第四章 台灣不動產持有稅稅制分析
第三節 房屋稅分析
房屋稅(House Tax)之意義與實際現況
(一) 房屋稅之意義：房屋稅係對附著土地上之各種房屋，乃有關增加該房屋使用價值 之建築物(如電梯、游泳池等)，對房屋所有人，依照房屋的現值所課徵的地方稅。依 房屋稅條例第4 條規定：房屋所有人在持有期間所課徵。
(二)課徵範圍
房屋稅就是對房屋現值課徵的稅費，係以附著於土地之各種房屋，以及有關增加 該房屋使用價值之建築物為課徵對象之財產稅(房§3)。且不分領有使用執照之合法房
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3.房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家或非住家用 稅率，課徵房屋稅。其中非住家用之課稅面積最低不得少於全部面積1/6。
(五)房屋稅稅率結構特性：
1.稅率結構為複式稅率之比例稅率。
2.依用途別課徵『差別稅率』：
(1)住家用稅率低於非住家稅率。
(2)非住家非營業稅率低於營業用稅率。
(3)住家用稅率低於營業用稅率。
3.房屋稅稅率涵蓋『使用價值』與『收益能力』兩項因素。
(六)課稅對象：
一、房屋：固定於土地上的建築物，可以用來居住、工作或營業。
二、可增加該房屋使用價值的建築物：指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建 築物，因而增加該房屋之使用價值者。如電梯、車庫。
三、違章房屋在未拆除前均應設籍課稅。
四、停車場與地上營業、按車收費、出租者或為營利事業本身業務需要所設置，
而與營業具有不可分離之關係，仍應課徵房屋稅。
(七) 開徵日：5 月 1 日～5 月 31 日
(八) 核課期間：從前一年 7 月 1 日起算至當年 6 月 30 日止。
(九) 減免項目：
1.無償供政府機關公用或公軍用之房屋。如：無償供裡長辦公室使用。
2.受重大災害，毀損面積占整棟面積 5 成以上，必須修復始能使用者，全免。毀 損面積占整棟面積3 成以上不及 5 成者，減半徵收。
3.簡陋房屋：(具有以下情形達 3 項者，標準單價 7 成；達 4 項者，標準單價 6 成；達5 項者，標準單價 5 成；達 6 項者，標準單價 4 成；達 7 項者，標準單價 3 成。)
(1) 高度未達 2.5 公尺。
(2) 無天花板。
(3) 地板為泥土、石灰三合土或水泥地。
(4) 無窗戶或窗戶為水泥框窗。
(5) 無衛生設備。
(6) 無內牆或內牆為粗造紅磚面。(內牆面積超過全部面積 1/2 者，視為有內牆) (7) 無牆壁。
4.房屋頂樓増建廣告塔部列入房屋課徵範圍。
5.住家用房屋現值在 10 萬元以下者，免徵房屋稅。但分單後住家用房屋現值在 新台幣10 萬元以下者，無免稅之適用。
(十) 房屋評價：
1. 房屋標準價格每三年評定一次。
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2. 以房屋現值為課稅基礎。
房屋現值分析：
房屋現值為課徵房屋稅之依據，亦即在其他稅目中所稱之完稅價格。納稅義務人 應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關檔，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有 關事項 (例如房屋座落地點、構造、屋數)及使用情形 (房§7)。
主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之房屋標準價格，評定的依據包括：(1) 按各種建材材料所建房屋，區分種類及等級；(2)各類房屋的耐用年數及折舊標準 (參 照臺北市房屋折舊率及耐用年數表)；(3)按房屋所處街道村裡的商業交通情形及房屋 供需概況，再比較不同地段房屋買賣價格減除地價部分，然後訂定標準 (房§11)。
評定的標準單價，都會比建商興建的成本來得低，通常只有使用執照上所列建造 費用的二分之一到三分之一不等。至於房價的標準價格，每三年會重新評定一次，而 且應依耐用年數折舊，價格逐年遞減 (房§11)。
房屋課稅現值=房屋標準單價(1-折舊經歷年數*折舊率)*街路調整率*面積=
應納房屋稅=房屋現值 稅率
假設老張有一棟房子，面積為100 平方公尺，評定價值為每平方公尺 5，000 元，屋 齡為五年，折舊率為2%，路段調整率為 200%；因此房屋現值計算如下：
房屋課稅現值=房屋標準單價(1-折舊經歷年數*折舊率)*街路調整率*面積 = 5，000 元/平方公尺*(1–5* 2% )*200 % *100 平方公尺= 900，000 元
應納房屋稅 =房屋現值*稅率 = 900，000 元*1.2% = 10，800 元 表4-5 臺北市房屋折舊率及耐用年數表
房屋構造種類 每年折舊額 最高折舊年數 殘值 鋼骨造
鋼骨混凝土造 鋼骨鋼筋混凝土造
1% 60 40%
鋼筋混凝土造 1% 60 40%
加強磚造 1.2% 52 37.6%
鋼鐵造 1.2% 52 37.6%
石造 1.4% 46 35.6%
磚造 1.4% 46 35.6%
木造 (雜木以外) 2% 36 30%
木造 (雜木) 2.5% 30 25%
土磚造 5% 18 10%
竹造 8% 11 12%
備註：
1.(現值總額-殘值) 折舊年數=每年折舊率現值總額
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2.核定單價 (1-折舊年數 折舊率) 街路調整率 面積=折舊後開徵當年房屋現值 3.折舊後開徵當年房屋現值 稅率=當年應納房屋稅
4.本表係採簡單平均法預留殘值，按年計算折舊，自房屋建築完成之年起，按 年計算折舊至經歷年數屆滿折舊年數為止。如房屋使用屆滿折舊年數尚未拆除 重建，則自房屋經歷年數屆滿折舊年數之次年起不再計算折舊。
資料來源：臺北市稅捐處。 註：2014/1/25 更新。
豪宅稅分析：
豪宅稅其實並非新的稅目，它就是現行的房屋稅。房屋稅的稅基是評定現值，
而評定現值的多少，取決於面積、折舊率、地段率、房屋構造標準單價四部分，前兩 者都是固定，後兩者才可作為豪宅稅的內容。自100 年 7 月 1 日起實施對「豪宅」課 稅政策。
課徵條件：
(一) 獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少(採光好)、戶戶車位、
保全嚴密、管理周全八項標準。
(二) 符合上述條件之鋼筋混凝土構造。
(三) 符合上述條件之住宅大樓(不含商業大樓與別墅)。
臺北市的研議方式，是對豪宅採構造標準單價，按各豪宅坐落地點的地段率 加價方式，訂定豪宅適用標準單價。至於房屋稅如何課徵，則係以高級住宅坐落地點 所適用之路段率為加價倍數，以調高房屋標準單價，例如房屋所處路段率200%，房 屋標準單價每平方公尺1 萬元，依路段率為加價倍數調整後，房屋標準單價增加為每 平方公尺3 萬元【1 萬/㎡* (1+200%)】。
舉例來說，一般住家用總樓層12 層之鋼筋混凝土造新建房屋、面積 300 ㎡、路 段率為200%、依本市房屋構造標準單價表每平方公尺為 5，080 元、住家用稅率 1.2%，
故全年房屋稅額為36，576 元 (=5，080 元*200% *300 ㎡*1.2%)。
相同條件下，該房屋如列入高級住宅，房屋構造標準單價應依路段率加成核計，
調整後為每平方公尺 15，240 元【(5，080 元*(1+200%)】，因標準單價提高為原來 的3 倍，故全年房屋稅額為 109，728 元 (=15，240 元*200% *300 ㎡ 1.2%)，房屋稅 將增加2 倍，即提高為原來的 3 倍。
囤房稅分析：
立法院103 年 5 月 20 日通過房屋稅條例部分條文，非自住宅房屋最低稅率，由現行 房屋現值1.2%調高 0.3 個百分點，成為 1.5%。詳見表 4-6。
現在的房屋稅雖有分「住家用」和「營業用」，但目前「住家用」都只課12%，
沒有區分「自住」或「非自住」。囤房稅將「非自住房屋稅稅率」從1.2%調高至 1.5%
～3.6%，「營業用」則計畫從現有的 3%上修到 5%。詳見表 4-7。
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表4-6 六都非自用自住囤房稅率表
都會區 非自用住囤房稅率表
臺北市 3 戶以內 1.2%；第 4、5 戶 2.4%；逾 5 戶 3.6%
新北市 4 戶以下 1.2%；逾 3 戶 2.4%
桃園市 3 戶以內 1.2%；第 4、5 戶 2.4%；逾 5 戶 3.6%
台中市 4 戶以下 1.2%；逾 3 戶 1.5%
台南市 4 戶以下 1.2%；逾 3 戶 1.5%
高雄市 4 戶以下 1.2%；逾 3 戶 1.5%
資料來源：六都稅務局 製表：龍益雲
表4-7 自住房屋申請及認定原則
項目 申請或認定原則
寄發對象 本人+配偶+未成年子女，全臺持有屋數達四戶以上，共 60 萬 份
自住房屋 的定義
房屋無出租或營業
供本人、配偶或直系親屬實際居住
本人+配偶+未成年子女合計全國屋數在三戶以內
稅率 自住 1.2% (全國一致)
非自住的住家用房屋 1.5%～3.6% (各縣市不同) 申請期限 輔導函收到日起算 60 日內
不會年年申請，但房屋用途變更時，需主動申請適用
回覆 有 擇一處稅捐機關，已郵寄、親送等送達，審定後按 1.2%稅率課 徵
無 視為非自住房屋，按 1.5%以上稅率課徵
資料來源：財政部 陳美珍/製表
第四節 房地合一課稅分析
財政部於2014 年 8 月 19 日召開房地合一座談會，財政部張部長在會後記者會明 確宣示，這波稅改僅聚焦在不動產交易所得稅議題上，「不會動持有稅」，討論結果 包括房地合一課稅、分離課稅、給予長期持有及自用者優惠、土增稅減免應同步轉軌 等四大共識。不動產稅制若全面革新，稅改工程將太龐大，改革採取循序漸進、一步 步來為佳，避免對社會及產業的衝擊過大。因為房屋稅條例才剛完成修法，調高非自 住房屋稅的法定稅率，在不動產持有稅制改革上，已獲初步成果，反觀買賣不動產高 額利潤，不僅炒高房價，所繳稅負過低，才是民怨積累之所在，因此將優先處理房地
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資料來源: Money DJ 財經知識庫提供
第五節 小結
由於目前房屋稅的稅負相較於地價稅為重，經建會建議將房屋稅併入地價稅成為
「不動產稅」，採行彈性稅率，以土地價格計徵之，因應不同地方政府之財政需求，
鼓勵土地之有效利用。有關房屋稅與地價稅合併問題之分析如下：
(一)贊成合併課徵之理由：
1.便利徵納雙方：地價稅與房屋稅皆為財產稅，性質相同，若能簡化稅目、
合而為一，更能簡化稽徵手續，便利徵納雙方。
2.減少不法行為：租稅徵收，應本著公平、確實、經濟、便利四大原則，
否則將增加逃漏及貪汙等不法行為，引起無謂風波。
3.符合世界潮流：當今世界諸國之財產稅，多合併課徵房屋與土地稅，如此 趨勢值得效法。
4.有效利用土地：目前地價稅基本稅率為 10‰，而住家房屋稅率為 1.2%，
營業用房屋稅率則3%，相形之下，土地持有成本顯然低於地上建物之持 有成本，形成養地風氣盛行，不利於促進土地有效開發、利用。
5.採行彈性稅率：為落實地方財政自主，加強財政責任，得准予地方政府 斟酌財政狀況，於法定限度內彈性調整徵收率。
(二)反對合併課徵之理由：
1.社會政策方面：地價稅有促進土地利用，防止土地投機作用，故採行累 進稅率課徵；房屋稅具有達成住者有其屋目的，採行比例稅率計徵之，
二者性質及政策目的不相同，不適合一併課徵之。
2.課徵資料方面：地價稅是依據地政機關登記的資料，配合規定地價程式 辦理；而房屋之估價工作係由稽徵機關依現行房屋稅條例有關規定辦理 若合併課徵，課稅資料之取得與管理效率，尚待質疑。
3.稽徵技術方面：土地與房屋，若非同一人所有，如：一筆土地蓋有數幢 房屋，或土地與房屋分別出租或設定典權等情事，究竟如何計算或稽徵，
3.稽徵技術方面：土地與房屋，若非同一人所有，如：一筆土地蓋有數幢 房屋，或土地與房屋分別出租或設定典權等情事，究竟如何計算或稽徵，