從營運效益角度來看，案例中的商業環境一開始皆是以營造整體經營效果為目標 ， 但到營運使用時某些個案因硬體規劃與軟體計畫上的缺憾導致經營效率不彰。本節藉由 前章案例的比較，歸結能發揮商業營運效益的企劃長處，分別討論如下：
5-2-1. 硬體規劃提高商業經營效果
硬體空間規劃可說是商業營運的先天體質。案例的商業環境配合未來經營的設 定，規劃形式上仿效精明一街，整合店舖配置與外部開放空間一併規劃，對於商機的 引入頗具發揮潛力，並以〝主題式〞的外部環境效果來營造整體的情趣與氣氛，這些 牽涉到人行活動空間與景觀處理、CI 等的設計手法，更細緻地包裝環境，追求商業環 境的差異化來呈現個性，同時避免個別店家依本身需求各自發展，造成環境的混雜與 失控，以建立基本的空間使用規範，而各案例的空間建成效果也都能呈現特殊的風貌，
展現環境的消費情趣。
進一步由店舖銷售與招商成績不佳的案例來看，「店舖產品定位」則為另一個影響 商業環境經營效果的關鍵點。店家是否願意進駐？是否能發揮經營效益？是否能持續 經營？店舖產品定位成為店家進駐與生存的門檻，這影響整體經營效果，乃至後續業 種控制及其他軟體計畫實施的可能性。
店舖單元牽涉到個別店家的經營效益，調查案例中，店舖銷售率與進駐率較佳的 案例之店舖單位具有〝小型化〞的規劃取向，即使規劃多樓層的店舖空間（一樓以上）， 也希望能夠分割店舖空間，引導消費者上至二樓消費。這樣的規劃取向反應了開發者 對店舖銷售與招商的風險控制，也顯示開發者意識到店舖空間的經營效益的重要。觀 察案例中影響店舖經營效益的特徵有：
Ÿ 店舖單元的坪數：影響總價與租金，店家進駐得負擔的利息成本或租金成本。
Ÿ 店舖單元的樓層規劃：可接觸到消費人潮的頻率與機會。
Ÿ 店舖單元的空間格局：面寬、深度、高度影響經營業種使用的合適性。
店舖的規劃並非一味地衝高面積，以往市場上常出現多樓層、大坪數的店舖，增 加面積比例以提高開發利潤，但從案例中看到的店舖規劃以提高空間的〝有效〞營業 面積，加強〝直接〞接觸消費者的機會來發揮空間〝坪效〞；同時以小店舖單元降低店 家進駐的門檻與空間成本，利於銷售及招商。這不僅降低店舖餘屋風險，也增加店家 經營生存的機會。
從案例的小店舖規劃型態來看1，小店舖單元因可彈性擴充及進駐門檻低，較具市 場競爭力，所能吸納的業種範圍較廣，業種控制的可能性也較高。但小店舖的型態是
1 小店舖的單元多為一般市場常見的店舖模矩，樓層控制在二樓以下，並以一樓純店舖規劃較佳；面寬約為 4.5 米至 5 米，深度則 依樓上住宅平面而異，但約為 8 米深以上。
第五章 商業環境開發之企劃操作探討
開發者未事先找到合適的業種與店家進駐前，所採取利於銷售與招商之規劃策略；若 能在規劃前即找到合適的店家進駐，就可針對預期進駐的店家提供合適的店舖尺度。
然而一般店舖開發大多訴諸市場銷售，在未能事先有合適的進駐對象時，店舖產品定 位除了考量本身的經營效益外，也需搭配業種進駐的選擇，在業種利潤與空間成本有 合理的對應，以利店家經營之存續及招攬特定業種。亦即開發者有必要以店家經營的 立場評估店舖的「空間成本」（利息成本或租金成本）、「空間效率」（可當營業空間的 部分）、「業種利潤」間的關係。（圖 5-2-1）
圖 5-2-1 店舖產品定位開發評估
5-2-2. 業種集體經營的規劃評估
業種業態的規劃以發揮店家經營的特性來呈現經營主題、特色，並藉由業種間的 搭配、控制以營造整體經營效果。而業種業態規劃亦是整體經營競爭力的出發點。
一. 集體經營的業種業態規劃策略
指標案例（國案與廣案）針對商業發展的課題進行較深入的評估，〝企劃起源〞是 以建立經營的特色，透過分析評估後提出「經營主題」，發展整體的業種業態規劃：
Ÿ 經營主題下的業種篩選：評估適合發展的商業主軸，來篩選符合經營主題的業種 進駐。業種的規劃需要開發單位明確指定特定行業，並能執行控制與協助引進。
Ÿ 不同業種的互補效益：藉由不同行業但性質相近或具有業種互補效果的搭配（例 如國唐湖水岸經營藝術街，同時也規劃餐飲業種），營造整體經營的風格與效果，
並提供消費者多重消費的機會。
Ÿ 整體均衡發展的配置：將同類型的商店均勻地擴散出去，開設在提供大致相同服 務的商店空檔內。如此，相同類型的商店會分離開來，而不同類型的商店將趨於 聚集，使消費者在環境中均勻的移動，避免集中於某個區位，造成環境不均衡的 發展，並降低店家彼此間的經營競爭；同時也使位置條件不佳的商店較具等質的
店舖產品定位
坪數 樓層 格局
開發者 店
家 開發利潤
銷售風險
空間成本
業種利潤 空間效率 店舖開發評估的觀點
住商混合開發中商業環境企劃之研究
5-8
商機。更積極的策略就像國唐湖水案與廣三大時代將商業環境分為數個分區，每 個分區由不同的行業所組成，並建議進駐店家的座落位置，形成整體穩定的結構。
商業業種的「主題性」經營型態，明確表達整體的性格、機能，與鄰近的商圈區 隔市場，並透過互補性業種的搭配，呈現業種集體經營的效果。以這樣的方案公開對 市場招商，吸收設定的行業進駐，整體經營水準與服務品質都能掌控，也較具提升經 營格調的契機。
二. 定位評估與市場測試之必要
商業環境集體經營是一種理想，業種業態的規劃並不見得一定能達成，面對這樣 的問題有必要回到業種規劃的原始點，亦即經營主題的判定與業種規劃中的店家是否 願意進駐。從國唐湖水案與廣三大時代這兩個指標個案來看，〝經營主題的決定〞與〝所 欲引入的業種〞並非憑空想像，在〝事前〞都經過詳細的調查評估，以確保成功的機 會。究其評估的內容主要是經由「基地商業發展潛力評估」及「相關市場資訊的調查 分析」，配合「商業環境的規劃特色」來確立經營主軸與業種規劃的正確性。
開發者對基地商業發展的評估進而決定業種，其實也為未來進駐的店家釐清了商 機的課題，對店家的經營生機較具保障。接續的問題則在於規劃業種中的店家是否願 意進駐？國唐湖水岸多了一道「市場測試」的動作，以設計方案諮詢業種規劃中的店 家之進駐意願，對商業環境的業種發展做了〝再次確認〞的動作，避免開發單位的主 觀認知；又如廣三大時代由「預售」時的銷售成績也可以得到業種控制的可行性依據。
這兩案的〝測試手法〞都提示了在業種規劃控制上關心「市場反應」的重要。（圖 5-2-2）
圖 5-2-2 業種業態評估程序圖
另一方面，從這兩個個案對「經營主題」的決定來看2，不可否認基地的「地點條 件」仍是影響業種規劃與定位的重要因素，也關乎後續的軟硬體策略。特別是在具有 商業競爭優勢的地點（例如國案）因本身的地段條件已有利於商業經營，除了可以發 揮業種的「聚集效益」、擴大經營範圍外，更可確立業種控制的可能。
2 參 4-2-1。國唐湖水岸面對雕塑藝術公園，配合區位文化、休憩設施建設，發展藝術街坊。廣三大時代位處住宅發展區內，缺乏 吸引人潮的利基，在商業經營定位上運用基地面積的優勢，設定為具有強烈主題號召性的社區型賣場，自行創造經營特色。
商業發展定位 確立經營主題 可行性評估 Ÿ 基地商業潛力評估
Ÿ 市場資訊調查分析
Ÿ 商業環境的空間特色
Ÿ 依市場反應（銷售 成績或招商調查）
測試業種進駐意願
NO
YES
業種引進與控制 Ÿ 契約簽訂 Ÿ 經營整合
Ÿ 規章管制
Ÿ 招商獎勵 Ÿ 業種集體經營
Ÿ 業種進駐類型
第五章 商業環境開發之企劃操作探討
5-2-3. 研擬及推動商業管理機制
管理機制的目的在於對經營行為及整體經營效果的控制，並藉由規章、組織等來 執行管理維護的事務，達到自主經營的理想。指標個案管理機制的研擬由企劃者對店 家經營行為加以預測並設定規範管制，探究商業管理機制的內容不外乎「經營規章」、
「經營組織」、「經營基金」三部分，藉由規章維持整體經營的效果，透過店家組織自 主管理，推動機制執行，配合必要的經營基金運作公共事務：
Ÿ 經營規章：由開發單位專門擬定商業經營的管理規章，內容主要有業種業態控 制、經營行為規範、店家權利義務等部分。
Ÿ 店家組織：由店家們共同組成管理組織，推動管理事務，敦促店家履行管理辦法。
Ÿ 經營基金：開發者除了在營運初期提撥經營基金供商業環境使用外，也規劃店家 的基金繳納制度，維持商業環境共同的活動、維護、及輔導等收支平衡。
指標個案的管理機制內容中規章、組織、基金的設計不僅有管理的功能，更像是 安排一種「經營模式」，呈現的內涵是〝從管理提升到經營〞的企劃精神。從「制度」、
「組織」、「資金」三方面著手擬定的管理機制，有利於控制店家整體經營的態度與認 知。而開發單位專擬經營管理機制固然重要，但營運初期的店家就像一盤散沙，開發 者若能提供初期的協助，補助經營資源、介入協助店家組織成立與規章運作，促使管 理機制運作的模式及早建立，也較能提高管理機制執行的效率，並可能避免店家自行 摸索以致產生內耗與爭議的問題。
5-2-4. 集體經營策略與計畫輔導
指標個案為達集體經營的理想，將所有商業環境的軟硬體規劃與機制安排，透過 具體的輔導措施來實現企劃想法，協助商業環境營運。歸納對商業經營有所助益的輔 導措施，分別在於「整合」、「招商」、「行銷」、「教育」等事項上（表 5-2-1）。指標個 案原始輔導目的是著重開發風險的考量，為了刺激住宅與店舖銷售，而試圖提高商業 環境成形的效率，塑造正面的整體經營品質與效果。這些輔導措施對店家而言，降低 了初期經營的困難，在經營效果上也能展現成效，並使得開發者的餘屋壓力大減，在 銷售成績上得到回報。經營輔導所提示的企劃課題與方向在於：
一. 對內－整合經營型態，凝聚經營共識（整合、教育）
透過「整合」與「教育」來處理店舖經營型態，以凝聚集體經營共識。「整合」是 在對外銷售到營運之初的期間，協調各店舖單元的營業使用，來符合原先對業種業態 的規劃；並在輔導過程中，同時也引介店家組織加入，逐步移轉經營理念與技術，使