國際房屋市場的變動情形

對多數已開發國家而言，自 1990 年代中期起，房地產市場是支持經濟永續 成長的重要因素。在充沛的資金環境、低利率水準、金融創新和寬鬆的信用額度、

可支配所得增加以及人口因素造成的住房需求增加等條件下，使得房價上漲並且 增加對於住宅的投資。

由於人口成長和實質購買力提升，再加上建地日趨稀少和對居住品質的提升，

已開發國家的房價，有長期上漲的趨勢。然而在上漲趨勢過程中，各國房價也相 繼出現了循環波動現象。房價上漲，除了全球性的資金環境因素外，各國個別性 對購置、持有住宅或出售利得的租稅優惠措施和購置住宅給予貸款利息補貼政策，

促使住屋需求者以購買住宅取代租屋。

美國在 2000 年網路泡沫化之後，採行低利率政策，加上長期貿易赤字而使 得大量國外資金流入，對美國經濟創造寬鬆的信貸條件，使得房市暴漲加油添火，

並導致負債融資性消費擴增。美國家庭自有房屋的比例從 1994 年的 64%（自 1980 年以來就大約如此）增加到 2004 年的史上最高水平 69%。次級抵押貸款對家庭 擁房率和整體住房需求量的增加作出了重要貢獻。從 1997 年到 2006 年間，一般 的美國住房價格增加了 124%。在 2001 年結束往前算的 20 年間，全國房價中值 是 2.9 到 3.1 倍的中產家庭收入。這個比例在 2004 年上升至 4.0，而 2006 年則上 升至 4.6。長期累積成房地產泡沫 ，導致了不少業主對其住屋以較低利率再融資，

或透過免除由房價上漲保證的二次貸款為消費者開銷提供融資。至 2007 年底，

美國家庭債務對年度個人可支配收入的百分比為 127%，而在 1990 年為 77%。

在房價不斷增加同時，消費者較少儲蓄，借貸和開支更多。

後來因為美國聯準(Fed)調高利率，情勢反轉，許多信用品質差者因為房價

7 同註 6。

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下跌而還不起房貸，使得美國國內抵押貸款違約和法拍屋急劇增加，終於在 2007 年 4 月美國第二大次級房貸公司破產；而在 2007 年 6 月到 2008 年 11 月間，美 國民眾資產淨值縮水了四分之一。時至 2008 年 11 月初，美國股市標準普爾 500 指數，從其 2007 年的高點下跌了 45%。房價從 2006 年的高峰下跌了 20%，而 期貨市場透露出可能下降 30–35% 的信號。美國住房資產淨值，從在 2006 年價 值 13 兆美元的高峰，下降到 2008 年中期的 8 兆 8 千億美元，並且 2008 年年底 時仍在下降。美國第二大的家庭資產：整體退休資產，減少了 22%，由 2006 年 時的 10 兆 3 千億下降到 2008 年中期的 8 兆。在同一時期內，儲蓄和投資的資產

（除退休儲蓄）有 1 兆 2 千億美元損失，而養老金資產有 1 兆 3 千億美元損失。

兩者合計，這些損失總額達到驚人的 8 兆 3 千億美元。

於是次貸危機由房地產市場蔓延到信貸市場，進而演變為全球性金融風暴。

簡言之，美國的房市飆漲是因為金融（低利率和外資流入）所造成的泡沫，又造 成衍生性商品和金融業過度擴張，最後導致房市泡沫破滅，而波及金融市場，流 動性危機演變成全球的金融危機，並引發全球經濟大衰退，全球因而付出慘重代 價。我國金融體系大致健全沒有受到太大的衝擊，但國內房價則受到下跌的衝 擊。

為因應次貸危機引發的流動性危機，我國在 2007 年次貸風暴發生之後，國 內即有人提出一些稅制方面的建議，包括將遺產稅稅率調降至 10%，或以成立賦 稅改革委員會的方式對稅制進行總檢討，以吸引資金回流。2008 年 6 月成立賦 稅改革委員會後，在遺產贈與稅之檢討研究案，曾建議若調降遺產贈與稅稅率低 於 30%以下，則必須有課徵奢侈稅和引導資金投向生產性事業和公共建設的配套。

終於在 2008 年 12 月修訂通過遺產贈與稅的調降，自 2009 年 1 月 23 日起施行。

雖然當持全球景氣低迷，所得沒有成長，但國內房價則從此開始飆漲，顯見遺產 贈與稅稅率的大幅調降對於吸引資金回流的效果，加上央行陸續調降利率，從而 形成「資金行情」，房價繼續上漲，又變成民怨。經建會從而提出「房市健全方 案」。

在國內房價飆漲的同時，金融危機方興未艾之際，2009 年底不少財政上相

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對保守的投資者對部分歐洲國家在主權債務危機方面所產生的憂慮，終於在 2010 年初一度陷入最嚴峻局面。歐元區國家包括希臘、愛爾蘭、西班牙和葡萄 牙，而部分不屬於歐元區國家的歐盟成員國也牽涉其中。此一歐債危機無疑是對 2008 年美國引發的金融海嘯，造成雪上加霜的效果。

但值得注意的是，國內房價此時仍然繼續飆漲，於是財政部在 2010 年研擬 奢侈稅制，提出「特銷稅條例」，最後在 2011 年 5 月獲立法院審議通過，在 2011 年 6 月 1 日起施行。

根據不動產顧問商 Knight Frank 公司房價指數，2012 年全球房價平均上漲 4.3%，南美洲國家平均上漲 8.4%最高，亞太地區國家平均上漲 6.7%遠高於 2011 年的 2.8%。香港上漲 23.6%、土耳其上漲 10.5%、美國上漲 7.3%，愛爾蘭下跌 4.5%、希臘下跌 13.2%。

根據 Global Property Guide 資料，經過通貨膨脹調整後 2012 年房價年漲幅 前十名，亞太地區有 6 個、歐洲 2 個、美洲 2 個，分別是：香港（20.37%）、阿 聯（杜拜，19.91%）、土耳其（10.55%）、巴西（9.4%）、紐西蘭（8.55%）、印度

（新德里，6.05%）、丹麥（5.8%）、美國（S&P，5.36%）、挪威（5.33%）、菲律 賓（4.9%）。我國（台北）2012 年房價漲幅溫和，為 0.88%，較 2011 年的 2.83%

低。此外，房價年跌幅前十名都是歐洲國家，分別是：希臘（14.22%）、西班牙

（12.73%）、荷蘭（9.52%）、克羅埃西亞（札格雷布，8.8%）、斯洛維尼亞（盧 布亞納，8.7%）、葡萄牙（6.85%）、愛爾蘭（5.65%）、保加利亞（5.42%）、波蘭

（華沙，5.2%）、立陶宛（維爾紐斯，4.13%）。

謝明瑞教授研究⁸，2006 年至 2011 年的 5 年間，世界各主要國家的房地產市 場，房價漲幅最高的前十名國家，亞洲地區有 6 個（中國大陸 110.9%、香港 93.7%、

以色列 54.5%、新加坡 50.5%、臺灣 30.1%、馬來西亞 28.5%），美洲 2 個（哥倫 比亞 39.4%、加拿大 28.7%），歐洲 2 個（挪威 28.7%、瑞士 27.5%）。

中國大陸在 2006 年至 2011 年五年的房漲幅 110.9%；上海及北京的漲幅最

8 謝明瑞，物價房價與稅賦，http://www.npf.org.tw/post/2/10815

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大，但在其政府的積極打房政策下，2012 年的房價的跌幅則介於一至二成之間。

香港 2006 年至 2011 年的房價漲幅為 93.7%，新加坡同期間的房價漲幅為 50.5%。使得兩地政府自 2011 年起，分別推出抑制房價的租稅和非租稅措施。

臺灣的房地產市場在 2006 年至 2011 年間平均漲幅在全世界排名第 6，5 年 的漲幅為 30.1%，都會地區的房價漲幅更大；2011 年 6 月開始實施特銷稅，使都 會地區房地產市場大致呈現量跌價縮的情形。

由上述國際的房市狀況，可以發現大多數國家都很重視房市的健全發展。房 市過熱可能衍生所得分配惡化、居住正義受損和泡沫化等經濟社會問題，演變成 為金融問題，會對國內乃至於國際經濟產生傷害，例如日本在 1990 年代發生的 房市泡沫破滅、美國在 2007 年開始的次貸危機衍生的金融海嘯，乃至於冰島、

愛爾蘭、乃至賽浦路斯等等國家，都深受房市泡沫化的深刻衝擊。因此許多國家 都在房市過熱時，為防患於未然，都必須採取相關金融或租稅措施予以冷卻。