本節由「開發執行」的角度，探討有助於實踐商業環境企劃內容、理想的「開發時 程」與「團隊組合運作」之特徵。
5-3-1. 開發過程各階段的企劃轉折關鍵
開發流程中各階段的執行內容並非固定，以本研究對案例的開發流程整理來看，
幾乎無法將單一的企劃內容僅歸於某一階段，例如業種控制幾乎是橫跨整個開發流 程，除非事先找到願意進駐的店家，否則不大可能在一開始便完全確定；又如硬體的 規劃設計，部分個案都提前到企劃階段發展，也與一般認定為設計階段的主要工作有 所不同。本小節將以本研究所劃分的「開發企劃」、「計畫設計」、「使用管理」三個階 段中，提出各階段可以掌握商業環境形成的企劃〝轉折〞與〝時機〞。
一. 開發企劃階段
在開發的最初階段，如何以綜合性的觀點，整合構思外在的社會環境動態與本身 所具有的開發條件，是開發企劃階段的基本要務。
1. 配合硬體草案評定開發定位與環境主題
確立商業環境的「設施定位」（提供何種商業環境？提供何種店舖產品？）與「經 營定位」（環境的風貌主題、商業經營的主題）。在「定位」與「主題」的策定上，
將環境意象透過具象的規劃形式呈現出來。成為建築計畫與設計的依據，也為整個 開發團隊共同工作取得一致看法。就如同廣三大時代的環境意象以〝模擬精明一街〞
展開，進而塑造為〝社區生活百貨的休閒消費大街〞來呈現設計的概念，並以更具 體的〝世界五大名街形象的商業空間〞作為設計實踐的目標。而為求明確表現環境 意象，「建築草案」與「景觀規劃」便成為起初的企劃階段中開發團隊溝通的具體工 作。也就是說，依著原始的企劃想法，在此階段是同步發展硬體的計畫與草案規劃。
2. 預備業種與經營管理等軟體企劃的內容及實施空間
軟體企劃是硬體規劃外的另一主軸。軟體內容包括「業種」、「經營」、「管理」
等，在開發企劃階段因不易掌握計畫的廣度與深度，並不需要一開始即擬定計畫內 容，但是此階段的軟體〝預備〞是必要的；亦即事先存在後續計畫擬定與實施的伏 筆，在預算編列、專業協助與切入時程上都能預作保留與設想。而開發單位在開發 初期若能援用相關的開發理念（造街、商店街），因有可觀摩及仿效的案例（例如調 查案例皆仿效精明一街），有助在已決定的開發定位上發展經營管理等軟體計畫。
二. 規劃設計階段
規畫設計階段主要在執行硬體設計方案，而軟體計畫也需繼續發展。若將「預售」
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及「施工」時期皆納入此階段，從預售至施工完成期間，使得軟體計畫的擬定有充足 的時間思考來應對市場趨勢變化，增加開發單位資源調度和軟體計畫的可行性。
1. 預售時期執行市場測試與住商進駐篩選
以規劃設計方案搭配〝初步〞的營運計畫，透過預售的方式〝測試〞市場反應。
預售時期硬體的規劃已透過圖說呈現，並事先告知購屋者（住宅與店舖）未來將實 施的營運計畫，來篩選認同環境規劃與營運方向的購屋客層；或者事先掌握促銷對 象的名單（特別是店舖的銷售對象），提高銷售及招商的效率。對開發者而言，可以 市場反應來調整企畫內容符合開發利益，並確保軟硬體的可行性，預售便成為一種 測試手段。對有意進駐的住戶或店家則可透過買賣契約的簽訂，約定未來營運使用 時的規定，減少軟體實施阻力，而開發者也需相對提出環境使用的保證與承諾。
2. 利用硬體建造時期評估與擬定軟體計畫
以一般大樓社區的施工約需兩年左右，施工時期可以成為擬定完善軟體計畫的 作業時間，特別是業種控制計畫有充足的時間進行分析評估。在預售測試確立了可 行性後，利用施工期間詳細的評估分析，並集中於建築完工前〝完整〞擬定，協助 商業環境應對完工後的市場情勢，並能避免過早擬定造成資金、人力的浪費，使軟 體計畫較具實施的效率。
三. 營運使用階段
指標個案在營運使用階段積極介入住商經營與使用的輔導，提升經營、管理的效 率，協調住商使用行為，來強化商業環境整體營運的可能並控制經營品質。
1. 把握銷售期與住商進駐期的整合時機
在新開發的社區中所有的使用、人際關係都是從頭開始，起初的共識僅有建商 勾勒的未來生活遠景，但這〝薄弱的〞共識基礎也存在著切入整合的契機。在銷售 的過程中，因多數的住家與店家都已經過一定程度的篩選，並在建商規劃的經營遠 景下決定進駐的，已具有認同環境規劃與使用的基本共識（這種共識是不需要整合 的），降低了整合的困難，也使得預先擬定的業種、經營、管理的軟體計畫更為可行。
2. 營運初期介入輔導，並推動經營管理機制
一開始營運就要能提供資金與專業人力的協助，輔導執行業種、經營、管理等 軟體計畫，提升商業環境成形的效率，並兼以推動商業與社區之管理機制，從中協 助規約實施、組織成立、管理費的繳納與運用。並在整體的軟體輔導過程中，對社 區及店家溝通、教育，延續開發與輔導的成果。
第五章 商業環境開發之企劃操作探討
5-3-2. 傳統開發團隊組合的專業省思
指標個案在住商關係與商業環境經營上，藉由〝新加入〞之專業者所著墨的硬體 規劃、軟體計畫、輔導整合來展現相異於一般市場個案的開發成就，企劃內容與手法 都與「商店街」或「社區總體營造」的理念、作法相當類似，拓展了傳統建築企劃的 視野。硬體規劃上，補強了傳統設計團隊的硬體企劃能力；軟體計畫上，引導整個開 發團隊重視業種規劃、評估與經營、管理等計畫；營運使用時，也由專業者涉入經營 輔導。這些新加入、具有不同企劃專才的專業者也提示了商業環境開發上所需要加強 或納入考慮的企劃領域。
一. 硬體企劃者－補強傳統設計團隊的硬體企劃能力
硬體環境的開發成果不能全歸功於特定開發成員，但調查案例中，〝新加入〞的成 員著重於塑造整體環境效果，從開發初期著手評估提出「定位」與「主題」的企劃方 向，到環境規劃時的空間型態、景觀效果、店舖單元、設施設備等都提出建議或參與 規劃，在營運使用後都能看到相異於一般市場個案的開發成效。
以往普遍的硬體規劃設計為建築師及其協力廠商所負責，或者加入廣告代銷公司 提出產品規劃的計畫與原則，在商業環境規劃時所需注重的住商區隔效果、店舖產品 定位、商業空間形式等硬體設計大多能掌控。但從案例的硬體團隊中特定的硬體企劃 者3，專對商業環境執行企劃與設計，所呈現的環境成果在於〝外部景觀效果〞。回溯 開發過程中，新加入的企劃者與傳統設計團隊的主要的專業差異在於提出「環境主 題」、發展「經營定位」的企劃能力。而企劃位於開發行為的起始，往往又將主導建築 規劃的發展，例如廣三大時代就由日商萬里來主導起初的建築規劃、配置方案；國唐 湖水案由紅柿子將商業環境的空間型態、配置提報與建築師發展建築設計。
值得省思的是，傳統設計團隊是否僅具有空間設計的專業，而缺乏環境企劃之能 力？又或者在專業分工的潮流或注重商業空間經營效果的前提下，使得具備企劃能力 的相關專業者有機會加入開發團隊，從事商業空間的硬體企劃與規劃。當然，有這些
〝新加入〞的硬體企劃者專門執行商業環境的企劃與規劃，對傳統設計團隊絕對具有 補強的效果；但從部分案例由這些新加入的企劃者主導建築規劃來看，也暗示了建築 教育或建築從業者若未能重視並提升企劃的相關能力，來應對業主、市場要求及實際 經營時的環境需求、效果，建築專業者在開發中的重要性或許又有某些部分將被取代。
二. 軟體企劃者－重視及發展業種規劃與經營管理之計畫
商業環境的營運牽涉到許多經營、管理的課題，指標個案藉由引進軟體企劃者，
3 國案由紅柿子工作室提出商業環境的硬體企劃方案；廣案由日商萬里提出商業環境的企劃方案與原始的建築配置規劃，並執行商 業環境的景觀規劃設計；櫻案由建築師事務所搭配日商萬里從事商業環境的企劃方案，並由日商萬里專門處理商業環境的景觀規 劃、設計。這些新加入的專業者都具有商店街造街規劃、經營的經驗。
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提出業種規劃與經營管理的計畫。回溯到軟體企劃者4的參與時機，「開發企劃階段」
雖未一開始即提出實質的軟體方案，但引用某些開發理念（主要為業種控制理念、經 營管理的計畫預備、造街開發的理想）確實扮演了對傳統開發團隊「教育」的功能，
並得以爭取到執行軟體的開發預算。而業種規劃、經營管理等軟體計畫側重在商業的 經營評估，雖然具有調整的彈性，但若未能於「規劃設計階段」事先擬定，並包含在 整體開發計畫與銷售計畫中，到「營運使用階段」首先就需面對社區與店家整合的困 難，甚至於硬體規劃上的落差。依此，軟體企劃者最好能全程參與開發過程，並與硬 體規劃同步發展，即使在一開始並不能有具體的方案，但至少對整個商業環境的空間 型態、開發團隊的共識與建築企劃的完整性能有效掌控。
軟體企劃者幾乎並不存在現今常見的開發者、建築師、廣告代銷業之開發團隊中，
也不與傳統開發成員的專業有所重複；以往傳統開發團隊較少關注的業種、經營、管 理等營運使用計畫，便成為具有相當軟體企劃能力的專業者切入的契機。另一方面，
從軟體企劃者所貢獻的企劃內容來看，並非完全脫離〝廣義的〞建築專業，主要的操 作方式是開發資訊的掌握與分析，並加入其所曾從事的商店街造街經驗來擬定業種、
經營、管理計畫，這也提示了商店街政策與理念所注重的軟體計畫極有可能配合某些 市場評估的技術、開發程序的掌握，而被應用在民間部門的開發個案中。或許傳統開 發成員習慣以〝整體性〞的觀點掌控開發運作，並無多餘心力專注於軟體的企劃上，
但在軟體的重要性逐漸被重視之趨勢下，建築開發行為將可能被定位在更廣泛的社會 性與經濟性的活動領域中，預估未來軟體企劃者在開發團隊中的角色功能將愈趨重要。
三. 經營輔導者－專業者涉入商業經營輔導之必要
指標個案藉由引進專業者介入推動軟體計畫，協助整體運作、管理維護、招商或 行銷，並整合、協調社區與店家共識、經營使用行為、協助店家提升經營技能等，以 發揮最大的環境經營效果。對於缺乏輔導經驗與專業的傳統開發團隊成員來說，一旦 決定執行輔導，無論是由軟體企劃者直接參與輔導（例如廣案即由同一單位執行軟體 企劃與輔導任務），或另外委託相關的專業者執行輔導任務是必要的，而開發單位所提 供的資金支援將是輔導者能否發揮輔導成效的重要關鍵。
輔導者由商店街、形象商圈、甚至社區總體營造的參與經驗所執行的整合、招商、
行銷、教育等輔導內容與手法，也因為是在一個全新形成的環境中，輔導的效率更高，
困難度也較低，而能展現商業環境集體經營的成效；而輔導者雖然主要的參與時機是 在「營運使用階段」，但並非不參與先前的企劃、設計階段，因為經營輔導與軟體計劃 息息相關，輔導策略最好亦與軟體計畫同時發展。
4 國案的軟體企劃者為紅柿子工作室；廣案的軟體企劃者為易展管理顧問公司。皆在開發企劃階段即加入提出經營管理的企劃想 法，而獲致業主的認同，預留軟體計畫的實施空間。