外部參與專業者

「外部專業參與者」中最重要的角色為建築師、代銷業，其他如工程顧問公司、

管理維護者及相關技師等的重要性則依個案發展有不同比重。各重要成員職務如下：

47 張金鶚，《房地產投資與決策分析－理論與實務》，華泰書局，1996，第 43 頁 48 引自：羅勤誠，《以經濟觀點探討建築投資業管理制度之研究》，中興都研，第 31 頁

住商混合開發中商業環境企劃之研究

2-22

Ÿ 代銷業者：代銷業是預售制度下市場產銷分工的產物，是台灣房地產業最具市場 影響力的角色。主要業務為廣告企劃、代銷或包銷等⁴⁹。近年來代銷業由銷售的 角度訴求開發產品的市場競爭力，以對市場的熟悉度與銷售的經驗，參與的過程 包括市場調查、產品定位、廣告企劃、定價策略、產品銷售等工作。

Ÿ 規劃設計者：泛指建築設計相關領域的專業，如工程顧問公司、建築師、室內設 計師、景觀設計師與相關專業技師等，其中以建築師為設計的主要角色，也是開 發行為中必要配合的專業者。建築師自土地開發階段即配合業主作開發評估，提 供法規諮詢的功效，建議規劃發展方向，並落實產品定位要求，執行空間設計、

細部設計與執照申請，其後並擔任工程監造與施工品質的控制。

Ÿ 經營及管理維護業者：經營業者以房地產「軟體層面」之經營管理為著力點，而 管理維護業者是以「硬體層面」的管理維護為訴求。投資者可委託專業「經營者」

負責經營管理，主要執行空間使用計畫、市場資訊蒐集與租金價格訂定，並對市 場推銷、選取進駐者等，不斷發揮房地產的經營價值⁵⁰。而「管理維護業者」即 常見的大樓管理公司，以維護空間使用品質與水準為目標，滿足使用者的要求，

包括日常生活空間的清潔維護，及住戶安全管理與各種服務，維持房地產價值。

若將開發時程劃分為「開發企劃階段」、「規劃設計階段」、「營運使用階段」，一般 建築開發團隊成員在開發過程中所扮演的角色功能，如下表 2-3-3。

表 2-3-3 開發過程中各主要參與者之角色功能

開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段

開發單位 Ÿ 景氣與政策研判 Ÿ 社經及地域之調查 Ÿ 市場研判

Ÿ 成本分析 Ÿ 產品走向 Ÿ 利潤預估

Ÿ 財務評估

Ÿ 決定產品規劃設計方向 Ÿ 工程預算、營建費用 Ÿ 工期控制

Ÿ 發包、施工 Ÿ 營運方式規劃

Ÿ 維持建築品質以提升開發者 的聲譽

建築師 Ÿ 協助業主評估分析 Ÿ 法規諮詢

Ÿ 開發建議 Ÿ 草案規劃

Ÿ 產品規劃設計 Ÿ 申請執照 Ÿ 細部設計 Ÿ 工程預算

Ÿ 設備更新或性能提升 Ÿ 建築物變更用途或增建、改

建、修建等事項 銷售者 Ÿ 景氣分析

Ÿ 市場調查 Ÿ 產品建議 Ÿ 坪數配比 Ÿ 推案時機

Ÿ 市場分析

Ÿ 設計內容與銷售配合的建議 Ÿ 價位建議

Ÿ 廣告行銷計畫 Ÿ 預售屋銷售

Ÿ 成屋銷售

管理者 Ÿ 適合目標市場的管理定位 Ÿ 協助塑造管理的銷售利基

Ÿ 設施設備與管理模式的建議 Ÿ 設計內容與設施之管理模式

Ÿ 集合住宅管理維護計畫之執 行

一般民間住宅社區的開發過程中，多以開發者、建築師、代銷業為主要企劃成員，

著重投資開發效益的發揮，特別側重市場資訊分析與產品定位的訴求。在應對多變的 訊息時，建築業主雖仍擁有最後決策權，但在專業分工的趨勢下，其決策強勢及開發

49 張金鶚，《房地產投資與決策分析－理論與實務》，華泰書局，1996，第 47 頁 50 同上註，第 53-54 頁

第二章 文獻回顧與議題討論

2-23

經驗運用的程度明顯降低。建築師及設計者雖為空間生產階段重要角色，但因較缺乏 市場研究之專才，在對個案進行企劃時，部分專業功能往往為擅長掌握消費脈動的廣 告代銷公司輕易取代。而廣告代銷公司對市場的判斷通常也僅流於供給與需求的角 度，對整體都市發展及環境屬於被動的因應，僅是開發趨勢的跟隨者，並無法即時地、

精準地反應真正的都市開發與環境使用的取向。另一方面，台灣的房地產開發往往僅 重視開發投資與轉手的價值獲利，較少關心建成空間經營層面的問題，如何有效地經 營空間，以創造利潤，降低風險，經營管理業者的角色將愈趨重要。

近來對於開發行為的企劃已不再單純是建築物本身的企劃，還包括了有關建築物 管理、建築物營運等方面的規劃，是相當複雜且必須具備專門的知識，甚至許多建築 領域以外的專業與理念也被融入建築企劃之中。而因著各種複雜化的開發課題加入企 劃團隊的「新成員」，對於傳統企劃團隊（開發者、建築師、代銷業）的角色與功能間 將產生變化。開發組織運作上，企業主除了須因應企劃主題的類型，參與企劃成為企 劃中心外，內部的組織部門與外部企劃專業組織之間，如何籌組建築企劃團隊，分擔 功能及角色以推動企劃工作，將是環境發展取向的重要關鍵。

2-3-3 商業設施與生活環境間之開發問題與期待

台灣既存文獻中專門探討住商混合之商業環境開發者幾乎付之闕如，僅吳美觀

（2000）以生活環境的觀點，整理國內外相關文獻配合案例調查研究，將建築開發過 程概分為企劃、計畫設計、營運管理等三個階段，提示出良好商業環境形成的開發要 因。其文獻整理與研究結果主要內容如下：

一. 商業設施開發與環境品質間之問題點⁵¹

主要參考日本京都大學高田光雄（1991）、陳世明（1997）之研究，歸納開發過程 中，生活環境與商業活動的檢討要項。而這也正是目前一般商業環境開發上對生活環 境產生負面影響的缺憾。本研究將其整理如下：

表 2-3-4 商業設施開發與生活環境間之問題點 參考資料：吳美觀（2000）

開發過程階段 開發問題點

企劃階段 Ÿ 業種業態未予確立，致使空間設計未能符合店家需求。

Ÿ 現行法令管制與居住環境生活關係薄弱。

計畫設計階段

Ÿ 住商使用性質多樣，造成相互干擾。

Ÿ 商業無計畫混合使用。

Ÿ 住商機能未能適度分離。

Ÿ 商業設施未能提供社區附加使用價值。

Ÿ 商業設施未與公共空間整體考量設計。

經營管理階段 Ÿ 商業使用單位多，協調管理困難。

Ÿ 現行管理規約對商業管理較薄弱。

51 吳美觀，《住商混合型集合住宅中良好生活環境形成之研究》，成大建研，2000，第 2-5~2-11 頁

住商混合開發中商業環境企劃之研究

2-24 二. 商業環境良性效用形成的開發要因⁵²

吳透過個案調查分析結果，商業環境在開發各階段所應處理以提升生活環境品質 的主要事項如下表 2-3-5。吳的研究中，或許尚未提出積極性的策略與建議，但以開發 執行來說，其提示了商業使用與居住環境間的企劃發展方向。

表 2-3-5 商業環境良性效用形成之要因特質 資料來源：吳美觀（2000）

建築開發過程各階段考慮要項 要項特質

Ÿ 經濟價值與環境品質的概念 Ÿ 經營生活環境品質，創造經濟附加價值 Ÿ 提高產品的可信度，創造經濟價值 Ÿ 考量永續性的經濟價值

企劃階段

Ÿ 業種業態的決定 Ÿ 業種業態的特徵 Ÿ 機能、動線 Ÿ 住商機能動線分離

Ÿ 活用住商空間互惠之處，創造環境附加價值 計畫設計階段

Ÿ 開放空間 Ÿ 部分開放空間提供作商業設施使用 Ÿ 經營管理組織 Ÿ 專業經營團隊的制度化管理

Ÿ 意見領袖的角色扮演

Ÿ 店家經營專業輔導團隊的輔導 營運管理階段

Ÿ 管理規約制度 Ÿ 專業團隊經營規章 Ÿ 店家經營規章

吳美觀的研究成果中強調「業種業態選擇的主導程度愈大」、「權利關係愈單純」，

活用良性效用營造良好生活環境的可能性較高；此外，企劃、計畫設計、營運管理階 段中，良性效用的形成要因不只在單一階段引入，若能在各階段中做配合考慮，徹底 實踐的可能性將會增高。而隨時間增長，企劃、計畫設計階段引入的良性效用可能會 消失，此時健全的經營管理組織及內容將是良好生活環境永續維持的支柱。

吳美觀的研究雖以生活環境品質的觀點探討良好商業環境的成因，但就其所提示 的開發企劃要項及特質來看，並不全然僅顧及社區環境品質，有相當程度蘊含了對商 業整體經營效果、品質的開發方向建議與期待。這些要因、要項恰與 2-1 對住商混合 生活環境品質、2-2 商業環境營運規劃的內涵探討相通，同時都包含了硬體規劃、業種 業態、經營與管理等課題。可知商業環境的營運效果與社區環境品質的關係相當密切，

商業設施很可能因為提振了整體經營效果，控制經營品質，兼以考慮住商使用，而能 有效地達到良好商業環境之開發目標。

52 同上註，第 6-1~6-3 頁

第二章 文獻回顧與議題討論

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