第二章 文獻探討
第三節 主要國家不動產移轉稅制
房市能否健全發展，和不動產稅制的設計息息相關。若財產稅設計不夠周延，
可能造成投資房市之平時持有及資本利得稅負相對偏低，而兩者偏低的情況則使 房市投資之投資報酬率相對偏高，則可能吸引資金競相投注於房市，造成財富集 中，甚至使得所得分配惡化，傷害居住正義，產業結構也會失衡。
因此，有必要探討相關國家不動產稅制之設計，尤其在房市價格飆漲期間，
這些國家相對應的抑制房市飆漲的租稅措施為何，以兼顧營建產業的正常發展和 居住正義的實現，對於實施中的特銷稅之何去何從都非常具有參考價值。
一、新加坡
對於不動產發生移轉時，新加坡政府對買方課徵買方印花稅（Buyer's Stamp Duty, BSD），由買方以購買價格或市場價值之較高者為稅基繳納買方印花稅，且 其稅率採累計課徵的方式，價值在新幣 180,000 元（約新臺幣 426 萬元）以內按
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稅率 1%徵收，在 180,001 至 360,000 元範圍內按稅率 2%徵收，金額超過 360,001 元（約新臺幣 851 萬元）的部分則按稅率 3%徵收。
另外，新加坡政府為了打壓近年因炒房而高漲的房價，於 2011 年 12 月 8 日 起，除課徵買方印花稅（BSD）外，並加徵額外買方印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD）。然而額外買方印花稅由於實施效果不彰，因此在 2013 年再 次做了調整。
2013 年 1 月 12 日以後外國人及非個人實體買家課徵的附加買方印花稅率增 加至 15%；為新加坡永久居住者的外國人購買第 2 棟以上住宅不動產須支付的稅 率增加至 10%，此稅率亦適用於新加坡公民購買第 3 棟以上住宅不動產；對原本 不受買方印花稅影響的新加坡永久居住者的外國人之首次購屋，及新加坡公民購 買第 2 棟以上住宅不動產亦須支付 5%及 7%的額外買方印花稅9。根據以上內容 茲將買方印花稅以及額外印花稅新舊制課徵稅率比較如下：
9 姚欣欣（2012），新加坡運用印花稅制抑制房地產價格，當代財政，第 27 期，頁 99-102。
16 宅不動產之賣方開徵印花稅，稱為賣方印花稅（Seller's Stamp Duty, SSD）。賣方 原就不動產交易價格與市價較高者為稅基並按持有期間之長短及價格高低課以
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年內售出者，稅率為 10%；若在 2 年至 3 年內售出者，稅率為 5%；超 過 3 年者則免課徵。
表 2.3.2 新加坡賣方印花稅率
不動產持有期間 住宅不動產12 工業用不動產
1 年以下 16% 15%
1~2 年 12% 10%
2~3 年 8% 5%
3~4 年 4% 免徵
超過 4 年 免徵 –
資料來源：新加坡內地稅，http：//www.iras.gov.sg/
二、香港
從價印花稅是不動產轉讓、不動產租約及股票轉讓所徵收的稅款。有關不動 產轉讓之稅基和稅率，如表 2.3.3：
12 財政部綜合規劃司提供新加坡住宅不動產釋例：
外國人於 2013 年 2 月在新加坡購買 1 戶市價為 2,000,000 新幣之住宅，則其應繳納之印花稅 及額外買方印花稅計算如下：
1.買方印花稅：180,000×1%+180,000×2%+1,640,000×3%=54,600 2.額外買方印花稅：2,000,000×15%=300,000
故該外國人總共須負擔之印花稅為 354,600 新幣（54,600 + 300,000 )，約占其市價 17.73%。
3.假若賣方未持有此棟住宅滿 1 年，則賣方被課以 16%稅率。
故此棟住宅總共約被課以市價 34%之印花稅。
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表 2.3.3 香港從價印花稅率
單位：港幣
不動產售價或價值較高者
稅負
超逾 不超逾
$2,000,000
（約新臺幣 776 萬元） $100
$2,000,000 $2,351,760 $100＋超逾$2,000,000 的款額的 10%
$2,351,760 $3,000,000 1.50%
$3,000,000 $3,290,320 $45,000＋超逾$3,000,000 的款額的 10%
$3,290,320 $4,000,000 2.25%
$4,000,000 $4,428,570 $90,000＋超逾$4,000,000 的款額的 10%
$4,428,570 $6,000,000 3%
$6,000,000 $6,720,000 $180,000＋超逾$6,000,000 的款額的 10%
$6,720,000 $20,000,000 3.75%
$20,000,000 $21,739,120 $750,000＋超逾$20,000,000 的款額的 10%
$21,739,120 4.25%
資料來源：govhk 香港政府一站通，www.gov.hk
註：2013 年香港政府擬修改稅率，其中最高級距之稅率由 4,25%修至 8.5%，詳情請參閱表 2.6.1。
此外，為遏止房地產的炒作，自 2010 年 11 月 20 日起，任何以個人或公司
（不論在何地註冊）名義，在 2010 年 11 月 20 日或以後取得住宅物業，並在取 得後 24 個月內將其轉售，均須繳交「額外印花稅」（Special Stamp Duty，SSD）。
其根據物業交易的代價款額或物業市值較高者為稅基，按賣方或轉讓方轉售或轉 讓前持有物業的不同持有期間而定的稅率計算。其將持有期間分三個階段，分別 是持有期間 6 個月以內，按稅率 15%課徵；超過 6 個月但在 12 個月以內，按稅 率 10%課徵；超過 12 個月但在 24 個月以內，按稅率 5%課徵。
然而在 2012 年 10 月 27 日時，香港政府有意延長及加重現行額外印花稅的 時效及稅率，由 2 年增至 3 年，稅率由 5%至 15%，增至 10%至 20%。另一項是 向非香港永久性居民、和本地及外地註冊公司，在現有印花稅上，再徵收房價 15%的買方印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD），該修訂內容至 2013 年 6 月底前
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尚未修法通過。
表 2.3.4 香港額外印花稅稅率
單位：%
持有期間 稅率
6 個月以內 20%
超過 6 個月但在 12 個月以內 10%
超過 12 個月但在 24 個月以內 5%
資料來源：govhk 香港政府一站通，www.gov.hk
三、中國大陸
中國大陸對於個人銷售或購買住房，課徵的稅目有契稅及營業稅。
契稅由受讓人繳納。對於新建商品房，課以房價的 3%，若為個人普通住房 則是 1.5%；非居住新建商品房，課以房價的 3%；二手住房、商舖、辦公房課以 房價的 3%，若為個人普通住房則是 1.5%。
另外，對賣房而言，若為二手房交易則還需根據購房年限來確定應繳納的綜 合稅。其綜合稅包含營業稅及城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等附 加稅。其附加稅可能因地區而有不同。例如：上海市規定，若個人將購買不足 5 年的住房對外銷售，全額徵收營業稅（5%）；個人將購買超過 5 年（含 5 年）的 非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業 稅；個人將購買超過 5 年（含 5 年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。同時 還須按規定繳納城建稅（7%、或 5%、或 1%）、教育費附加（3%）、地方教育附 加（2%）以及河道工程修建維護管理費（1%）13。
四、韓國
針對房地產的取得與登記，額外需繳交房地產取得稅與登記稅。隨著綜合不 動產稅的實施，按市價課稅也直接擴大適用在房地產取得稅與登記稅的稅基。為 維持稅負平衡，避免影響房地產交易，韓國政府 2006 年將個人房地產所有權取
13 上海市國家稅務局，http://www.csj.sh.gov.cn/pub/ssxc/zlzy/ssyhzl/node5244/grzf/#
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得稅稅率由 2%調降至 1.5%，法人則維持 2%；個人房地產所有權登記稅從 3%
調降至 1.0%。此外，對於大城市新設或增設工廠而購置的房地產，以及對首都 控制區內設立本店或事務所等不動產的取得，從重徵收 3 倍的取得稅；對別墅、
高爾夫球場、高級住宅、高級娛樂場、法人的非業務用地，則從重徵收 5 倍的取 得稅14。
五、美國
房地產買賣產權移轉課徵房地產移轉稅（Realty Transfer Tax），房地產移轉 稅一般由買賣雙方平均分攤，其稅基為房地產合併計算之實際成交價格，稅率約 為 2%~4%15。
六、英國
購買房地產超過一定價格，必須繳納土地印花稅（Stamp Duty Land Tax）。
根據房產購買價格累進課徵，稅率為 0%～15%（詳細稅率參閱表 2.3.5）。若住 宅座落於政府所認定之弱勢區域，將給予較為優惠之稅率。另外，土地印花稅也 適用在租金為 125,000 英鎊以上之住宅或 150,000 英鎊以上的非住宅或混合使用
16。
14 利秀蘭（2012），不動產相關稅制之研究，經濟研究，第 12 期，頁 73-99。
15 同註 14。
16 英國官網，https://www.gov.uk/
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表 2.3.5 英國土地印花稅率
單位：英鎊
購買/出售價格 稅率
12.5 萬以下
（約新臺幣 537 萬元） 0%
12.5～25 萬 1%
25～50 萬 3%
50～100 萬 4%
100～200 萬 5%
超過 2 百萬 7%
以公司名義投資英國地產 15%
資料來源：https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax-rates
七、德國
土地交易税係針對土地移轉時所徵收的稅目。稅基為其交易價格，若交易價 格不存在或無法確定，則應按照德國資產評估法的相關規定以地產評估值為基準，
一般為市價的 60%至 80%。至於稅率為 3.5%至 5%，至於具體為多少則由土地所 在州政府規定。如柏林和漢堡的稅率為 4.5%17。
八、小結
上述各國之不動產移轉稅制，綜合整理成表 2.3.6。
17 胡明，德國：高稅率抑制房地產低買高賣，法制日報，2013/04/09。網址：
http://finance.sina.com.cn/world/ozjj/20130409/092315085135.shtml
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