主要國家不動產調控政策之非租稅措施

引發不動產價格飆漲之因素諸多，包括國際資金之移動、利率、匯率等等，

都交互產生影響。因此健全房市的政策工具，除了除了需要周延的租稅制度，或 因時制宜的租稅工具之外，有時必須搭配各種金融或其他相關政策工具。以下即 探討各國不動產調控的非租稅措施。

一、香港

自 2009 年 10 月起，為了遏止房價高漲，香港金融管理局先後 4 次緊縮抵押 貸款額度，1,000 萬元以上之豪宅，抵押貸款成數上限由 7 成降至 5 成；700 至 1,000 萬元之中價住宅則降至 6 成；非自住物業為 4 成。緊縮抵押貸款措施使買 方額外增加 1 成至 2 成首期自備款，削弱買方之換屋能力，整體買賣宗數急跌 3 分之 2。

2010 年再度出招對抗房市炒風。4 月 21 日再推出「9 招 12 式」管理發展商 賣房，但 9 招是管理房屋銷售手法，12 式是針對示範單位所提出之建議指引，

因此房價稍緩即升。8 月第 3 度出招，推出「3 招 14 式」，以打擊預售屋交易及 收緊抵押貸款為主，又將價值 1200 萬港元以上物業抵押貸款上限降至 60%。

2010 年 10 月 13 日施政報告，加大土地供應穩定房價，推出包括先租後買 之「置安心」計畫、限制「發水樓⁴¹」以及訂定未來 10 年建屋土地目標，確保 平均每年有 2 萬個私人住宅與 1.5 萬個公屋單位供應。2010 年 11 月 19 日，香港 金融管理局再次宣布，即時起下調房屋抵押貸款成數，房價 1,200 萬元或以上的 物業抵押貸款成數，由 6 成下調至 5 成⁴²。

41 香港政府在賣地時，對每塊地規定其容積率，不過其法律規定某些情況下建坪可以超過原先 所規定之容積率。而「發水樓」指建商利用此法令規定讓所出售的建築物建坪超過其原先規 定之容積率。

42 香港歷史罕見連出 5 招消減百年樓市泡沫，中國新聞網，

http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/house/2010-12/27/c_12920 328_2.htm

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二、新加坡

(一)下調房貸上限

手中至少還有 1 個房貸未繳清的屋主，在另購新房時，貸款比例從 70%

調降至 60%，以防投機客炒作房價。

(二)二元化住房制度

新加坡實行所謂的二元化住房制度，即除了一般市場上流通之私有房屋 外，另一部分由政府提供公共住宅，幫助實現的主要用於滿足中低收入家庭 基本居住需要的住房，價格由中低收入者的支付能力決定。因此，二元化住 房制度不但保證了居民的基本需求同時也維持社會正常運作。新加坡是公認 住房問題解決較佳的國家，其成功的二元化住房制度得益於政府主導的公共 住房開發模式與嚴格的管理制度⁴³。

1960 年根據《住宅發展法》成立住宅發展局（HDB）代表政府行使權 力，負責制定組屋發展規劃及房屋管理，實現“居者有其屋”目標。1996 年

《土地徵用法令》規定政府有權徵用私人土地用於國家建設，並有權調整被 徵用土地價格。根據此法令，HDB 以低於市場價格獲得土地，保證了大規 模建設組屋所需的土地。而其資金來源主要是政府提供低息貸款和居民購房 貸款，其中創建於 1955 年中央公積金制度起了關鍵作用。全面性的強制儲 蓄制度，雇主與雇員都須依據法定公積金繳納率（雇員 20%，雇主 12%）

將月薪一部分存入中央公積金局之個人帳戶，用於住房、退休、教育、醫療、

投資增值等諸方面。中央公積金局將公積金除留足會員提款外，其餘用於購 買政府債券，政府以貸款與補貼方式注入建屋發展局，使其有能力進行大規 模公共住房建設。另一方面，中央公積金局向建屋發展局發放公共住宅建設 貸款，同時提供個人購屋者住房公積金貸款⁴⁴。

另外，HDB 的非營利性質，決定了在實施住房保障政策時把住房公平

43 譚禹（2010），二元化住房制度：日本、新加坡、中國香港的實踐模式與啟示，甘肅社會科學，

第 3 期，頁 185。

44 蘇多永（2010），新加坡住房保障制度及其啟示，中國房地產，第 358 期，頁 63-64。

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作為首要考慮的問題。在具體運作中，為避免供需錯位，根據不同時期、不 同收入群體的支付能力，合理確定公共住房的開發品質標準和開發面積指標。

如普通家庭 4 ～ 6 年的收入平均是 25 萬，那麼房價就定在 25 萬，對極 低收入者則採用低租金和水電補貼方式。由此可知其定價並非以成本下去核 定⁴⁵。

綜合上述，新加坡政府視住房為公共責任之一。大量興建「組屋」下，

目前其私人房屋僅占市場房屋總量的 21%，其餘是國民和永久居民才能購買 的組屋。此種情況顯示此住房政策的實行成效很好。另外其政策的搭配值得 學習。

三、中國大陸

(一)房貸以及貸款利率：中國大陸針對第 1 套房首付款、第 2 套房及第 3 套房以上實施差別化的房貸政策。如：對貸款購買第 2 套住房的家庭，

嚴格執行首付款比例不低於 50%、貸款利率不低於基準利率 1.1 倍等規 定。此外，商業銀行暫停發放居民家庭購買第 3 套以上住房貸款；對不 能提供 1 年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非該地居民暫停 發放購房貸款。

(二)限購令：對擁有 1 套以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一 定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，無法 在該地購買房屋，審查購房資格限制在簽訂購房契約前。

(三)增加住房供給及相關規定：對有囤地、炒地行為之開發商禁止買地、保 障性住房及中小套型普通商品住房用地不得低於住房建設用地供應總 量的 70%，並加強建設保障性住房和破舊社區域改造住房等方式提供住 房的供給。

45 同註 43。

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