本章針對案例商業環境的開發企劃內容、程序、團隊進行比較，並以開發成效較佳 的國唐湖水案與廣三大時代為指標個案，這兩個個案在商業環境營造上的深度與廣度較 為完整，能有效地推動整體營運效果，並為社區帶來實質的正面效用。特別是軟體計畫 的實施上，在一般的住商混合社區開發中較為少見。
硬體規劃中，所有的個案都能提供合適的經營空間，仿效精明一街形式規劃〝內聚 型〞商店街，從街道、景觀、動線等方面配合較具題材的主題來產生環境效果；而「店 舖產品定位」採取小坪數的規劃明顯影響店家進駐意願與經營成敗。住商關係的處理 上，案例的差異主要在「住商區劃效果」，從空間、樓層、動線、出入、停車、設備等 方面能否有效區隔住商使用，避免互相干擾，則是生活環境品質的關鍵。此外，在開放 空間的規劃上，部分或全部提供商業使用，開放對外經營，對商業經營有相當的助益，
但需有完善的安全與行為管理來維持使用品質；這同時也提供社區居民、店家及都市一 種另類的消費、活動、交流的空間。
軟體計畫中，指標個案主要依集體經營的理念，透過商業發展評估確定經營定位，
並由業種業態規劃控制整體經營主題，再加以輔導（整合、招商、獎勵、行銷等），推 動管理機制等程序。在住商關係的處理上，軟體計畫也考量社區住家的角色與生活感 受，並安排住商共處的社區管理機制。而為使軟體計畫有效推動，從銷售到完工交屋需 與住戶積極溝通或約定，取得社區發展共識，並透過「回饋機制」補償住戶的權益，降 低經營阻力，維持整體效果。
在開發程序上，硬體的規劃特徵在於「企劃階段」運用〝造街開發〞題材提高商業 環境的開發利益與規劃效果，以塑造環境景觀的主題與形象。軟體計畫的特徵在於「企 劃階段」運用商店街集體經營的理念，預留軟體計畫實施的伏筆；並經過較長時間的評 估分析，在「設計階段」的銷售或施工期才將這些計畫完整擬定；「營運階段」由開發 者提供資源，整合住家及店家輔導推動。
開發團隊組成上，指標個案的特徵在於同時有軟、硬體企劃者加入，提出規劃與計 畫建議，並能確實實施。軟硬體企劃可能為同一組人（如國案），也可能由不同單位來 執行（如廣案），但都超脫傳統開發團隊（開發者、建築師、銷售者）的編制與專業貢 獻，而參與的時機也都在「企劃階段」同時加入。硬體企劃者配合建築師規劃直至「設 計階段」；軟體企劃者則在「企劃階段」提出理念與計畫預備，取得業主的同意並編列 預算，「設計階段」擬定完成，「營運階段」積極介入社區與商業經營輔導。
就所整理的企劃內容與商業環境經營現況來比對，分析商業營運狀況不佳的案例在 開發上之缺憾。而營運狀況較佳的個案在環境品質上能產生正面效用，整體商業環境能 有效營運，其企劃執行的特徵相異於一般市場個案。
第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析
4-35 一. 商業環境營運效益不彰因素
除了個案的「區位地段條件」與「外在大環境變動」（景氣、社會條件、市場等）
等本研究無法確定的因素外，探究商業環境營運不佳的案例皆因未完整考量商業實際 經營的課題。分析其中的因素主要為：
1. 店舖產品定位的誤差
造成店家進駐門檻提高，而又未能符合區位業種經營效益，以致銷售率及進駐 率皆無法提升，或已進駐的店家無法持續經營生存。（以太子三蕃市為代表）
2. 缺乏軟體計畫與經營整合
雖提供完善的硬體規劃但卻缺乏相對應的軟體計畫，並且未能整合店家經營型 態，由店家自力發展。（以櫻花摩登歐洲為代表）
3. 缺乏人力、財力、專業技術等支援
開發單位未能撥列充足的預算經費，引進相關計畫技術及輔導人力協助商業環 境營運發展。（以櫻花摩登歐洲為代表）
4. 未提前於開發過程中考慮
即使於營運時採取補救措施，但仍未能提振營運效益。（以太子三蕃市為代表）
二. 良好商業環境的企劃特徵－依指標個案
指標個案（國唐湖水岸、廣三大時代）從商業環境〝造街開發〞為出發點，以營 造具有特色主題的商業環境為目標，且在開發過程與企劃內容上也同時考量住家生活 品質與住商共存的課題。
1. 考量住商空間的區劃效果與商業經營效益
區隔住商使用的空間與出入動線，避免住家生活與商業經營相互干擾（以國唐 湖水岸、櫻花摩登歐洲為代表）。商業空間規劃上考量整體環境主題效果與店舖經營 效益（以國唐湖水岸、廣三大時代、櫻花摩登歐洲為代表）。
2. 控制業種業態，考量住商相容與集體經營競爭力
開發者在銷售的過程中主動篩選業種，並以積極的招商策略引進符合商業經營 主題的店家，控制整體效果並提高集體經營競爭力。這些經過篩選的業種也能符合 社區生活需求，經營型態也具有維持或提升社區環境品質的效用（以國唐湖水岸、
廣三大時代為代表）。
3. 輔導商業經營，並整合住商共存與商業經營共識
由開發者本身或委託專業團隊介入輔導，整合各店舖的經營型態與店家的經營 共識，甚至採取某些獎勵補助、技能教育等措施協助店家營運，並透過行銷活動推
住商混合開發中商業環境企劃之研究
廣商業環境，加速經營成形的效率。在對商業輔導的同時也對社區住戶進行溝通協 調，降低經營阻力、凝聚社區共識（以國唐湖水岸、廣三大時代為代表）。
4. 專擬住商共處與商業經營的管理機制
依據社區環境與使用的特性，專門擬定住商共處的社區管理規約、組織等機制；
並且單獨考慮商業經營的集體管理，研擬商業經營規章，成立店家管理組織維持整 體環境的經營品質與秩序（以國唐湖水岸、廣三大時代為代表）。