制度。要如何構造大陸的用益物權體系，學者及專家們的看法差別很大。

具有代表性的意見，主要有：

第一，用益物權包括經營權、承包經營權、地上權、典權、採礦權、地役權；

第二，用益物權包括地上權、地役權、用益權、永佃權、典權；

第三，用益物權包括經營權、承包經營權、地上權、地役權、典權、採礦權、租 賃權；

第四，用益物權包括經營權(國有企業經營權、農村集體組織成員的承包經營 權)、國有自然資源使用權(國有土地使用權、水面灘塗養殖使用權、草原使用權、水 使用權、採礦權)、地上權、地役權、典權。

以上這些意見有一個共同的特點，就是基本上是以現有的法律規定為依據來探討 問題的。但由於中國用益物權立法的局限性，這些意見也就不可避免的帶有局限性。

未來用益物權體系

未來的用益物權體系應當包括下列用益物權：地上權、地役權、典權、用益 權，而永佃權、承包經營權、國有企業經營權、國有自然資源使用權、租賃權等，則 不能成為大陸未來的用益物權。因為：第一，永佃權已無存在之基礎；第二，承包經 營權並不是嚴格的法律用語，在未來的用益物權立法中應當儘量避免使用；第三，國 有企業經營權是一個多年來一直爭論不休，而至今尚沒有完全解決的問題。對國有企 業經營權，我們傾向於通過法人所有權的方式來解決；第四，國有自然資源使用權可 以改造成為用益權；第五，租賃權自始都是一種債權，雖然現代法中有“買賣不破租 賃”原則，但這並不能改變租賃權的債權屬性。

地上權

傳統民法理論認為，地上權是指為建造房屋、隧道、溝渠等工作物及培植竹木、

樹木，使用他人土地之權。中國民法中是否存在地上權，是否應當確認地上權，學者 們有不同的意見。有學者認為，中國的土地使用權實際上就是地上權，或相當於地上 權；也有學者認為，地上權與土地使用權的性質是不同的，我們沒有必要硬拘泥於地 上權的概念，不應非將它們的名稱統一不可。我們認為，從本質上說，土地使用權與 地上權並沒有什麼差別，完全可以用地上權這一準確、統一的概念取代土地使用權的 概念。建立中國的地上權制度，應當以現行的以營造建築物、種植樹木為目的的土地 使用權、宅基地使用權及造林權為基礎，同時，應當確認地下和空中地上權。

地役權

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地役權是一種古老的物權形式，不僅在大陸法系國家普遍存在，而且英美法系國 家也予以確認。通說認為，地役權是為實現自己土地的利益而利用他人土地的權利，

可分為積極地役權和消極地役權、繼續地役權和不繼續地役權、表現地役權和不表現 地役權。中國立法中沒有地役權的規定，《民法通則》只是規定了相鄰關係。相鄰關 係與地役權頗為相似，立法例上也有將相鄰關係作為一種地役權加以規定的。如，《法 國民法典》在地役權篇第二章“法律規定的役權”中就規定了諸如流水、通風、採光、

滴水、通行等相鄰關係。中國也有部分學者將相鄰關係與地役權等同起來，用相鄰關 係取代地役權。這是不正確的。從法律性質上說，地役權與相鄰關係是不同的：相鄰 關係屬於自物權的範圍，其創設的目的是對所有權行使效力及範圍進行直接限制；而 地役權屬於他物權的範圍，其創設的目的在於利用他人土地以便於實現自己土地的利 益。自羅馬法將相鄰關係作為所有權行使的限制措施，納入所有權體系，德國、日本、

瑞士等國的民法都沿用此制。因此，在未來的用益物權中，應當將相鄰關係與地役權 區分開來，在用益物權體系中，給地役權以一席之地。

典權

典權是中國傳統的特有物權制度，是指支付典價，佔有他人之不動產，而進行使 用收益的權利。典權是屬於用益物權或擔保物權，還是兩者兼而有之，學者們甚有分 歧。我們曾對這一問題作過詳細的論述，認為典權是一種用益物權。在傳統民法中，

典權的標的物包括土地和房屋。新中國成立後，以土地為標的物的土地典權被廢除，

但公民之間的以私有房屋為標的物的典權一直大量存在，並得到了司法實踐的承認和 保護。隨著市場經濟的活躍，典權的適用範圍有擴大的趨勢。中國未來的用益物權立 法應當確認這一具有中國固有傳統的物權種類，並將典權物擴大到一切不動產和不動 產權利，如土地、房屋、地上權等。

用益權

用益權是指對物或權利不加變更地使用和收益的權利。在國外立法例中，如羅馬 法、法國法、德國法、瑞士法等，均將用益權作為人役權的一種。按照《德國民法典》

的規定，用益權包括物上用益權、權利上用益權和財產上用益權。借鑒國外的用益權 制度來構造中國的用益物權體系，這是一種積極有益的探索。有學者主張，中國的國 有企業經營權和國有資源使用權可以改造成為用益權。我們贊同創設用益權制度的設 想，但對用益權的具體內容則有不同的看法。我們認為，目前有兩種權利可以歸入創 設的用益權之中，即以開發利用國有、集體自然資源(森林、山嶺、草原、荒地、灘 塗、水面、礦藏)為目的的使用權和以耕作、牧畜、養殖為目的而承包國有、集體自 然資源(土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗、水面)的承包經營權。因為，這兩類 權利都符合用益權的特徵，其內容與用益權基本相同。至於國有企業經營權，應當通 過法人所有權的途徑加以解決。關於能否將農村承包經營權改造成為永佃權問題，學 者們有不同的看法。有學者主張，農村土地承包經營權可以改造成為永佃權；也有學

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者主張，現代法中不能重建永佃權制度，但在未來立法中可以借鑒永佃權制度中的某 些合理成分及其做法。我們認為，農村承包經營權以改造成為用益權為宜，而不宜改 造成為永佃權。因為：第一，在現代法中，隨著各國土地政策的不斷改進，永佃權已 趨式微，甚至消滅；第二，永佃權作為封建剝削的工具，已在大陸消失近 40 年，這 種國情不能不予考慮；第三，使用用益權而不使用永佃權，國外已有立法先例。《法 國民法典》、《德國民法典》、《瑞士民法典》都規定的是用益權，而沒有規定永佃 權。

目前大陸之用益物權是屬物權的一種，是指非所有人對他人之物所享有的佔有、

使用、收益的排他性的權利。比如土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地用權、

地役權、自然資源使用權(海域使用權、探礦權、採礦權、取水權和使用水域、灘塗 從事養殖、捕撈的權利)。

用益物權：對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。可分 為：

一，土地承包經營權.農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地 以及其他用於農業的土地，依法實行土地承包經營制度。土地承包經營權人依照農村 土地承包法的規定，有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉 的期限不得超過承包期的剩餘期限。未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。

耕地的承包期為三十年。

草地的承包期為三十年至五十年。

林地的承包期為三十年至七十年。

二，建設用地經營權. 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收 益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施

1. 建設用地使用權人對地上物可享有所有權。

2. 建設用地使用權可以作為抵押標的。

3. 提前回收應具有“公共利益需要”。

4. 建設用地使用權分「住宅」及「非住宅使用」。

住宅期限屆滿自動續期，而非自用住宅則依法律規定辦理。

三，宅基地經營權. 專門針對「集體所有」土地而設。

1.農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市 規定的標準。宅基地使用權之無償性及一戶一處原則

1.農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市 規定的標準。宅基地使用權之無償性及一戶一處原則