第四章 特銷稅實施成效之不動產實證分析
第三節 特銷稅實施對不動產短期交易與持有期間的影響
一、特銷稅實施對不動產短期交易之影響
特銷稅的立法意旨在抑制不動產短期交易，避免由於短期的房屋買賣炒作造 成房價的高漲。因此本小節將探討特銷稅實施對不動產短期交易的影響。首先就 契稅資料分析比較特銷稅實施前、後個人出售短期（2 年）持有房屋的變動，表 4.3.1 結果顯示短期持有房屋的交易件數因特銷稅的實施而明顯的減少，同時短 期交易頻率愈高者，減少比率愈高，這兩項結果顯示特銷稅確實達到抑制短期交 易的目的。
表 4.3.1 特銷稅實施前、後個人出售短期持有（< 2 年）房屋次數比較
單位：件數/百分比
件數
次數
特銷稅實施前
（2009.6.1~2011.5.31）
特銷稅實施後
（2011.6.1~2013.5.31）
特銷稅實施前、後增 減比較 件數 比率 件數 比率 增減件數 增減
百分比 1 次 54,908 59.12% 17,411 63.48% (37,497) -68.29%
2 次 22,887 24.64% 7,044 25.68% (15,843) -69.22%
3 次 6,689 7.20% 1,487 5.42% (5,202) -77.77%
4 次 3,788 4.08% 895 3.26% (2,893) -76.37%
5 次 1,603 1.73% 224 0.82% (1,379) -86.03%
6 次 1,151 1.24% 182 0.66% (969) -84.19%
7 次 558 0.60% 51 0.19% (507) -90.86%
8 次 399 0.43% 49 0.18% (350) -87.72%
9 次 235 0.25% 21 0.08% (214) -91.06%
10 次以上 653 0.70% 63 0.23% (590) -90.35%
合計 92,871 100.00% 27,427 100.00% (65,444) -70.47%
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：契稅及特銷稅）
104
105
106
107
表 4.3.4 特銷稅實施前、後個人短期持有（< 2 年）土地依行政區變動情形比較
單位：件數/百分比
件數
縣市
特銷稅實施前
（2009.6.1~2011.5.31）
特銷稅實施後
（2011.6.1~2013.5.31）
特銷稅實施前、後增 減比較 件數 比率 件數 比率 增減件數 增減百
分比 臺北市 19,617 7.10% 4,460 2.42% (15,157) -77.26%
臺中市 14,061 5.09% 6,153 3.34% (7,908) -56.24%
基隆市 835 0.30% 856 0.46% 21 2.51%
臺南市 17,605 6.37% 11,194 6.07% (6,411) -36.42%
高雄市 6,888 2.49% 18,840 10.22% 11,952 173.52%
新北市 46,377 16.79% 45,732 24.80% (645) -1.39%
宜蘭縣 3,917 1.42% 1,989 1.08% (1,928) -49.22%
桃園縣 48,691 17.63% 31,636 17.16% (17,055) -35.03%
嘉義縣 27,513 9.96% 9,027 4.90% (18,486) -67.19%
新竹縣 13,892 5.03% 7,575 4.11% (6,317) -45.47%
苗栗縣 4,722 1.71% 3,099 1.68% (1,623) -34.37%
南投縣 6,934 2.51% 7,429 4.03% 495 7.14%
彰化縣 36,457 13.20% 20,702 11.23% (15,755) -43.22%
新竹市 6,658 2.41% 5,132 2.78% (1,526) -22.92%
雲林縣 6,226 2.25% 3,667 1.99% (2,559) -41.10%
嘉義縣 3,518 1.27% 1,401 0.76% (2,117) -60.18%
屏東縣 6,383 2.31% 2,689 1.46% (3,694) -57.87%
花蓮縣 3,048 1.10% 1,789 0.97% (1,259) -41.31%
臺東縣 769 0.28% 343 0.19% (426) -55.40%
金門縣 2,062 0.75% 672 0.36% (1,390) -67.41%
合計 276,173 100.00% 184,385 100.00% (91,788) -33.24%
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值檔及特銷稅）
108
109
4 年內 65,886 7% 1,272 1,268 105 4 年以上 598,032 62% 6,246 4,693 4,289
特銷稅實施 後 (政策三)
1 年內 64,923 9% 154 139 105 2 年內 51,990 7% 544 542 105 3 年內 60,820 8% 880 865 109 4 年內 38,071 5% 1,279 1,280 108 4 年以上 517,187 71% 6,856 5,339 4,843
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值稅）
圖 4.3.5 土增稅案件的持有期間按政府租稅政策分布
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值稅）
由於都市土地的交易為特銷稅的課徵對象，但是非都市土地限於有房屋者始 為課徵對象，為能更瞭解特銷稅對土地持有期間的影響，再精簡樣本，針對都市 土地研究其持有期間的變化，統計結果呈現於表 4.3.6。
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
1年內 2年內 3年內 4年內
政策一 政策二 政策三 持有期間
百分比
110
表 4.3.6 都市土地土增稅案件的持有期間變化：按租稅政策別
單位：年/件/天數/百分比
政策期間 持有時間 件數 比率 平均持有
天數 中位數 標準差
遺產贈與稅 調降前 (政策一)
1 年內 22,515 16% 142 116 109 2 年內 18,565 13% 555 560 103 3 年內 16,652 12% 912 912 108 4 年內 11,310 8% 1,255 1,240 104 4 年以上 70,612 51% 6,095 4,943 3,932
遺產贈與稅 調降後，特 銷稅實施前
(政策二)
1 年內 97,923 18% 131 106 107 2 年內 51,115 9% 542 539 107 3 年內 51,450 9% 915 915 105 4 年內 46,010 8% 1,270 1,264 103 4 年以上 299,597 55% 6,397 5,180 4,433
特銷稅實施 後 (政策三)
1 年內 40,185 10% 135 112 108 2 年內 33,565 8% 544 544 106 3 年內 44,987 11% 882 867 111 4 年內 26,131 6% 1,275 1,274 107 4 年以上 273,624 65% 6,607 5,283 4,793
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值稅）
111
圖 4.3.6 都市土地土增稅案件的持有期間變化：按租稅政策別
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值稅）
由表 4.3.6 及圖 4.3.6 可發現特銷稅實施後，都市土地 1 年內交易的比重由特 銷稅實施前的 18%明顯的下降至 10%；2 年內交易的比重在特銷稅實施後只稍微 減少 1%；但 3 年內交易的比重則由實施前的 9%，增加為 11%，但都比特銷稅 實施後 1 年內交易與 2 年內交易的比重都高，顯現投資人將持有期間延長為 2 年以上，以規避特銷稅。
接著觀察六都的都市土地不動產持有期間情形，統計結果如表 4.3.7。可以 發現，臺北市在遺贈稅調降之前內 1 年內的交易比重由 16%明顯增加至 21%，
顯示遺贈稅的調降確實造成投資客持有期間的縮短，但特銷稅實施後，1 年內的 交易比重由 21%明顯降低至 8%，2 年內的交易比重則由 9%明顯降至 4%，顯示 短期交易確實受到特銷稅的抑制；而 3 年內交易的比重則在特銷稅由實施前的 7%上升為 10%且高過於 1、2 年內之交易比重，顯示投資者延長持有期間規避特 銷稅的意圖。
新北市的情況也與臺北市非常相似，在遺贈稅調降之前，1 年內的交易比重 明顯增加，但特銷稅實施後，3 年內交易的比重明顯升高。在臺中市部分，在特 銷稅實施後，1 年內及 2 年內交易的比重都下降，3 年內的比重下降相對較少。
在臺南市部分，在特銷稅實施後，2 年內交易的比重也有下降的趨勢。在高雄市 部分，其變化與臺北市非常相似，在遺贈稅調降之前，1 年內的交易比率明顯增
0%
5%
10%
15%
20%
1年內 2年內 3年內 4年內
政策一 政策二 政策三
百分比
持有期間
112
113
114
115
116
117
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縣市 政策期間 持有時間 件數 比率 平均持
有天數 中位數 標準差 2 年內 7 2% 598 708 140 3 年內 38 8% 878 877 78 4 年內 19 4% 1,345 1,332 65 4 年以上 356 79% 6,570 5,923 3,957
總件數 449
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值稅）
圖 4.3.7 六都土地土增稅案件的持有期間變化
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值稅）
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 政策三
政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一
其他縣 市新竹縣新竹市高雄市台南市台中市桃園縣新北市台北市
1年內 2年內 3年內 4年內 件數
122
圖 4.3.8 臺北市土地土增稅案件的持有期間變化
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值稅）
圖 4.3.9 桃園縣土地土增稅案件的持有期間變化
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：土地增值稅）
三、 特銷稅實施對房屋交易持有期間之影響
本小節分析特銷稅實施對房屋持有時間的影響，表 4.3.8 顯示，特銷稅實施 後，房市交易案件中房屋持有期間超過 2 年之比率明顯增加，顯示投資客規避特 銷稅兩年內交易之限制。表 4.3.9 也顯示，各縣市大致都受到類似的影響，持有 2 年內的比率在特銷稅實施後明顯下降，並無地區上的差異。
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
1年內 2年內 3年內 4年內
政策一 政策二 政策三
百分比
持有期間 0%
5%
10%
15%
20%
25%
1年內 2年內 3年內 4年內
政策一 政策二 政策三
百分比
持有期間
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
縣市 政策期間 持有時間 件數 比率 平均持有
天數 中位數 標準差 4 年以上 6 33% 3,546 3,824 505
總件數 18
澎湖縣
遺產贈與 稅調降前
1 年內 56 39% 98 58.5 98 2 年內 22 15% 516 505 105 3 年內 9 6% 926 910 77 4 年內 9 6% 1,246 1,139 147 4 年以上 48 33% 2,814 2,621 1,125
總件數 144
遺產贈與 稅調降 後，特銷 稅實施前
1 年內 344 49% 100 81 140 2 年內 101 14% 534 534 96 3 年內 68 10% 908 919.5 103 4 年內 61 9% 1,238 1,221 111 4 年以上 134 19% 3,209 2,673 1,805
總件數 708
特銷稅實 施後
1 年內 119 26% 92 78 87 2 年內 42 9% 503 478 86 3 年內 80 17% 853 814.5 110 4 年內 35 8% 1,277 1,271 92 4 年以上 185 40% 2,809 2,264 1,405
總件數 461
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：契稅）
135
圖 4.3.11 六都房屋持有期間變化：按租稅政策別
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：契稅）
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 政策三
政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一 政策三 政策二 政策一
其他縣市新竹縣新竹市高雄市台南市台中市桃園縣新北市台北市
1年內 2年內 3年內 4年內
136 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
1年內 2年內 3年內 4年內 4年以上
政策一 政策二 政策三
百分比
持有期間
圖 4.3.12 臺北市房屋持有期間變化：按租稅政策別
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：契稅檔）
圖 4.3.13 新北市房屋持有期間變化：按租稅政策別
資料來源：財政部財政資訊中心（稅目別：契稅）
0%
10%
20%
30%
40%
50%
1年內 2年內 3年內 4年內 4年以上
政策一 政策二 政策三
百分比
持有期間
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第四節 本章小結
綜上分析，特銷稅對不動產市場交易量的影響顯示，特銷稅實施初期確實造 成交易量的減少，但是目前的交易量已出現回穩的情形，在價格方面，特銷稅對 價格也發生相當的抑制的效果，雖然價格仍有增加，但是相較特銷稅實施前，幅 度都縮減，對臺北市與新北市的影響效果尤其顯著。
再就特銷稅課稅案件研究，被課稅的案件在研究期間樣本並不多，主要分布 在六都會區，約占 75%，其餘各縣市約占 25%，但是另一方面，本研究卻發現 特銷稅對抑制短期交易的效果很顯著，在很多縣市，短期交易減少的比率皆達到 70%或 80%以上，這說明特銷稅的案件不多正代表特銷稅確實達到抑制短期交易 的政策目的。另外從交易持有期間變化的分析中，顯示三至四年的比重大幅的增 加，凸顯投資人為規避特銷稅，將不動產持有期間拉長，因此要達到抑制房地產 的不當炒作，有延長特銷稅適用年限的必要。
整體而言，特銷稅確實有抑制房價的效果，只是無法完全抑制房價上漲；而 造成房價仍然上漲的主要因素，還是在於資金行情（利率低和貨幣寬鬆），以及 長期以來財產稅持有稅負以及不動產交易的資本利得稅偏低的因素。因此，除了 特銷稅應該維持，甚至將目前特銷稅在稅制和稅政上的缺失改善之外，仍須其他 政策工具（例如金融面的選擇性信用管制、貨幣寬鬆政策的調整，以及不動產稅 制的合理化等等）搭配實施，才能使房市更加健全，房價更趨合理，屆時方能討 論特銷稅應否退場的議題。
138