澳洲之不動產持有稅制

澳洲早期的土地稅由中央政府徵收，在經過長時間的辯論之後，19 世紀後期改 由州政府徵收管理。南澳於 1884 年對未改良的土地徵收土地稅，是澳洲最早徵收土 地稅的州。1884 年以前，儘管也存在州政府徵收土地稅的情況，但州政府主要通過 出售皇室土地取得財政收入。1910 年，土地稅被聯邦政府作為一種財富稅，並被用 來改善大批土地利用不足的狀況。1952 年，聯邦一級的土地稅被取消，但在州和地 方政府的土地稅依然被保留。澳洲目前對房地產徵收的主要稅種為州政府徵收的土地 稅(land taxes) 和市政府徵收的議會稅(Council Rates or Local Council Rates )，課稅對 象皆為土地的應稅價值。澳洲實行聯邦、州和地方三級課稅制度。各級政府設立相應 的稅務機構並負責各自相關稅種的徵收管理，直接負責稅款的徵收。由於聯邦政府和 州政府享有稅權，而地方政府沒有稅權，因此，澳洲稅制主要由聯邦稅收和州稅收組 成，沒有法律意義上的共用稅。

表3-5 澳洲各級政府主體稅種

聯邦政府 州政府 地方政府

個人所得稅 土地稅

公司所得稅 印花稅

商品與勞務稅 消費稅 議會稅及相關收費，如垃圾 費和水電氣等服務性收費

退休金稅 工薪稅

國民保健稅 機動車輛稅

福利稅 資源特許權使用稅

資源稅 銀行帳戶稅

關稅

資料來源: http://www.jiayu126.com/newsmain.aspx?id=7 從表 3-5 我們可以看出，土地稅是澳洲州政府徵收的主體稅種之一， 而議會稅 則是地方政府的主要稅收收人來源。議會稅是一個特殊目的稅。地方政府主要用議會 稅來籌集道路用地、休憩用地、公園和類似的公共設施的費用。每一個議會都要求根 據轄區所需要的服務性資金來制定綜合的稅費率(包括各種服務性收費和徵收費 等)。各個議會可以自行選擇怎樣去計算和怎樣在各類應稅財產中(通常包括住宅、商 業、農地、礦地四類)分配這些稅費。在澳洲，州政府徵收的土地稅和地方政府徵收 的市政稅都以土地的市場價值作為計稅依據。土地市場價值為未改良的土地市場價值 (即土地市場價值不包括地上和地下的基礎設施等附著物的價值)。澳洲每個州都設立 了專門的土地價值評估機構，負責定期對土地的市場價值進行評估。市政稅(市政+

污水) 依照不同政區計算。

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澳洲不動產稅制概述：

澳洲的立法體系和稅收管理體系，繼承了英國的傳統思想，實行三級，政府兩級 立法(聯邦、州)制度。因此，澳洲各州都有自己的土地稅法案，各州土地稅稅制要素 也略有區別。地方政府徵收的議會稅大都以費的形式 徵收，在州的法律體系框架內 各議會區徵收費率不完全一致，在此不作介紹。 下面主要以新南威爾士州和西澳州 為例，介紹土地稅稅制。

(一) 課稅對象

澳洲不動產稅課稅對象主要是土地，還有一部分不動產相應被課徵市政房地產 稅。

在新南威爾士州，土地稅的徵收範圍包括州內的所有地區。閒置的土地 (包括農 村的閒置地)、居住用地、度假村、商業和工業用地(包括泊車位)以及國家和地方政府 租出的土地都是土地稅的徵收對象。

在西澳州，2010 年的應稅土地是指在 2009 年 6 月 30 日之前就擁有的土地 (不包 括可以豁免的土地)。課稅對象有：空置的土地、非主要住宅、第二套住宅(如度假村、

休閒農莊)、出租的房屋、商業財產(包括商店、辦公室、工廠等)、以信託方式取得或 以公司命名的土地、從皇室租賃或取得執照的土地、地方政府或公共機構取得的用於 經營、商業性的、職業的或者貿易目的的皇室土地。

(二)納稅人

在澳洲，納稅人不僅包括土地的單一所有者，還包括聯合所有者、公司、委託的 代理人和受益人。如西澳州規定擁有應稅土地符合下列條件的人為納稅人：擁有土地 永久所有權、皇室土地的承租人、買賣雙方土地出售協議中的土地佔有者或擁有者。

(三) 計稅依據

州政府徵收的土地稅以未改良土地的市場價值作為計稅依據；市政房地產稅的稅 基可以是未改良土地價值，土地和建築物的租金(年)價值，土地和建築物的改良價 值，或者土地或場所價值。

土地的市場價值是指土地的買方與賣方，在評估基準日進行的公平交易中，市場 上能夠合理形成的最可能的價格。在多數情況下，土地的市場價值和土地現行的最大 使用價值是相等的，即土地的市場價值取決於土地的最佳用途。在新南威爾士州，土 地的應稅價值是土地在當前這一稅收年度中的價值和其前兩年的價值加權平均而得 出。例如：如果一塊土地在2007 年的市場價值為 35 萬澳元，在 2011 年的市場價值 為36 萬美元，而在 2012 年值 38 萬美元，那麼這塊土地在 2013 年這一稅收年度中的 應稅價值就為36 萬澳元[(35 萬+36 萬+ 37 萬)/3]。

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(四)稅率

土地稅通常實行累進稅率制，稅率在各州和議會區各不相同。新南威爾士州土地 稅應稅價值起徵點由1998 年的 160000 澳元提高到 2010 年的 376000 澳元。21 世紀 以來，澳洲土地價值飆升，因而提高土地稅扣除額，滿足了普通居民的需要。新南威 爾士州對於特別信託土地則沒有免除額，實行全額徵收，比例稅率為 1.6%。相比較 而言，越是發達地區，土地稅稅率就越高。在首都地區，除徵收土地稅外，還對不同 類型的房地產額外徵收一定的固定費FC (Fixed charges)。

(五)稅收優惠

每個州和自治區都規定了免除土地稅和地方稅的房地產類型。部分州免稅範圍比 較寬。根據法律規定，按所有者性質而免稅的房地產，在實際生活中可被用於商業或 附屬目的。但如果這種應用非常頻繁且數量眾多，以至於改變了享受免稅的本質目 的，則該房地產將被重新課稅。如果土地能劃分為免稅和非免稅使用兩部分，就可以 只對相應部分實行免稅。

大多數州都免的土地包括：女王授權的土地和公共保護區，公眾使用的土地，或 公墓、公立醫院和圖書館，公共慈善機構和皇家動物園，用於連接教堂與相關建築物 包括主教居所之間的教堂土地，大學、中專用於教育的土地，以及學校和外使館佔用 的土地。

土地稅的免徵規定大多是根據土地的所有者與土地的用途和使用方向來制定 的。一些州對所有者的主要住宅全部或定值減免稅收。主要的生產用地通常是免稅 的。此外王室所有的或用於外國政府大使館和領事館的土地，以及慈善、教育和宗教 機構所有並用於以上目的的土地免稅。在一些州對偏遠村莊、療養院和非贏利組織的 土地也免稅。

所有州都對有困難的納稅人減免地方稅和土地稅。土地擁有者在年邁、收入低、

殘疾或因服兵役而從聯邦政府領取全額養老金的情況下，有權獲得地方稅負的減免在 南澳洲州，對未享受其他免稅的養老金領取者減免土地稅。

在新南威爾士，《2010 年土地稅納稅手冊》對其稅收優惠政策做了非常詳細的 描述。大致分為以下幾類稅收優惠：(1)居住地的優惠。主要是指每個家庭可以並只 能申請一次居住地豁免，即用來長期居住的住宅可以申請豁免。其中包括購買空置土 地用於建造住宅期間、翻修房屋期間、搬家期間可以享受延期繳納的優惠措施。(2) 具有混合屬性的住宅的優惠。主要包括住宅用地部分用於商業目的的可以享受的寬減 辦法等。(3)初級生產用地的豁免。初級用地主要是指農業用地、從事基礎行業用地 及建造小學用地。(4)其他豁免。包括低成本旅館佔用的土地、老年護理機構和養老 院、教育用地、慈善用地、非營利組織、公園、兒童保健中心等。

在西澳州，土地稅是對澳洲西部土地按年徵收的一種稅，包括澳洲西部土地。豁 免將會解除繳稅的責任。所有人的全部土地，某一地段或一些沒有改善價值的部分，

都可得到免稅優惠。某些類別的土地不用評估而直接免稅，這些條款在西澳州 2002

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年土地稅評估法案中的第三部分做了詳細的規定。豁免範圍在土地稅評估法案第三部 分中也有詳細規定。

以下是西澳州一些關於土地優惠或免稅的條款。有關申請表格可以從豁免準則上找 到。此外，還有一些稅務專員的相關處理方法和與土地有關的其他稅收的情況說明。

土地稅稅收優惠條款：居住用地、私人住宅翻修使用的土地(限 2 年)、 臨時住 宿情況使用的土地、個人住宅用地、被殘疾人使用的或是業主的殘疾親屬所使用的土 地、由國家、地方政府或是地方政府機構擁有或投資的土地、宗教團體擁有或投資的 土地、大學或教育機構所在的用地、公益用地、宗教和醫院用地、慈善機構用地、養 老院和其他養老護理設施的用地、農村的初級生產經營的全部或部分用地(需要申請 資格)、礦產企業住宅用地、土地保育盟約、抵押用的土地、戰後寡婦或鰥夫及戰後 老兵的寡母生活用地。

(六)徵收管理

澳洲對財產實行產權登記制度。產權登記制度保證了財產所有者對財產的特定權 利。財產的評估規則由州政府制定，然後交給地方政府，再由地方政府制定稅率，並 管理和徵收稅款。財產的價值評估體系由州最高評估辦(The Office of the Value General)制定，這些價值體系用於評估土地價值，以及政府土地購買、租賃及機構間 的財產轉移價值。價值評估體系還用於徵收印花稅、土地轉讓稅或水費(Water Charge) 時的價值評估。

各州的土地稅官員每年向納稅人發放土地稅通知。通知中包括土地應稅價值、稅

各州的土地稅官員每年向納稅人發放土地稅通知。通知中包括土地應稅價值、稅