由調查案例的訪談及開發資訊整理，整體開發過程中參與的開發團隊可區分為「開 發單位內部組織」與「外部參與專業團隊」。
表 4-6-1 案例商業環境開發執行團隊
企劃組織 國唐湖水岸 廣三大時代 櫻花摩登歐洲 太子三蕃市 Ÿ 經營決策者 Ÿ 經營決策者 Ÿ 經營決策者 Ÿ 經營決策者
內部組織
Ÿ 開發部 Ÿ 業務部
Ÿ 開發部 Ÿ 業務部
Ÿ 開發部 Ÿ 業務部 Ÿ 規劃部
Ÿ 開發部 Ÿ 業務部 Ÿ 規劃部
硬體規劃
Ÿ 建築師事務所 Ÿ 紅柿子工作室（硬體
環境企劃）
Ÿ 景觀設計公司
Ÿ 建築師事務所 Ÿ 日商萬里（硬體環境
企劃及景觀規劃）
Ÿ 建築師事務所 Ÿ 日商萬里（硬體環境
企劃及景觀規劃）
Ÿ 建築師事務所 Ÿ 景觀設計公司
業種業態 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 易展管理顧問 Ÿ 易展管理顧問 經營輔導 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 易展管理顧問 Ÿ 易展管理顧問
外部單位
管理機制 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 易展管理顧問
註：表中硬體規劃的專業團隊在〝環境企劃〞的貢獻係指提出商業環境「開發定位」與商業 環境「規劃主題」。
4-6-1. 開發單位的角色
開發單位內部組織包括了經營決策者、開發部、業務部、規劃部… 等內部部門，
所負責職責與分工細度端視各公司的企業規模與營業型態而定，但不脫一般建設公司 附屬部門的功能。其中影響開發執行與環境形成最重要的關鍵在於經營決策者的開發 心態及對企業經營的態度。
在案例中，經營決策者對企劃的影響主要是提出開發構想、召集專業團隊、維持 建築品質、提升開發聲譽… 等。國唐湖水岸及廣三大時代的業主對社區中的商業環境 有不同於一般市場個案的操作方式，引進相關的建築專業組織協助營造商業環境，並 願意配合專業團隊所的擬定的造街計畫，提供人力、財力支援軟體計畫的實施，協助 商業環境營運。經營決策者在開發團隊中扮演〝企劃想法的傳遞〞、〝企劃決策〞及〝企 劃整合〞的角色；同時對開發預算的編列與開發資源的分配亦有更前瞻的看法，來因 應環境營造與營運的相關計畫。
表 4-6-2 案例經營決策者影響商業環境開發成效之比較
內部組織 國唐湖水岸 廣三大時代 櫻花摩登歐洲 太子三蕃市
經營決策者
Ÿ 商業環境造街開發。兼 重軟、硬體規劃。
Ÿ 引 進 造 街 團 隊， 實 施 軟、硬體計畫。
Ÿ 提供資源，輔導營運。
Ÿ 提報商業司輔導。
Ÿ 商業環境造街開發。兼 重軟、硬體規劃。
Ÿ 引 進 造 街 團 隊， 實 施 軟、硬體計畫。
Ÿ 提供資源，輔導營運。
Ÿ 編列造街預算與經營基 金。
Ÿ 商業環境造街開發。著 重硬體規劃。
Ÿ 商業環境造街開發。著 重硬體規劃。
Ÿ 完工後提供部分資源協 助營運
註：國案與廣案在經營輔導上的差異：國案提供的輔導資源多用於房地產餘屋銷售，合併執行環境行銷；
廣案則專對商業環境經營擬定補助、獎勵、行銷等計畫，設立經營基金執行。兩案的主要差異在於 人力、財力提供的多寡，及軟體計畫執行的深度。
住商混合開發中商業環境企劃之研究
4-6-2. 外部參與專業團隊
若以 4-1~4-4 中「硬體規劃」、「業種業態」、「經營輔導」、「管理機制」等企劃內容 來劃分，外部參與的專業團隊所負責的範圍及參與的時機如下表 4-6-3。
表 4-6-3 商業環境開發過程中外部專業成員參與時機及專業貢獻
外部專業成員 開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
硬體規劃 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 建築師事務所
Ÿ 建築師事務所 Ÿ 景觀規劃公司
業種業態 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 紅柿子工作室 經營輔導 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 紅柿子工作室 國唐湖水岸
管理機制 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 紅柿子工作室 Ÿ 紅柿子工作室 硬體規劃 Ÿ 建築師事務所
Ÿ 日商萬里
Ÿ 建築師事務所 Ÿ 日商萬里
業種業態 Ÿ 易展管理顧問 Ÿ 易展管理顧問 Ÿ 易展管理顧問 經營輔導 Ÿ 易展管理顧問 Ÿ 易展管理顧問 Ÿ 易展管理顧問 廣三大時代
管理機制 Ÿ 易展管理顧問 Ÿ 易展管理顧問 Ÿ 易展管理顧問 硬體規劃 Ÿ 建築師事務所
Ÿ 日商萬里
Ÿ 建築師事務所 Ÿ 日商萬里 業種業態 Ÿ 易展管理顧問
經營輔導 Ÿ 易展管理顧問 櫻花摩登歐洲
管理機制
硬體規劃 Ÿ 建築師事務所 Ÿ 建築師事務所 Ÿ 景觀規劃公司
業種業態 Ÿ 易展管理顧問
經營輔導 Ÿ 易展管理顧問
太子三蕃市
管理機制
註 1：國案的紅柿子工作室於營運初期介入輔導，不久後即因理念問題退出輔導，但在此仍將其視為介 入輔導推動各項軟體計畫。
註 2：各案皆有「廣告代銷公司」加入評估或銷售，但因屬房地產行銷領域，對環境建成效果較少直接 相關影響，在此不予列入。
註 3：各案的開發單位全程參與，在此不多加註釋。
註 4：規劃設計階段包含「預售」及「施工期」。
由表 4-6-3 的整理，配合環境現況的調查（代表案例國唐湖水岸、廣三大時代）， 相關專業成員在開發流程中愈早加入（於開發企劃階段即加入），並於開發過程各階段 都能參與（硬體環境規劃的專業者大致於規劃設計階段結束即已完成任務），環境的建 成效果愈佳，因在開發各階段專業成員以本身的專業提出各種開發建議，預留硬體規 劃與軟體計畫的伏筆，到營運使用時都能獲致較佳的成效。在此以專業者參與的〝先 後順序〞及〝專業貢獻〞來劃分，主要企劃者的運作及企劃層面如下：
一、 硬體企劃團隊：
案例中對商業硬體環境較深入考慮者為國唐湖水岸、廣三大時代及櫻花摩登歐 洲，延請專業的單位執行。這些相異於一般市場個案、〝新加入〞的專業成員皆於「開 發企劃階段」與業主、建築師組成「硬體企劃團隊」，提出「開發定位」與「環境主題」
的企劃方案，配合建築師的規劃草案，發展商業空間型態（如圖 4-6-1）。
開發過程中，「建築師」是必要參與的成員，「開發企劃階段」協助業主開發評估、
法規諮詢及開發規劃草案建議，「規劃設計階段」執行實質空間規劃、設計、建照申請
第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析
4-31
及細部設計。而在開發業主將將社區中的商業環境委託〝新加入〞的專業成員來執行
〝企劃〞，當這些專業成員具規劃專業亦參與實質環境的規劃（如廣案與櫻案的日商萬 里），協助商業環境的空間及景觀設計，雖分擔了建築師的業務，但也以企劃取向主導 了硬體規劃發展。
另外，亦有由建築師主導商業環境硬體企劃取向，搭配〝新加入〞的專業成員共 同執行「硬體企劃」。例如櫻花摩登歐洲的建築師積極參與企劃，在商業環境規劃想法 落實到一定程度後，再引薦相關的造街團隊加入搭配執行企劃，統合提出設計方案，
各開發成員的專業領域亦有良性的互動與互補效應。
表 4-6-4 案例硬體企劃團隊對商業環境規劃之貢獻 專業
貢獻 國唐湖水岸 廣三大時代 櫻花摩登歐洲 太子三蕃市
硬體環境規劃
Ÿ 紅柿子工作室：
1.商業環境定位：
2.商業環境主題：藝術街 3.空間形式與設施設備建
議。
4.商業環境風格建議。
Ÿ 景觀設計公司：
1.藝術街坊的景觀規劃。
Ÿ 日商萬里：
1.商業環境定位：複合生活 機能與都市休閒風格的 企劃概念。
2.商業環境主題：世界五大 名街
3.建築配置與內店街形式 4.景觀主題與規劃設計。
5.環境 CI 系統。
Ÿ 建築師事務所：
1.商業環境空間形式規劃 2.商業環境定位：注重店舖
經營效益及消費環境需 求與品質。
3.引薦專業團隊並整合。
Ÿ 日商萬里：
1.商業環境定位：注重視覺 景觀，複合生活機能與休 閒風格的企劃概念 2.商業環境主題：熱帶港口
意象。
3.景觀主題與規劃設計。
4.環境 CI 系統。
Ÿ 華谷工程顧問：
1.內店街環境規劃設計。
2.複合生活休閒的大學城 商店街。
註：本表的整理以相異於一般開發案中的專業者特殊貢獻（指經營品質與效果）為主。例如「建築師」
若無超脫傳統的空間規劃上的專業功能（法規、規劃設計、建照… 等）則不在此列入。
圖 4-6-1 案例商業環境硬體企劃團隊（國案、廣案、櫻案）
業主
企劃者 建築師
Ÿ 經營決策者 Ÿ 開發單位各部門
Ÿ 建築設計者 Ÿ 協力廠商
Ÿ 國案：紅柿子 Ÿ 廣案：日商萬里 Ÿ 櫻案：日商萬里 硬體企劃
團隊 開發構想
實質環境規劃 空間型態 店舖單元 景觀效果 設施設備
空間需求規劃 環境定位、主題
住商混合開發中商業環境企劃之研究
二、 業種業態企劃者：
國唐湖水岸、廣三大時代對整體業種業態有較完整的計畫，也因有專業的〝業種 企劃成員〞加入，配合硬體環境的企劃取向提出業種控制的概念，從業種業態的篩選、
互補、分區、配置等計畫內容來發展經營主題及效果（如表 4-6-5）。
表 4-6-5 案例業種業態企劃者對商業環境之開發貢獻 專業
成員
國唐湖水岸
（紅柿子工作室）
廣三大時代
（易展管理顧問公司）
櫻花摩登歐洲
（易展管理顧問公司）
太子三蕃市
（易展管理顧問公司）
業種業態計劃
Ÿ 參與時期：開發企劃階段 至營運使用階段。
Ÿ 專業貢獻：
1.以經營需求建議硬體規 劃。
2.依環境定位及市場測試 建議業種。
3.業種規劃呈現經營主題 4.業種互補效果。
5.業種業態分區及配置。
Ÿ 參與時期：開發企劃階段 至營運使用階段。
Ÿ 專業貢獻：
1.以經營需求建議硬體規 劃
2.依市場調查及環境定位 建議業種。
3.業種規劃呈現經營主題 4.業種互補效果及業種組
合比例。
5.業種業態分區及配置。
Ÿ 參與時期：開發企劃階段 參與。
Ÿ 專業貢獻：
1.提出業種控制概念。但無 後序發展
Ÿ 參與時期：營運使用階段 加入。
Ÿ 專業貢獻：
1.依市場調查及環境定位 建議業種。
國案與廣案在開發過程中，業種業態的控制計畫大致與硬體的企劃、規劃同步發 展（參表 4-5-1）。「開發企劃階段」隨著硬體環境定位與規劃主題確立，即有〝業種企 劃者〞加入，以〝業種控制〞概念與業主溝通，並取得開發團隊的共識。環境規劃過 程中與設計者也有互動，因應營運使用需求建議規劃考量，並在規劃設計、預售、施 工、完工的期間，完成整個業種業態計畫。如圖 4-6-2。
圖 4-6-2 案例商業環境業種企劃者角色（國案、廣案）
三、 經營管理企劃者：
案例中較具經營成效的國唐湖水岸與廣三大時代，對商業環境的〝經營輔導計 畫〞、〝管理機制設計〞、〝介入營運輔導〞皆由專業的〝經營管理企劃者〞執行。表 4-6-3 中，專業者自「開發企劃階段」即參與，與業主及其他的專業參與者溝通「集體經營」
業主 開發構想
開發共識
業種企劃者 Ÿ 國案：紅柿子 Ÿ 廣案：易展管理 業種控制概念
Ÿ 業種經營主題 Ÿ 業種分析篩選 Ÿ 分區配置計畫 Ÿ 業種互補效果 業種業態計畫
硬體企劃團隊 環境定位、主題
硬體環境規劃
業種經營與硬體規劃配合