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景觀規劃塑造主題效果,傳達環境形象

第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析

2. 景觀規劃塑造主題效果,傳達環境形象

一般所認知到的街道設施,包括街俱、植栽、燈飾、招牌… 等,在案例中都已 統合規劃,景觀的塑造成為環境情趣呈現的重要手法。

這些個案為襯托商業環境的經營效果,都將景觀規劃的課題提前到「企劃階段」

討論,透過實質空間意象的「陳述」,特別是景觀「主題」的提出,來作為整體開發 團隊的認知、共識去發揮設計;景觀規劃的「主題」可說是直接附屬於商業經營定 位之下,進而成為計畫與設計的依據。不同於一般開發案的景觀規劃是在建築本體 設計完成後才執行,這些案例的景觀規劃在開發過程中企劃想法的確定提前到企劃 階段與建築草案同時發展。

表 4-1-3 案例商業環境開發企劃階段的景觀規劃 案例

(經營定位) 「開發企劃階段」的景觀規劃

國唐湖水岸

(藝術休閒街坊) ˙南歐休閒藝術大街意象。

廣三大時代

社區生活百貨

˙結合生活機能與休閒風格。

˙「世界五大名街」的景觀主題,依街道主題表現風格。

˙建立商業環境視覺識別系統。依街道主題有不同的識別形象。

櫻花摩登歐洲

(未定)

˙結合生活機能與休閒風格。

˙「熱帶港口」的景觀主題與語彙。

˙建立商業環境視覺識別系統。

太子三蕃市

學生生活商圈

˙創造 Z 世代聚集的休閒消費環境。

˙模仿日本豪斯登堡歐式風格。

這其中,廣三大時代甚至在企劃階段即已完成景觀「設計」,此案在商業環境的

「企劃」與「規劃」引入日商萬里協助定位,並提出景觀規劃主題及執行設計,就 其所貢獻的專業來看,景觀規劃成為開發執行過程中傳達商業環境未來經營方向的

住商混合開發中商業環境企劃之研究

重要手段,從環境意象到實際的規劃,甚至主導建築設計的發展1

圖 4-1-1 廣案的商業環境景觀規劃執行

而為統合商業環境整體經營的形象,案例中包括廣三大時代、櫻花摩登歐洲、

太子三蕃市,除了在景觀規劃上依設計主題發展,更積極運用商業司所推動的「環 境視覺識別系統」概念,將整體商業環境視為一〝企業體〞來包裝,建立商業空間 CI 識別系統。在景觀規劃上運用 CI 系統者,主要對個別店舖經營所需的外觀設施,

一般為開發者或專業規劃者所容易忽略的機動性、可替換的細部部分,如旗幟、招 牌、鐵捲門、遮雨棚指示牌… 等,以色彩、圖案、字體設計… 等手法,建立商業 景觀識別系統。環境的 CI 系統可視為景觀規劃中的一環,但是比一般的景觀規劃更 深入細部設計,賦予「符號」的功能與價值,傳達環境的消費形象與符號認知。而 目前這三個執行 CI 的個案裡存在的店家仍然遵循 CI 的原則,未有因經營需要而破 壞外部景觀效果的情況發生,也確立 CI 存在的價值。

圖 4-1-2 廣案店舖鐵捲門應用 CI 系統 資料來源:廣三時代廣場招商說明書

1廣三大時代陳經理訪談紀錄:「本案的商業環境是由「日商萬里」主導,在規劃取向上引入世界各地有名的街道特色,規劃了 5 條 具有特色的商店內街,… 依各街道的主題有不同的鋪面、招牌、圖騰、植栽、燈飾、電話亭、垃圾桶… 等,都有經過特別的設計。…

當初開發本基地時是以透天產品來評估,建築師也發展了許多草圖,但因參酌到先前公司在附近所推的住宅大樓案銷售情況良好 , 又加上「日商萬里」所提出的規劃案在評估後有一定的吸引力,遂推翻原來的透天草案,整體的配置上是以內街的營造為出發,規 劃住商混合大樓,結合商業造街的理念,一舉成功。」

商業開發構想 商業經營定位 景觀規劃主題 景觀設計 開發企劃階段

日商萬里執行商業環境的空間企劃與規劃

第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析

4-5 3. 商業使用開放空間對社區的回饋

商業的進駐對社區生活環境的衝擊,雖可透過設計手法與設備解決部分干擾與 公害,但某些影響並不易解決,對住戶產生實質與非實質上的負面干擾,例如人潮 噪音、安全威脅、侵犯住戶私密… 等。國唐湖水岸、廣三大時代特別針對商業使用 建立對社區回饋的機制,這兩個案例皆以商業在開放空間的實質使用來建立回饋機 制,平衡住商權益,降低衝突。國唐湖水岸更進一步明確對回饋收入訂定住與商的 分配比例,作為社區管理基金及商店街經營基金的財源。

表 4-1-4 國案與廣案商業使用開放空間對社區的回饋機制

社區回饋 國唐湖水岸 廣三大時代

開放空間使用

Ÿ 店家於內街及側街擺設之露天桌椅繳交月租

(現為每桌月租 300 元),收益之 1/4 上繳管 委會,3/4 為街坊促進會基金。

Ÿ 開放空間出租收益之分配同上。

Ÿ 商店街聯誼會訂定公共空間使用之收費標準。

Ÿ 公共空間出租之費用併入社區管委會與商店 街聯誼會之共同收入,分配比例為 1:1。

註:為清楚可視,桌椅的尺度略為放大

˙ A 區:內街休閒區,預定規劃桌椅 12 桌,由本區的咖啡、茶藝、餐飲店有償使用。

˙ B 區:內街休閒區,預定規劃桌椅 14 桌,由本區的咖啡、茶藝、餐飲店有償使用。

˙ C 區:內街休閒區,預定規劃桌椅 10 桌,由本區的咖啡、茶藝、餐飲店有償使用。

˙ D 區:側街休閒區,依實際可規劃的桌椅數量,由本區的咖啡、茶藝、餐飲店有償使用。

圖 4-1-3 國唐湖水岸商業回饋機制中對開放空間使用的管理規劃

「回饋機制」的功用從原始為補償商業經營的影響,而使社區得著經濟益處。

另一方面,在回饋機制的設計內容中,考量各店家經營型態不同而有影響程度的差 異,在定義商業使用社區開放空間所需回饋的部分時,也直接對商業的環境行為有 所規劃與限制。如國唐湖水岸對於餐飲類店家所能擺設的露天桌椅數量、位置加以 限制,避免店家漫無限制發展,維持消費環境品質及人行徒步的順暢;並就各店家

梯間

梯間

梯間 梯間

公廁

水池 住戶車道

人行步道 人行步道 騎樓

住戶門廳

公有停車場

主入口

A

水池

人行步道

B C

D

住商混合開發中商業環境企劃之研究

所擺設的桌椅數量收取租金,以回饋管委會(參圖 4-1-2)。就回饋機制所安排的的 內涵來看,除了平衡住商權益、保障住戶「所有權」、降低商業經營阻力外,在其中 所設計的回饋內容也成為住商對環境使用的認知與規範。

4-1-2. 店舖產品定位

個別店家經營效益的發揮為商業環境得以永續經營的要件,對於所設定引進的業 種來說,在店家考量經營效益的前提下,店舖的產品定位成為店家進駐的最初門檻。

調查案例的商業設施皆規劃為一般性的店舖,在開發型態上有「地面層空間配置 最大店舖面積」、「店舖單元小型化」兩項特徵,這些特徵在開發上的意義,是以「增 加店舖的開發利益」、「降低店舖的銷售風險」為主要目標。各案例對店舖產品定位:

Ÿ 國唐湖水岸與廣三大時代以 1F 純店舖規劃,提供一般性的小店舖空間,降低開發 風險,並發揮店家的經營效益。

Ÿ 櫻花摩登歐洲的店舖單元規劃 1+2F,並以迴廊串連 2F 空間,可上下分層經營,是 考慮到降低店家空間經營成本,減少經營負擔的良性作法。

這三個案例的規劃的特徵皆為「小店舖單元」或「店舖可分割經營」,銷售成績都 頗佳(國案銷售六成,廣案與櫻案全數銷售),反應實際使用時能以較小的空間來獲取 商業利潤的店舖型態較受購屋者的青睞。而太子三蕃市的透天店舖住宅規劃面積較 大,店家欲進駐經營必租購買或租用整棟透天;大樓店舖單元雖可分層經營,但坪數 與總價仍高,在區位的學生商圈消費習性下,經營效益不易顯現,連帶影響店家進駐 的意願,以致銷售或出租的成績都不佳。

表 4-1-5 案例店舖產品定位規劃比較

店舖產品定位 國唐湖水岸 廣三大時代 櫻花摩登歐洲 太子三蕃市 原始配置型態 Ÿ 沿街店舖 16 戶

Ÿ 商店內街 28 戶

Ÿ 沿街店舖 42 戶 Ÿ 商店內街 117 戶

Ÿ 沿街店舖 12 戶 Ÿ 商店內街 32 戶

Ÿ 沿街店舖 5 戶 Ÿ 商店內街 65 戶

主要空間型態

Ÿ 純 1F 店舖,挑高 6 米 Ÿ 約為 4.5m×10m

Ÿ 純 1F 店舖,挑高 6 米 Ÿ 店舖約為 4.2-5.1 米

寬,11-16 米深。

Ÿ 1+2F 為一店舖單元。

Ÿ 店舖約為 4-5 米寬,

8-10 米深。

Ÿ 大樓 1+2F 為一店舖單 元。約 4.5 米寬,10-12 米深。

Ÿ 透天店舖住宅每戶約 4.2 米寬,10 米深。三 樓半。

總規劃單元數 Ÿ 44 單元 Ÿ 159 個單元 Ÿ 44 單元 Ÿ 大樓店舖 8 個單元 Ÿ 透天店舖 62 戶 店舖單元坪數

(主型態坪數)

Ÿ 約 18 坪 Ÿ 約 18 坪 Ÿ 約 28 坪 Ÿ 大樓店舖約 32 坪 Ÿ 透天店舖約 50 坪 店舖單元總價

(主型態總價)

Ÿ 約 700∼800 萬 Ÿ 約 400 萬 Ÿ 約 600∼800 萬 Ÿ 大樓店舖約 450 萬 Ÿ 透天約 700-800 萬 店舖租金初估 Ÿ 約 3~3.5 萬 Ÿ 約 1.7 萬 Ÿ 約 2.5~3.3萬 Ÿ 大樓店舖約 1.9 萬 Ÿ 透天每戶 2.9~3.3 萬 經營效益考量 Ÿ 業種控制 Ÿ 業種控制 Ÿ 店舖單元 2F 設迴廊串

連,可上下分層經營。

Ÿ 大樓店舖 2F 迴廊串 連,可上下分層經營。

第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析

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店舖單元愈大時,不論店家是自購經營或租用經營,總價或租金就愈高,店家的 經營負擔也愈大。同時店舖本身有其合理的基本投資報酬率,國唐湖水岸建商對非自 營的店舖回租採總價 4.2﹪的年報酬率計算,廣三大時代採總價 5﹪年投資報酬率計 算。在此對店舖租金分析參考廣三大時代以合理「商用不動產投資報酬率」之 5﹪年 投資報酬率計算,即每月租金=店舖總價×投資報酬率÷12 個月,依此計算各案例店舖 所得出的租金,與現場調查店家目前負擔的基本月租相近(如表 4-1-5)。

增加店舖樓地板面積比例雖為提高開發利潤,但若未考慮店家實際經營的成本負 擔,亦可能使店舖的銷售或店家的進駐意願受阻。就銷售率與店家進駐率來看,似乎 店舖空間規劃愈小對開發者的銷售成績愈有利,而店家也愈願意進駐;但實際經營情 況並不見得就符合經營需求,像國唐湖水岸就有春水堂承購三個店舖單元合併經營、

豐饌承購四個單元合併經營,對店家而言,仍需視其經營需要決定店舖空間的大小。

表 4-1-6 案例店舖業種經營效益比較

業種經營效益 國唐湖水岸 廣三大時代 櫻花摩登歐洲 太子三蕃市 業種型態 Ÿ 藝術品及餐飲。 Ÿ 業種控制 Ÿ 社區生活百貨。 Ÿ 業種控制 Ÿ 市場機制決定 Ÿ 店家個體發展 Ÿ 學生商圈 Ÿ 業種建議 消費水平 Ÿ 中高消費價位。 Ÿ 中低消費價位 Ÿ 低消費水平 訴求客層 Ÿ 消費能力較高社會中

堅份子。

Ÿ 社區住戶。

Ÿ 20-39 歲的女性。

Ÿ 未能引入經營商機

Ÿ 大學城學生。

租金成本 Ÿ 約 3~3.5 萬 Ÿ 約 1.7 萬 Ÿ 約 2.5~3.3萬 Ÿ 大樓店舖約 1.9 萬 Ÿ 透天每戶 2.9~3.3 萬 店家經營效益 Ÿ 提升店家的經營效益 Ÿ 維持店家經營的效益 Ÿ 經營效益不佳。 Ÿ 經營效益不易發揮

同時,為維持店家的經營利潤,業種的控制亦為一項策略,國唐湖水岸以「消費 次數不高,但商品利潤高」的藝術街、廣三大時代以「商品利潤低,但消費次數高」

的社區生活百貨,透過業種經營型態的設定使消費人潮、客層與店舖的經營利潤產生 一定的平衡,提升原來的區位消費習性。這兩個個案都同時考量到「空間經營成本」

與「業種經營定位」間之關係(表 4-1-6)。

4-1-3. 住商空間使用關係

在環境的使用上為保障住戶的生活空間不受商業行為的入侵,案例的住商使用關 係皆以樓層垂直區劃分隔商業與住家的空間,商業不進入住棟空間,但在動線的規劃 上,則有不同的處理方式:

Ÿ 國唐湖水岸、櫻花摩登歐洲在住商空間規劃上避免動線混雜,降低住商接觸機會,

以利環境的安全管理,維持住家的出入便利。

Ÿ 廣三大時代、太子三蕃市在地面層的動線處理上意圖使住戶經過商業環境再至住家 門廳,增加住商接觸頻率,帶動環境的人潮活絡進而產生消費行為。