各界對特銷稅成效看法及建議

四、人力短缺問題

特銷稅為新增稅目，在沒有增加任何稽徵人力及預算前提下，由各地區國稅 局辦理營業稅業務同仁兼辦此一業務，造成人力吃緊，且相關承辦同仁欠缺該項 業務實務查核經驗，致無法有效提昇查核效率。

第三節 各界對特銷稅成效看法及建議

一、學者觀點⁴⁸

(一) 應導引將空屋、餘屋釋出，並提供平價合宜住宅，以增加市場供給量 就國內房市現況而言，101 年臺北市房價全球排名 18、房價租金比是 64 倍、租金報酬率 1.57%全球最低，表示房價過高。101 年的所得房價比平 均為 9.01，表示民眾要不吃不喝 9 年才買得起房子，加上如今房價上漲速度 高於所得，使得受薪階級買不起房，因此延伸出來「居住正義」的議題。合 理的房價所得比應為 3 到 5 倍（參考美加地區），然而臺灣六大都會區或整 體卻都高於這個倍數。因此引導空屋、投資者將餘屋釋出是政策重點。而照 顧弱勢者（無力購買住宅）的住宅政策（如：租金補貼）所需財源應來自於 房地產相關稅收，或從地目變更、容積獎勵中提撥 3–5%等方式籌措財源。

此外，整體來看，國內房屋的供給是大於需求，且空屋率偏高，因此中、

南部其實房屋的供給已經足夠，所以房市政策重點在於增加北部地區供給量 及如何增加房屋使用率而非令空屋閒置，同時加強中、南部產業規劃，留住

48 102 年 4 月份舉行北、中、南三區座談會，分別邀請薛教授立敏、林教授左裕、彭教授建文、

袁教授義昕、吳教授濟華、李教授春長、謝教授博明、陳院長淑美、莊教授孟翰、黃教授瓊 如及黃教授淑惠等 11 位學者。

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中、南部人口，減少向北部移動的壓力。總之，整體的配套措施的主要目的 應在於提高供給。另外，新加坡政府會預告將提供多少組屋，讓民眾清楚將 有多少供給量，而且只賣地上權 99 年，不賣土地所有權。因此，臺灣臺灣 政府可以朝增加提供捷運共構宅、合宜住宅等較為低價的房屋去努力。

(二) 健全房市不能僅依靠特銷稅，需要其他配套措施

居住正義不僅要有地方居住，而且還要住的健康、安全，符合個別居住 者需要，以個體而言最重要的因素，是負擔能力的問題，負擔能力包含買房 與租屋。房價高漲不下主因是資金過多，財產稅制不健全是助因。因此，不 能僅依賴特銷稅，還需有其他配套措施。特銷稅的立法意旨中載明由於短期 買賣課不到土地增值稅，所以才課以特銷稅予以補強。又因土地公告現值過 低，致其造成持有成本明顯偏低，讓很多財團在養地而不願意賣地，造成無 法透過稅收來實現居住正義。因此需要有個機制去把土地漲價所得都收進入 國庫，且稅收要指定作為落實居住正義用途專款使用，例如補貼低所得者租 屋或購屋。

(三) 不宜分區實施，且應適度延長適用年限

特銷稅如採分區實施，將會造成資金大舉湧入未實施地區，帶動該地區 房地價格異常上漲。以香港為例，香港於實施額外印花稅時，房市價格有較 為下降，但相對造成周邊廣東、深圳等地區房價上升。此外，亦可仿效新加 坡將短期交易定義延長至 4 年，以加強特銷稅政策效果。

二、業界觀點

(一) 估價師公會

1.特銷稅雖有其效果，但制度漏洞使成效不彰，未來應搭配其他輔助措施

奢侈稅對於房地產市場絕對是有影響的手段之一，至少在交易時間拉 長（避免被課稅）的前提下，已降低部分投資（機）者的進場意願，把助 長房地市場泡沫化的因素先行過濾掉，但是特銷稅條例第 5 條的排除條款

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，大開後門把部分資金導入非都市農地、工業地…等免徵特銷稅的房地市 場，造成南部地區多年難得見到的預售市場（營業人興建房屋完成後第一 次移轉者、合建方式等，免徵特銷稅），將資金導引至收益性高之不動產 市場（店面、辦公…等），且因銀行貸款利率低，以收租方式來度過 2 年 閉鎖期，造成房價持續上漲但租金緩漲的不合理租價比率。但是，特銷稅 是落實「居住正義」的稅制改革的手段之一，觀查 101 年第四季國泰建設 及信義房屋調查的房價指數，雖然成交量萎縮，但整體房價已再呈現上升 趨勢，政府對於「高房價」民怨再起不可不防。未來應增加相關輔助措施

（金融手段、房地稅制改革…等），適度加重政策力道。

2.建立長期性房地產價格檢視與監視制度，讓房價交易資訊更透明合理

目前房價資料各自表述，不同性質的產品應反映出不同平均市價，但 是即使未來實價登錄資料充足，因交易時間點的落差仍無法推算出區域合 理房價，有可能某階段有高單價屋或低單價屋，或不實申報預期套利的資 訊來拉高或拉低統計價格，建議應採建立區域內選擇某一房地及土地來當 作房地標準房價及土地基準地價的機制，透過估價理論操作（比較、成本 與收益面）、分析市場交易資訊與政府審議機制，至少每半年公布上開資 訊，做為未來長時間的房價及地價的監視機制，運用於未來相關房地產政 策檢討、實價登錄價格的檢視，甚至應思考超過標準房價及基準地價過多 是否應訂定罰則（危害社會經濟穩定發展…）。此外，實價登錄是顯示市 場交易價格，並非相對合理的市場價值，未來仍需透過評價理論與估價機 制來檢視資料的可信度，並做進一步的相關分析，避免不實登錄價格影響 交易市場，有助於降低稽核成本。

3.在相關不動產稅制健全及房地產市場處於穩健狀態前，特銷稅不宜退場

不動產的交易價量變化同時受國內、外經濟局勢及國家政策變動的影 響，特銷稅與實價登錄制度具有相輔相成之效，目前不宜廢除。特銷稅是 一個過渡時期的政策產物，其主要目的不是用以打擊特定業者，而是要讓 不動產市場的發展更為健全，以避免發生泡沫化危機。因此，只有在相關

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不動產稅制健全合理化，且房地產市場處於穩健狀態，特銷稅就應適時退 場，亦即健全房市必須找出原因，並從根本問題來解決。

4.長期應朝建立合理健全不動產稅制著手

談居住正義，追本溯源，長期應思考從制度面著力，合理的不動產持 有成本、提供透明可信的交易資訊、檢討現行不動產相關稅制，考慮併入 資本利得稅（實價課稅）。透過合理稅制與管制手段來影響房市供需，在 相對合理與透明價量的房地產市場交易，才能讓人民感受政府落實居住正 義的決心。

(二) 建築業者及不動產經紀業者

房價高漲主要為資金太多，貨幣寬鬆造成，故要搭配金融手段或雙管齊 下才能發揮效用。建築業基本上並未受到特銷稅之影響，但對於部分地主型 建商高價收購囤積土地，造成土地成本高漲，對缺乏土地之其他建商造成衝 擊，也不樂於見到房價飆漲，衍生泡沫化之風險。不動產經紀業則因特銷稅 實施後交易量減少而影響營運表現，基本上不贊成特銷稅繼續維持。但長期 而言，業者可以接受交易實價課稅制度，也認為財產稅制應將持有稅負合理 化，才是根本之道。但政策之訂定必須先與民間充分溝通，以免倉促上路，

造成衝擊。此外，增加供給、提高交通便利性也是健全房市的關鍵。

三、社會團體

(一) 實現居住正義不能僅依靠特銷稅，應搭配其他政策工具

從民間團體的角度來看，並不認為居住正義只能依靠特銷稅，因居住正 義的定義是指人人有屋住，包括有能力租到舒適房屋居住，而不是人人買房 住，所以特銷稅只是一個抑制房價的措施，讓想買房的人更有能力去購買；

而對於能力較低的人，我們一直呼籲政府應推出較低價格的合理住宅或是社 會住宅（只租不賣的情況）。此外，國外對於房市的過度炒作，妨礙他人居 住的基本人權而課以刑事責任，值得參考。未來租稅政策亦可思考是否可轉 換為資本利得稅。

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(二) 借鏡國外經驗，提供租稅以外之措施

國外推行居住正義有兩個主要作法值得借鏡，第一是強化民間參與的能 力，第二是建制支援的金融系統。民間參與不只是建商，還包括非營利組織 等，英國、日本都有相關組織，從興建到管理社會住宅一手包辦；至於可支 持社會住宅的金融系統，必須是低利、長期且穩定的，讓社會住宅的資金成 本更低，以臺灣來說，需跳脫既有的銀行體系，朝中長期資金如郵政儲金、

開發基金來思考。