前四節關於商業環境開發企劃內容的比較探討，包括商業環境的「硬體規劃策略」、
「業種業態控制」、「經營輔導與協助」、「社區管理機制」等主要層面。指標案例（以國 唐湖水岸及廣三大時代為代表）相較於其他兩個個案，在商業環境的品質與經營上有較 佳的成就。本節由企劃實施內容在開發流程的推進，來探討開發執行的特色。
將開發流程分成「開發企劃階段」、「規畫設計階段」、「營運使用階段」三個階段來 看，各調查案例在 4-1~4-4 開發企劃內容中，對商業環境品質及經營效果產生正面助益 者的執行過程，如下頁表 4-5-1。在此將 4-1 環境構成的部分視為「硬體規劃」，而 4-2~4-4 的「業種業態」、「經營輔導」、「管理機制」等非環境構成的層面視為「軟體計畫」。一 般開發個案中所需執行的事項，例如建築執照申請、房地產行銷、細部規劃、制式的管 理規約… 等則不予列入。
就下表 4-5-1 來看，櫻花摩登歐洲及太子三蕃市除了在硬體規劃上採取對商業〝經 營效果〞具有助益的規劃形式外，在各項軟體上的計畫實施較為缺乏。而配合案例商業 環境建成的營運效果及前四節對企劃內容的了解，仍以國唐湖水岸與廣三大時代在開發 各階段實施的企劃內容為討論重點，綜合這兩個個案在開發流程中主要執行特色大致 為：
一、 開發企劃階段：
1. 開發理念的引用：
Ÿ 商業環境造街開發
Ÿ 精明一街的仿效（商店街、形象商圈理念）
2. 分析評估：
Ÿ 市場分析、可行性評估（開發效益、產品定位）
Ÿ 基地潛力與商業發展定位（經營主題）
3. 軟硬體計畫預備：
Ÿ 硬體環境計畫（空間與環境計畫、景觀主題計畫與規劃）
Ÿ 軟體計畫概念（業種控制、造街輔導、商業集體經營管理、住商共存）
第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析
4-25
表 4-5-1 案例商業環境企劃內容實施階段（註：灰色區塊為指標個案在各開發階段的主要執行內容 ） 企劃實施程序 開發企劃階段 規畫設計階段 營運使用階段
國唐湖水岸 Ÿ 商業環境造街 Ÿ 景觀主題 Ÿ 店舖經營效益
Ÿ 住商動線區隔 Ÿ 中介樓層設計
Ÿ 開放空間（景觀、商業動線）
Ÿ 設施設備（油煙、音響、公廁）
廣三大時代 Ÿ 商業環境造街 Ÿ 景觀主題與規劃 Ÿ 店舖經營效益
Ÿ 住商動線部分混合
Ÿ 開放空間（景觀、CI 系統、廣 場、商業動線）
櫻花摩登歐洲 Ÿ 商業環境造街 Ÿ 景觀主題與規劃 Ÿ 店舖經營效益
Ÿ 住商動線區隔
Ÿ 開放空間（景觀、CI 系統、廣 場、核店舖、商業動線）
硬體規劃
太子三蕃市 Ÿ 商業環境造街 Ÿ 景觀主題
Ÿ 住商動線部分混合
Ÿ 開放空間（景觀、廣場、核店舖）
Ÿ 環境 CI 系統
國唐湖水岸 Ÿ 市場分析
Ÿ 商業經營定位（業種控制）
Ÿ 商業經營主題（藝術街坊）
Ÿ 業種類型與行業別確定
Ÿ 業種業態分區與配置 Ÿ 業種搭配與互補
Ÿ 經營規章管制
廣三大時代 Ÿ 市場分析
Ÿ 商業經營定位（業種控制）
Ÿ 市場評估
Ÿ 商業經營主題（生活百貨）
Ÿ 業種類型與行業別確定 Ÿ 業種業態分區與配置 Ÿ 業種搭配與互補
Ÿ 經營規章管制
櫻花摩登歐洲
業種業態
太子三蕃市 Ÿ 業種定位、建議（學生消費）
國唐湖水岸 Ÿ 集體經營的理念 Ÿ 商業造街輔導
Ÿ 店舖經營整合（預售告知、店舖 買賣契約）
Ÿ 招商計畫 Ÿ 環境行銷計畫
Ÿ 店舖經營整合（規約管制、協 調溝通、店舖回租）
Ÿ 社區溝通（對住戶溝通）
Ÿ 招商策略（統一招商、示範店 引進）
Ÿ 環境行銷推廣（住商參與）
廣三大時代 Ÿ 集體經營的理念
Ÿ 商業造街輔導 Ÿ 店舖經營整合（預售告知、店舖 買賣契約）
Ÿ 招商計畫 Ÿ 環境行銷計畫
Ÿ 店舖經營整合（規約管制、協 調溝通、店舖回租）
Ÿ 社區溝通（對住戶溝通）
Ÿ 招商策略（統一招商、獎勵補 助）
Ÿ 環境行銷推廣（住商參與）
Ÿ 店家經營教育 櫻花摩登歐洲
經營輔導
太子三蕃市 Ÿ 招商策略（降低租金、主力店
引進）
Ÿ 環境行銷與推廣 國唐湖水岸 Ÿ 集體管理的理念
Ÿ 住商共處的理念
Ÿ 規約制訂（社區、商業）
Ÿ 管理組織結構與權責設計（社 區、住家、店家）
Ÿ 管理費機制（社區、店家）
Ÿ 商業回饋機制
Ÿ 協助成立社區組織與運作 Ÿ 協助執行社區規章
廣三大時代 Ÿ 集體管理的理念 Ÿ 住商共處的理念
Ÿ 規約制訂（社區、商業）
Ÿ 管理組織結構與權責設計（社 區、店家）
Ÿ 管理費機制（社區、店家）
Ÿ 商業回饋機制
Ÿ 協助成立社區組織與運作 Ÿ 協助執行社區規章 Ÿ 建商補助經營基金
櫻花摩登歐洲 軟體計畫 管理機制
太子三蕃市
在起初的開發企劃階段即將社區中的商業環境獨立企劃，以商業經營的觀點評估 商業環境的發展利基，從基地評估、市場分析、商業環境定位，到商業營運主題、特 色、空間形式、企劃的可行性評估、及初步的經營管理概念，更精確地評估商業環境 的發展取向與競爭力。另一方面，同時也考慮社區的環境品質要求與生活水平，原始
住商混合開發中商業環境企劃之研究
的開發想法是援用一些〝造街〞、〝商店街〞、〝形象商圈〞的理念，或精明一街的環境 使用形式，考慮商業對外經營時不至於破壞社區的環境品質與格調，亦能為社區帶來 實質與非實質的好處。
「開發企劃階段」原則上是依據開發業主的初步構想，並以更實際的環境意象
（concept）來落實，同時亦作為開發團隊執行建築業務的共同認知（如圖 4-5-1）。就 訪談調查與研究整理的中發現，「開發企劃階段」所執行的開發事項並非如此確切，許 多情況是事先存在一種理念與計畫預備動作，待實際要推動時才擬定或確立實施計 畫。例如廣三大時代「業種業態的控制」與「社區管理機制」在開發企劃階段是預先 存在想法，一直到建築物完工時才同時〝完成規劃〞，而藉著住戶與店家密集進駐時積 極整合商業經營型態，並推動管理機制。又如國唐湖水岸的開發業主在一開始即有鮮 明強烈的商業經營想法，在開發企劃階段時決定於開發過程中解決商業營運的軟硬體 問題。
圖 4-5-1 案例（國案、廣案）商業環境開發企劃階段的執行流程
二、 規畫設計階段：
1. 實質環境設計：住商空間、動線區劃、開放空間規劃、景觀設計與 CI 系統、設施 設備。
2. 軟體計畫擬定：
Ÿ 業種業態規劃：業種限制、配置、互補。
Ÿ 招商計畫擬定：招商工具、招商對象、招商預算 Ÿ 環境行銷計畫擬定：搭配房地產行銷活動推廣商業環境
Ÿ 社區管理計畫擬定：「整體社區」與「商業環境」的管理規約、組織與管理費 機制，及商業對社區的回饋計畫。
3. 預售銷售：預售時對店舖銷售對象加以篩選，並以買賣契約約束未來使用。
4. 建造施工：建築物興建至完工。
「規劃設計階段」延續「開發企劃階段」的企劃主題與計畫，從事硬體環境的〝實 質空間〞規劃設計。包含分區、店舖、開放空間、消費動線、CI 計畫、店舖經營設施、
開發構想 店舖產品
空間形式
開發效益
景觀主題
業種主題
硬體環境規劃
開發理念
分析評估 基地潛力 區位環境
市場資訊
可行性 經營管理 軟體計畫預備
設施定位 經營定位
開發企劃階段 規劃設計
仿效精明一街
造街開發 商店街理念
第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析
4-27
景觀等。商業環境本身的規劃目標在於發揮集客魅力，空間上更貼近消費者的習性，
並建立環境形象，以利於經營效果與需要。另一方面，亦同時考慮降低商業營運對社 區的負面影響，在住商區劃、介面、動線、開放空間、設施設備、住宅門廳設置上，
克服店家經營及外來消費者對社區產生的干擾或負荷。（如圖 4-5-2）
在「規劃設計階段」的末期，設計完成時，為符合房屋銷售時的行銷訴求，及未 來營運使用的輔導與控制，亦著手擬定各項商業經營的「軟體計畫」。而在研擬軟體計 畫時的〝先期作業〞，無論是於「開發企劃階段」即已執行（如國唐湖水岸）或於預售 及完工前執行（如廣三大時代），大致包含市場分析、區域發展、消費趨勢、競爭力評 估等先期作業，對商業環境的優勢與發展進行分析，擬定有利於店家生存的軟體計劃
3。所擬定的軟體計畫包括「業種業態控制」（規劃、配置）、「商業管理機制」（規章、
組織）、「經營輔導計畫」（整合、招商、行銷）等，於 4-2~4-4 所介紹過的企劃內容。
此外，亦同時考量住商共處的課題，將商業經營型態與管理維護視為社區生活體系的 一部份，注重業種與社區的相容性，除了維持社區環境品質，達到住商互利的目的外，
也降低使用衝突，並建立溝通協調的平台。（如圖 4-5-2）
圖 4-5-2 案例（國案、廣案）規劃設計階段軟硬體規劃流程
三、 營運使用階段：
1. 軟體計畫實施：
商業空間、動線
店舖單元、效益
環境景觀、CI
業種業態計畫
經營輔導計畫
硬體環境規劃
企劃發展 商業主題 景觀主題
店舖產品
軟體概念 商業管理計畫
軟體計畫擬定
商業環境規劃
住商區劃、介面
開放空間
設施、設備
業種相容性
住戶溝通 社區管理計畫
社區環境考量 商業營運軟體住商共存計畫
篩選、配置
規章、組織
規章、組織 便利、回饋
店家整合
預售期、施工期
軟體計畫實施
規劃設計階段
開發企劃 營運使用
住商混合開發中商業環境企劃之研究
Ÿ 業種業態控制（內部整合）：店家經營型態協調、店舖回租策略、規約管制、
凝聚經營共識。
Ÿ 招商策略運用（外部引進）：開發者或輔導者統一招商、店家經營補助、獎勵，
主力店或示範店引進。
Ÿ 環境行銷推廣：媒體運用、活動舉辦、知名度建立、住商共同參與、
Ÿ 社區管理機制輔導運作：協助社區及商業的管理規約、組織運作。
2. 社區溝通與共識凝聚：於住戶進駐初期積極溝通，建立住商共存共識。
3. 店家經營技能輔導教育。
「營運使用階段」為落實各項軟體計畫，引導商業環境的發展，由專業組織的加 入來輔導商業整體營運，並積極整合店家組織的經營型態與經營共識，傳遞經營與行 銷技能，提升商業環境整體經營的效率，建立永續經營的基礎。同時在輔導策略的推 動上亦能兼顧社區住戶的感受，對社區住家積極溝通，協調住商共處的共識，甚至使 住戶參與商業經營的相關行銷活動，增加住商互動機會，發展初步的社區營造基礎。
進一步說明軟體計畫的實施程序如下：
承接規劃設計階段的施工時期所擬定之業種業態計畫、經營管理計畫、社區管理 機制計畫等，配合建築完工、交屋、住戶進駐初期即積極實施。首先使社區的住商成 員明瞭「業種業態計畫」，取得住商的基本共識，即一方面整合店家經營型態，一方面 與社區住戶溝通。並藉由「管理機制」作為社區行政與管理的依據，不僅是住商社區 生活的共同〝約定〞、溝通的平台，也是掌控商業環境集體經營的主要工具，有利於後 續的招商與行銷等輔導措施實施。對商業經營的輔導則由開發者或專業輔導者介入，
先針對特定業種實施招商計畫，再集結整體店舖對外行銷。環境行銷過程中邀請住戶 共同參與，並培養店家活動、經營、行銷等技術；待商業營運步上正軌後，開發者或 輔導者才退出社區，由社區在已建立的基礎上繼續發展。（如圖 4-5-3）
圖 4-5-3 案例（廣案）商業環境營運使用階段軟體輔導流程
3 〝先期作業〞因這兩個個案評估的階段不同，故不於流程圖中表現，但其是與商業經營「定位」、「主題」密切相關。
社區營造精神 商業經營技能 軟體計畫
Ÿ 業種業態 Ÿ 經營輔導 Ÿ 管理機制
店家整合 招商策略 環境行銷
管理機制推動
社區溝通 社區輔導 社區參與
永續經營發展 社區規約、組織
商業規章、組織 營運使用階段 規劃設計
完工交屋