調查目的在於由案例研究取得良好商業環境的開發特點。首先調查案例的環境開發 效果，整理各案例的企劃內容、程序與開發團隊的組成及貢獻；並比較案例中具良好成 效的商業環境在開發過程的主要執行計畫。
3-1-1 調查內容
一. 基本資料建立
案例基本圖說、基地面積、建築面積、總樓地板面積、住宅戶數、店舖戶數、樓 層高度、住商比例… 等開發資料的蒐集。並整理個案的區位環境條件及市場銷售反應。
二. 商業環境現況調查
由「商業營運」及「環境品質」的觀點對商業環境使用現況進行觀察、評估，包 括「商業設施營運現況」，及「生活環境品質現況」。
圖 3-1-1 商業環境使用現況調查方向
三. 開發企劃內容調查
依第二章文獻回顧所建立的「商業環境企劃面向」，對案例進行企劃內容的調查。
並釐清整體開發各階段的執行程序，及各專業參與組織的企劃貢獻。
3-1-2 調查設計
除個案基本資料直接對開發業者蒐集外，環境現況及企劃內容的調查設計如下：
一. 環境現況調查設計
的商業環境使用
住商混合社區中
社區居民 行為關係人
經營效益
環境品質
要求 現況調查
商業經營現況
環境品質評價 店家經營者
住商混合開發中商業環境企劃之研究
3-2 1. 環境品質現況
由環境品質的角度研究商業設施對社區生活環境的影響。以世界衛生組織所定 義的安全、便利、健康、舒適等指標觀察個案，對環境品質現況執行初步的評核。
在此參酌吳美觀所列之「商業設施對生活環境品質的影響指標」，將各指標下評估細 項予以歸納並具像化，檢視商業環境的良性效用、負面衝擊。重新整理的指標列舉 如下：
表 3-1-1 商業設施使用對居住環境的影響指標（楷體字為本研究歸納整理的項目）
指標 細項指標 備註
良性效用 Ÿ 增加住戶的安全感
安全性
負面衝擊 Ÿ 人員進出複雜影響居住治安 Ÿ 商業設施影響安全防災 良性效用 Ÿ 日常購物、餐飲方便
便利性
負面衝擊 Ÿ 商業人潮產生停車及交通的不便 Ÿ 貨物搬運產生住戶的不便
良性效用 Ÿ 商業公共環境清潔維護 Ÿ 商業使用主動維持環境清潔，維持經營品 健康性 質。
負面衝擊
Ÿ 噪音干擾 Ÿ 空氣污染 Ÿ 製造髒亂
良性效用
Ÿ 多樣的休閒設施提供。
Ÿ 商業經營型態，提高環境水準。
Ÿ 商業空間規劃，提高景觀品質。
Ÿ 高格調的商業環境包括業種格調、經營型 態控制、環境秩序維持等。
Ÿ 商業環境的景觀塑造提高社區環境品質
舒適性
負面衝擊
Ÿ 影響居家生活私密性
Ÿ 業種經營水準低落影響環境品質。
Ÿ 佔用公共空間，影響住戶權益。
Ÿ 業種型態與社區相容性問題。以及商業環境 秩序混亂，降低環境品質。
Ÿ 商業經營佔用公共持分空間，容易引起住商 衝突。
環境品質現況的評價以研究者個人對案例現場進行粗略比較，並不給予等級或 分數，記錄的標準亦以案例彼此的比較為依歸。
2. 商業營運現況
商業環境的開發除了滿足開發者店舖銷售要求外，並以提供店家經營需求的空 間並為基本目標。依據現場調查及資訊蒐集，了解個案的市場反應及進駐情形，並 記錄店舖銷售或出租後的實際經營現況。對商業營運現況調查以研究者個人對現場 環境的整理，所設定的調查內容如下：
（1） 店舖銷售率：以個案的銷售情況的好壞，了解店舖產品受購屋者的認同度。
（2） 店舖進駐率：銷售情形的好壞不見得一定代表店家進駐率。對環境營運而 言，店家進駐程度高的開發案，將可能使社區運作與整體營運較具效率。
（3） 業種業態：業種業態類型呈現環境的商業發展走向。
（4） 環境活絡程度：經營活絡程度呈現整體商業環境的生機。
二. 企劃內容調查設計
對個案的企劃內容調查分成三個部分：
第三章 調查計畫與調查概要
圖 3-1-2 商業環境企劃內容調查設計 1. 企劃內容事項
經由 2-1、2-2 對住商混合的「環境品質」及「商業營運」的個別內涵探討，住 商混合社區中的良好商業環境在企劃上不脫：「硬體空間規劃」、「業種業態控制」、「經 營輔導策略」、「管理維護機制」等面向。這將成為本研究對後續研究案例的調查與 企劃分析之基礎架構。考量到企劃內容的推導，本研究試圖將各面向下的執行事項 作更進一步之界定，以建立調查與分析的相同基礎。各面向的執行事項設定如下：
表 3-1-2 商業環境企劃面向下之調查內容事項
企劃面向 企劃執行內容
硬體空間規劃
Ÿ 住商區劃 Ÿ 店舖產品 Ÿ 開放空間 Ÿ 景觀規劃 Ÿ 設施設備 業種業態控制 Ÿ 商業經營定位
Ÿ 業種業態規劃 經營輔導策略 Ÿ 招商策略
Ÿ 環境行銷
管理維護機制
Ÿ 管理規約 Ÿ 管理組織 Ÿ 管理費 Ÿ 其他機制
2. 企劃執行過程
考量各企劃執行事項在開發過程中的推進，將整體開發過程劃分為：「開發企劃 階段」、「規畫設計階段」、「營運使用階段」，以此三個階段整理企劃事項的實施程序，
及相關專業者加入的時機。
3. 企劃團隊組織
配合各團隊組織在開發過程中的參與時機及負責的建築業務，研究其開發貢獻 與企劃成效。企劃團隊組織的調查包括：
（1）開發單位內部組織：經營決策者及各部門。
（2）外部參與專業團隊：企劃單位、設計單位、銷售單位、經營管理單位… 等。
商業環境企劃調查
4. 管理維護機制 企劃面向
內容事項 企劃調查
企劃整理 3. 經營輔導策略
1. 硬體空間規劃
專業參與 執行程序 2. 業種業態控制
住商混合開發中商業環境企劃之研究
3-4 三. 調查架構與流程
圖 3-1-3 調查架構流程圖
3-1-3 案例選取
案例選取符合 1-2-1 研究範圍界定的私部門住商混合集合住宅開發案。特質包括：
1. 社區內的商業環境整體計畫開發與使用。
2. 低樓層部分為商業使用，以上為住宅使用的垂直混合型態。
3. 以店舖式商業設施為主要研究對象。
除此之外，為求案例彼此間有共同的比較基礎，尚考慮以下幾點特徵：
4. 相近的都市範圍：案例存在同一都市或都會區域中，在環境使用行為與開發型態 上可能較為接近，亦可由基地座落位址的區位條件來討論商業發展的可能性。
5. 具有整體規劃特色：商業整體環境的規劃呈現某種消費印象與主題風格，包括景 觀、細部設施統合規劃。
6. 商業環境同時作為社區生活環境：商業環境亦為社區生活空間的一部份，同時可 供社區居民與外來消費者共同使用。
在精明一街造街成功後，其環境營造的模式（內聚型商店街）影響了許多集合住 宅開發案，故本研究選定台中市都會區中，符合上述特質的住商混合集合住宅個案。
基本資料建立
環境使用現況 企劃執行內容
企劃主訪談
Ÿ 安全 Ÿ 便利 Ÿ 健康 Ÿ 舒適
商業營運現況 環境品質現況
Ÿ 住宅與店舖銷售 Ÿ 店舖進駐比率 Ÿ 經營業種業態 Ÿ 商業活絡程度
企劃內容比較分析
Ÿ 環境空間營造 Ÿ 業種業態規劃 Ÿ 經營輔導策略 Ÿ 管理維護機制
Ÿ 開發企劃階段 Ÿ 規畫設計階段 Ÿ 營運使用階段
專業團隊參與 開發時程階段
Ÿ 內部開發組織 Ÿ 外部參與團隊
企劃內容整理 現場觀察記錄
環境現況評析
案例選取
第三章 調查計畫與調查概要
案例一：台中市南屯區－－國唐•湖水岸（利用社區中庭空間塑造藝術街，店舖 總數 44 單位，住宅 72 戶）
案例二：台中市南區－－－廣三•大時代（形塑社區內部商店街，社區生活百貨 的商業型態。店舖總數 159 單位，住宅 1214 戶）
案例三：台中市西屯區－－櫻花•摩登歐洲（形塑社區內部商店街，但商業環境 未經營成形。店舖總數 46 單位，住宅 440 戶）
案例四：台中縣太平市－－太子•三蕃市（基地內私設通路作為商店街，但商業 環境未成形。透天店舖住宅 62 戶，大樓店舖 8 戶，學生套房 320 戶）
3-1-4 調查執行 一. 調查方法
1. 現場環境調查：研究者至個案現場實地觀察、記錄。
2. 問卷擬定：由 3-1-2 所設定的企劃調查內容擬定問卷。參〔附錄一〕。
3. 企劃者訪談：以問卷對開發業主或主要企劃者進行訪談。訪談整理見〔附錄二〕。
二. 調查時間與對象
1. 環境現況調查時間：2000,10,20－2001,04,15
2. 企劃者問卷訪談調查：各案例主要企劃的訪談對象與時間如下表。
表 3-1-3 案例訪談對象及訪談時間
案例 訪談對象 訪談時間
國唐湖水岸
Ÿ 國唐建設 盧建成副總經理 Ÿ 紅柿子工作室 洪瑞鎰先生 Ÿ 藝術街坊會長 張峻銘先生
Ÿ 2000/10/23 Ÿ 2001/03/16 Ÿ 2001/03/23 廣三大時代 Ÿ 廣三建設 陳國富經理
Ÿ 易展管理顧問 蔡志堅協理
Ÿ 2001/03/16 Ÿ 2001/03/15
櫻花摩登歐洲
Ÿ 櫻花建設 卓昭同建築師 Ÿ 雅門建築師事務所 彭志峰老師 Ÿ 易展管理顧問 蔡志堅協理 Ÿ 商店街招商委員會 徐愛淑小姐
Ÿ 2001/02/20 Ÿ 2001/02/21 Ÿ 2001/03/15 Ÿ 2001/02/22 太子三蕃市 Ÿ 太子建設 江校煜副課長
Ÿ 易展管理顧問 蔡志堅協理
Ÿ 2001/03/16 Ÿ 2001/03/15
三. 企劃內容整理：見〔附錄三〕