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案例一：國唐湖水岸 1. 硬體環境規劃開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
Ÿ 面對公園住宅量體 L 型退縮。
空間區劃
Ÿ B1、B2 為住戶停車。1F 店舖。3~14F 為住家。2F 公共設施。
住戶出入
Ÿ 住戶出入集中於單一入口大廳。
Ÿ 入口門廳上至二樓公共設施層，經由 天橋跨過中庭，進入各棟梯間。
商業動線
Ÿ 沿街帶狀開放空間及中庭內街。
Ÿ 動線貫穿內街，前後店舖商機等值。
Ÿ 出入、視角等配合公園動線流動。
住商區劃
停車出入
Ÿ 建蔽最大化，地面層全為商業使 用，求最大店舖面積。
Ÿ 引入公園遊客。商業不進入住 棟。
Ÿ 住商生活動線區隔。確保住商使 用機能。
Ÿ 住戶停車出入遠離商業空間。
Ÿ 商業人潮使用公有停車空間。
Ÿ 委託管理公司執行大廳出入 及環境安全管理。
空間規劃
Ÿ 1F 店舖約 4.5m×10m，挑高 6m。
Ÿ 共 46 個單元。
§ 總價約 700∼800 萬。
Ÿ 配合店家需要合併小店舖成 為較大的單元。
店舖產品
經營效益
Ÿ 店舖銷售風險評估決定小店舖 單元。
Ÿ 店家經營效益與空間品質考量。
Ÿ 小店舖空間發揮店家經營效益 Ÿ 中高消費業種，提升利潤。
沿街步道 Ÿ 細部計畫及前院退縮留設人行步道。
開放空間
中庭內街
Ÿ 1F 部分（包括店舖及開放空間）
全為商業使用，提升開發價值。
Ÿ 中庭空間為商店內街使用。 Ÿ 社區中庭作為商業街道使用，為休憩 廣場，設置露天咖啡座椅。
Ÿ 兩方向出口，對都市開放。
整體風格
Ÿ 外部空間統一規劃設計，營造一致的 風格。外觀、材料、燈光、招牌、街 俱等一併考慮，提升街道的質感。
景觀主題
店舖外裝
Ÿ 藝術街經營的景觀規劃。
Ÿ 塑造南歐休閒街道的意象。
Ÿ 大面積的玻璃開口部位，強調視覺穿 透，具展示櫥窗功能。
Ÿ 街坊促進會與管理公司共同 管理。
Ÿ 室 外 廣 告 物 如 招 牌、海 報 等，由街坊促進會核可方可 張貼。
油煙處理 Ÿ 店家地板預留油煙出口，集中於地下
室的油煙水洗設備處理。
音響計畫 Ÿ 商街店家音響整體性控制，設中央音
響控制系統，製造商街的背景音樂。
公用廁所 Ÿ 設置公用廁所，供店家經營者及遊客
使用，各店舖免設廁所。
Ÿ 管理公司清潔、維護。
設備計畫
垃圾處理
Ÿ 降低商業經營的環境公害。
Ÿ 提供店家經營需求設備。
Ÿ 考慮消費者使用需求
Ÿ 商街共同增設一垃圾子車。
1F 店舖 6 米 公共設施
住宅
（3-14F）
住戶停車空間 1F 店舖 6 米
二樓天橋住戶出入
藝術街
公有停車場
附錄
2. 業種業態規劃
開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
經營定位
Ÿ 藝術街企劃主軸確立，獨特風格 區隔市場。
Ÿ 尋求藝術店家進駐意願，確立企 劃可行性。
Ÿ
業種規劃
Ÿ 擬定規約限定業種業態，符合經 營主題。
Ÿ 注重業種間互補與搭配。
Ÿ 內街：藝文、民俗、飲食、咖啡 茶藝、家飾、珠寶等同質性業種。
Ÿ 外街：休閒、才藝、圖書、體育、
餐飲、雜貨等同質商店。
業種業態
業態配置
Ÿ 業種控制理念，建立商街主題。
Ÿ 業態配置引導環境均衡發展。
Ÿ 依平面分區配置業種業態。
Ÿ 各分區考量業種平衡，保持服務 半徑不互相干擾。再加入餐飲、
咖啡店等服務性質的商店，符合 營運使用的消費需求。
Ÿ 管理規約控制經營型態。
Ÿ 開發者整合店家業種經營型態。
Ÿ 初期由開發單位輔導，並輔助街 坊促進會步上軌道。
Ÿ 放寬不與藝術經營型態衝突的餐 飲業種進駐，以求店舖銷售。
Ÿ 營業時間限制。
Ÿ 建議有意進駐的店家其店舖位 置。
3. 經營輔導策略
開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
店舖回租
Ÿ 所有權人不擬自行經營時，由建 商統一代租，每月租金以店舖總 價之千分之 3.5 上下計算。
Ÿ 店舖回租執行輔導一年。
招商策略
知名店家
Ÿ 開發者主動控制店舖經營型態 Ÿ 尋訪藝術店家之進駐意願。
Ÿ 與知名店家接觸，尋求進駐。 Ÿ 保留最佳區位引進集客型店家 Ÿ 引入”春水堂”、”豐饌”等中部知
名店家，建立後進店家信心。
活動舉辦
Ÿ 計畫藉藝文活動之舉辦，帶動人 氣，提升環境形象，建立知名度。
Ÿ 舉辦芭蕾舞公演、親子捏陶、插 花表演、爵士舞、古典樂表演、
車展… 等。
媒體運用
Ÿ 配合房屋銷售廣告宣傳藝術街
Ÿ 善用媒體宣傳，製造報導話題。 Ÿ 報章雜誌、海報、電台、第四台 等傳媒宣傳，吸引消費群。
Ÿ 配合媒體採訪拍攝，如 TVBS、
時報週刊等。
街道行銷
社區溝通
Ÿ 環境推廣計畫預備。
Ÿ 住商參與社區活動。
Ÿ 銷售及進駐期整合社區共識。 Ÿ 引入住家參與環境行銷活動。
4. 管理維護機制
開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
社區管理規約 Ÿ 專擬「社區管理規約」。
規約
藝術街坊公約 Ÿ 專擬「藝術街坊管理公約」。
Ÿ 依規約成立管理組織、管理費機 制、及用途限制。
管理委員會 Ÿ 依住家與店舖戶數比例，推派人
選組成社區管委會。
住家聯誼會 Ÿ 純住家之住戶成立“住家聯誼
會”。會長由管委會主委兼任。
街坊促進會
Ÿ 店家成立“街坊促進會”，以維 持商業經營主題共識。會長得兼 任管委會副主委。
Ÿ 建商輔導社區管委會與店家管 委會運作。
Ÿ 住家聯誼會中選出主任委員暨 七位委員，街坊促進會中選出副 主任委員暨四位委員，共組社區 管委會。
組織
大樓管理公司 Ÿ Ÿ 社區安全與硬體之管理維護。
社區管理基金 Ÿ 規約明訂管理費標準，但店家每
坪每月收費以住家之 2/3 計收
Ÿ 目前收費為住戶 60 元 坪，店家 40 元 坪。
管理費
街坊管理基金
Ÿ 社區自主與店家集體管理理念 的計畫預備。
Ÿ 考量住商管理權力與社區權益 分配。
Ÿ 店家每個規劃單元每月繳 2000 元基金供藝術街坊公共使用。
Ÿ 用於公共水電、垃圾子車、活動 舉辦… .等。
露天桌椅出租
Ÿ 店家之露天座椅每桌月租 600 元，收益之 1/4 回饋社區共同基 金，其餘為街坊管理基金。
回饋機制
開放空間出租
Ÿ 建立店家經營回饋機制，避免 住戶反彈，降低衝突。
Ÿ 開放空間出租收益 1/4 回饋社區 共同基金，餘為街坊管理基金。
Ÿ 桌椅租金每張降為 300 元，收益 之分配與規約相同。
附錄
附-18
＊案例二：
廣三大時代1. 硬體環境規劃
開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
Ÿ 商業街道區劃下，規劃六個分區，各 區獨立出入門廳及公共設施。
空間區劃 Ÿ B2 住戶停車、B1 量販店。1F 店舖。
3~13F 為住家。
住戶出入 Ÿ 多數分區門廳鄰接商店街，住戶出入
與商業部分混合。
商業動線
Ÿ 動線串連沿街開放空間及內店街。
Ÿ 規劃 5 條商店內街，構成通道組織。
Ÿ 地下一樓量販店另設出入口。
住商區劃
停車出入
Ÿ 引入商店內街，增加店舖面積，
創造開發利潤。
Ÿ 商店街的配置為先決條件。建築 物配置順應街道留設。
Ÿ 分區規劃，各區獨立管理，提高 使用管理與品質水準。
Ÿ 商業經營不進入住棟內部。
Ÿ 住戶車輛出入遠離商業。
Ÿ B1 的量販店設獨立停車空間。
Ÿ 不考慮 1F 商店街的停車需求。
Ÿ 委託管理公司執行大廳出入 及環境安全管理。
空間規劃
§ 1F 店舖約 4.5m*12m，挑高 6m。
§ 共 159 個單元。
§ 平均總價約為 400 萬。
店舖產品 Ÿ
經營效益
Ÿ 銷售風險評估，決定小店舖單 元。
Ÿ 店家經營效益與業種考量。
Ÿ 1F 純店舖。小店舖空間發揮店家的經 營效益。
Ÿ 社區中低消費價位，消費次 數高，維持店家經營效益。
沿街步道 Ÿ 依法令沿街退縮，留設人行步道。
商店內街
Ÿ 開放型商店街，內街互相連串，塑造 露天休閒商店街。
Ÿ 內街交集處為中心廣場，作為展演與 活動舉辦空間。
開放空間
住戶中庭
Ÿ 1F 部分（包括店舖及開放空間）
全為商業使用。
Ÿ 以造街為出發，分區規劃，店舖 經營結合外部開放空間。
Ÿ 部分分區擁有獨立的景觀中庭
整體風格
Ÿ 塑造社區百貨休閒街道意象。
Ÿ 「世界五大名街」的整體商業環 境企劃概念與風格導向。
Ÿ 外部空間、外觀、材料、燈光、招牌、
街俱等統一規劃，營造一致的風格。
Ÿ 各街道入口牌樓、電話亭、燈飾、植 栽等細部設施表現街道主題風格。
景觀主題
CI 視覺識 別系統
Ÿ 建立環境視覺識別系統，塑造商 業景觀形象。CI 規劃朝向具有 生活、個性、品味、新鮮、自然、
文化的社區型商店街。
Ÿ 由景觀、空間、消費者各方面分析，
以顏色、標誌等，傳達盛裝、快樂、
歡愉、自然、活力的環境意象。
Ÿ 藉色彩、logo、旗幟、招牌、象徵圖形、
遮雨棚… 等細部設施建立視覺識別系 統。
Ÿ 店家組織與管理公司共同管 理
Ÿ 店舖得免費使用各店舖前二 米內之公共空間。以擺設桌 椅、花車為限。
Ÿ 室 外 廣 告 物 如 招 牌、海 報 等，由街坊促進會核可方可 張貼。
Ÿ 消費物件如手提袋、T 恤、貴 賓卡等運用 CI 系統。
1F 店舖 6 米 住宅
（2-13F）
B1 量販店 B2 住戶停車
1F 店舖 6 米 住宅
（2-13F）
附錄
2. 業種業態規劃
開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
經營定位
Ÿ 以社區生活消費的經營型態，社 區龐大住戶為基本消費群。
Ÿ 複合生活機能與休閒風格的商業 環境，帶動店舖使用效能及社區 住宅品質。
Ÿ 親和力及人性化的社區型賣場。
Ÿ 小店舖單元配合社區型消費，平 衡店家經營利潤。
Ÿ 配合市調結果及街道景觀規劃，
以生活服務類為主。
Ÿ 目標市場為 20－39 歲之女性消 費者。
業種規劃
Ÿ 擬定規約限定業種業態。
Ÿ 注重業種間互補與搭配。
Ÿ 業種比例：生活雜貨傢飾類 28
﹪，衣飾類 24﹪，休閒娛樂類 18
﹪，文教藝品類 15﹪，餐飲食品 類 13﹪，資訊通信類 2﹪。
Ÿ 詳細列出業種規劃類別的行業。
例如照相館、咖啡店… 等。
業種業態
業態配置
Ÿ 業種控制理念，建立商街主題。
Ÿ 藉業種業態控制，符合「五大名 街」的環境主題。
Ÿ 依商街主題配置業種業態。
Ÿ 業態配置引導環境均衡發展。
Ÿ 管理規約控制經營型態。
Ÿ 店家業種經營型態整合。
Ÿ 營業時間限制。
Ÿ 依街道主題，建議進駐店家的店 舖位置。
3. 經營輔導策略
開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
招商策略
Ÿ 制訂招商工具、獎金制度、招商 模式等，並排定招商廣告計畫。
Ÿ 排定招商進度表，組織招商成 員，完成招商服務中心。
Ÿ 事先掌握招商對象資料。
Ÿ 透過招商活動，一經公開即完成 招商目標。
獎勵制度
Ÿ 店家經營補助與獎勵計畫擬定。 Ÿ 提供進駐店家租金補貼。
Ÿ 鼓勵開店。在規定期限內開店者 給予獎勵金
招商計畫
店舖回租
Ÿ 商業環境集體經營理念。
Ÿ 預備店家經營協助計畫。
Ÿ 店舖經營型態與使用權整合計畫 擬定。（所有權人自營時遵從業種 規劃建議，不自營時委託輔導者 統一招租。）
Ÿ 透過問卷了解店舖所有權人之租 金期望，並建議租金價格。（租金
＝總價×5﹪÷12 個月）
Ÿ 與所有權人簽訂「委託出租承諾 書」，避免個別出租。
活動舉辦
Ÿ 計畫藉活動舉辦推廣知名度，達 到人們期待心理，提升環境形象 Ÿ 活動舉辦時程計畫：
Ÿ 醞釀造勢期：塑造一條讓人想 來逛的街
Ÿ 開幕期：營造一條值得逛的街 Ÿ 經營輔導期：創造一條值得一
逛再逛的街
Ÿ 展現各街道特色，強力推銷，創 造開幕高潮。
Ÿ 每月固定舉辦活動，讓人一再來 此消費。
媒體運用
Ÿ 配合房屋銷售廣告宣傳商店街 Ÿ 善用媒體宣傳，製造報導話題。
Ÿ 透過事件行銷、媒體報導、電子 媒體廣告，並結合量販店促銷。
Ÿ 配合媒體採訪報導。
街道行銷
住商輔導
Ÿ 環境推廣計畫預備。
Ÿ 住商參與社區活動。
Ÿ 搭配房屋銷售廣告，行銷街道。
Ÿ 銷售及進駐期整合社區共識。 Ÿ 協助店家組織自主經營的能力。
Ÿ 引入住家與店家參與環境行銷，
並培養店家組織活動舉辦能力。
Ÿ 輔導店家組織與社區管理緊密結 合，啟發整體社區總體營造。