財政部 101、102 年度專案
特種貨物及勞務稅條例實施成效及
對所得重分配效果之研究
委 辦 單 位 ： 財
政
部
賦
稅
署
執 行 單 位 ： 中
華
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學
會
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國
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月
財政部 101、102 年度專案
特種貨物及勞務稅條例實施成效
及對所得重分配效果之研究
計 畫 主 持 人 ： 羅德城
協 同 主 持 人 ： 黃耀輝
研 究 人 員 ： 屠美亞
謝文盛
研 究 助 理 ： 黃宇玄 林郁文
陳鈺薏
委辦單位 ： 財
政
部
賦
稅
署
執行單位 ： 中
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I
摘 要
自 98 年初起，房地產市場量能快速回溫，部分地區房地短期交易頻繁，成交 量大幅增加及房價持續不合理飆漲，造成中低收入者及受薪階級無力負擔高房價 壓力，成為當時民怨之首。此外，由於部分高價消費之誘發效果，帶動物價波動， 引發民眾負面感受，為維護租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，照顧 弱勢者之居住需求，減輕民眾購屋負擔，並有效引導房屋市場健全發展以及經濟 的穩定成長，財政部爰配合行政院提出之「健全房屋市場方案」，參考美國、新加 坡、韓國及香港之立法例，制定「特種貨物及勞務稅條例」，並經行政院核定自 100 年 6 月 1 日起施行。其中不動產部分針對出售持有 2 年以內之房屋及其坐落基地， 及可供建築之都市土地課徵 10%或 15%稅額，加重短期買賣非自住不動產之交易 成本，並將合理、常態及非自願性移轉不動產之情形予以排除課稅，期在不影響 正常交易前提下，有效抑制房市短期投機炒作之歪風，促使房地產回歸合理正常 之市場交易，以落實居住正義之政策目的。 特銷稅條例施行迄今已屆滿 2 年，實施期間備受外界關注，雖初期呈現房地 產交易量大幅減少，且房價亦有下跌之「價跌量縮」趨勢，惟嗣後在交易量持續 縮減情況下，房價不但未再隨之下跌，反而有逐漸上漲至特銷稅條例實施前房價 水準之趨勢，因而引發外界對特銷稅未發揮其施行成效之疑慮。特銷稅實施期間， 多數專家學者認為影響房屋市場因素很多，除供給與需求外，尚包括經濟發展、 資金水準、利率水準、國民所得水準、預期心理等，且特銷稅僅係眾多健全房屋 市場措施之一，該租稅措施尚非影響房地產價量變動之唯一決定因素，雖初步認 為應有達到「以稅制量」及「以量穩價」之效果，惟確切之實施成效，仍應透過 相關數據進行統計分析，始能獲得較具體之結論。 依此，為瞭解特銷稅實施成效，以利對外界說明，並作為後續研議檢討參考， 財政部賦稅署以特銷稅實施成效及對所得重分配效果為議題，委託本研究團隊進 行研究。本研究團隊，為深入瞭解社會各界對特銷稅條例施行後之看法、意見或 質疑，除持續透過蒐集報章雜誌媒體相關報告及外界舉辦相關議題座談會所提之II 建議外，亦密集個別訪談相關業界代表與稽徵機關，並分別於北、中、南部舉辦 3 場分區座談會，以蒐集特銷稅實施後所衍生相關問題與外界質疑，主要問題包括： 一、特銷稅實施期間，各地區房價不但沒有明顯下跌，部分地區反而仍有上漲情 形，且實際徵起稅收未能達到預估金額，因而質疑特銷稅條例未能發揮其立 法之政策效果。 二、特銷稅(不動產部分)未分區實施及訂定課徵門檻，致部分無投機炒作情形之地 區(尤其是中南部縣市)或非屬投機炒作情形之不動產交易皆納入課稅範圍，將 使不動產交易原本就不活絡地區更是雪上加霜，且對非屬炒作情形課稅，亦 不符合租稅公平。 三、特銷稅條例相關排除課稅規定不夠周延，一方面讓短期投機炒作交易仍可利 用相關排除課稅規定規避課稅，使其政策效果大打折扣，另一方面卻讓實際 非屬投機炒作情形之短期交易因無法符合排除課稅要件，致偶有發生誤傷無 辜情形。 四、因現行特銷稅條例規定之課稅範圍為出售持有 2 年以內之房屋及其坐落基地， 及可供建築之都市土地，尚不包括非都市土地素地，故特銷稅實施後報章媒 體報導投機客炒作非屬課稅範圍之非都市土地素地情形有增加趨勢，尤其以 北部工業區土地及桃園航空城計畫範圍或鄰近農地等皆成為主要炒作標的。 五、特銷稅條例實施後，雖短期不動產交易大幅減少，但房價並未明顯下跌，相 關業界質疑不但無法達到當初立法之政策目的，反而影響相關產業(如不動產 經紀業、裝潢業及裝潢產品製造業等)發展。 六、特銷稅係以不動產銷售價格為稅基，不論賺賠皆按稅率 10%或 15%計算應納 稅額，租稅負擔相當重，外界質疑不符合量能課稅原則及租稅公平，且租稅 規避誘因甚高。 七、有關不動產以外之其他高價特種貨物及勞務部分，係針對高額消費貨物或勞 務課徵，其目的在使高額消費負擔合理稅負，且因具有購買高額消費貨物及 勞務之能力者，多屬高所得者，因此對高消費行為課徵特銷稅等同責成高所
III 得者負擔額外稅捐，不但對維護租稅公平及衡平社會觀感有正面助益，且所 徵收之稅課收入用於社會福利支出，照顧弱勢，應有助於改善所得分配，惟 外界對特銷稅是否具有改善所得分配之效果仍有疑慮。 特銷稅條例施行至今已屆滿 2 年，社會各界陸續反映上開相關問題，且對其 施行成效屢有不同解讀或質疑，或有認為特銷稅未能發揮其立法之政策目的，建 議應廢除或縮小課稅範圍，以降低其對相關產業發展之影響，惟亦有認為特銷稅 確實發揮抑制短期投機炒作效果，建議應持續實施，甚至應加重政策力道，以展 現政府落實居住正義及維護租稅公平之決心。因此，本研究針對上開各界建議或 質疑，分別就不同面向進行客觀公正之分析，逐一檢視驗證特銷稅是否發揮抑制 房價及所得重分配之效果，並深入檢討現行稅制之缺失，據以提出有利之論述及 相對應之改進建議。 研究過程利用與房地產相關之金融、內政、稅收等等總體資料和財政資訊中 心有關特銷稅相關資料，分析特銷稅條例實施前、後房地產供給面與需求面（購 買動機）的變化情形，包括六都房地產成交價格與成交量的變化及高價消費財需 求變動與所得重分配效果等。此外，本研究亦針對特銷稅對不動產持有情形之影 響進行統計分析，例如持有期間或短期交易次數受特銷稅實施之影響程度，再以 多元迴歸分析投資目的占總購屋需求量受特銷稅條例實施之影響情形等等。本研 究實證結果發現： 一、特銷稅稅收雖然比當初預期的少，但因該推估數據是參考土地增值稅及契稅 申報件數之歷史資料推估，並未將特銷稅立法時訂定之排除課稅範圍及施行 後民眾行為改變等影響因素，納入稅收估算考量，因此稅收不如預期，其實 反映的是特銷稅確實抑制了房市的交易量，有助於冷卻房市的短期、投機交 易，進而發揮一定程度的抑制炒作、哄抬價格之功能，已經達到穩定房市的 效果。 二、特銷稅實施初期，短期交易量確實呈現減少情形，尤其新北市和臺北市大幅 下降。雖然在 2012 年第 2 季之後交易量又開始增加，惟應該是當時部分非自
IV 住房屋持有已滿 2 年而賣出；但是至 2012 年第 4 季止，臺北市和新北市的交 易量僅與特銷稅實施時相當，但仍低於特銷稅實施前的交易量，可見得特銷 稅確實對房市交易量產生了明顯的影響。再就價格而言，交易熱區的臺北市 和新北市在特銷稅實施初期，漲勢確實有稍緩的現象。 三、本研究以 VECM 模型分析臺灣房市長期價量之間均衡關係，結果顯示量與價 長期有反向的均衡關係，表示兩者之關係為價漲量跌。此外，特銷稅對量產 生了顯著的負向影響，對價的影響則不顯著，印證了特銷稅透過以稅制量的 正確性。 四、本研究利用 VECM 模型之迴歸式分析，發現特銷稅對臺灣整體、臺北市和新 北市有顯著之抑制效果；更值得注意的是，「若無特銷稅」則臺灣整體之平均 房價漲幅將比實際房價漲幅更大。最特別的是新北市，若無特銷稅，新北市 每 1 季的房價將比實際房價高出甚多（該 6 季之房價指數差距高達 9.46），表 示特銷稅在新北市產生最明顯的抑制效果。整體而言，特銷稅確實有抑制房 價的效果，只是無法完全抑制房價上漲；而造成房價仍然上漲的主要因素， 還是在於資金行情（低利率和貨幣寬鬆），以及長期以來不動產持有稅負及交 易的資本利得稅偏低等因素。因此，除實施特銷稅外，仍須搭配其他政策工 具（例如金融面的選擇性信用管制、寬鬆貨幣政策的調整及不動產稅制的合 理化等等），才能使得房市更加健全，房價更趨合理。 五、分析特銷稅案件在各縣市分布情況，可以發現臺中市件數最多，次為臺北市、 新北市，再者為高雄市與桃園縣、臺南市，且六都件數約占總數的 75%，可 見特銷稅案件大多集中於六都（都會型地區）。 六、本研究探討特銷稅實施對不動產短期交易的影響，發現特銷稅實施後，出售 短期持有建物情形明顯減少，同時短期交易頻率越高者，其減少比率愈大， 顯示特銷稅確實達到抑制短期交易的目的。此外，再按不同行政區域比較特 銷稅實施的影響，結果顯示特銷稅對短期交易較多的區域確實發揮抑制效果， 且短期交易減少是全國各地區共有的現象。
V 七、特銷稅實施後雖有明顯降低短期交易趨勢，但對持有至第 3 年始出售之比例 有明顯增加情形，且其性質上仍然屬於投資或投機性需求，因此應考慮將特 銷稅課徵之持有期間延長至 3 年或更長，更能有效發揮抑制短期交易的效果。 八、比較特銷稅與非特銷稅繳納戶在綜合所得總額和各類所得的差異，結果顯示 特銷稅繳納戶的各類所得皆比非特銷稅繳納戶為高，尤其是執行業務所得、 營利所得與租賃所得明顯高出許多。此外，特銷稅繳納戶適用之各級距邊際 稅率，亦較非特銷稅繳納戶為高，且特銷稅繳納戶都有相對較高的營利所得 與租賃所得。如以最高 40%邊際稅率戶來分析，特銷稅繳納戶有 52%所得來 自營利所得，薪資所得只占 28%；而非特銷稅繳納戶有 52%所得主要來自薪 資所得，營利所得只占 37%。再者，特銷稅繳納戶適用所得稅高邊際稅率的 比率也比較高。換言之，特銷稅繳納戶確實為所得相對較高者，因此特銷稅 課徵對象為高所得者，符合「量能課稅原則」。 九、本研究發現所得水準與不動產短期交易有正向的關係，亦即房市短期交易次 數越高者（投資客），其所得水準也越高，且偏遠縣市的正向關係更大，顯示 特銷稅有必要全國、不分區實施。此外，研究結果也發現特銷稅確實降低房 市短期交易者所獲得的利得，且影響相當顯著。 十、針對不動產短期交易次數與土地或房屋持有價值的關係，本研究發現從事短 期交易次數越多者，其擁有的土地或房屋價值越高，同時短期交易次數也與 所得有正向關係，其中最高交易頻率者之土地或房屋持有價值為無短期交易 者數十倍以上，顯示土地、房屋財富方面的差距非常懸殊。因此，特銷稅的 課徵對象基本上也是屬於高財富者，課徵特銷稅確實有助於改善財富集中的 現象。 十一、利用行政院主計總處 100 年家庭收支調查資料分析，發現在無特銷稅時， ﹝最高 20%所得者（戶）可支配所得/最低 20%所得者（戶）可支配所得﹞計 算為 6.17 倍。假設特銷稅對非自用不動產課稅皆集中於最高 20%所得之家庭， 而該稅收皆用於社會福利支出，且受惠者為最低 20%所得之家庭，則課徵特
VI 銷稅之所得差距倍數降為 6.14。如以「總所得」計算，則未課徵特銷稅前， 所得分配差距倍數為 5.89，稅後及分配後之所得倍數降為 5.88。顯示特銷稅 確實有改善所得分配的效果。 十二、在高額消費貨物方面，主要稅收來自小客車，研究顯示達起徵點的進口小 客車 101 年的月均量雖然呈現負成長，反映新稅上路的短期衝擊，但是 102 年 1 至 5 月的月均量已逐漸恢復至新稅制施行前的水準，較 101 年月均量是 有成長。此外，極高價位的名車數量反而增加，顯示對炫耀性的高價名車課 稅並沒有減少消費量。 十三、利用財政資訊中心資料分析，發現小客車汽缸排汽量和持有人所得總額級 距呈現正相關，即所得總額愈高級距者，擁有高汽缸排汽量小客車的人次愈 多，汽缸排汽量在 4,001CC 以上者尤其明顯。而就所得分配之改善效果而言， 高汽缸排汽量的高價小客車，70%以上由資本主和高薪資所得者擁有，顯示對 高價汽車課徵特種貨物及勞務稅，租稅多由資本所得來源和高薪資所得來源 者負擔。假設對高價物品課徵特銷稅，稅負由最高 20%所得家庭組距者負擔， 而稅課收入用於社會福利支出，受惠者為最低 20%所得家庭組距，則高低所 得差距 6.15 倍，所得差距倍數減少 0.02 倍，所得差距改善 0.32% 。 十四、本研究分析發現，特銷稅實施後對不動產相關產業而言，無論就建造執照 或使用執照之戶數、面積，或是雇用員工人數或薪資所得觀察，乃至於房屋 仲介之新設家數扣除歇業家數後之淨增加家數，均呈現正成長情形，另就不 動產以外之汽車產業，亦未使其市場萎縮，顯示特銷稅並沒有對相關產業或 總體經濟產生負面的衝擊。 十五、整體而言，特銷稅針對非自用不動產課稅，除有抑制房市短期投機交易和 降低房價漲幅的效果外，也符合量能課稅原則，確實有助於改善所得分配。 此外，對高價消費品課稅亦符合量能課稅原則，並有助於改善所得分配。 依據本研究上開統計分析結果，雖然房價沒有明顯下跌及稅收不如當初預期， 但稅收少及短期交易量大幅減少，證明了特銷稅確實發揮抑制短期投機炒作交易
VII 和不當哄抬價格情形。另在稅制檢討方面，由於目前不動產持有稅尚未調整到合 理水準，不動產交易資本利得亦尚未達到實價課徵目標，在低稅負及低資金成本 環境下，為避免特銷稅 2 年閉鎖期屆滿後，不動產市場又回復交易過熱現象，因 此檢討特銷稅制度存廢及修正方向時更要嚴謹審慎。本研究針對特銷稅稅制是否 仍有繼續施行必要、應否分區實施或訂定課徵門檻及課稅基礎應否改按加值型等 整體性問題進行分析，並對特銷稅未來發展方向提出以下結論與建議： 一、特銷稅應繼續實施：鑒於現階段國內不動產供給遠超過自住需求，但交易仍 存在投機炒作及泡沫化危機，房價所得比又高於國際平均，且不動產相關稅 制仍有諸多改革待完成，因此特銷稅目前尚不宜貿然退場，以避免炒作歪風 再起，影響國內房地產業健全發展。 二、特銷稅不應分區實施或訂定課徵門檻：基於短期交易頻繁情形屬全國性問題， 不僅是發生在北部或都會地區，為避免分區實施造成資金湧向不課徵地區， 導致該地區不動產不合理上漲情形，應不宜分區實施。再者，非屬短期投機 炒作之一般正常不動產交易，已於特銷稅條例第 5 條各款規定予以排除課稅， 且倘經檢討如尚有未列入排除範圍之正常交易型態，亦可檢討修正或增訂排 除課稅規定，應無再訂定課稅門檻之必要。 三、短期不宜改按加值型為課徵基礎：考量國內房地產市場尚未完全恢復穩定且 稽徵實務執行困難問題未能改善之前，倘改按加值型為課徵基礎，恐影響特 銷稅抑制短期交易之效果，不利於落實居住正義之政策目的。依此，短期似 宜維持現行按銷售價格為課稅基礎，不宜改按加值型為課稅基礎，且應就現 行稅制與稅政缺失進行修正補強，未來俟相關條件成熟後，再行考慮採加值 型為課稅基礎。 四、稅制面建議： 1. 檢討現行特銷稅條例排除合理、常態及非自願移轉不動產之規定，以避免可 能產生規避缺失或誤傷無辜情形。 2. 建議參酌國際實務作法，延長特銷稅課徵持有期間為 3 年或 4 年，並配合調
VIII 整適用稅率，以加強政策效果。 3. 為防杜投機客炒作非課稅範圍之不動產，建議應擴大特銷稅條例之課稅範圍， 將仍有炒作疑慮之不動產納入課稅範圍，例如非都市土地、預售屋等。 五、稽徵實務面建議： 1. 建立疑似「人頭戶」資料庫，以防杜利用無資力者創設符合自住房地規定要 件規避特銷稅。 2. 建議特銷稅改由地方稽徵機關代徵或應增列人事及其他預算，同時加強人員 培訓及提供相關資源，以解決稽徵人力短缺及專業不足問題。 3. 建議可參考實價登錄資料，建立估價模型，拉近公告地價、土地公告現值及 房屋評定標準價格與市價之落差，並利用財政部財政資訊中心建置房屋評定 價格或土地公告現值之資料，交查其與特銷稅申報價格之比例，同時與內政 部實價登錄資料比對該申報價格是否合理，以有效解決不動產交易實價查核 不易問題。 4. 為有效防杜利用預告登記、信託登記、贈與登記、以租代售（或先租後售） 等避稅行為，建議可利用地政媒體資料庫查調同一不動產短期（2 年以內）移 轉登記原因為預告登記與買賣、信託與買賣、非二親等間之贈與登記等資料， 以瞭解是否係屬真買賣之交易，並於特銷稅條例訂定防杜租稅規避條款，以 杜絶是類利用非買賣形式登記之避稅行為。 六、中長期配套措施：為健全國內房地產市場，長期目標仍應朝相關不動產稅制 合理化改革努力，建立公平合理的課稅環境，以避免現行稅制提供短期買賣 低租稅負擔而誘使投資客從事投機炒作等情形。考量現階段仍有投機炒作及 房地產泡沫化疑慮情況下，特銷稅仍應維持現行課稅基礎，以持續發揮抑制 短期炒作之效果。鑑於實施特銷稅之目的在於抑制短期投機炒作及哄抬房價 情形，並讓房地產市場回歸正常穩健發展，以利帶動經濟長遠持續成長，而 非打擊房地產相關產業發展，因此未來如房地產市場恢復正常交易後，如相 關不動產稅制改革仍尚未完成，為避免特銷稅長期實施可能對不動產相關產
IX 業產生負面影響，應可考慮改採加值型為課徵基礎，以符量能課稅原則，並 作為不動產稅制改革完成前之替代稅制。 七、其他配套措施： 1.建議應提高購買非自住不動產之購買成本或持有成本：由於國內不動產購買成 本及持有成本偏低，投資者偏好以不動產作為投資標的，個人持有多屋情形 仍屬常見，口袋深的投資者仍有極高購買並囤積非自住不動產的誘因，且特 銷稅僅對短期銷售行為課稅，對是類投資者完全不造成影響，因而影響特銷 稅抑制短期投機炒作行為之效果。依統計資料顯示，以 101 年為例，按各縣 市別統計，個人在各該縣市持有 2 棟房屋者有 68 萬人，持有 3 棟以上房屋者 有 18.4 萬人，且一人多屋情形並未受到特銷稅實施的影響。另按 102 年全國 財產總歸戶資料統計，個人在跨縣市持有 2 棟房屋者有 137.7 萬人，持有 3 棟 以上者有 66.2 萬人。依此，似可參考香港及新加坡作法，對購買非自住不動 產行為課徵較高的交易稅，藉以降低對不動產的投資性需求，例如對持有 2 棟或 3 棟房地之個人，如再購買房地時，應按實際交易價格課徵額外契稅或 印花稅，並對其持有新購買之非自住不動產課徵較重之持有稅（如地價稅及 房屋稅）。 2.建立中央與地方各機關之水平與垂直合作平台與機制：為提升稽徵效率，降低 行政成本，宜及早建立財政部財政資訊中心、國稅機關、各縣市地方稅機關 及內政部地政機關與戶政機關間的合作平台與機制。 3.建立高價貨物物價指數連動機制：高額貨物或勞務的課稅門檻，可參照所得稅 法、遺產及贈與稅法、所得基本稅額條例，建立物價指數連動機制，當物價 指數累計上漲達一定程度時，宜調升課稅金額標準，以避免因物價上漲因素， 加重納稅義務人的租稅負擔。 4.推動相關不動產稅制按實價課徵之改革：可參考實價登錄資料，建立估價模型， 拉近公告地價、土地公告現值及房屋評定標準價格與市價之落差，並逐年調 高地價稅、房屋稅之稅基，提高非自住房屋之地價稅、房屋稅及空地稅，抑
X 制投資客惜售心態及建商養地之情形，讓空屋、空地釋出，提供出售、出租 或建築，尤其第 2 棟房地（非自住部分）提高持有稅之稅基或稅率，俟實價 登錄資料完整穩定後，推動不動產交易實價課稅制度。 5.建立房價預警機制：為使房市資訊系統透明與健全，對於房市相對供需及空地、 餘屋情形、自住比率、人口成長與地區產業、經濟情勢，建立可靠之房市資 訊與指數統計，並定期公布。當房地價格出現不合理情形及餘屋比率超過一 定指標時，發布房價所得比、房貸負擔、房貸餘額占 GDP 比重、房屋租售比、 住宅租金報酬率、房價漲幅和 GDP 成長率比值、投資性需求比例、開工率和 銷售率、房價短期漲幅以及空屋率等可能泡沫化或價格崩盤等預警資訊，以 提醒民眾慎勿盲目投資房地產。 6.建議持續落實其他健全房市措施：經建會推動之「健全房屋市場方案」雖已達 成階段性任務，惟相關機關仍應持續監控房市之不當炒作或以不實廣告哄抬 房價情形，定期檢討實價登錄制度，以利實價課稅制度能夠儘早落實，並改 善投資環境，促進各產業之均衡發展，引導資金投入公共基礎建設，以健全 國內房地產市場長遠發展，並帶動經濟穩定成長。
XI
目 次
摘 要 ... I 目 次 ... XI 表 次 ... XIII 圖 次 ... XVI 第一章 緒論 ... 1 第一節 研究動機與研究目的 ... 1 第二節 研究內容 ... 5 第三節 研究方法 ... 5 第四節 章節架構安排 ... 6 第二章 文獻探討 ... 7 第一節 主要國家高額消費課稅制度... 7 第二節 國際房屋市場的變動情形... 11 第三節 主要國家不動產移轉稅制... 14 第四節 主要國家不動產持有稅制... 23 第五節 主要國家不動產利得稅制... 31 第六節 主要國家不動產調控政策之租稅措施 ... 34 第七節 主要國家不動產調控政策之非租稅措施 ... 42 第八節 本章小結 ... 45 第三章 特銷稅實施以來的問題 ... 47 第一節 稅制規範缺失 ... 48 第二節 稽徵實務執行問題 ... 57 第三節 各界對特銷稅成效看法及建議 ... 59 第四節 特銷稅對地方政府和相關產業之衝擊 ... 63 第五節 本章小結 ... 74 第四章 特銷稅實施成效之不動產實證分析 ... 78 第一節 特銷稅對臺灣不動產市場影響之總體實證分析 ... 78 第二節 特銷稅案件統計分析 ... 94 第三節 特銷稅實施對不動產短期交易與持有期間的影響 ... 103 第四節 本章小結 ... 137 第五章 不動產特銷稅對所得分配與財富集中的影響 ... 138 第一節 特銷稅對所得的影響 ... 138 第二節 特銷稅對房屋短期交易與房屋持有價值的影響 ... 160 第三節 特銷稅對短期交易與土地持有價值關係的影響 ... 168 第四節 特銷稅對於所得分配改善之效果 ... 175XII 第五節 本章小結 ... 176 第六章 高額消費貨物及勞務課稅實證分析及所得分配之影響 ... 179 第一節 高額消費貨物及勞務課稅實證分析 ... 179 第二節 高額消費貨物及勞務課稅對所得分配的影響 ... 187 第三節 現行高額消費貨物及勞務課稅項目合宜性檢討 ... 192 第四節 本章小結 ... 195 第七章 結論與建議 ... 196 第一節 重要研究發現 ... 196 第二節 特銷稅制度整體修正方向研析 ... 200 第三節 特銷稅實施以來的稅制和稅政問題彙整 ... 208 第四節 特銷稅可行改進方案建議... 209 第五節 其他配套措施建議 ... 218 參考文獻 ... 221 附錄一「健全房屋市場方案」處理原則及具體措施一覽表 ... 223 附錄二 期末報告審查會議紀錄 ... 226 附錄三 期末報告審查意見與回應修正對照表 ... 235 附錄四 期中報告審查會議紀錄 ... 246 附錄五 期中報告審查意見與回應修正對照表 ... 253 附錄六 102 年 4 月 17 日座談會議紀錄 ... 263 附錄七 102 年 4 月 24 日座談會議紀錄 ... 269 附錄八 102 年 4 月 30 日座談會議紀錄 ... 273 附錄九 102 年 4 月 3 日訪談會議紀錄 ... 277 附錄十 102 年 4 月 11 日訪談會議紀錄 ... 278 附錄十一 102 年 4 月 24 日訪談會議紀錄 ... 279 附錄十二 102 年 4 月 30 日訪談會議紀錄 ... 280
XIII
表 次
表 2.1.1 韓國個別消費稅課稅項目及稅率表 ... 9 表 2.3.1 新加坡買方印花稅及額外印花稅 ... 16 表 2.3.2 新加坡賣方印花稅率 ... 17 表 2.3.3 香港從價印花稅率 ... 18 表 2.3.4 香港額外印花稅稅率 ... 19 表 2.3.5 英國土地印花稅率 ... 21 表 2.3.6 各國不動產移轉稅制 ... 22 表 2.4.1 中國大陸城鎮土地使用税税率 ... 25 表 2.4.2 韓國綜合不動產稅率表 ... 26 表 2.4.3 各國不動產持有稅制 ... 30 表 2.5.1 韓國資本利得稅率 ... 32 表 2.5.2 各國不動產利得稅制 ... 33 表 2.6.1 香港現行及未來修法後印花稅率一覽表 ... 35 表 2.6.2 新加坡自用房屋 2014 年起稅率 ... 36 表 2.6.3 新加坡住宅（不包括土地）2014 年起稅率 ... 36 表 2.6.4 中國大陸房產調控新政彙整 ... 38 表 3.4.1 特銷稅實施前、後不動產仲介業開歇業變動情形 ... 66 表 3.4.2 土地增值稅稅收情形 ... 67 表 3.4.3 使用牌照稅稅收情形 ... 69 表 3.4.4 契稅稅收情形 ... 71 表 3.4.5 投資/自住需求比情形 ... 73 表 4.1.1 臺灣區域房市價量關係 ... 82 表 4.1.2 新北市房市價量關係 ... 83 表 4.1.3 臺北市房市價量關係 ... 84 表 4.1.4 臺中市房市價量關係 ... 85 表 4.1.5 高雄市房市價量關係 ... 86 表 4.1.6 臺灣區房市價格指標 ... 87 表 4.1.7 臺北市房市價格指標 ... 89XIV 表 4.1.8 新北市房市價格指標 ... 90 表 4.1.9 主要都會區房價所得比一覽表 ... 92 表 4.2.1 特銷稅案件（素地及非素地）之行政區域分布狀況 ... 96 表 4.2.2 特銷稅不動產（地上有房屋）案件之行政區域分布狀況 ... 97 表 4.2.3 特銷稅不動產（地上有房屋）案件分布情形：行政區域別及持有期間別 ... 98 表 4.2.4 特銷稅素地案件之行政區域分布狀況 ... 100 表 4.2.5 特銷稅素地案件分布情形：行政區域別及持有期間別 ... 101 表 4.3.1 特銷稅實施前、後個人出售短期持有（< 2 年）房屋次數比較 ... 103 表 4.3.2 特銷稅實施前、後短期持有（< 2 年）房屋依行政區變動情形比較 ... 104 表 4.3.3 特銷稅實施前、後個人出售短期持有（< 2 年）土地變動情形比較 ... 106 表 4.3.4 特銷稅實施前、後個人短期持有（< 2 年）土地依行政區變動情形比較 ... 107 表 4.3.5 土增稅案件的持有期間按政府租稅政策分布 ... 108 表 4.3.6 都市土地土增稅案件的持有期間變化：按租稅政策別 ... 110 表 4.3.7 都市土地土增稅案件的持有期間變化：按租稅政策別及縣市別 ... 112 表 4.3.8 臺灣房屋案件短期持有期間按政府租稅政策分布 ... 123 表 4.3.9 各縣市房屋的持有期間變化：按租稅政策別 ... 124 表 5.1.1 特銷稅繳納戶與非繳納戶邊際稅率與所得額的比較 ... 139 表 5.1.2 特銷稅繳納戶與非繳納戶各類所得額的比較 ... 141 表 5.1.3 特銷稅繳納戶與非繳納戶各類所得占總所得比例的比較 ... 142 表 5.1.4 房屋短期交易次數與所得之關係 ... 144 表 5.1.5 房屋短期交易對所得的影響 ... 145 表 5.1.6 房屋短期交易對所得的影響：依賣方戶籍所在地縣市 ... 146 表 5.1.7 房屋短期交易對各類所得的影響 ... 148 表 5.1.8 短期交易對所得的影響：依賣方戶籍與房屋所在地區 ... 149 表 5.1.9 特銷稅對房屋短期交易與所得關係的影響：依賣方戶籍地 ... 152 表 5.1.10 特銷稅對房屋短期交易與所得關係的影響:依賣方戶籍與房屋所在地 ... 155 表 5.2.1 個人持有房屋棟數情形統計表（依全國歸戶） ... 161 表 5.2.2 個人持有房屋棟數情形統計表（依各縣市歸戶） ... 162 表 5.2.3 房屋短期交易與房屋持有價值的關係 ... 163
XV 表 5.2.4 房屋短期交易與房屋持有價值之關係 ... 164 表 5.2.5 特銷稅繳納戶與非繳納戶房屋持有價值之比較 ... 166 表 5.2.6 特銷稅課徵機率與短期交易關係 ... 168 表 5.3.1 短期交易與所得、土地持有價值的關係 ... 168 表 5.3.2 土地短期交易與各類所得的關係 ... 170 表 5.3.3 土地短期交易與土地持有價值之關係 ... 171 表 5.3.4 非特銷稅繳納戶與特銷稅繳納戶之土地短期交易與土地持有價值之關係 ... 174 表 5.3.5 特銷稅課徵機率與土地短期交易關係 ... 175 表 5.4.1 100 年所得按戶數五等分位分配之狀況 ... 176 表 5.4.2 100 年所得按戶數五等分位課徵特銷稅前後分配之狀況（不動產） ... 176 表 6.1.1 高額消費貨物及勞務課徵件數及實徵淨額 ... 180 表 6.1.2 進口高價小客車特種貨物及勞務稅完稅價格計算例示 ... 181 表 6.1.3 特銷稅實施前、後高價小客車進口月均量統計表 ... 184 表 6.1.4 98 年至 101 年臺灣汽車產銷量統計表 ... 185 表 6.1.5 98 年至 101 年臺灣汽車產值統計表 ... 185 表 6.2.1 100 年所得按戶數五等分位分配之狀況（高額消費） ... 187 表 6.2.2 3,001CC 以上小客車持有人所得總額級距分配之狀況 ... 189 表 6.2.3 3,001CC 以上小客車持有人主要所得類型 ... 191 表 7.4.1 特銷稅條例實施之缺失彙整 ... 208
XVI
圖 次
圖 3.4.1 不動產業及營造業受雇員工人數 ... 64 圖 3.4.2 不動產業及營造業受雇員工平均每人薪資 ... 64 圖 3.4.3 住宿類住宅（不含農舍）建照執照戶數與樓地板面積之比較 ... 65 圖 3.4.4 住宿類住宅（不含農舍）使用執照戶數與樓地板面積之比較 ... 65 圖 3.4.5 特銷稅實施前、後不動產仲介業開歇業變動情形 ... 67 圖 3.4.6 特銷稅實施前、後土地增值稅收變動情形 ... 69 圖 3.4.7 特銷稅實施前、後使用牌照稅收變動情形 ... 70 圖 3.4.8 特銷稅實施前、後契稅稅收變動情形 ... 72 圖 3.4.9 五都投資/自住需求比率 ... 74 圖 4.1.1 六都房市價格趨勢圖 ... 78 圖 4.1.2 六都房市交易量趨勢圖 ... 79 圖 4.1.3 臺灣區房市預測價格(若無特銷稅）與實際價格的比較 ... 89 圖 4.1.4 臺北市房市預測價格(若無特銷稅）與實際價格的比較 ... 90 圖 4.1.5 新北市房市預測價格(若無特銷稅）與實際價格的比較 ... 91 圖 4.1.6 主要都會區房價所得比趨勢圖 ... 93 圖 4.2.1 資料分析架構 ... 95 圖 4.2.2 特銷稅案件（素地及非素地）之行政區域分布狀況 ... 97 圖 4.2.3 特銷稅不動產（地上有房屋）案件之行政區域分布狀況 ... 98 圖 4.2.4 特銷稅素地案件之行政區域分布狀況 ... 101 圖 4.3.1 特銷稅實施前、後個人出售短期持有（< 2 年）房屋次數比較 ... 104 圖 4.3.2 特銷稅實施前、後短期持有（< 2 年）房屋依行政區變動情形比較 ... 105 圖 4.3.3 特銷稅實施前、後個人出售短期持有（< 2 年）土地變動情形比較 ... 106 圖 4.3.4 特銷稅實施前、後個人短期持有（< 2 年）土地依行政區變動情形比較 ... 108 圖 4.3.5 土增稅案件的持有期間按政府租稅政策分布 ... 109 圖 4.3.6 都市土地土增稅案件的持有期間變化：按租稅政策別 ...111 圖 4.3.7 六都土地土增稅案件的持有期間變化 ... 121 圖 4.3.8 臺北市土地土增稅案件的持有期間變化 ... 122XVII 圖 4.3.9 桃園縣土地土增稅案件的持有期間變化 ... 122 圖 4.3.10 臺灣房屋案件短期持有期間按政府租稅政策分布之變化 ... 123 圖 4.3.11 六都房屋持有期間變化：按租稅政策別 ... 135 圖 4.3.12 臺北市房屋持有期間變化：按租稅政策別 ... 136 圖 4.3.13 新北市房屋持有期間變化：按租稅政策別 ... 136 圖 5.1.1 特銷稅繳納戶與非繳納戶邊際稅率與總所得比較 ... 139 圖 5.1.2 特銷稅繳納戶與非繳納戶邊際稅率與淨所得比較 ... 140 圖 5.1.3 特銷稅繳納戶與非繳納戶各類所得額的比較 ... 141 圖 5.1.4 邊際稅率 30%特銷稅繳納戶與非繳納戶各類所得占總所得比例比較 ... 143 圖 5.1.5 邊際稅率 40%特銷稅繳納戶與非繳納戶各類所得占總所得比例比較 ... 143 圖 5.1.6 房屋短期交易次數與平均總所得及淨所得之關係 ... 144 圖 5.1.7 房屋短期交易次數與各類所得之關係 ... 145 圖 5.1.8 房屋短期交易對所得的影響：依賣方戶籍所在地縣市 ... 147 圖 5.2.1 個人持有房屋棟數統計（依全國歸戶） ... 160 圖 5.2.2 個人持有 2 棟及 3 棟以上房屋情形趨勢圖（依各縣市歸戶） ... 161 圖 5.2.3 房屋短期交易與房屋持有價值之關係 ... 166 圖 5.2.4 特銷稅繳納戶與非繳納戶房屋持有價值與所得比較 ... 167 圖 5.3.1 短期交易與所得關係 ... 169 圖 5.3.2 短期交易與土地持有價值的關係 ... 169 圖 5.3.3 土地短期交易與各類所得的關係 ... 170 圖 5.3.4 短期交易與土地持有價值之關係 ... 173 圖 5.3.5 非特銷稅繳納戶與特銷稅繳納戶之土地短期交易與土地持有價值之關係 ... 174 圖 6.2.1 3,001~ 4,000CC 小客車持有人所得總額級距人次分配 ... 189 圖 6.2.2 4,001~ 5,000CC 小客車持有人所得總額級距人次分配 ... 189 圖 6.2.3 5,001CC 以上小客車持有人所得總額級距人次分配 ... 190 圖 6.2.4 3,001~4,000CC 小客車持有人主要所得來源人次分配 ... 191 圖 6.2.5 4,001~ 5,000CC 小客車持有人主要所得來源人次分配 ... 191 圖 6.2.6 5,001CC 以上小客車持有人主要所得來源人次分配 ... 192 圖 7.2.1 可行替代方案之評估架構圖 ... 201
1
第一章 緒論
第一節 研究動機與研究目的
自民國 98 年初以來，由於台北都會地區房價高漲，造成中低收入及受薪階 級買不起房子的民怨，引起政府相當重視。當時房屋市場的失調與失衡，引發許 多問題，包括1： 一、 市場供需均衡面 就整體住宅供需數量而言，有潛在超額供給的隱憂，且不同區隔市場之房屋 品質及價格也呈失衡。在高房價下，透過財富資產累積，造成增值部分由少數者 獲得，形成社會利益分配失調。同時因市場過多資金投入房屋市場，排擠其他產 業及公共建設的投資，減少實質面生產，造成資金分配不均現象。 二、 購屋負擔面 房屋價格與區位有高度關聯性，從近年房價變動趨勢顯示，台北都會區房價 漲幅波動較大，購屋負擔較重，造成中低收入及受薪階級的購（租）屋能力相對 較弱勢，排擠其他民生需求，亟需協助。 三、 住宅資訊面 臺灣地區房屋市場資訊相當不完整，導致市場參與者很難獲得完整的資訊， 當供給者與需求者雙方擁有住宅資訊不對稱時，部分個體的經濟行為將受到干擾， 使市場機能無法充分發揮調節供需功能。鑒於購屋者對於不動產交易正確資訊之 掌握困難，因此政府亟需建立透明的不動產交易安全保障機制。 四、 金融面 截至 99 年 1 月底，銀行辦理住宅及企業建築放款之法定比率為 20.77%，尚 1 請參閱行政院經建會健全房屋市場方案，網址： http://www.cepd.gov.tw/m1.aspx?sNo=0013493&ex=22 在銀行法規定上限 30%範疇內，由於資金充裕及房貸利率低，假性投資需求增加， 亟需對不動產貸款風險控管。另截至 98 年底整體保險業資金運用於不動產投資 之比率為 4.81%，雖尚未逾法定上限，惟資金寬裕，若過度投入房市，將排擠其 他產業投資需求，亟需有效引導民間資金投資公共建設及產業建設等。 五、 社會公平面 部分地區房屋稅之課稅現值及土地稅之公告現值與實際差距過大，未覈實反 映土地及房屋持有成本。 六、 其他相關事項面 建商廣告過於渲染，引發社會觀感不佳。同時，部分地區國有土地標售造成 市場價格預期波動，另欠缺住宅法，影響住宅相關措施之落實。 鑒於房屋市場為整體經濟重要的一環，對經濟成長具有高度直接貢獻，同時 為金融體系之債權標的及全民之重要財富資產。因此，合理、有效引導房屋市場 健全發展以及經濟的穩定成長，經建會於 2010 年提出「健全房屋市場方案」，以 穩定社會經濟，並滿足中低所得及受薪階級之基本居住需求。該方案係秉持「因 地因人制宜」、「溫和有效」、「健全穩定」、「社會公平」、「資訊透明」及「相關配 合措施」等 6 大原則，就「台北都會區住宅供給與需求均衡」、「協助輔導中低收 入戶及受薪階級提升購（租）屋能力」、「住宅資訊」、「不動產貸款風險控管」、「社 會公平」及「相關配合措施」等 6 項課題，提出 21 項處理原則及 41 項具體措施， 業經行政院 99 年 4 月 22 日院臺經字第 0990021410 號函准予備查，並由各部會 積極落實推動。 也因此，為健全房屋市場及衡平社會負面感受，並維護租稅公平，政府在租 稅面提出的政策之一就是特種貨物及勞務稅條例（以下簡稱特銷稅條例）。財政 部認為當時房價不合理飆漲，非不動產市場之正常現象，已為民怨之首，且房屋 短期移轉稅負低，而土地短期交易未課徵土地增值稅，加以高額消費帶動物價上 揚引發不當奢侈感受，因此為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境， 以符合社會期待，乃參考美國、新加坡、韓國及香港之立法例，對不動產短期交
3 易、高額消費貨物及勞務，課徵特銷稅。 該條例順利獲得立法院審議通過，於 100 年 5 月 4 日公布，行政院核定自同 年 6 月 1 日起施行。其中有關銷售不動產部分，配合行政院健全房屋市場方案 6 大課題及 21 項具體措施，係針對短期買賣非供自住不動產課徵特銷稅。所有權 人銷售持有期間在 2 年以內（含 2 年）在中華民國境內之房屋及其坐落基地或依 法得核發建造執照之都市土地，除屬本條例第 5 條規定之排除課稅項目外，皆 應依法繳納特銷稅，以抑制短期投機炒作，促使房地產回歸合理正常之市場交易， 維護居住正義。該條例第 5 條列舉 11 種合理、常態及非自願性移轉不動產之相 關情形予以排除課稅，主要是參照土地稅法第 28 條、第 34 條、第 39 條、第 39 條之 2 及銀行法第 76 條等規定，增訂排除項目，例如：土地所有權人與其配偶 及未成年直系親屬僅有一處自住房地（參照一生一屋規定）、作農業使用之農舍、 公共設施保留地徵收前之移轉、因強制拍賣、繼承或受遺贈取得之房地、營業人 興建房屋完成後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得之不動產、以自住房地 拆除改建、合建分屋及都市更新依權利變換所分配取得者。 至於不動產以外之其他特種貨物及勞務部分，係針對高額消費貨物或勞務課 徵，其目的在使高額消費負擔合理稅負，且因具有購買高額消費貨物及勞務之能 力者，多屬高所得者，因此對高額消費行為課徵特銷稅等同責成高所得者負擔額 外稅捐，不但對維護租稅公平及衡平社會觀感有正面助益，所徵收之稅課收入用 於社會福利支出，照顧弱勢，更有助於改善所得分配。但是也參照貨物稅條例第 3 條及關稅法第 49 條規定，規範符合對供作產製另一應稅特種貨物、運銷國外 或從事教育、研究、國際比賽等性質之高額消費貨物免稅；另非屬野生動物保育 法規定之保育類野生動物及其產製品，以及屬可退還之保證金性質之高額入會費， 亦不包括在課徵範圍。 當初制定該條例時，並未分地區及訂門檻，主要是因為該條例之立法目的係 為加重買賣非自用不動產稅負，以達到抑制短期投機炒作。不只於已有房價不合 理飆漲之部分都會區實施外，對其他地區一體適用，可收預防投機炒作之效，且 如選擇部分地區施行，資金恐流向不課徵之地區，將造成未課稅之地區房價不合
4 理上漲。反之，若課特銷稅能使房價穩定，可使民眾購屋支出減少，增加其可支 配所得，帶動消費增加，反而有利於該地區之就業，也有利於整體經濟。其次， 因為各地不動產價值差異甚大，民眾購屋能力多與當地所得水準有關，難以訂定 全國一致性標準；即使總價值偏低之不動產不表示無炒作之可能，投機亦有可能 偏向炒作套房等小單位或藉由分次移轉規避門檻限制，致未能落實政策。且該本 條例已合理訂定排除課稅範圍，正常交易不受影響，因此立法時乃不宜再限制地 區及金額。 至於不論獲利與否，皆須課稅之理由，在於特種銷售稅（Excise tax）屬於 針對特定行為或標的或者為了實現特定目的或目標而徵收的銷售稅，與該行為賺 賠無關，就像營業稅、貨物稅、菸酒稅一樣，不論買賣有沒有賺錢，都要課營業 稅、貨物稅。且若有賺錢才課稅，係就資本利得課稅之概念，將使稅基縮小，恐 使抑制短期投機之交易行為之政策效果打折。 至 102 年 6 月止，特銷稅條例施行已逾兩年，針對短期不動產交易課徵特銷 稅之效果如何？有無達到政策目標？在稅政實務或稅制設計方面有何問題或缺 失？是否對特定產業或部門，乃至於對地方政府造成負面衝擊？抑或對所得分配 之改善或房市之合理健全發展，乃至於居住正義之實現另有貢獻？未來是否繼續 實施？有無其他更佳又可行的替代方案或措施？或需進一步改革？是否需要其 他配套措施？這些一直都是產官學界及社會大眾高度關注的議題，因此實有在實 施兩年後針對上述問題深入探討研析之必要。 因此，本研究針對特銷稅條例施行後，對房地產市場、投機行為及高價特種 貨物及勞務需求，乃至於地方政府稅收等面向進行影響分析，以檢視特銷稅條例 之實施成效及所得重分配效果，將研究結果向社會各界說明，並從研究發現研提 具體建議方案，俾供後續執行或修法之參考。
5
第二節 研究內容
綜合上述，本計劃的研究內容歸納如下： 一、文獻探討：探討主要國家高額消費課稅制度及國際房市近年之變化情形和相 關政策措施及影響。 二、探討特銷稅條例實施前、後之房地產供給與需求面 （購買動機）之變化情 形，包括五都或各縣市之房地產成交價格、數量之變化。 三、分析特銷稅對高額消費行為及對所得重分配之影響。 四、研擬對短期不動產交易課徵所得稅及奢侈商品課稅替代方案，並研析以該等 方案替代現行特銷稅條例之可行性。第三節 研究方法
針對前述工作項目，本計畫採用的研究方法，分述於下： 一、利用房市相關之金融、內政、稅收等等總體資料和財政資訊中心的特銷稅相 關資料，統計分析特銷稅條例實施前、後之房地產供給與需求面（購買動機） 之變化情形，包括五都之房地產成交價格、數量之變化。 二、統計分析特銷稅條例實施前、後奢侈商品需求變動及所得重分配效果。 三、分析持有不動產期間或短期交易次數，以及如何受特銷稅條例實施之影響。 四、以多元迴歸分析投資目的占總購屋需求量受特銷稅條例實施之影響。 五、召開產學界座談會，瞭解各界對特銷稅條例成效之意見與改進建議。 六、訪問國稅局，深入瞭解特銷稅實施以來之相關稅制、稅政問題，從而提出相 對之改進建議。6
第四節 章節架構安排
本研究報告之章節安排如下：第一章緒論說明計畫之動機目的、內容與實施 方法。第二章文獻探討則是探討特銷稅條例之立法宗旨與房市和高額消費貨物及 勞務相關稅制之文獻（包含國際房市近年之變化情形及相關政策措施與成效）。 第三章則是藉由產官學界之座談以及訪談國稅局稽徵單位，瞭解特銷稅實施後之 相關稅制和稅政實務，彙總特銷稅實施以來之問題，並由總體資料和財政資訊中 心資料，瞭解特銷稅實施對於產業和地方政府稅收面之影響。第四章特銷稅的實 證分析，利用總體資料和財政資訊中心相關租稅資料，探討臺灣房市短期失衡和 長期均衡之價量關係，以及特銷稅條例實施前、後對於房市價量之影響，以及需 求面（購買動機）變化情形統計分析；此外，以 Logit 分析購屋動機受特銷稅條 例實施之影響；以及用多元迴歸分析投資目的占總購屋需求量如何受特銷稅條例 實施之影響，以瞭解特銷稅是否確實針對投資（投機）需求課稅，或發揮抑制投 機交易之效果。第五章則利用上述資料，分析特銷稅之納稅人之所得與財富狀況， 以推估特銷稅對不動產課稅部分是否有改善所得分配之效果；第六章則利用相關 資料，分析對（不動產以外）高額貨物或勞務之影響，包括相關產業所受之衝擊 以及對於所得分配之影響；最後第七章為本報告研究成果，將提出未來在稅制面 修法和稅政面可行機制之結論與建議，供政府相關單位參考。7
第二章 文獻探討
第一節 主要國家高額消費課稅制度
奢侈品通常係指高所得者消費得起之商品而言，因此奢侈品之定義常常隨著 國家社會的所得狀況而調整。而奢侈稅（luxury tax）是對特定的高價位，非一般 消費必需的財貨，如：豪華汽車、昂貴皮包、名牌手錶和珠寶等，課徵的特種銷 售稅（excise tax）。此類財貨多具備所得彈性大、高所得者購買較多且帶有炫耀 性消費的特徵。由於奢侈稅僅針對選擇性財貨課徵，對一般民眾的影響並不大， 所以許多國家常用此項租稅做為抑制高價財貨消費，或實現租稅正義的政策工具。 但是，隨著經濟成長、所得購買能力提高和追求更高的生活品質，奢侈品的認定 標準，須作適時檢討並調整課稅項目，以免背離課稅目的，進而能發揮量能課稅 的目的。 課稅的經濟效果，從租稅效率而言，最適租稅是在稅收既定條件下，尋找使 得社會無謂損失（deadweight loss）最小的稅率。最適消費稅制度下，雷姆斯法 則（Ramsey rule）指出，最適租稅使得所有財貨在被課稅後，受補償需求量下跌 的幅度相同，因此，雷姆斯法則又稱為等比例下跌法則2。從追求租稅效率而言， 要符合雷姆斯法則，對於需求價格彈性較大的財貨課較低稅率，而對需求價格彈 性較小的財貨課較高稅率，可使得社會無謂損失最小。但社會大眾更關心且更直 接感受的是租稅負擔公平的議題，為追求租稅公平，常用衡量標準有受益原則 （benefit-received principle）和負擔能力原則（ability to pay principle）。一般而言， 奢侈品的需求價格彈性小，甚至帶有炫耀性消費特徵，從追求課稅經濟效率而言， 對奢侈品課以高稅率，稅後價格上漲，需求量減少有限甚至對炫耀性消費財的需 求量可能增加，造成效率損失的扭曲效果亦小。另就租稅公平面而言，對奢侈品 課稅，透過價格提高方式，將租稅轉嫁給擁有該財貨而受益的消費者或是負擔能 力強的購買者負擔，符合租稅公平。 2 徐偉初等(2008)，財政學 2 版，311 頁。8 但是課徵奢侈稅，仍須關注對高額消費財貨課以高稅率，是否影響交易規模 而衝擊國內相關產業的生產規模，甚至導致就業人數縮減的負面效果。另外，高 額消費貨物的課徵項目，需要考慮稅基是否具有區域替代效果，若課徵標的容易 跨境消費，將使購買者以免稅或低稅率地區或國家的貨物取代被課稅或高稅率地 區或國家的貨物，反而不利於本地區或國家相關產業的發展。 19 世紀末期至今，許多國家或為取得財政收入或為促進社會公平，或改善 所得分配，曾先後實施不同樣態的奢侈稅。如：美國在南北戰爭時期，為支應戰 爭的龐大支出，聯邦政府對高額消費課較高稅率的特種銷售稅。美國與西班牙戰 爭期間，聯邦政府對劇院、撞球、保齡球館及其他娛樂場所，課徵特種銷售稅。 第一次世界大戰、第二次世界大戰和韓戰期間，也擴大高額消費課稅範圍與提高 稅率取得稅收。此外，在 1930 年代大蕭條期間，聯邦政府對小客車、化妝品、 珠寶、皮毛、運動器材與家用電器等高額消費品加重課稅。但在戰後和經濟危機 解除後，國會即提出降低或取消對多數高額商品課稅法案。1990 年代聯邦政府 大規模的預算赤字，為縮減預算赤字，國會通過預算調和綜合法案 （Omnibus Budget Reconciliation Act 1990），對菸酒、能源與會排放傷害臭氧層的化學品等 具有公共衛生和環保意義的產品加重課稅外，對單價超過 1 萬美元的珠寶和皮毛、 單價超過 3 萬美元的豪華轎車、10 萬美元的遊艇和 25 萬美元的飛機課徵 10%的 銷售稅。但在 1993 年的修正案（Omnibus Budget Reconciliation Act 1993）中取 消大多數的高額消費品課稅，只留下豪華汽車一項，後續年度的稅法修正案復決 議自 1996 年起，豪華汽車的銷售稅稅率每年下降一個百分點，至 2002 年全部取 消。2008 年底，美國紐約州為了縮減預算赤字，擬對售價在 50 萬美元以上的私 人飛機、20 萬美元以上的遊艇、6 萬美元以上的汽車、2 萬美元以上的珠寶、皮 草大衣課徵 5%的奢侈稅，惟未獲州議會通過。
澳洲在 2000 年 7 月 1 日起開徵豪華汽車稅（luxury car tax），2006~2007 年， 豪華汽車稅的門檻為澳幣 57,009 元，稅率為 25%；2007~2008 年，門檻為澳幣 57,123 元；2008 年 7 月 1 日起，門檻為澳幣 57,180 元，另為舒緩財政壓力，將 稅率提高為 33%；2008 年 7 月 1 日起，另對澳幣 75,375 元以上（約新臺幣 210 萬元）的節能汽車（fuel-efficient cars）也課徵 33%的豪華汽車稅（luxury car tax）
9 3。至 2013 年，由於消費者物價指數已達法定要求，故非節能汽車門檻上調至澳 幣 60,316（約新臺幣 165 萬元）4。 韓國在 2007 年將特別消費稅改為個別消費稅，個別消費稅課徵目的，係為 紓緩加值稅的累退性，以及抑制高級、奢侈物品之消費，針對特定物品之購買， 以及對進入特定場所之入場行為來課徵。進入特定場所於購票進場時課徵，其他 商品是對製造商出廠時課稅，部分物品在零售階段課徵5。2012 年個別消費稅物 品分為 7 類，課稅項目及稅率如下表： 表 2.1.1 韓國個別消費稅課稅項目及稅率表 第一類 稅率：20% 1.投幣機、娛樂用博奕機器及其他類似娛樂的機器。 2.獵槍或來福槍。 第二類 稅率：7%
1.鹿茸（deer antlers）和蜂王漿（royal jellies）。
2.香水和古龍水。 第三類 稅率：售價超過 200 萬韓圜（約 新臺幣 5.25 萬 元）部分，20% 1.寶石（工業用鑽石、未加工裸石除外）、珍珠、鼈甲、珊瑚、 琥珀、象牙及其製品。 2.貴金屬製品。 第四類 稅率：售價超過 200 萬韓圜部 分，20% 1.高級相機及其相關製品。 2.高級手錶。 3.高級毛皮及其製品 （兔毛皮及其製品、生毛皮除外）。 4.高級地毯。 5.高級家具。〔單件售價超過 500 萬韓圜（約新臺幣 13.13 萬 元）部分，整組售價超過 800 萬韓圜（約新臺幣 21 萬元）部 分〕 第五類 稅率：5%~10% 1.排氣量超過 2,000cc 以上汽車及露營用汽車。 2.稅率：10%。自美韓自由貿易協定生效日至 2012 年 8%； 2013 年 7%；2014 年 6%；2015 年 5%。 3.排氣量在 2,000cc 以下汽車（不含 1,000cc 以下）及兩輪機車： 稅率：5%。 第六類 定額課徵 1.煤油：每公升 90 韓圜。 2.重燃油：每公升 17 韓圜。 3.丙烷瓦斯：每公升 20 韓圜。 4.丁烷瓦斯：每公升 275 韓圜。 5.天然瓦斯 （包括液化瓦斯）：每公升 60 韓圜。 3 楊子菡等（2010），對奢侈消費課徵特種銷售稅之研究，財政部賦稅署 98 年度委託研究計畫。 4
Institute Of Public Accountants，第 259 期澳大利亞技術更新， http://www.ipaau.org.cn/read/resource-centre/
5
10 第七類 1.電冷卻器（electronic cooler）：每月耗電 370 千瓦小時以上 （不含冷卻能量 10 千瓦以上） 2.電冰箱： 每月耗電 40 千瓦小時以上（不含容量 600 公升以 下） 3.洗衣機： 每次耗電 720 瓦小時以上 4.電視機： 耗電 300 瓦以上（不含 42 吋以下）
資料來源：Korea Ministry of Strategy and Finance，2012 Korea Taxation。
課徵個別消費稅之場所分為三類，課稅項目和稅額或稅率分別如下： 第一類： (一)賽馬場：每人次入場課徵 500 韓圜。 (二)設置投幣機之場所：每人次入場課徵 10,000 韓圜。 (三)高爾夫球場：每人次入場課徵 12,000 韓圜。 (四)賭場（casino）：本國人每人次入場課徵 50,000 韓圜；外國人則課徵 2,000 韓圜。 (五)自由車賽車場、汽艇賽場：每人次入場課徵 200 韓圜。 第二類：娛樂性酒館、酒吧等：稅率 10%。 第三類：賭場年度營業總額 (一)500 億韓圜以下者，0%。 (二)500 億韓圜至 1,000 韓圜以下者，超過 500 億韓圜以上金額課徵 2%。 (三)超過 1,000 億韓圜者，10 億韓圜加超過 1,000 億韓圜以上金額，課徵 4%。 匈牙利於 2009 年 6 月通過「奢侈稅」之法案，該法案規定，從 2010 年 1 月 1 日起，價值超過 3,000 萬至 5,000 萬匈牙利幣（約新臺幣 397 萬元）的船舶、 噴射機與高價汽車等奢侈品課徵 0.35%的奢侈稅；超過 5,000 萬匈牙利幣（約新 臺幣 662 萬元）者課徵 0.5%的奢侈稅。惟因政黨輪替，又於 2010 年 7 月 1 日取 消針對船舶、噴射機與高價汽車所課徵之奢侈稅6。 2008 年法國文化部為了對歷史建築的維護，計畫對每晚平均 180 至 220 歐 元（約新臺幣 7,000 至 8,500 元）之四星級和五星級旅館的房間皆加徵 2 歐元（約 新臺幣 78 元）的歷史建築修護稅。雖然 2 歐元占每晚房價的比重不大，但由於 6 顏慧欣(2011)，從 WTO 及他國經驗對我國奢侈稅政策之省思， http://www.wtocenter.org.tw/SmartKMS/www/Epaper/wtoepaper/article255.htm
11 此法案的施行將使法國約三分之一的旅館接受此影響，其預估每年可貢獻約 3 億歐元（約新臺幣 116 億 9,590 萬元）的收入7。
第二節 國際房屋市場的變動情形
對多數已開發國家而言，自 1990 年代中期起，房地產市場是支持經濟永續 成長的重要因素。在充沛的資金環境、低利率水準、金融創新和寬鬆的信用額度、 可支配所得增加以及人口因素造成的住房需求增加等條件下，使得房價上漲並且 增加對於住宅的投資。 由於人口成長和實質購買力提升，再加上建地日趨稀少和對居住品質的提升， 已開發國家的房價，有長期上漲的趨勢。然而在上漲趨勢過程中，各國房價也相 繼出現了循環波動現象。房價上漲，除了全球性的資金環境因素外，各國個別性 對購置、持有住宅或出售利得的租稅優惠措施和購置住宅給予貸款利息補貼政策， 促使住屋需求者以購買住宅取代租屋。 美國在 2000 年網路泡沫化之後，採行低利率政策，加上長期貿易赤字而使 得大量國外資金流入，對美國經濟創造寬鬆的信貸條件，使得房市暴漲加油添火， 並導致負債融資性消費擴增。美國家庭自有房屋的比例從 1994 年的 64%（自 1980 年以來就大約如此）增加到 2004 年的史上最高水平 69%。次級抵押貸款對家庭 擁房率和整體住房需求量的增加作出了重要貢獻。從 1997 年到 2006 年間，一般 的美國住房價格增加了 124%。在 2001 年結束往前算的 20 年間，全國房價中值 是 2.9 到 3.1 倍的中產家庭收入。這個比例在 2004 年上升至 4.0，而 2006 年則上 升至 4.6。長期累積成房地產泡沫 ，導致了不少業主對其住屋以較低利率再融資， 或透過免除由房價上漲保證的二次貸款為消費者開銷提供融資。至 2007 年底， 美國家庭債務對年度個人可支配收入的百分比為 127%，而在 1990 年為 77%。 在房價不斷增加同時，消費者較少儲蓄，借貸和開支更多。 後來因為美國聯準(Fed)調高利率，情勢反轉，許多信用品質差者因為房價 7 同註 6。12 下跌而還不起房貸，使得美國國內抵押貸款違約和法拍屋急劇增加，終於在 2007 年 4 月美國第二大次級房貸公司破產；而在 2007 年 6 月到 2008 年 11 月間，美 國民眾資產淨值縮水了四分之一。時至 2008 年 11 月初，美國股市標準普爾 500 指數，從其 2007 年的高點下跌了 45%。房價從 2006 年的高峰下跌了 20%，而 期貨市場透露出可能下降 30–35% 的信號。美國住房資產淨值，從在 2006 年價 值 13 兆美元的高峰，下降到 2008 年中期的 8 兆 8 千億美元，並且 2008 年年底 時仍在下降。美國第二大的家庭資產：整體退休資產，減少了 22%，由 2006 年 時的 10 兆 3 千億下降到 2008 年中期的 8 兆。在同一時期內，儲蓄和投資的資產 （除退休儲蓄）有 1 兆 2 千億美元損失，而養老金資產有 1 兆 3 千億美元損失。 兩者合計，這些損失總額達到驚人的 8 兆 3 千億美元。 於是次貸危機由房地產市場蔓延到信貸市場，進而演變為全球性金融風暴。 簡言之，美國的房市飆漲是因為金融（低利率和外資流入）所造成的泡沫，又造 成衍生性商品和金融業過度擴張，最後導致房市泡沫破滅，而波及金融市場，流 動性危機演變成全球的金融危機，並引發全球經濟大衰退，全球因而付出慘重代 價。我國金融體系大致健全沒有受到太大的衝擊，但國內房價則受到下跌的衝 擊。 為因應次貸危機引發的流動性危機，我國在 2007 年次貸風暴發生之後，國 內即有人提出一些稅制方面的建議，包括將遺產稅稅率調降至 10%，或以成立賦 稅改革委員會的方式對稅制進行總檢討，以吸引資金回流。2008 年 6 月成立賦 稅改革委員會後，在遺產贈與稅之檢討研究案，曾建議若調降遺產贈與稅稅率低 於 30%以下，則必須有課徵奢侈稅和引導資金投向生產性事業和公共建設的配套。 終於在 2008 年 12 月修訂通過遺產贈與稅的調降，自 2009 年 1 月 23 日起施行。 雖然當持全球景氣低迷，所得沒有成長，但國內房價則從此開始飆漲，顯見遺產 贈與稅稅率的大幅調降對於吸引資金回流的效果，加上央行陸續調降利率，從而 形成「資金行情」，房價繼續上漲，又變成民怨。經建會從而提出「房市健全方 案」。 在國內房價飆漲的同時，金融危機方興未艾之際，2009 年底不少財政上相
13 對保守的投資者對部分歐洲國家在主權債務危機方面所產生的憂慮，終於在 2010 年初一度陷入最嚴峻局面。歐元區國家包括希臘、愛爾蘭、西班牙和葡萄 牙，而部分不屬於歐元區國家的歐盟成員國也牽涉其中。此一歐債危機無疑是對 2008 年美國引發的金融海嘯，造成雪上加霜的效果。 但值得注意的是，國內房價此時仍然繼續飆漲，於是財政部在 2010 年研擬 奢侈稅制，提出「特銷稅條例」，最後在 2011 年 5 月獲立法院審議通過，在 2011 年 6 月 1 日起施行。 根據不動產顧問商 Knight Frank 公司房價指數，2012 年全球房價平均上漲 4.3%，南美洲國家平均上漲 8.4%最高，亞太地區國家平均上漲 6.7%遠高於 2011 年的 2.8%。香港上漲 23.6%、土耳其上漲 10.5%、美國上漲 7.3%，愛爾蘭下跌 4.5%、希臘下跌 13.2%。
根據 Global Property Guide 資料，經過通貨膨脹調整後 2012 年房價年漲幅 前十名，亞太地區有 6 個、歐洲 2 個、美洲 2 個，分別是：香港（20.37%）、阿 聯（杜拜，19.91%）、土耳其（10.55%）、巴西（9.4%）、紐西蘭（8.55%）、印度 （新德里，6.05%）、丹麥（5.8%）、美國（S&P，5.36%）、挪威（5.33%）、菲律 賓（4.9%）。我國（台北）2012 年房價漲幅溫和，為 0.88%，較 2011 年的 2.83% 低。此外，房價年跌幅前十名都是歐洲國家，分別是：希臘（14.22%）、西班牙 （12.73%）、荷蘭（9.52%）、克羅埃西亞（札格雷布，8.8%）、斯洛維尼亞（盧 布亞納，8.7%）、葡萄牙（6.85%）、愛爾蘭（5.65%）、保加利亞（5.42%）、波蘭 （華沙，5.2%）、立陶宛（維爾紐斯，4.13%）。 謝明瑞教授研究8，2006 年至 2011 年的 5 年間，世界各主要國家的房地產市 場，房價漲幅最高的前十名國家，亞洲地區有 6 個（中國大陸 110.9%、香港 93.7%、 以色列 54.5%、新加坡 50.5%、臺灣 30.1%、馬來西亞 28.5%），美洲 2 個（哥倫 比亞 39.4%、加拿大 28.7%），歐洲 2 個（挪威 28.7%、瑞士 27.5%）。 中國大陸在 2006 年至 2011 年五年的房漲幅 110.9%；上海及北京的漲幅最 8 謝明瑞，物價房價與稅賦，http://www.npf.org.tw/post/2/10815
14 大，但在其政府的積極打房政策下，2012 年的房價的跌幅則介於一至二成之間。 香港 2006 年至 2011 年的房價漲幅為 93.7%，新加坡同期間的房價漲幅為 50.5%。使得兩地政府自 2011 年起，分別推出抑制房價的租稅和非租稅措施。 臺灣的房地產市場在 2006 年至 2011 年間平均漲幅在全世界排名第 6，5 年 的漲幅為 30.1%，都會地區的房價漲幅更大；2011 年 6 月開始實施特銷稅，使都 會地區房地產市場大致呈現量跌價縮的情形。 由上述國際的房市狀況，可以發現大多數國家都很重視房市的健全發展。房 市過熱可能衍生所得分配惡化、居住正義受損和泡沫化等經濟社會問題，演變成 為金融問題，會對國內乃至於國際經濟產生傷害，例如日本在 1990 年代發生的 房市泡沫破滅、美國在 2007 年開始的次貸危機衍生的金融海嘯，乃至於冰島、 愛爾蘭、乃至賽浦路斯等等國家，都深受房市泡沫化的深刻衝擊。因此許多國家 都在房市過熱時，為防患於未然，都必須採取相關金融或租稅措施予以冷卻。
第三節 主要國家不動產移轉稅制
房市能否健全發展，和不動產稅制的設計息息相關。若財產稅設計不夠周延， 可能造成投資房市之平時持有及資本利得稅負相對偏低，而兩者偏低的情況則使 房市投資之投資報酬率相對偏高，則可能吸引資金競相投注於房市，造成財富集 中，甚至使得所得分配惡化，傷害居住正義，產業結構也會失衡。 因此，有必要探討相關國家不動產稅制之設計，尤其在房市價格飆漲期間， 這些國家相對應的抑制房市飆漲的租稅措施為何，以兼顧營建產業的正常發展和 居住正義的實現，對於實施中的特銷稅之何去何從都非常具有參考價值。 一、新加坡 對於不動產發生移轉時，新加坡政府對買方課徵買方印花稅（Buyer's Stamp Duty, BSD），由買方以購買價格或市場價值之較高者為稅基繳納買方印花稅，且 其稅率採累計課徵的方式，價值在新幣 180,000 元（約新臺幣 426 萬元）以內按15
稅率 1%徵收，在 180,001 至 360,000 元範圍內按稅率 2%徵收，金額超過 360,001 元（約新臺幣 851 萬元）的部分則按稅率 3%徵收。
另外，新加坡政府為了打壓近年因炒房而高漲的房價，於 2011 年 12 月 8 日 起，除課徵買方印花稅（BSD）外，並加徵額外買方印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD）。然而額外買方印花稅由於實施效果不彰，因此在 2013 年再 次做了調整。 2013 年 1 月 12 日以後外國人及非個人實體買家課徵的附加買方印花稅率增 加至 15%；為新加坡永久居住者的外國人購買第 2 棟以上住宅不動產須支付的稅 率增加至 10%，此稅率亦適用於新加坡公民購買第 3 棟以上住宅不動產；對原本 不受買方印花稅影響的新加坡永久居住者的外國人之首次購屋，及新加坡公民購 買第 2 棟以上住宅不動產亦須支付 5%及 7%的額外買方印花稅9。根據以上內容 茲將買方印花稅以及額外印花稅新舊制課徵稅率比較如下： 9 姚欣欣（2012），新加坡運用印花稅制抑制房地產價格，當代財政，第 27 期，頁 99-102。
16 表 2.3.1 新加坡買方印花稅及額外印花稅 單位：新加坡幣 買方身分 買方印花稅（BSD） 級距 稅率 2011 年 12 月 8 日至 2013 年 1 月 11 日 ABSD 稅率 （舊制） 2013 年 1 月 12 日 ABSD 稅率（新 制） 外國人和非個人實體10購買任 何住宅不動產 10% 15% 新加坡永久居民11的外國人購 買首棟住宅不動產 180,000 以下 （約新臺幣 426 萬 元） 1% 0 5% 新加坡永久居民的外國人購 買第 2 棟以上的住宅不動產 180,001~360,000 2% 3% 10% 新加坡公民購買首棟住宅不 動產 360,001 以上 3% 0 0 新加坡公民購買第 2 棟住宅不 動產 0 7% 新加坡公民購買第 3 棟以上的 住宅不動產 3% 10% 資料來源：新加坡內地稅，http：//www.iras.gov.sg/ 除了以上針對買方所課徵的印花稅外，新加坡政府在 2010 年開始對移轉住 宅不動產之賣方開徵印花稅，稱為賣方印花稅（Seller's Stamp Duty, SSD）。賣方 原就不動產交易價格與市價較高者為稅基並按持有期間之長短及價格高低課以 不同稅率，後因考慮其效果，多次變更課稅規定。至 2013 年除了針對自用住宅 的買賣外，首度將工業用不動產納入賣方印花稅的課徵範圍，以平抑工業用不動 產的投機行為。相關規定如下： (一)住宅用不動產依其持有期間，在 1 年內轉售者稅率 16%；若在 1 年至 2 年內售出者，稅率為 12%；若在 2 年至 3 年內售出者，稅率為 8%；若 在 3 年至 4 年內售出者，稅率為 4%；超過 4 年以上則免課徵。 (二)工業用不動產依其持有期間，在 1 年內轉售者稅率 15%；若在 1 年至 2 10 包括非公司組織協會、集合投資之受託者、合夥組織之合夥人等。 11 新加坡永久居住者為在新加坡有永久住所之人。
17 年內售出者，稅率為 10%；若在 2 年至 3 年內售出者，稅率為 5%；超 過 3 年者則免課徵。 表 2.3.2 新加坡賣方印花稅率 不動產持有期間 住宅不動產12 工業用不動產 1 年以下 16% 15% 1~2 年 12% 10% 2~3 年 8% 5% 3~4 年 4% 免徵 超過 4 年 免徵 – 資料來源：新加坡內地稅，http：//www.iras.gov.sg/ 二、香港 從價印花稅是不動產轉讓、不動產租約及股票轉讓所徵收的稅款。有關不動 產轉讓之稅基和稅率，如表 2.3.3： 12 財政部綜合規劃司提供新加坡住宅不動產釋例： 外國人於 2013 年 2 月在新加坡購買 1 戶市價為 2,000,000 新幣之住宅，則其應繳納之印花稅 及額外買方印花稅計算如下： 1.買方印花稅：180,000×1%+180,000×2%+1,640,000×3%=54,600 2.額外買方印花稅：2,000,000×15%=300,000 故該外國人總共須負擔之印花稅為 354,600 新幣（54,600 + 300,000 )，約占其市價 17.73%。 3.假若賣方未持有此棟住宅滿 1 年，則賣方被課以 16%稅率。 故此棟住宅總共約被課以市價 34%之印花稅。
18 表 2.3.3 香港從價印花稅率 單位：港幣 不動產售價或價值較高者 稅負 超逾 不超逾 $2,000,000 （約新臺幣 776 萬元） $100 $2,000,000 $2,351,760 $100＋超逾$2,000,000 的款額的 10% $2,351,760 $3,000,000 1.50% $3,000,000 $3,290,320 $45,000＋超逾$3,000,000 的款額的 10% $3,290,320 $4,000,000 2.25% $4,000,000 $4,428,570 $90,000＋超逾$4,000,000 的款額的 10% $4,428,570 $6,000,000 3% $6,000,000 $6,720,000 $180,000＋超逾$6,000,000 的款額的 10% $6,720,000 $20,000,000 3.75% $20,000,000 $21,739,120 $750,000＋超逾$20,000,000 的款額的 10% $21,739,120 4.25% 資料來源：govhk 香港政府一站通，www.gov.hk 註：2013 年香港政府擬修改稅率，其中最高級距之稅率由 4,25%修至 8.5%，詳情請參閱表 2.6.1。 此外，為遏止房地產的炒作，自 2010 年 11 月 20 日起，任何以個人或公司 （不論在何地註冊）名義，在 2010 年 11 月 20 日或以後取得住宅物業，並在取 得後 24 個月內將其轉售，均須繳交「額外印花稅」（Special Stamp Duty，SSD）。 其根據物業交易的代價款額或物業市值較高者為稅基，按賣方或轉讓方轉售或轉 讓前持有物業的不同持有期間而定的稅率計算。其將持有期間分三個階段，分別 是持有期間 6 個月以內，按稅率 15%課徵；超過 6 個月但在 12 個月以內，按稅 率 10%課徵；超過 12 個月但在 24 個月以內，按稅率 5%課徵。 然而在 2012 年 10 月 27 日時，香港政府有意延長及加重現行額外印花稅的 時效及稅率，由 2 年增至 3 年，稅率由 5%至 15%，增至 10%至 20%。另一項是 向非香港永久性居民、和本地及外地註冊公司，在現有印花稅上，再徵收房價 15%的買方印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD），該修訂內容至 2013 年 6 月底前
