美國之不動產持有稅制

美國財產稅歷史悠久，殖民統治時期不僅對房屋和土地徵稅，也對現金、牲畜等 財產徵稅。財產稅、人頭稅、消費稅、關稅等成為其主要稅種。由於當時的經濟社會 中，房屋和土地是主要的財產形式，因此，早期的財產稅是以房屋和土地為主要課稅 對象的個別財產稅，一般按照從量計徵的原則徵收。到 18 世紀，隨著經濟的發展，

財產種類日益增多，出於財政需要和公平等原因，部分州政府開始對納稅人擁有的所 有不動產和動產課稅，一般財產稅逐漸形成。

18 世紀中期，美國紐約州率先徵收一般財產稅，隨後美國南部、西部等地相繼 推行。當時西部地區由於商業活動較少，因而地方政府更依賴財產稅收入。19 世紀 中期，美國各州已普遍徵收一般財產稅。與此同時，針對財產稅稅率不等、從量徵收 帶來的稅負不公等問題，各州陸續在州憲法中規定了財產稅的一致性原則，要求對所 有的財產按照價值進行平等課徵，從價徵收的現代財產稅制度逐漸確立。19 世紀末，

財產種類的快速增長尤其是以金融票據形式存在的無形財產的出現使得一般財產稅 的徵收變得越來越困難，因為，金融票據等權益性財產流動性強，並且不易評估，地 方政府很難進行有效的管理，並造成橫向不公平。20 世紀初，州憲法開始廢除統一 條款和普遍條款。

1907 年成立的美茵國家稅收學會(The National Tax Association)領導的稅制改 革，一方面推動了州所得稅立法，以減少州財政對財產稅的依賴；另一方面，推行分 類財產稅，即對不同類別的財產使用不同的評估率和不同的稅率，並將大部分動產 (Personal property )從財產稅的稅基中劍除。同時，提議不動產應由專業估價師評估隨 著美國稅制和管理方式的變革，各地對動產已基本不徵收財產稅，居民住宅和工商業 財產成為美國現代財產稅的主要課稅對象。房地產稅屬財產稅，但美國的房地產稅實 質上是建立在受益原則基礎之上的稅種。主要是美國的房地產稅不但對生產經營用房 地產徵稅，也對個人居住用房徵收，而且占相當大的比例。為了緩解徵納雙方的矛盾，

地方政府十分注意對房地產稅收入的使用，力求使徵稅與城鎮居住環境的不斷改善有 機結合，使納稅人願意負擔房地產稅，使房地產稅收入與支出形成直接對應關係，建 立起一個城鎮良性發展的資金循環體系，以保持城鎮發展的活力，讓納稅人受作為分 權程度很髙的聯邦制國家，美國實行聯邦、州、地方三級政府構架和財政制度。在稅 收管理體制上，聯邦和州兩級政府都擁有稅收立法權，可以根據憲法賦予的權利分別 開徵滿足本級政府財政需要的稅種，制定相關的稅收基本制度並設置獨立的徵收管理 機構和隊伍。

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美國憲法將制定財產稅政策的權力直接賦予州政府，由各州決定是否徵收財產 稅，並制定相關稅收政策(具體稅率由各地方政府制定)。由於各州的財政經濟狀況、

房地產價格水準、對財產稅的認識等不盡相同，因此在減免稅範圍、評估值占房地產 價值的比重等方面都有所不同，但在州內部執行統一的政策。美國州以下按照事權範 圍設置地方政府，因而，各地方政府管理的區域範圍會產生重疊。由於各地方政府都 是平級，並且都有權確定當地財產稅稅率，同一宗房地產可能會對應兩個甚至多個地 方政府。在這種情況下，往往是將各地方政府規定的稅率累加起來，一次性徵收財產 稅，然後再在各政府之間進行分配。目前，美國憲法及 50 個州和哥倫比亞特區的法 律中都規定：州政府和地方政府對在美國境內擁有不動產或動產，特別是房地產等財 產的自然人和法人徵收財產稅。

實際上，州政府雖然為州與地方的稅收確定了法律框架，但通常在房地產的實際 管理中也只起限定作用。大多數州為了滿足地方政府財政的需要，將稅率、稅收減免 等立法權下放到地方政府手中。由州政府建立標準和程序，控制品質和一致性，並提 供培訓以協助地方評估單位，但主要由地方政府實體負責評估、估價和稅收徵收。地 方政府擁有全部的財產稅稅收執法權，進行稅款徵收、日常管理和監督檢查工作。州 政府財產稅收入占其府收入的份額也非常低。

目前美國 50 個州下轄之地方政府均課徵財產稅。由於聯邦政府不徵收財產稅，

而州政府所徵收之財產稅收占美國總財產稅收之比重甚微；是以，美國之財產稅實際 上即指地方政府課徵之財產稅。美國的一般財產稅(主要是對土地徵收)，從一開始就 是州和地方政府的稅收，並構成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的 80%左右。而對地方土地之課稅權及土地使用之規範權，乃是美國地方政府兩項最重 要之功能及工作。此外，包括郡、城市及學校特區均有權課徵財產稅。

美國對於土地與房屋的持有直接課徵房地產稅(Real Estate Tax)，稅基為房地產評 估價值的某一比例，該比例各州規定不一，介於20%至 100%。各州與地方政府不動 產稅率不盡相同，介於 0.8%~3%。此外，對於房地產的移轉另外又視移轉行為課徵 不同的稅目，包括房地產交易稅、遺產贈與稅及所得稅。

房地產交易稅(Realty Transfer Tax)是房地產產權交易特權而支付的稅額，稅率約 為 2%~4%，稅基為土地及房屋合併計算之實際成交價格，於房地產買賣時課徵，一 般由買賣雙方均分；出售房地產的價差收入屬資本利得，併入所得稅課徵，惟對於自 住滿二年以上的出售享有較大的減免優惠。

房地產遺產贈與稅，超過價值60 萬美元或每次贈與超過 100 萬美元始徵收之。

此外對於少數具服務性質的項目亦予收費，如土地產權登記費等。由於美國地方政府 之徵稅權，憲法未明文授與而係由州政府所賦，致地方政府徵稅之自主性較小。長期 以來，因大多數州政府不願意授與過多之徵稅權；因此，地方政府大多僅能以原先既 有之財產稅為其主要稅目。

在美國不動產持有時之課稅規定為課徵地方財產稅，兹分析如下：

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(一) 課稅標的

納稅義務人所持有之不動產。不動產指土地及房屋等附著於土地上之永久附著設 施，為財產稅之主要稅源。

(二) 納稅義務人

財產稅之納稅義務人，分為居住者及非居住者。其中，居住者須就其坐落全球之 財產課稅，而非居住者僅就其美國境內之財產課稅。

(三) 稅基

財產稅之課稅基礎為估價制度，而財產之估價各州規範不同，約為市場價格 30%~70%。

(四) 稅率

美國各州財產稅稅率由各地方政府自行規定(有些州法律甚至明文規定財產稅之 固定課徵稅率)；而稅率主要係依據地方之支出規模、非財產收入總額、應稅財產之 估價，及其他可能財產等因素訂定之，因此，財產稅稅率具有地方政府預算平衡因子 之功能，每年可視實際狀況而變動其稅率。

各州財產稅之名目稅率平均約在3%至 10%之間，而由於財產之估價與市價有一 定差距，因此財產稅之有效稅率，經評估應僅約1%至 4%。

(五) 減免規定

財產稅之優惠規定，主要係依財產所有人之身分別、財產種類及財產用途而不 同。其優惠方法包括：限制評定價值、州政府提供對住宅性財產之扣抵額或退稅款、

已繳聯邦及州政府之所得稅可抵財產稅等。

1. 減免項目

各級政府(包括外國政府)所持有之財產；宗教、慈善及教育等非營利組織持有之 財產，為完全免稅財產。

老人、退伍軍人、殘障者及自用住宅等，可享有一定金額之減免。其他如為促 進經濟發展、環保設施、太陽能設備及水土保持等財產，亦可享有優惠待遇。

2. 扣抵項目

此一項目係由州政府所提供，主要為減輕低收入家庭之租稅負擔。納稅義務人財 產稅負超過家庭所得一定比例時，即可獲得財產稅之扣抵，甚或退稅(又稱 circuit breaker；斷電法則)。主要受益者為高齡之房屋持有者，因其所得水準較低而財 產稅負相對較高。

3. 遞延項目

低收入之老人、殘障者，及靠近繁榮地區農場所有人等，所持有之財產可享有此 項優惠。前者因其所得可能並未隨財產價值之提高而增加，後者則因此類農業用 地一旦轉為商業用途，其稅負隨即可能大幅提高，為避免其稅負增加過劇而給予 租稅優惠。因此，此類財產稅亦可享有財產出售或轉讓時始須繳納之遞延優惠。

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