強調業種間的搭配。例如國案經營藝術街，同時也提供具有餐飲功能的業種；廣 案由不同業種搭配，營造商店街經營主題。

業種的規劃上，明確指定特定的數種行業，不放任市場機制決定外，並藉不同業 種的搭配，集合各店家不同的商品結構、服務品質的吸引力，營造整體經營風格與效 果。

住商混合開發中商業環境企劃之研究

圖 4-2-1 廣三大時代商業設施分佈示意圖 資料來源：廣三時代廣場簡介手冊

在商業經營主題下篩選了特定的業種，但為強調整體經營的效果，切合消費人潮 的活動特性及需求，商業環境的業種業態配置亦是吸引持續消費的重要因素。在訪談 過程中，國唐湖水岸及廣三大時代皆同時強調業種業態配置的重要，特別是國案配合 商業經營主題，在商業環境的規劃上更精細的配置業態位置，將整體環境上加以分區，

各分區考量業種間及服務半徑之平衡，使整體商業環境的發展較為均衡，同時降低店 家經營間的競爭，並切合消費人潮的活動特性及需求²。（如圖 4-2-2）

2國唐湖水岸洪瑞鎰先生訪談記錄：「在規劃案進行時，就要加入藝術街的動線規劃，與整體店舖經營型態配置的想法，主要是設定 與藝術相關的店家為主，並在平面上加以分區，每個分區內都獨立考量業種間之平衡，並賦予特色。再加入一些餐飲、咖啡店等服 務性質的商店，保持其服務半徑不致互相干擾，使消費者除了藝術品的參觀消費外，也有飲食店家可消費，以符合將來營運使用時 的消費需求。」

第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析

4-13

圖 4-2-2 國唐湖水岸業種配置網絡概念圖

（ A、B、C 表不同業種，以 A 業種為代表。 表分區。 虛線表示服務半徑。）

（原始規劃配置圖說已不存在，本圖揣摩訪談過程中企劃者的說法，由研究者自繪。）

圖 4-2-3 國唐湖水岸業種業態經營現況圖 調查時間：2002 年 5 月 住戶門廳

主入口

A

A A

A B

B C B C C

梯間

梯間 公廁

水池 住戶車道

人行步道 人行步道 騎樓

住戶出入 門廳

東盛窯陶藝 春水堂

約瑟寶珠寶

耕坊 濟州豆腐鍋 櫻桃宣言服飾 鹿港燒 凡田精品 豐饌餐廳 八分飽餐廳 老木洋行 布蘭奇咖啡 利百加髮型

西莎國際

OK 便利商店 德瑞莎

珠寶

岩采石雕 寶島敢仔店 莊園精品凝廳珠寶 吉食野美

立川燒肉屋

空 七彩湖咖啡 招商中心 空

米蘭諾糕餅 西肯咖啡 公有停車場

主入口

梯間 梯間

糖果屋

陽火麵館 水蛙共和國︵文具玩具︶

住商混合開發中商業環境企劃之研究

4-3. 企劃內容（三） ：商業經營輔導與協助

住商混合的集合住宅在開發者的開發風險考量下，商業空間通常位於低樓層部分 ， 並被分割成小型的店舖單位，對於各自獨立的店舖使用權來說，要發揮整體經營的效 果，除了原有的規劃與經營特色的設計，開發者也透過某些策略實現企劃的構想，扶持 商業環境營運。在所調查的案例中，以國唐湖水岸及廣三大時代對商業環境執行有效的 經營輔導策略，本節的討論主要也圍繞這兩個個案在商業輔導所展現的成效。

4-3-1. 店舖經營型態整合

整合的動作主要是處理「店舖經營型態」的問題，也有助於凝聚「集體經營共識」。 在營運之初，協調各店舖單元的營業使用，來符合原先對業種業態的規劃，避免各店 家無計畫地出租或使用。商業環境實際營運時，店舖可能已售出或未售出，未售的店 舖較為單純，由開發者繼續尋找符合條件的業種店家銷售或進駐，而對已售的店舖則 透過軟性的訴求與硬性的書面規定，藉由規範與銷售時的共同認知，並透過不斷的溝 通及店舖回租等方式，來整合店舖經營型態，凝聚商業發展的共識。國唐湖水案與廣 三大時代對店鋪經營型態的整合採取相同的策略：

1. 銷售時告知：在銷售時即告知店舖購買者，為營造整體經營的氣氛，希望各店家