第二章 文獻探討
第六節 主要國家不動產調控政策之租稅措施
一、香港
香港主要運用印花稅調節房產市場，透過印花稅率的調整及在原有的印花稅 基礎上額外增課其他印花稅，提高房屋的交易成本以遏止炒房。過程如下：
2010 年將從價印花稅最高級距再調整，價值 21,739,120 港元以上房產印花 稅稅率，由 3.75%提高至 4.25%，以遏止豪宅炒風。然而在房價依舊飆升，為增 強人民安居樂業的信心，於 2010 年 11 月 20 日，在 4.25%印花稅的基礎上，宣 布徵收「額外印花稅」以抑制住宅的短期交易。額外印花稅分 3 級，其中在 6 個月以內轉售之交易課 15%。
然而「額外印花稅」仍不足以抑制炒房的情勢，加上美國推出第三輪量化寬 鬆措施（QE3）造成熱錢的湧入，於 2012 年 10 月 27 日宣布，推出新一輪措 施，包括延長持有期間至 3 年並且提高「額外印花稅」的稅率以及引入「買家印 花稅」，即香港永久性居民以外的所有買家（包括以個人或公司身份），均須繳納 該稅項。同時建議以附屬法律之形式修訂，授權財政司司長可透過先訂立後審議 之方式即時做出調整以因應市場情況。此政策之宣布後，短期買賣個案由 1997 年至 2010 年期間平均每月 1,500 多件銳減至 2013 年 1 月的 245 件。令房市平穩 了一段時間，不過，在低息環境和資金充裕的情況下，住宅物業市場在 2013 年 初再次出現熱絡的跡象。
香港整體房價在 2013 年 1 月重新攀升，按月上升 2%。尤其在中小型單位市 場（即實用面積少於 70 平方公尺的住宅單位）更為明顯，其較 2008 年相比累計 上升 124%。而豪宅市場，由於較受買家印花稅和經調高的額外印花稅影響，房 價在 1 月只微升 0.7%。然而，從送交土地註冊處註冊的買賣協議數目可見，住 宅物業在 2013 年 1 月和 2 月平均每月 5,900 件成交個案，與 2012 年 12 月僅 3,300 件相比，成交量也顯著反彈。因此，香港政府擬將從價印花稅率再次調高至以往 的雙倍，最高級距之稅率微調為 8.5%，以遏抑對住宅及非住宅物業的需求36。茲
36 香港 2013 年印花稅(修訂)條例草案，
http://www.legco.gov.hk/general/chinese/bills/bill1213.htm
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二、新加坡
(一)調高財產稅邊際稅率
2014 年 1 月 1 日起，住宅（不含土地）年度價值按 10%、11%、13%、15%、
17%、19%等 6 級差額累進課稅；自用房屋年度價值在新幣 8,000 元以下，免 稅，超過部分按 4%、5%、6%、7%、9%、11%、13%、15%等 8 級差額累進 課稅。2015 年 1 月 1 日起再提高邊際稅率，住宅（不含土地）年度價值按 10%、
12%、14%、16%、18%、20%等 6 級差額累進課稅；自用房屋年度價值在新 幣 8,000 元以下，免稅，超過部分按 4%、6%、6%、8%、10%、12%、14%、
16%等 8 級差額累進課稅。詳如表 2.6.2 及表 2.6.3。
表 2.6.2 新加坡自用房屋 2014 年起稅率
單位：新加坡幣
自用房屋年度價值 稅 率
級 距 2014 年 1 月 1 日起 2015 年 1 月 1 日起
$8,000 以下
（約新臺幣 20 萬元） 0% 0%
$8,001~55,000 4% 4%
$55,000~60,000 5% 6%
$60,000~70,000 6% 6%
$70,000~85,000 7% 8%
$85,000~100,000 9% 10%
$100,000~115,000 11% 12%
$115,000~130,000 13% 14%
$130,000 以上 15% 16%
資料來源：新加坡內地稅，http：//www.iras.gov.sg/
表 2.6.3 新加坡住宅（不包括土地）2014 年起稅率
單位：新加坡幣
住宅年度價值（不包括土地） 稅 率
級 距 2014 年 1 月 1 日起 2015 年 1 月 1 日起
$30,000 以下
（約新臺幣 79 萬元） 10% 10%
$30,000~45,000 11% 12%
$45,000~60,000 13% 14%
$60,000~75,000 15% 16%
$70,000~90,000 17% 18%
$90,000 以上 19% 20%
資料來源：新加坡內地稅，http：//www.iras.gov.sg/
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(二)調高賣方印花稅
將賣方印花稅的徵收期限由 3 年延長到 4 年，擁有房產在 4 年以內的屋主，
出售時需繳納 4%至 16%不等的賣方印花稅。
(三)課徵買方印花稅
2011 年 12 月 7 日宣布針對外籍買家與公司等機構買家之印花稅額外增加 10%，以抑制投資需求；公民購買第 3 套以上住宅，印花稅在原印花稅基礎上 增加 3%；擁有新加坡永久居留權之外籍人士購買第 2 套及以上之住宅，印花 稅增幅為 3%，並於 2011 年 12 月 8 日生效。另 2013 年後再調高稅率。
三、中國大陸
中國大陸由 2010 年開始對房產調控，其政策內容彙整如表 2.6.3。整體而言，
中國大陸不動產調控政策之租稅措施如下所述：
(一)契稅：對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭（成員範圍包括購房人、
配偶以及未成年子女）唯一的住房，減半徵收。個人購買 90 平方公尺 以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一的住房，按 1%稅率徵收。
(二)所得稅：對出售自有住房並在 1 年內重新購房的納稅人不再減免個人所 得稅且通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值者，依法嚴 格按轉讓所得的 20%計徵。
(三)營業稅：對於個人購買住房不足 5 年轉手交易，統一按銷售收入全額課 徵住房營業稅。
(四)土地增值稅：對定價明顯超過周邊房價水準的房地產開發項目，進行土 地增值稅的清算和稽查。
(五)房產稅：加速推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。
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新 國
5 條 2013/2
1. 房價上漲過快城市提高 2 套房首付比例和利率。
2. 對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、
房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值者，應依法嚴格按轉讓所 得的 20%計徵。
3. 優先對建築中小套房 7 成以上之建案放貸。
4. 囤地、炒地開發商禁止買地。
5. 增加限購區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手 住房；審查購房資格限制在簽訂購房契約前。
資料來源：中國大陸國務院辦公廳，http://www.gov.cn/zfwj/bgtfw.htm；本研究整理
四、韓國
李宛柔、薛璐曦認為韓國 2005 年以來為控制不動產價格推出以下政策37： (一)提高持有階段之稅負
政府為抑制房價的大幅上漲，把房地產持有稅的起徵點由過去的 9 億 韓圜下調到 6 億韓圜，稅率為 1%～3%，並計畫從 2008 年起以每年提高 5%的速度，提高房地產持有稅的稅率，直到提升到適當的稅率為止。希望 藉此使擁有房地產越多的家庭每年繳納的房地產稅也越多，使投機者考量 其持有成本，迫使出售多餘之不動產，以抑制投資性需求。
(二)強化資本利得之徵收
推出一戶一宅制，針對高價、多宅徵重稅。韓國政府從 2007 年起，
對於擁有 2 套以上房子的家庭，房地產交易價格超過政府制定的各地房產 基準價 3 億韓圜時，資本利得稅率由以往的 9%~ 36%提高到 50%，高價高 檔住宅的資本利得稅率則更高。對擁有第 3 套住房的賣主徵收 60%的高額 資本利得稅。另持有期間不同亦分別課徵不同稅率，持有 1 年以上 2 年以 下資本利得稅率為 40%，1 年以下資本利得稅率為 50%。
另外，自 2007 年起針對非自住土地交易徵收 60%的交易稅。並引入基 礎設施負擔金制度與徵收土地開發稅，防濫開發與抑制房地產投機活動。
37 李宛柔、薛璐曦（2007），日韓調控房地產税收政策比較及啟示，財會月刊，436 期，頁 78-80。
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(三)配套措施
2005 年推出「不動產綜合對策」，實施嚴格的房地產產權登記制度，
充分掌握買房者的房產資料。同時要求交易時，買方必須申報買房資金來 源，賣方必須報告實際交易價格，並建立常設機構進行監督，促使房屋交 易透明化。
綜上所述，韓國 2005 年推出一系列政策。而根據韓國建設交通部的統計來 看，新政策出臺後，韓國的地價自 2006 年 4 月開始放慢漲幅，土地成交量迅速 萎縮，月成交量減少了 36.3%，全國住宅市場平均價格下滑。使房地產明顯降溫，
於打房成效上取得一定之成效。
然而根據華爾街日報 2010 年 9 月之報導，相較亞洲其他地區房價飆漲，韓 國首爾及周邊房價下跌 1 成，其他區域跌幅更超過 2 成。房市益趨低迷，迫使韓 國當局不得不端出拉抬房價的救市措施。為刺激房市景氣回春，李明博政府 2010 年初宣布，政府斥資收購滯銷新屋，再轉售建商或民眾。接著 2010 年 8 月底再 頒布新措施，針對首購屋者以及名下僅 1 棟自用住宅民眾放寬房貸限制，此外房 屋稅減免期限延長到 2012 年。
韓國種種的振興措施，終於使得房價 2011 年出現回升跡象，據韓國國民銀 行之資料，其於 2011 年 3 月房價年增 3.5%，創 2008 年 11 月來最大年增幅38。 五、日本
李宛柔、薛璐曦指出日本為能有效控制地價並減緩土地投機行為，採取之政 策如下39：
(一)提高持有階段之稅負
1990 年日本不動產稅收對國民所得比率與稅收總額比率分別約只有美 國的 2 分之 1，由此可知日本持有稅負偏低。而持有稅負偏低除導致日本地
38 吳慧珍，南韓經驗 打房過頭 經濟縮頭，工商時報，2011 年 05 月 06 日。
39 同註 37。
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價飆漲外，亦造成土地利用的不效率。因此日本於 1991 年進行土地稅改革，
新設地價稅並於 1992 年 1 月開徵。對土地所有人按政府所評估之土地價值 的 0.3%的比例課徵，且對公共法人、非營利組織及自用住宅（每戶家庭只 限一處）實施免稅。此規定在照顧自住需求的同時把矛頭指向了投機者。然 而實施不久後逢經濟蕭條，地價急速下降，為降低土地持有者稅負，於 1998 年停徵40。
(二)訂定資本利得合理課稅方式
針對個人持有土地和房產期間低於 5 年之情況制定懲罰性質的稅收制 度。5 年以下買賣土地和房產者課以較高之稅率，且稅率隨持有房產期間增 加而遞減，如：持有期間未滿 5 年者其需課徵 30%所得稅及 9%居民稅，而 超過 5 年者稅率僅有其之一半，即適用 15%所得稅率及 5%居民稅率。
(三)改善土地評價之體系
根據歷史經驗，地價稅即使根據歷史成本徵收也容易出現低估現象，導 致稅收政策的作用不能有效發揮。因此日本政府改善了土地的評價體系，改 以於課稅時根據各種財產的狀況，以假定由不確定的多數當事人進行自由交 易時所確定的價格作為課稅基礎，而且分別對宅基地、農用地、房屋等評估 做了詳細、具體的規定，為課稅依據的確定和調整提供了明確的規範。
如上所述，1991 年日本對土地稅制進行一系列改革，其成效依據日本國土 交通省公市地價統計資料顯示，2005 年住宅地價與 1991 年相比已下跌 46%，房 地產價格回到泡沫 1985 年水準；商業用地價格下跌約 70%。在提高持有稅、移 轉稅以打擊土地投機、控制地價獲得一定之成效。
40 稅制會，2009 主要國家稅制概要。
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