案例現況中明顯地當商業營運不佳時，社區環境也僅能減少人潮、噪音等部分公害 的影響，當商業設施閒置於社區中同樣也帶來安全死角、治安威脅、設施浪費等負面缺 憾。以往相關研究對住商混合環境品質的評估多以「住戶」的角度提出商業經營的負面 衝擊或設法〝防堵〞商業干擾，反推式地處理住商使用行為、空間、業種業態等的看法 或建議，並未考慮到店家營運的立場；以致即使在開發時考慮到社區環境品質的規劃內 容，但當商業無法經營生存時，住商都可能同受其害。
社區環境品質與商業經營效益密切相關，雖然商業進駐社區可能干擾住家生活，但 若能在能在硬體規劃中注重住商區隔效果，並對業種進駐、經營型態、生活管理、開放 空間使用有所控制與協調，便能解決多數商業衝擊的問題。而要使商業對環境品質產生 正面效用，更重要的前提是必須釐清店家的生機、提振經營成效，才可能進一步發揮對 社區環境的良性效用；若商業設施未能有效營運，預期的環境品質效用都很難呈現。故 可說商業營運效益是提升環境品質的先決條件；而基地的商業發展條件是否有利於店家 經營生存將會是開發時的首要評估。
調查案例都強調「造街開發」，訴諸住家與店家對良好商業環境的期待，能有效地 結合生活需求，又能營造不同的空間特色，在市場中多能獲得熱烈的迴響。以指標案例 的商業環境有較明顯的環境品質效用與營運成效，其所執行企劃內容、程序的內涵可說 是應用「商店街」或「形象商圈」的理念來營造商業環境。也因為是一個所有的使用關 係都是從頭開始、全新形成的環境，無論是在硬體規劃或軟體的業種經營、輔導整合、
管理維護等計畫上，實踐的可能性亦較高；並在環境成形之前就預先擬定各項軟體機 制，能防範未來可能發生的經營問題；再者因講求開發時效，完工交屋後配合店家密集 進駐時介入經營輔導，而能有效率地在短時間內成形。這些從商店街或形象商圈發展所 累積的經驗，可以配合民間部門的開發評估、市場分析等技術、開發程序的掌握，而被 應用在商業環境的開發中，同時也避免以往商店街政策推動上的許多困難，將可能成為 未來開發商業環境時的企劃方向。
傳統的開發習慣較重視硬體規劃，但商業環境若考慮到未來的營運使用會牽涉到業
住商混合開發中商業環境企劃之研究
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種、經營、管理等軟體課題，軟體計畫不僅為提升商業環境整體經營效果，也控制商業 發展走向，同時符合社區住家與店家的共同利益。相對於已可達到一定水平的硬體規劃 品質（以調查案例而言），需要加強的便是開發單位對業種、經營、管理等軟體的企劃 及執行能力。對於缺乏這方面能力的傳統開發團隊而言，引進相關軟體專業者加入開發 團隊，同時也能編列部分開發預算以利軟體計畫的執行，是開發單位需要改變的開發習 慣與態度。
營造一個良好的商業環境雖然需增列部分軟、硬體的開發預算，但這些支出多能在 開發者所關切的銷售成績上得到回報，兼具「維持或提高房地產價值」、「刺激銷售，降 低風險」的開發效益。然而一般企業經營皆是以營利為首要目標，投資報酬要求與開發 理想常會互相衝突，有時為提高投資報酬便顧不到理念的堅持。例如本研究中的部分個 案，開發者在開發過程中存有正面的企劃理念，房地產行銷時作為宣傳的利器，甚至也 擬妥各項軟體計畫，但當實際完工、獲得一定的銷售成績後卻不執行，任由市場機制或 所有權人自行協調發展，社區就得獨自承受經營風險與環境負擔，在此情況下商業環境 即使具有發展潛力也可能因缺乏資源以致未能經營成形。商業環境的開發實應拉長戰 線，持續至營運步上正軌，開發單位在商業環境營運的課題上所投注之人力、財力與軟 體支援往往是經營成形與品質效果的關鍵。
本研究可說是住商混合社區中商業環境開發經驗之整理。由案例的開發企劃內容整 理、比較，及環境品質、營運效益、開發流程、開發團隊之探討，可以提供商業環境開 發企劃之重要課題與方向如下：
一. 符合環境品質要求的商業環境企劃方向及內容
由環境品質的角度探討商業環境的企劃（相關社區生活），其中對於住商關係的調 處、生活使用的區隔、經營行為的控制，將是企劃時所需特別關注的課題。（參表 5-4-1）
1. 硬體規劃上區隔住商使用，並留意開放空間共用的潛在衝突
硬體規劃上著重住商使用的空間區劃效果，樓層、出入動線、介面處理、門廳 設置都可為有效的區隔方式；同時配合機具、設備，區隔商業公害的影響。並留意 開放空間共用的潛在衝突危機，對商業使用外部開放空間的行為有必要加以規劃及 管制，進而透過規劃圖說引導商業使用開放空間的經營型態以維持環境品質。
2. 業種業態的控制上符合社區生活水平，依控制難易的可行性逐步加強掌控 業種進駐應具低環境衝擊的性質，甚至進一步提供社區生活消費與服務的便 利；而若商業經營的格調高，也能提升社區環境的意象與水平。業種的進駐可以透 過開發者引進、契約簽訂、規約管制等方法來控制。但業種控制的理想在開發者的 銷售導向下不見得能達成，最好由開發者劃分業種控制的難易程度，依市場反應、
住商接受程度逐步加強掌控，來提升商業業種對社區的正面功效，但最起碼要能維 持低環境衝擊的業種水準。
第六章 結論
3. 以管理機制調處住商生活與社區權益之關係
管理機制的重要性在於兼具住商管理控制與溝通協調的功能，為顧及多數組成 份子－住家的權益，應注重住對商的掌控；同時為達社區整體管理的理想，也需將 商融入社區管理體系中。依此，將商業納入社區規約管理範圍、依住商比例組成管 委會、建立補償住家權益的回饋機制等則為管理機制的設計重點。
4. 啟發社區意識，並提高住對商的認同
「商」要融入以住家為主體的社區中，提高住對商的認同有助於降低商業經營 的阻力。在住商進駐到營運使用時，透過銷售告知、契約簽訂、社區溝通、住家參 與商業活動等手法，都有助於啟發社區意識、凝聚住商共識，並提高住家對商業認 同的生活態度。
二. 提升營運效益的商業環境企劃方向及內容
由營運效益的角度探討商業環境的開發企劃（相關店家經營），其中對於空間的營 運效果、業種業態的發展評估與規劃、經營管理的機制與輔導策略，將是企劃時所需要 特別關注的課題。（參表 5-4-2）
1. 硬體規劃塑造外部環境主題效果，注重店舖營業使用效益
外部的人行活動空間、景觀設計配合商業設施的開發取向營造主題效果，並以 具有管制精神的招牌、旗幟、雨遮… 等細部設計與規範，甚至可運用環境識別系統
（CI）維持外部環境的整體景觀秩序。
硬體規劃中更重要的是店舖本身要能發揮營業效益，在店舖坪數、樓層、格局 規劃時，考量店家進駐門檻、空間經營成本、空間使用效率與業種經營利潤，以利 店家的引進及後續業種控制、經營管理計畫的實施。
2. 透過定位評估與市場測試，確立業種業態的主題、規劃與可行性
從基地環境、市場資訊、空間特色等面向評估，決定經營定位，發展業種業態 規劃；並關切市場之反應（預售或招商測試），以確立業種規劃主題與可行性。
業種規劃的策略以多數同質性的行業呈現主題效果，搭配少數具互補效益的行 業；配置的原則是將同類型店家分散、不同類型的店家聚集，以維持整體均衡發展。
而業種的引進同時也要配合契約、規章、整合、招商等策略（參表 5-4-2 之經營輔導）
來達到的業種控制的目標。
3. 管理機制中蘊含經營模式，邁向永續自主經營
以經營規章、店家組織及共同基金為基礎的管理機制，安排商業經營模式，維 持整體經營型態與永續發展。並能在店家進駐時由專責單位介入推動，最好亦由開 發者提撥經營基金補助，以提升初期管理機制的運作功效。
住商混合開發中商業環境企劃之研究
6-4 4. 介入輔導，凝聚經營共識，提升成形效率
由開發單位提供人力、財力的支援，並在一開始營運即能介入輔導，協助環境 初期的經營效率，凝聚商業發展共識；同時在執行輔導的過程中，養成店家組織的 經營技能與知識。輔導措施的內容上，「整合」、「教育」有助於結合店舖使用及業種 經營型態、凝聚經營共識；「招商」、「行銷」則有助於提升環境經營成形效率。（參 表 5-4-2 之經營輔導）
三. 開發流程與團隊組合運作之建議
開發企劃階段即要預想軟、硬體企劃內容與實施程序，並在營運使用階段能介入輔 導；開發團隊組合上，有必要引進相關的軟、硬體專業者協助處理商業經營的課題。
1. 整體開發流程建議
為使企劃內容能順利推動，各階段的企劃轉折時機要能加以把握（參表 5-4-3）。
在綜合環境品質及營運效益的企劃探討後，本研究提出商業環境的整體開發企劃流 程之建議，如圖 5-4-1。
2. 開發團隊組合建議
硬體企劃上，開發團隊要能具有結合商業空間發展評估、產品定位、環境主題 的企劃能力，並能依開發定位與主題發展規劃設計；或是委託更專業的企劃者在開 發企劃階段即加入，補強開發團隊的硬體企劃能力。
軟體企劃上，在一開始的開發企劃階段即能有軟體企劃者加入開發團隊，預備 業種、經營、管理等軟體計畫的實施空間；並配合硬體設計、預售、建造的期間評 估及擬妥各項軟體計畫。
商業環境營運後，對於軟體計畫的實施、經營整合、經營共識與住商協調，都 需要有專責的輔導者介入協助成形效率。輔導者的參與時機最好在軟體計畫擬定時 即參與，並在營運初期即要介入輔導。而輔導者與軟體企劃者最好為同一組人以延 續軟體計畫的精神。