兩岸不動產稅制比較及啟示

目前大陸不動產稅收涉及的相關稅種達 13 個之多。一方面顯得紛繁複雜，有重 復徵稅之嫌；另一方面又存在稅種缺失，調控出現真空的問題。而比較台灣的不動產 稅收則相對成熟且較為簡明。經過比較兩岸的不動產持有稅稅制比較，無疑對我們兩 岸的不動產稅收改革有所借鑒、鞭策及相互彼此學習進步之動力。以下是兩岸不動產 稅制分析比較：

一、海峽兩岸不動產稅收的差異比較

海峽兩岸不動產稅收差異從稅種設置及具體制度上看，主要有以下8 點差異：

1、大陸設房產稅和城市房地產稅，台灣設房屋稅。

雖然均是對房產徵稅，但大陸的房產稅和城市房地產稅徵稅範圍較窄，不包括農 村地區的房產以及居民自住的房產，且有從價(原值)計徵和從租計徵兩種方法，如執 行從價計徵的話則實際包含了對土地價值的徵稅。而台灣是按房屋現值計徵，並嚴格 將土地與房屋分開課稅。私有房屋僅在規定現值以下才享受免稅待遇。房屋稅的稅率 有法定稅率及分為最高稅率和最低稅率等規定得較為詳盡。台灣房屋稅稅率的具體情 況見下表6-1：

表6-1 台灣房屋稅稅率表 住宅種類 最低稅率 最高稅率 備註 自住房屋 1.2% 1.2%

非自住用 1.2% 3.6% 含供公益出租人出租使用 非住家用(營

業用者) 3% 5% 由地方政府依持有房屋戶數訂 定差別稅率

供私人醫院、

診所或自由職 業事務所及人 民團體等非營 業用者

1.5% 2.5%

營業用房 3% 5%

房屋同時作住 家及非住家用 者

使用面積 使用面積 應以實際使用面積，分別按住家 用或非住家用稅率，非住家用 者，課稅面積最低不得少於全部 面積六分之一

資料來源：本研究自行整理 房屋稅條例第五條新修正條文

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2、大陸設城鎮土地使用稅，台灣設地價稅。

大陸的城鎮土地使用稅是為了促進合理使用城鎮土地，調節土地級差收入而對使 用的城鎮土地徵收的稅收。目前一般將其歸為資源稅類 ，這是一種土地使用人因使 用國有土地應向國家繳納的稅種，帶有地租的意味，且只針對以劃撥方式取得的城鎮 國有土地徵稅，而對以出讓方式取得的或三資企業的用地，則收取土地出讓金或場地 使用費。而台灣的地價稅，是土地稅法的重要組成部分，性質上屬於財產稅類，目的 是為了平均地權。且已規定地價的土地，除依法徵收田賦的土地外，均應徵收地價稅。

稅率為比例稅率，並有基本稅率、累進稅率和優惠稅率之分。

3、大陸設農業稅，台灣設田賦。

大陸對農地的使用者(農民)不是就農地使用徵稅，而是徵收帶所得稅和人頭稅性 質的農業稅，耕地佔用稅則是為保護耕地而向佔用耕地從事非農建設的單位和個人徵 收的稅種，實際上與該地塊的農用性質無關。而台灣稅法中對農業用地使用規定徵收 屬於財產稅類的田賦，且該稅已於1987 年第二季時全面停徵至今。

4、大陸與台灣雖然都設立了契稅和土地增值稅，但相互之間存在重大差異。

大陸的契稅對無論境內何處的土地、房屋權屬轉移行為均加以徵收，而台灣的契 稅只對房屋以及為開徵土地增值稅地區的土地權屬轉移行為徵稅；大陸的土地增值稅 不僅是對自然增值徵稅而且對人工投資改良增值也徵稅，且未考慮物價變動對房地產 價格的影響，其每年的收入額較少。而台灣的土地增值稅不僅考慮了通貨膨脹因素，

而且對開發土地所得不予徵稅，其在地方稅收入中佔較大比重。

5、大陸設土地閒置費，台灣設空地稅和荒地稅。

在提高土地使用效率方面，大陸只規定了佔用耕地超過2 年不使用的加徵規定稅 額2 倍以下的耕地佔用稅，並在城市中對超過出讓合同規定的動工開發日期滿 1 年而 仍未動工開發的，徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費。除此之外，

對其他類型的土地則沒有涉及且力度較小。而台灣對非農用地和農用地分別設立了空 地稅和荒地稅兩個稅種，分別隸屬於地價稅和田賦。其中，農業用地在超過政府規定 期限仍未使用或委託經營者，將按田賦加徵1~3 倍的荒地稅；經加徵荒地稅滿 3 年，

仍不使用者，得照價收買。

6、大陸設城市維護建設稅，台灣設工程受益費。

兩者雖有類似之處，但大陸的城市維護建設稅是一種附加稅，不論是否受益及受 益多少，只籠統將納稅人所在地劃為三類(市區、縣城或建制鎮及其他地區)，統以三 稅(增值稅、消費稅和營業稅)作為稅基分別地區按不同稅率計徵。而台灣的工程受益 費作為一種規費，是由具體工程受益者直接承擔的，更符合受益原則。

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7、大陸對出租或轉讓房地產的收入均徵收營業稅和所得稅，而台灣只對土地改良物 (房產)徵稅，對土地的出租或轉讓收入則免征營業稅和所得稅。

因此，大陸和台灣相比有著嚴重的稅負不公和重復徵稅現象。以個人出租私房收 入為例，在大陸就要繳納“六稅一費” ，名義稅負明顯過重。

8、兩岸在稅種設置上存在的其他差異。

大陸有為特定目的而設立的固定資產方向調節稅(目前已停徵)和耕地佔用稅，而 台灣沒有；台灣有對非農用地和農用地分別設立的空地稅和荒地稅，但大陸沒有；目 前大陸正在積極開徵遺產稅和贈與稅，而台灣早在1950 年就已開徵了。

二、大陸房地產稅收存在的主要問題啟示

經過比較海峽兩岸間的不動產稅收後發現目前大陸方面主要存在以下問題：

(一)、租稅費龐雜混亂，概念偏差，不利於明晰房地產租稅費體系。

存在稅費不清和以費代稅的現象。前者如城市維護建設稅帶有費的性質；後者如 土地閒置費，該費並非因提供相關服務而產生，也無需給予補償，實質是一種典型的 懲罰行為稅，相當於台灣的空地稅。菜地建設基金、城市維護建設基金也屬於類似情 況。租稅費相互錯位，一方面地租不到位，失去了稅收的嚴肅性和規範性，滋長了亂 收費的不良風氣，另一方面導致納稅人負擔過重或稅負不均，加之產權關係模糊，結 果是未達到平均稅負、促進公平、發展經濟的目的，反而造成了稅基的縮小或稅款的 流失，使稅收的產業調控功能受到很大限制。

(二)、稅種、稅率等稅制要素設置不科學，稅負水準既不公平又不合理。

(1)、關於房產稅:

首先，計稅依據不合理。以房產原值作為計稅依據，使得稅收收入與房地產價值 背離；而從租計徵則對其實際租金難以把握，且對經營行為徵稅與營業稅有交叉。其 次，兩種計徵方式產生的稅負差異太大。同一宗房地產按從租計徵與從價計徵兩種方 法分別計算出的稅額相差很大。按照原有的稅收政策，在開徵房產稅的地區，個人私 房出租收入的名義稅負最高可達37.6%，並且個人的同一項房屋出租收入既要徵收房 產稅，又要徵收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復徵稅的問題。即使在住房租賃市 場稅收政策調整之後，個人私房出租收入的名義稅負最高仍可達17.4%，比從價計徵 的稅負高出太多。

(2)、關於城鎮土地使用稅。

首先，稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入 的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯。同時 該稅在性質上與地租的內涵有所重合，有重復徵收之嫌。其次，企業間稅費並存，負 擔不公平。由於只向內資企業徵收城鎮土地使用稅，而對出讓土地的外資企業收取場

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地使用費或土地出讓金，而場地使用費或土地出讓金要遠高於城鎮土地使用稅。而且 隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由於地理位 置的不同，也會產生稅負差別。最後，未考慮納稅人的經營環境因素，導致不同經營 方式和不同行業特點的企業間稅負過分懸殊，與稅收的效率原則相悖。一些減免稅規 定，又過多地照顧了納稅困難企業，不利於一些佔地面積大而經濟效益差的企業加強 自身的經營核算和經營管理，影響企業間的平等競爭。

(3)、關於土地增值稅。

首先，稅率尤其是第一級稅率定為30%太高。較高的名義稅負助長了黑市交易，

或導致頻繁交易、劃整為零，且對劃撥地和集體土地隱性交易增值的徵繳也存在很大 困難，大量的逃稅行為導致稅收收入過少，2003 年大陸僅徵收到 37.3 億元。其次，

在增值扣除額中未考慮通貨膨脹和利率因素的影響；增值概念混亂，沒有將自然增值 和人工投資改良增值區別開來，且與企業所得稅又有交叉。這些都會降低房地產開發 商的利潤，影響其投資願望。最後，相關配套措施如房地產評估制度不夠完善，包括 地價評估、基準地價的測定等不夠規範。減免規定也過少，未考慮經濟落後地區的困 難。

(4)、關於耕地佔用稅。

首先，內外資企業的稅負不公，且行業間稅負差距過大。其次，徵收範圍偏窄並 不夠明確。該稅種的徵收範圍僅限於耕地、魚塘、園地等，而對林地、草地、養殖水 面、養殖灘塗、宜農宜耕地、撂荒地等的規定不具體，使一些耕地及耕地後備資源被 大量佔用而得不到應有補償。最後，稅率設計欠科學。僅從人均佔地的多少來劃分稅 率，未體現基本農田與一般耕地以及不同耕地的級差收益；不同檔次稅額交叉部分彈

首先，內外資企業的稅負不公，且行業間稅負差距過大。其次，徵收範圍偏窄並 不夠明確。該稅種的徵收範圍僅限於耕地、魚塘、園地等，而對林地、草地、養殖水 面、養殖灘塗、宜農宜耕地、撂荒地等的規定不具體，使一些耕地及耕地後備資源被 大量佔用而得不到應有補償。最後，稅率設計欠科學。僅從人均佔地的多少來劃分稅 率，未體現基本農田與一般耕地以及不同耕地的級差收益；不同檔次稅額交叉部分彈