在本研究設定的企劃框架下（硬體規劃、業種業態、經營輔導、管理機制）所比較 分析的內容，雖然並不見得能涵括所有商業環境開發的課題，但具有解決住商共存及商 業經營的多數問題，這些探討內容可能成為未來商業環境開發時需要留意的企劃課題。
一. 維持環境品質之商業環境企劃方向與策略建議
由環境品質的角度探討商業環境之企劃方向與內容、策略如下表 5-4-1：
表 5-4-1 環境品質角度的商業環境企劃方向與執行策略
企劃課題 企劃方向建議 企劃內容與策略
¡ 空間規劃區隔住商使用 Ÿ 住商樓層區劃 Ÿ 住商出入動線分離 Ÿ 住商停車空間、動線分離 Ÿ 住宅門聽單一設置
Ÿ 住商中介（轉換）樓層設計 Ÿ 住宅量體退縮
l 住商區隔
¡ 以設備設置降低商業公害 Ÿ 商業油煙集中處理設備 Ÿ 商業音響系統統一裝設 Ÿ 商業垃圾獨立蒐集處理
硬體規劃
l 開放空間使用 ¡ 規劃店家的外部經營行為 Ÿ 研擬商業使用開放空間之管制計畫 Ÿ 提供店家使用開放空間的規劃圖說
¡ 劃分業種的效用與控制的難 易
Ÿ 低環境品質衝擊的業種
Ÿ 提供社區消費、服務、便利功能 Ÿ 較高層次的經營型態與格調
¡ 評估業種控制的可行性 Ÿ 依據銷售或市場反應決定控制程度
業種業態
l 業種與社區相 容
¡ 開發過程中掌控進駐水平 Ÿ 開發者引進 Ÿ 進駐契約簽訂 Ÿ 社區規約管制
¡ 「商」融入社區管理體系 Ÿ 社區規約包含商業行為管理或商業 經營規章
Ÿ 住商共組社區管委會
¡ 注重「住」對「商」的掌控 Ÿ 依住商比例組成社區管委會 Ÿ 由住家掌握較大管理決定權（住家為
多數組成份子）
管理機制
l 住商管理關係
¡ 補償住家權益之回饋機制 Ÿ 建立「資源分享」、「使用者付費」之 回饋機制（例如店家使用開放空間的 付費機制）
二. 提升營運效益之商業環境企劃方向與策略建議
由營運效益的角度探討商業環境之企劃方向與內容、策略如下表 5-4-2：
住商混合開發中商業環境企劃之研究
5-16
表 5-4-2 營運效益角度的商業環境企劃方向與執行策略
企劃課題 企劃方向建議 企劃內容與策略
l 店舖產品定位 ¡ 考量店家空間成本
¡ 考量空間使用效率
¡ 考量業種經營利潤
Ÿ 店舖單元的坪數 Ÿ 店舖單元的樓層規劃 Ÿ 店舖單元的空間格局
硬體規劃
l 外部環境效果 ¡ 塑造主題式的環境效果 Ÿ 景觀的主題規劃
Ÿ 人行活動空間、動線規劃 Ÿ 建立 CI 環境識別系統
Ÿ 擬定店家使用外部空間的管理辦法
¡ 業種經營定位評估 Ÿ 基地商業潛力評估 Ÿ 市場資訊調查分析 Ÿ 商業環境的空間特色
¡ 確立業種經營主題 Ÿ 業種業態篩選限定 Ÿ 不同業種的互補效益
Ÿ 整體均衡發展的業種業態配置
業種業態
l 業種業態規劃 評估
¡ 測試業種規劃可行性 Ÿ 依據銷售或招商之市場反應測試業 種進駐意願
¡ 安排商業經營模式 Ÿ 專擬經營規章 Ÿ 成立店家管理組織 Ÿ 設立經營基金與繳納制度 管理機制 l 集體經營管理
¡ 提高管理機制的運作功效 Ÿ 店家密集進駐期即介入推動 Ÿ 開發者撥列經營基金補助
¡ 整合店舖經營型態 Ÿ 銷售告知 Ÿ 契約簽訂 Ÿ 溝通協調 Ÿ 店舖回租 Ÿ 規章管制
¡ 執行店家進駐招商 Ÿ 閒置店舖統一招商 Ÿ 店家進駐獎勵補助措施 Ÿ 示範、主力店家引進
¡ 商業環境推廣行銷 Ÿ 結合房地產銷售與招商活動，推廣 商業環境
Ÿ 運用媒體廣為宣傳，建立知名度
經營輔導
l 凝聚經營共識 l 提升經營效率
¡ 教育店家經營技能 Ÿ 經營規章熟悉、執行 Ÿ 店家組織輔導成立運作
Ÿ 業種業態維持、開店輔導、行銷活 動等技能教育
三. 整體開發流程企劃執行建議
開發流程的執行探討中，並不易將各重要的企劃內容僅歸於某單一的階段，反倒 是為使企劃內容能順利推動，各階段的企劃轉折時機需要加以把握，而有利於企劃實 施的可行性，並降低阻力（表 5-4-3）。綜合 5-1－5-2 企劃內容的探討與本節對開發流 程執行轉折、時機的掌握，對企劃執行的流程建議如下圖（圖 5-4-1）。
表 5-4-3 開發流程中各階段轉折時機之把握
開發企劃階段 規劃設計階段 營運使用階段
企劃轉折時機 1. 配合硬體草案評定開發定 位與環境主題
2. 預備業種及經營管理等軟 體內容及實施空間
1. 預售時期執行市場測試與 住商進駐篩選
2. 利用硬體建造時期評估與 擬定軟體計畫
1. 把握銷售期與住商進駐期 的整合時機
2. 營運初期介入經營輔導，
並推動管理機制
第五章 商業環境開發之企劃操作探討