主要國家不動產持有稅制

一、新加坡

財產稅（property tax）是對房屋和土地合併估價課徵，稅基為財產的評估年 度價值（annual value），以此不動產出租時可獲得的一年市場租金作為評估基礎。

新加坡內地稅局每年都會重估財產的年度價值，視房屋是否出租、自用、空置的 狀況做調整，以確保年度價值與市場租金相符合，房屋如果出租，年度價值則不 包括家具，設備和維護費用。素地的年度價值，以該土地市場價值之 5%估定。

政府組屋（HDB flat）、一般住宅、工廠、辦公室、商店和素地，按其評估 之年度價值，課徵 10%的一般稅率。屋主自用房屋則可按評估之年度價值，分 別適用差額累進稅率，年度價值在新幣 6,000 元（約新臺幣 14 萬元）以下，免 稅；6,001 元至 65,000 元，稅率 4%；超過 65,000 元（約新臺幣 154 萬元）的部 分，稅率 6%。2014 年 1 月 1 日起，住宅（不含土地）年度價值按 10%、11%、

13%、15%、17%、19%六級差額累進課稅；自用房屋年度價值在新幣 8,000 元（約 新臺幣 19 萬元）以下，免稅，超過部分按 4%、5%、6%、7%、9%、11%、13%、

15%等 8 級差額累進課稅。2015 年 1 月 1 日起再提高邊際稅率，住宅（不含土地）

年度價值按 10%、12%、14%、16%、18%、20%等 6 級差額累進課稅；自用房 屋年度價值在新幣 8,000 元以下，免稅，超過部分按 4%、6%、6%、8%、10%、

12%、14%、16%等 8 級差額累進課稅。

二、香港

在香港與房地產持有有關的稅收包括：差餉、地租（舊稱地稅）以及物業稅。

差餉¹⁸是香港政府對境內房產物業徵收的稅項（包括私人及公營房屋），按 照物業的應課差餉租值再乘上一個百分率徵收。租值是假設物業在一個指定估價 依據日期空置出租時，估計可得的年租，並按面積大小、位置、設施、完工質素 及管理水準分別加以調整，使其接近公開市場的租金，租值會隨市場情況而改變。

18 差餉於 1845 年開徵，其目的是用以支付香港警隊糧餉所需。因此，差餉一詞是由「差役（早 期香港警察被稱香港差役）餉項」演變而來。其後， 差餉稅收進一步用於建設社區設施（如 街燈、食水和消防等）。自 1931 年起差餉稅收已歸為政府的一般收入。

24

差餉稅率每年調整，2012–2013 財政年度，差餉徵收率為 5%¹⁹。

除差餉外，土地使用者按土地契約的不同，另須繳交地稅或按《中英聯合聲 明》的規定向政府繳納地租。地租同樣是根據物業應課差餉租值的 3%而評定，

日後也會按照應課差餉租值的變動而調整。另外，若是將持有的物業出租，按物 業在該課稅年度的應評稅淨值課徵物業稅，目前稅率為 15%。財產所有人收到的 租金（應評稅值）減去所有人支付差餉後的 20%做為修繕支出，所以，應評稅淨 值＝（出租收入－不能追回的租金－所有人繳付的差餉）×（1－20%）²⁰。 三、中國大陸

中國大陸對不動產持有，分別課徵城鎮土地使用稅和房產稅。其中城鎮土地 使用稅（以下簡稱土地使用稅）顧名思義是向擁有城市、縣城、建制鎮和工礦區 範圍內的土地使用權之單位和個人徵收的一種稅。而房產稅僅針對坐落在以上地 區的經營性房屋課徵。另外，值得注意的是由於新建成的商品房在出售前，對建 商而言是一種存貨。因此，新開發的房產在未出售前，不徵收房產稅。但若出售 前其房產已被建商使用或出租，則應按規定徵收房產稅。

土地使用稅以實際佔用的土地面積為稅基，並乘以其適用稅額為應納稅額。

土地使用稅採用定額稅率，每平方公尺的年幅度稅額按大、中、小城市和縣城、

建制鎮、工礦區等 4 個類別分別課徵：①大城市 1.5 至 30 元；②中等城市 1.2 至 24 元；③小城市 0.9 至 18 元；④縣城、建制鎮、工礦區 0.6 至 12 元²¹。

其中，大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農業正式戶口人數為依據，

按照國務院頒布的《城市規劃條例》中規定的標準劃分。人口在 50 萬以上者為 大城市；人口在 20 萬至 50 萬之間者為中等城市；人口在 20 萬以下者為小城市。

此外，考慮個別地區市政建設情況和經濟繁榮程度差異，城鎮土地使用稅暫 行條例規定，經濟落後地區土地使用稅的適用稅額，經省、自治區、直轄市人民 政府批准，可以適當降低，但降低額不得超過條例規定的最低稅額的 30%；經濟

19 差餉物業估價署，http://www.rvd.gov.hk/tc/index.html?popup 20 govhk 香港政府一站通，www.gov.hk

21 中國大陸國務院辦公廳，http://www.gov.cn/zwgk/2006-12/31/content_485074.htm

25

發達地區的土地使用稅的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批准。例如：

北京將土地納稅等級劃分為 6 級，1 至 6 級土地每平方公尺年稅額分別為 30 元、

24 元、18 元、12 元、3 元、1.5 元²²。

表 2.4.1 中國大陸城鎮土地使用税税率

單位：人/人民幣

級別 人口 每平方公尺稅額

大城市 50 萬以上 1.5～3.0

中等城市 20 萬～50 萬 1.2～24

小城市 20 萬以下 0.9～18

縣城、建制鎮、工礦區 – 0.6～12

資料來源：北京市地方稅務局，http：//difang.tax861.gov.cn/sz/d_sz_02.htm

房產稅則是按其房屋經營使用方式規定徵稅辦法，自用的按房產計稅餘值徵 收；出租、出典的房屋按租金收入課稅。自用房屋是依照房產原值一次減除 10%

至 30%後的餘值為稅基，具體減除幅度，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

如：江蘇省減除比例為 30%。稅率為 1.2%。而用以出租等非自用房產，則以房 產租金收入為房產稅的稅基。稅率為 12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，

用於居住的，按 4%的稅率徵收房產稅。

此外，由於 1986 年中國大陸頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》時，

其尚未對住房市場進行改革，造成個人擁有的住房的情形並不多見。因此房產稅 徵收的範圍僅限於城鎮的經營性房屋，對於個人自住房則給予免稅。然而 1998 年進行住房市場化改革後，房地產市場發展迅速，近年來房價更是急遽攀升，有 鑑於此，為穩定房價開始對非營利性住房開徵。於 2011 年先由重慶及上海等兩 個試點啟動，規定如下：

(一)重慶：對於房價達到當地均價 2 倍至 3 倍的房產，按房產價值的 0.5%

徵稅；對於房價達到當地均價 3 倍至 4 倍的房產，按房產價值的 1%徵 稅；4 倍以上，按 1.2%的稅率徵稅。

(二)上海：徵收對象是暫行辦法施行之日起，上海居民家庭新購且屬於該居 民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，

22 北京市地方稅務局，http://difang.tax861.gov.cn/sz/d_sz_02.htm

26

下同）和非上海居民家庭在上海新購的住房，適用稅率暫定為 0.6%。

四、韓國

韓國不動產的持有稅包括財產稅和綜合不動產稅。

財產稅對土地與住宅分別課徵，土地按當前的標準值乘以 70%當作稅基，住 宅則是按當前標準值乘以 60%作為稅基。除了個別項目外其稅率多採累進稅率，

土地稅率在 0.2%～0.5%，住宅稅率在 0.1～0.4%之間。

另外，為了抑制房價快速上漲，韓國政府於 2005 年開徵綜合不動產稅。根 據 2012 Korea Taxation，稅基則為申報價值之某一比例，而其起徵點為房產總價 值超過 6 億韓圜（約新臺幣 1,593 萬元）的住宅及總價值超過 5 億韓圜的非營業 用土地與總價值超過 80 億韓圜營業用土地，按不動產價值累進徵收，稅率在 0.5%~2%之間（參閱表 2.4.2）。此稅目雖屬國稅，但所徵稅額全部轉給地方政府 使用。

表 2.4.2 韓國綜合不動產稅率表

單位：韓圜（won）

課稅客體 價值 稅率

住宅

6 億以下 0.50%

6 億至 12 億 0.75%

12 億至 50 億 1%

50 億至 94 億 1.50%

94 億以上 2%

非營業用土地

（如：空地）

15 億以下 0.75%

15 億至 45 億 1.50%

45 億以上 2%

營業用土地

（如：附著在土地上之商店、

辦公室或建築物）

200 億以下 0.50%

200 億至 400 億 0.60%

400 億以上 0.70%

資料來源：本研究整理。

五、美國

對不動產的持有徵收房地產稅（Real Estate Tax），稅基為房地產評估價值某 一比例，而比例並不固定，由各州政府自行規定。如阿拉巴馬州將不動產分為 4

27

種類別，並針對其各類分別給予 30%、20%、15%及 10%的估價比率。而德拉瓦 州則按行政區的劃分，給予 60%、100%以及 50%不同的估價比率。佛羅里達州 一般沒有規定固定的估價比率，根據市價減除評估差異作為評定價值後直接按其 資格給予稅上的減免作為課稅基礎。根據佛羅里達州 2013 年 1 月的統計，其評 定價值約為市價 93%，且評定價值扣掉稅上的減免，課稅的價值約為市價的 75%²³。

至於房地產稅的稅率也如同稅基一般由各州自行決定，各州視其財政需要估 算其稅收需求，除以當時該地全部課稅房地價之總額，為該年度房地產稅的稅率。

由於其估計應徵收的房地產稅收及稅基每年都不盡相同，因此房地產稅稅率每年 都有變化，大部分地區稅率維持在 0.8%–3%之間，以 1.5%左右的稅率水準居多

24。 六、英國

英國不對房產徵收年度稅，而是由房子的所有人和房客向當地政府上交市政 稅（Council tax），其主要用於員警、垃圾處理和清潔打掃街道的費用。市政稅 是英國唯一的地方稅，是對居民住宅按房產的評估價值徵收。房產的評估價值是 由價值評估機構進行評估，估價的基礎是住宅在 1991 年 4 月 1 日時的資本價值，

即每所住宅基於某些估價假設在當時的市場價格。房產價值每 5 年重估，根據房 屋的市場價值，將房屋劃分為 A–H 八個等級，其中又規定以 D 級為基準稅級，

其他等級的納稅額分別是 D 級的一定百分比或倍數。根據這個結構，各地方政 府只要確定 D 級房產的應納稅額，再乘以稅收乘數，由此即可計算出 A 級到 H 級房屋的當年應納稅額²⁵。其中威爾斯地區則於 2005 年 4 月以 2003 年 4 月之財 產價值進行重估價，並新增第 9 個等級 I，稅率為等級 D 的 2¹₃。

營業房產稅（Business rates）則針對非住宅用房屋的所有人課徵。營業房產 稅按租金計稅，租金由專門設置的評估機構對納稅人財產按視同出租的租金收入 進行估定，每 5 年重新估定一次。稅率由財政部逐年核定或變更，且各地區適用

23 資料來源於阿拉巴馬州、德拉瓦州、佛羅里達州的官方網站。

23 資料來源於阿拉巴馬州、德拉瓦州、佛羅里達州的官方網站。