• 沒有找到結果。

3-2. 案例開發概況調查

第三章 調查計畫與調查概要

案例一:台中市南屯區--國唐•湖水岸(利用社區中庭空間塑造藝術街,店舖 總數 44 單位,住宅 72 戶)

案例二:台中市南區---廣三•大時代(形塑社區內部商店街,社區生活百貨 的商業型態。店舖總數 159 單位,住宅 1214 戶)

案例三:台中市西屯區--櫻花•摩登歐洲(形塑社區內部商店街,但商業環境 未經營成形。店舖總數 46 單位,住宅 440 戶)

案例四:台中縣太平市--太子•三蕃市(基地內私設通路作為商店街,但商業 環境未成形。透天店舖住宅 62 戶,大樓店舖 8 戶,學生套房 320 戶)

3-1-4 調查執行 一. 調查方法

1. 現場環境調查:研究者至個案現場實地觀察、記錄。

2. 問卷擬定:由 3-1-2 所設定的企劃調查內容擬定問卷。參〔附錄一〕。

3. 企劃者訪談:以問卷對開發業主或主要企劃者進行訪談。訪談整理見〔附錄二〕。

二. 調查時間與對象

1. 環境現況調查時間:2000,10,20-2001,04,15

2. 企劃者問卷訪談調查:各案例主要企劃的訪談對象與時間如下表。

表 3-1-3 案例訪談對象及訪談時間

案例 訪談對象 訪談時間

國唐湖水岸

Ÿ 國唐建設 盧建成副總經理 Ÿ 紅柿子工作室 洪瑞鎰先生 Ÿ 藝術街坊會長 張峻銘先生

Ÿ 2000/10/23 Ÿ 2001/03/16 Ÿ 2001/03/23 廣三大時代 Ÿ 廣三建設 陳國富經理

Ÿ 易展管理顧問 蔡志堅協理

Ÿ 2001/03/16 Ÿ 2001/03/15

櫻花摩登歐洲

Ÿ 櫻花建設 卓昭同建築師 Ÿ 雅門建築師事務所 彭志峰老師 Ÿ 易展管理顧問 蔡志堅協理 Ÿ 商店街招商委員會 徐愛淑小姐

Ÿ 2001/02/20 Ÿ 2001/02/21 Ÿ 2001/03/15 Ÿ 2001/02/22 太子三蕃市 Ÿ 太子建設 江校煜副課長

Ÿ 易展管理顧問 蔡志堅協理

Ÿ 2001/03/16 Ÿ 2001/03/15

三. 企劃內容整理:見〔附錄三〕

住商混合開發中商業環境企劃之研究

3-6 表 3-2-1:案例一【國唐•湖水岸】

基地位置 台中市南屯區八期重劃區 投資興建 國唐建設

基地面積 約 4000 平方公尺 設計者 張秀龍、詹得安建築師事務所 使用分區 商一用地 面臨道路 20 米向心南路、20 米文心南五路

建蔽率 70﹪ 商業設施 商店街

容積率 280﹪ 公共設施 2F 整層為公共設施,並為住商中介樓層 構造/樓層數 RC/14F 住商分隔 住商動線立體區隔

完工日期 2000 年

住宅戶數 72 戶 住宅門廳 住宅獨立門廳

住宅分佈樓層 3-14F 出入管制 住宅門廳及停車場出入管制 住戶停車 地下 B1-B2 停車場

店舖戶數 44 個營業單位 商業停車 使用鄰側公有停車空間 店舖分佈樓層 1F(挑高六米) 商業空間 1F 包含開放空間全為商業使用 商業混合種類 日常消費、餐飲及藝術品型態店家

位於重劃區的高品質住宅群中,主要為集合住宅及連棟透天住家。基地面對豐樂雕塑公園,以戶外雕塑品展示 為主題,搭配人工湖及綠化造景,市民活動密度頗高。基地既面對公園又鄰接停車場,佔據了最有利的位置。

本案的商業行為,除了在基地臨街面規劃店舖外,在基地內部規劃了一條商店內街,經營藝術街坊的商業型態,

配合較靜態的餐飲消費及露天咖啡座的設置,引入公園活動人潮,在景觀及氣氛的營造上,整齊畫一的招牌門面、

涼亭、荷花池,以及洋溢休閒風的遮傘、座椅,營造出兼具購物、品茗、飲食、人文與藝術休閒大街的風味。

1F 平面圖

2F 平面圖

第三章 調查計畫與調查概要

標準層平面圖

住商混合開發中商業環境企劃之研究

3-8 n 國唐湖水岸商業環境企劃重點

壹. 企劃起源

參考精明一街的商店街道規劃,期塑造具強烈藝術主題的商場空間。初步的概念是規 劃內街中庭的型態,1∼5F 為迴廊環繞串連的商場單位。以規劃草案(單元、坪數、價位), 對藝術型態店家 (如藝文、古董等)進行測試,瞭解進駐意願,但市場測試反應不佳 ,於 是重新評估,採較保守的態度,訴諸一般購屋客層。順應著原始規劃商店街的理想,採取 住商混合的策略,產生內街的型態。以純藝術街坊確立商店街的主題性。藝術路線的經營 型態提昇商店街的質感,並希望獲得住戶的認同,在店家經營與生活便利上都能互惠。

貳. 企劃內容重點

一、 硬體環境營造層面 1. 住商空間區劃:

Ÿ 住宅量體:退至後側,降低街道交通及商業活動對住家的影響。

Ÿ 中介樓層:二樓設置社區公共休閒設施,做為住商的緩衝樓層,並規劃庭園、游泳 池、社區教室、健身空間等社區設施。

Ÿ 住戶動線:住戶出入與商業環境垂直區隔,先上至二樓再到各棟梯間,並在視覺上 與商街產生關連。

Ÿ 商業動線:環繞地面層的沿街開放空間與內店街。動線不進入住棟內部。

Ÿ 商業停車:商街消費群使用公有停車場。

2. 店舖產品定位

Ÿ 商店內街規劃,增加店舖單元數及總面積,確保開發的效益。

Ÿ 以銷售把握度較高的小店舖單元為主,純一樓店舖,挑高 6 米,約 4.5*10 米,提高 經營效益與空間品質。小單位的規模,可依店家空間需求擴充。

Ÿ 各店舖單元約 18 坪,共 44 單元,各單元總價約 700~800 萬。

3. 開放空間使用設定:

Ÿ 沿街帶狀開放空間:細部計畫劃定沿街步道,為臨街店鋪與都市道路的中介空間。

Ÿ 中庭內街:以造街為出發,店舖配置與外部開放空間整合,中庭塑造成商店內街。

主要出入口對應公有停車場與雕塑公園,便於吸納人潮。設定為休憩廣場,設置露 天咖啡座椅,並作為展演與活動舉辦的空間 。

4. 景觀主題風格:

Ÿ 配合商街主題,整體形塑為藝術休閒街坊景觀。

Ÿ 水池、燈光、招牌、露天座椅、植栽、遮陽傘、街俱等統一規劃,創造休閒大街意 象。

5. 商業經營設備:

Ÿ 降低商業經營的污染、公害。

Ÿ 考量店家經營需求,設置「油煙處理」、「音響控制系統」、「垃圾處理」、「公用廁所」。

第三章 調查計畫與調查概要

二、 軟體經營管理層面 1. 業種業態規劃

Ÿ 呼應環境主題規劃,考量進駐業種的經營效益,及經營行為對環境品質的維持。

Ÿ 業種限制:內街:以藝術品及餐飲型態為主。外街:以社區消費及餐飲型態為主。

表 3-2-2 國唐湖水岸業種規劃 資料來源:國唐湖水岸社區管理規約

內街 古董文物、藝術畫廊、工藝美術、民俗藝品、飲食文化、咖啡茶藝、生活 傢飾、珠寶、書坊、才藝等同質性相關業種。

業種規劃

外街 休閒用品、才藝教室、圖書玩具、體育運動、中西餐飲、生活雜貨、健康 醫療等同質性相關業種。

Ÿ 業態配置:整體店面的經營型態主要以藝術相關店家為主,在平面上加以分區,各 分區獨立考量業種平衡。再加入餐飲、咖啡店等服務商店,保持服務半徑不互相干 擾,以符合營運使用時的消費需求。

2. 經營輔導措施

Ÿ 店舖回租:所有權人不擬自行經營時,同意委由建商統一代租,每月租金以總價之 千分之 3.5 上下計算。但目前建商已不執行。

Ÿ 招商策略:引入「春水堂」、「豐饌」等具知名度的集客型店家,吸引人潮,對商店 街經營產生示範效果,取得有意進駐店家之信任。

Ÿ 街道行銷:事先擬定完整的行銷計畫與策略推廣街道。開發單位主導,舉行文化氣 息濃厚的活動,吸引新的消費族群前來,並建立商業環境的形象。

Ÿ 媒體運用:透過報章雜誌、海報、電台、第四台等傳媒宣傳,吸引新的消費族群。

並與媒體建立良好關係,配合媒體採訪工作,推廣知名度。

Ÿ 社區溝通輔導:積極引入店家與住戶參與行銷活動,啟發整體社區的總體營造。

3. 管理維護機制

Ÿ 社區管理規約:經營輔導者擬定社區管理規約。包括:住家與店家各使用人的權利 義務、社區管理組織架構章程、社區管理經費收入與支出、社區生活使用規範。

Ÿ 藝術街坊管理公約:附屬於社區管理規約之下,有關商店街公共事務及整體營運管 理事務,各經營業者需遵守本公約相關規定。包括:街坊促進會組織章程、經營業 種管制、自營或招商管理、公共空間使用收益及管理、商店街經營基金管理 。 Ÿ 社區管理委員會:依店家與住家的戶數比例分配委員名額。

圖 3-2-1 國唐湖水岸社區管理組織結構圖 7 位委員 4 位委員

區分所有權人會議

管理委員會

主任委員 副主任委員

住家聯誼會 街坊促進會

會長 會長

住商混合開發中商業環境企劃之研究

3-10

Ÿ 住家聯誼會:純住家之住戶,為促進住戶情誼,並凝聚社區共識,成立“住家聯誼 會”。會長並兼任管委會主委。

Ÿ 街坊促進會:一、二樓店舖用戶成立“街坊促進會”,維持藝術街坊之休閒藝術風 格。會長並兼任管委會副主委。

Ÿ 建築物管理維護公司:社區及商店街安全管理、環境維護、設備管理、事務管理。

Ÿ 社區公共基金:主要來源由社區管委會訂定收費標準,依各住戶區分所有權面積比 例分攤。但店家每坪每月之收費以住家每坪 2/3 計收。目前收費為住戶 60 元 坪,

店家 40 元 坪。

Ÿ 商店街經營基金:店家每個規劃單元每月繳 2000 元基金供藝術街坊公共使用,如公 共水電、垃圾處理、活動舉辦… .等。

Ÿ 商業回饋機制:店家經營使用開放空間對社區的回饋。包括

a. 露天桌椅租賃的回饋:為維持開放空間商業環境的整體感,建商於內街提供露天 桌椅,出租予店家,每張桌椅月租 1/4 上繳管委會,餘為街坊促進會之基金。

b. 開放空間出租使用回饋:開放空間出租使用 (如廣告拍攝、展覽… 等),收益之 1/4 提撥為社區公共基金 ,餘歸為街坊管理基金。

參. 企劃團隊組織

除了傳統上建築開發案的基本成員:開發者(內部包括經營決策者、開發部、業務部…

等)、建築師、廣告代銷公司外,在企劃上具有特殊貢獻者為 「紅柿子工作室 」,是當初策 劃精明一街的造街團隊 ,擅長社區商街的塑造與活動之舉辦。在本案中擔任商業環境的企 畫主題與經營管理策略研擬的主要顧問。自紅柿子工作室中為因應此個案臨時成立的招商 調查團隊,負責調查店家進駐的意願,以因應企畫之可行性。依其已建立的店家檔案資料,

以規劃完成的設計草案尋求其進駐的可能,以為規劃發展的判斷。

表 3-2-3 國唐湖水岸開發團隊運作貢獻

開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段 經營決策者

Ÿ 開發評估及決策 (景氣、政 策、成本、利潤)。

Ÿ 初步企劃構想提出。

Ÿ 設計方案總決策。

Ÿ 軟體計畫預算編列

Ÿ 提供資源,協助商街營運。

Ÿ 提報經濟部商業司輔導。

開發部門 Ÿ 土地評估、投資報酬分析。

開發單位

業務部門 Ÿ 景氣、市場分析、產品定位 Ÿ 銷售計畫初擬。 Ÿ 預售、成屋銷售。

建築師事務所

Ÿ 法規諮詢 Ÿ 協助業主評估分析 Ÿ 開發規劃草案建議

Ÿ 建築設計。

Ÿ 建照申請、細部設計。

紅柿子工作室

Ÿ 商店街經營與規劃型態建議。

Ÿ 業種控制、集體經營的理念。

Ÿ 蒐集藝術店家名單。市場測 試,評估開發可行性。

Ÿ 業種業態規劃建議 Ÿ 經營輔導策略提出。

Ÿ 社區管理機制擬定。

Ÿ 協助設計定案。

Ÿ 環境行銷活動執行。

Ÿ 社區管理機制推動。

景觀設計 Ÿ Ÿ 藝術街景觀規劃。

外部團隊

廣告公司 Ÿ 景氣分析及市場研判。

Ÿ 產品定位建議。

Ÿ 廣告構想及廣告策略研擬。

Ÿ 產品行銷包裝主題之提出。