兩岸不動產持有稅稅制之優缺點及醒思

一、兩岸不動產持有稅稅制之優缺點 (一)、大陸不動產之優缺點：

大陸的房地產政策經過了計劃經濟時期住房制度階段，住房制度改革階段，住房 制度市場化階段三個時期。隨著房地產制度性政策的不斷改革邁向完善，房地產市場 的發展會越來越健康，房地產調控政策的數目會逐步減少，大陸將建立適應市場經濟 法則，展現大陸國情又符合國際慣例的房地產市場體系。大陸自建國以來， 傳統的 住房制度是一種以國家統包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住 房制度。這種制度曾經起過歷史作用。但這種住房制度存在著一系列嚴重弊端及難以 克服的矛盾，其根本問題在於國家無力有效地滿足城鎮居民的住房需求，不適應社會 主義商品經濟的客觀要求，也很不適應社會發展。實行低租金出租的辦法，房租低得 連住房的維修費也補償不了，不但國家投入住宅建設的大量資金收不回，每年還要大 量資金補貼。因此，對這種傳統的城鎮住房制度有必要進行全面徹底的改革，實現機 制轉換，以創立具有中國特色的新型住房制度，實現住房商品化、市場化、社會化的 理想目標。

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(二)、台灣不動產之優缺點：

1.國內不動產持有稅負之課徵按評估價值計算，評估價值又與實際市場價格存在落 差，使不動產間的有效稅率不同，從而對不動產投資決策行為產生扭曲。

2.對土地與房屋分開課稅，將產生土地稅與房屋稅稅率配合的效率問題。以我國土地 與房屋所課徵之地價稅與房屋稅實際情形而言，地價稅的有效稅率低於房屋稅，

亦即對房屋採取重課原則，對土地採取輕課原則，恰與國父孫中山所主張土地改 良物採輕課原則相反，可能使得土地所有人缺乏改良土地的意願，造成經濟行為 的扭曲。

3. 不符合受益原則：不動產稅收大部分屬地方稅，惟每位居民負擔租稅的多寡與其 地方政府所提供之利益大小，未必存在正向相關。

4. 不符合量能原則：不動產稅負之負擔者，擁有不動產之多寡與其所得、消費等能 力指標，並無正向相關；此外，我國對土地與房屋分開課稅，房屋部分係依據用 途別適用差別比例稅率，不具累進性；土地部分，稅基係以同一縣市轄區範圍內 之地價總額高過該縣市之累進起點地價之倍數多寡為累進計算基礎，並非以個人 在所有縣市之地價總額累進計算，難以實現量能課稅原則。

5. 持有稅之課稅依據包括土地公告現值、公告地價與房屋評定現值等無法核實反映 市場價格，最為人所詬病。房屋現值之核定依各縣市政府不動產評價委員會評定 之標準核計，而所謂評定之標準係指房屋標準價格，依房屋稅條例第11 條規定，

並由直轄市、縣(市)政府每 3 年重新評定一次房屋標準價格，並應依其耐用年數 予以折舊，按年遞減其價格。實務上，各縣市對於各種建造材料，並未覈實調整，

以致於其與房屋實際造價落差甚大，房屋坐落地段率之調整亦有落差，因而造成 使用豪華建材、地點極佳之高價房屋，房屋課稅價值偏低，其房屋稅與一般房屋 所差有限，有違租稅公平。對於房屋現值的評定，目前臺北市政府已經藉由調整 高級住宅(如豪宅)之標準單價以路段率為加價權值，提高高級住宅的房屋稅負，

如成效顯著，帶動地方稅收增加，將可引領其他地方政府效法跟進。

6. 土地價格方面，依規定公告地價評定的程式係依據平均地權條例第 15 條、土地法 第 46 條及同條例施行細則第 64 條規定，先由地方主管機關分區調查最近一年 之土地買賣價格或收益價格，再依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價之 後，經地價評議委員會評定，據以編制土地現值表，再以該土地現值表作為評定 公告地價之參考。公告地價是每三年由地方政府重新規定一次，公告現值則每年 公告一次。但實際結果，公告地價占一般正常交易價格的比例仍偏低，無法年貼 近市價，談房產稅改，課稅基準是個很大的爭議點。現行制度，無論利得或持有 稅，都是房與地分開算；然現實上房地都是合起來計價，所以除了新成屋及預售 屋之外，一般中古屋都缺乏房與地分開的實際價格可循，難免產生人為認定的問 題。修改為房地合一，可以降低人為操弄的成分，就只剩查核屬實與否，以及土 增稅目明文入憲該如何處置的問題而已。台灣的房產持有稅將房地切開課徵，並 非代表一開始就不打算用實價或市價來當稅基，且事實恰好相反。國內地價稅的

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設定，是以土地做最大強度利用的狀態認定地價(稅基)，也就是同樣路段、同樣 面積，空地和已蓋樓宇的基地，需繳的地價稅完全一樣，這其實有促使地盡其利 的原則存在，而且按這樣的原則，地價稅要比房屋稅重，才能達到以上效果。

7. 持有稅是地方稅，稅率卻是中央決定，地方能管控的剩下稅基；加上實價登錄前 不易得到市價參考資訊，又缺足夠設計檢覈機制，到後來，調整稅基以增加稅收、

財源的目的，超過了租稅公平，便導致相同市價的房地產，實繳的持有稅卻差很 大的不公狀況。就更別說持有稅的實質稅率一直偏低，大概都在千分之一上下，

和先進國家動輒1%差很多。代表相關法令授權地方認定稅基之不一，而且缺乏 專業機制介入，也沒有覆核機制進行複查，結果就導致稅基不公，這對持有房產 的人民來說，等於是缺乏保障；因為很可能你持有的房產市值低於別人，但是所 繳的房屋稅、地價稅卻比別人高。國人實際繳的房屋稅及地價稅都很低，所以對 相關單位所認定的稅基不關心，因為繳稅低而較不在意，當然也缺乏監督的企圖 與動機。但如今高房價已對台灣發展產生影響，稅制問題應該要重新檢討，而檢 討的第一步，應該就是將課稅稅基統一吧！台灣之前就曾出現過案例。2007 年 台茂開發告桃園財政局一案，前者質疑房屋稅基認定基準有問題，因為後者用的 是40%折舊(殘值)率，但台茂後來另聘國內數家知名不動產估價機構作評估，認 為應該是用 7.75%折舊才較合理；此案最後最高行政法院也認同估價師評斷結 果，判台茂勝訴，且要求發回高院重審，此案最後當然不了了之，因為一旦台茂 真的告贏，一切將沒完沒了，因為所有地方政府的稅基認定通通得翻盤。以後台 灣會不會出現房屋稅基認定基準的爭議及問題呢？值得我們觀察及研究的議題。

二、大陸在不動產持有稅稅制上之醒思

在兩岸上述問題，面對入世後的挑戰，大陸在不動產稅收應考慮從以下方面進行 改革：

1. 明確租稅費概念，理順租稅費關係，加強其宏觀調控職能。

規範房地產的租稅費體系應該在明確各自概念的基礎上理順關係。就包括：將土 地閒置費改為土地閒置稅或空地稅；將本質上屬於地租範疇的土地使用費(場地 使用費)納入地租體系中；廢除“集體提留”，引入“農地租金”的概念；將土地出讓 金正名為土地批租金。

2. 借鑒台灣房地產稅收經驗，規範和修訂現行稅種。

(1) 將房地產稅全部納入地方稅權，並對現有稅收進行調整和改革。包括：房產 稅應該目前從價計徵和租計徵的辦法統一為從價計徵，並按房屋評估現值徵收，

稅率可取 2%~5%；土地使用稅應取消，因土地價值已體現在房產價值之中；城 鄉維護建設稅應變為獨立稅種，以營業額為計稅基礎，稅率取 1%~5%為宜；土 地增值稅應通過評估土地的自然增值來徵收。以集體土地為對象的農地使用稅稅 種，減少其他不合理分配和攤派，真正減輕農民負擔。在城鎮，增設空地稅對城 鎮空地徵稅，達到提高土地利用效率的目的。在農村，取消農業稅、完善耕地佔

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用稅，並增設土地荒蕪稅，以加大現有稅制的農地保護程度。並在完善財產稅的 基礎上，儘快開徵遺產稅和贈與稅。

(2) 實行國民待遇，統一內外房地產稅收。包括：將城市房地產稅併入房產稅；

所得稅應將企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅合併，稅 率略降；將土地使用稅和土地出讓金統一為土地批租金；在稅收優惠上，應對同 一稅種內的不同主體一視同仁。

3. 完善輔助配套制度，以實現房地產稅收的順利徵收。

(1)土地管理制度的改革。應儘快將存量土地中的劃撥用地納入有償使用的軌 道，並嚴格規定劃撥用地的使用範圍，逐步減少以劃撥方式供地的比例，使國有 土地所有權以地租的形式得以充分體現，以加強國家對土地一級市場的壟斷，從 而避免土地市場的失控。還要加大出讓用地中招標和拍賣所佔的比重，盡可能減 少人為因素對地租量的影響，使地租能夠準確的反映土地市場的供求狀況，便於 政府及時掌握和分析土地市場的有關資訊，以引導土地市場健康、有序的發展。

(2)建立和健全房地產評估制度，規範房地產評估行業，加強對其管理，以服務 於房地產稅收的徵管。

三、台灣在不動產持有稅稅制上之醒思

台灣在不動產稅收應考慮從以下方面進行改革：

1.台灣雖有好的稅收制度，但由於選舉頻率太過於多，政治人物基於選票壓力考

1.台灣雖有好的稅收制度，但由於選舉頻率太過於多，政治人物基於選票壓力考