以環境品質的角度來看（社區生活、居住的觀點），案例中的商業環境開發具有某 些降低住商使用負面衝擊，提升共存正面效用的處理手法，分別討論如下：
5-1-1. 硬體規劃降低住商使用衝突
住商使用行為的混雜是引致生活品質衝擊的主要原因。指標個案在硬體空間的規 劃上藉由某些設計手法來處理住商區隔的課題，避免負面衝擊；而社區的開放空間雖 可提供商業使用，但對商業經營行為也有更進一步的規劃。
一. 從空間及設備規劃處理住商區隔的課題
常見的商業空間因被分割成店舖單位使用，營業〝窗口〞的面積增加，消費者在 外部活動範圍大，造成住家生活、出入與安全管理上的不便；此外，普遍的店舖多為 零售業，經營行為也對外部環境產生公害，最常見的即為餐飲油煙及音響噪音。由案 例研究中所整理出來的區隔手法不僅能避免住商使用行為的衝突，同時降低商業經營 公害、滿足經營需要。（表 5-2-1）
表 5-1-1 住商區隔處理手法
住商區隔 規劃處理手法 參考案例
水平區隔 Ÿ 住戶門廳單一設置 Ÿ 住戶門廳遠離商業空間 Ÿ 住商停車出入區隔
國、櫻 國、櫻 國、廣、櫻 空間區劃
垂直區隔 Ÿ 住宅量體退縮 Ÿ 住商介面樓層 Ÿ 動線立體區隔
國 國 國 設備設置 餐飲油煙
店家音響 店家垃圾
Ÿ 店舖預留油煙出口，統一收集 Ÿ 統一設置音響系統
Ÿ 店家垃圾集中收集
國 國、太 國、櫻
住商區隔的精神在於隔絕商業對住家生活的負面影響，處理的方法不僅可由「空 間規劃」上著力，「機具設備」也能協助降低公害影響，達到較佳的區隔效果。這雖無 法確保完全隔絕商業的負面干擾，但降低衝擊的可能性極大，對住戶生活品質的保證 也具有立即效果。
住商混合開發中商業環境企劃之研究
5-2 二. 規劃店家使用開放空間的經營行為
調查案例將開放空間形塑為街道供商業使用，具有與目前普遍為維持社區安全而 封閉的開放空間完全不同的生活想像；以案例的住宅銷售率皆達九成以上來看，開放 空間提供給商業使用似乎並不被住戶排斥。而開放空間也很具有營造住商互利空間的 潛力，例如國唐湖水岸，透過建築形式圍塑開放空間、組織步道系統，加上利用鋪面、
招牌、櫥窗、街俱、植栽等細部設計，來形塑適合消費與活動的商業空間，社區住戶 也能享受獨特的商業情趣。
開放空間提供商業使用是開發者引入商店內街、增加店舖單位、提高開發效益的 規劃形式，但其中潛藏著環境品質與社區安全的威脅，如何消弭這些有形與無形的潛 在衝突，在於是否事先處理〝商業使用開放空間的行為〞，亦即對店家使用開放空間需 有更深入的規劃，不僅有一套管理辦法，更能配合規劃圖說積極引導店家在開放空間 的經營行為，例如國案對外部環境的桌椅數量、店面對外延伸使用範圍等皆透過規劃 圖說來規範店家的外部使用方式，以維持整體開放空間的環境品質。
5-1-2. 業種控制的難易與可行性
商業業種要與社區住家的生活相容，業種的控制成為必要的手段。指標個案在開 發過程中主動篩選業種進駐，到營運使用時轉移給社區管制，其中的具體方法包含：
Ÿ 開發者引進：由開發單位在店舖銷售與招商時招募〝特定業種〞，並依店家進駐 意願測試業種控制的可行性。
Ÿ 進駐契約簽訂：店舖銷售與店家進駐前事先簽訂未來經營型態之契約。
Ÿ 社區規約管制：在社區規約中專章擬定業種型態、經營行為的規範，營運使用時 由社區組織防範不當的業種進入社區。
對業種進駐所設定的條件愈多，愈可能對社區產生良好的環境品質效用，但也因 可吸納的業種範圍愈小，相對地也愈難達成這樣的理想。通常在銷售情況或店家進駐 意願相當熱烈時，開發者或社區才較具有主導的契機；而往往在店舖銷售不佳的情況 下，開發者屈服於市場壓力，即便原有業種控制的計畫都未必能貫徹。寄望開發者能 持續堅持理想、控制店舖銷售對象與店家進駐經營型態其實與開發風險、利潤有所違 背，這也是在開發過程中，業種控制所存在的最大難度。
若考慮到開發者的「銷售壓力」與社區的「環境品質水平」之平衡，可將適合進 駐社區的業種劃分層級，並依據控制的難易程度與市場（銷售或招商）的反應來掌控，
第五章 商業環境開發之企劃操作探討
這使得業種控制在以開發者為主導的開發過程中較為可行，但最起碼要能維持低環境 衝擊的進駐基本要求。（如圖 5-1-1）
圖 5-1-1 適合進駐社區之業種業態與控制難易程度劃分
5-1-3. 住商共同管理的機制設計
良好的社區管理機制協調住商生活、使用行為與權益之關係。指標個案主動且積 極地研擬住商共處模式與管理辦法，來達到住商共同管理的目的，而管理機制的內容 主要包括「社區規約」、「管理組織」與「管理費辦法」等，歸結有利於住商管理、協 調生活關係之企劃方向如下：
一. 「商」融入社區管理體系
將商業經營納入社區規約管理的範圍，亦即在社區規約內容中，預先制訂包含商 業經營規範的管理「內規」，若有「商業經營規章」也納入社區規約中，成為其下的子 法。而社區管理組織的組合亦引入店家參與社區組織與社區管理事務運作，並以管理 組織作為「溝通協調」的平台，來產生對話、聯繫的效用，表達商業經營的期望與想 法，從而取得住家的體諒與社區共識。
二. 注重「住」對「商」的管理掌控
為維持多數人的權益，以社區的主要群體－住家，掌握較大的管理決定權，來制 衡商業環境營運後可能的不當使用與發展。在管理組織的成立與權力行使中考慮住商 的組合位階，依照住商比例組成社區管委會（如圖 5-2-1）：
Ÿ 住商群體的組織位階：住家群體與店家群體共組管委會，並由住家代表擔任會長
經營格調高
提供社區消費、服務、便利
低環境品質衝擊
社區生活品質要求 排斥機車行、遊藝場、俱樂部等 例如高級餐廳、咖啡館、精品店、藝廊
例如便利商店、洗衣店、餐廳、藥局等
業種控制易難
依社區水平及市場反應決定控制程度
住商混合開發中商業環境企劃之研究
5-4
（或主任委員），店家代表擔任副會長（或副主任委員）。
Ÿ 住商所佔委員的比例：依照住商所佔的總樓地板面積或戶數比例，分配管委會的 委員名額。
圖 5-1-2 住商混合社區管理組織結構
三. 建立商業回饋機制補償住家權益
而商業使用對住家生活不免產生〝實質〞與〝非實質〞負面影響，為彌補社區居 民所損失的有形、無形權益，由商業店家提供補償，減少住家對商業的反彈程度。但 要求商業回饋社區亦需考量店家的接受程度，例如商業對環境品質的干擾較不可計 算，強求回饋可能招致反彈，而當店家有實質取用社區資源時較不易引起反彈，是以
〝商〞對〝住〞的補償回饋，以建立具有「資源分享」、「使用者付費」精神的機制較 具有可行性，例如國唐湖水岸及廣三大時代皆以店家使用開放空間（依外部環境擺設 桌椅數量）來安排「回饋金」繳納予社區管委會，兼以保障住戶的「所有權」權益。
從這樣的精神出發，包括提供折價券、住戶優惠、貴賓卡等，都可以成為回饋機制中 補償住家、協調住商關係的處理手法。
住商共同管理的機制作為住家對商業使用的〝防線〞，在於事先擬定的管理機制中 強調住家的權力、權益；並為便利店家經營也能重視住商溝通協調的管道，積極誘導 住商參與社區事務。同時在社區一開始營運使用即能由開發單位協助建立住商共處、
共管的模式，才能避免社區自行發展所可能產生的爭議。
區分所有權人會議 管委會
會長 副會長
由住家代表擔任 由店家代表擔任
住家代表 住家代表 住家代表 住家代表 住家代表 住家代表 住家代表 店家代表 店家代表 店家代表 店家代表
住商對話機會
第五章 商業環境開發之企劃操作探討
5-1-4. 住家對商業存在的認同與共識
商業環境要獲得社區住家的認同就須提升經營使用的品質與格調，但商業環境的 硬體規劃、業種控制、管理機制即使有充分的考量，因使用行為的差異，仍不免對社 區產生影響，在案例訪談中，部份個案（國案與廣案）強調住商社區意識的重要，使 住家認知到商業的存在能為社區帶來實質益處、享受良好的消費空間，以減少商業經 營的阻力。除了以管理機制來維持共識外，分析案例在開發過程中所採取有利於產生 住家對商業環境的共識之手法：
Ÿ 銷售時的市場篩選
無論是在預售階段或成屋階段，由房地產銷售時的行銷訴求，包括銷售對象、
客層、產品規劃特色等，篩選認可社區規劃與商業環境使用的住戶或店家進駐。
Ÿ 合約簽訂的約定效用
運用銷售時簽訂契約的法律效用，約定住商未來使用行為或社區規約的遵循，
為未來的硬體使用與軟體計畫預作準備，以使住商具有生活與經營的基本共識。
Ÿ 住商進駐時溝通協調
在完工交屋、住商密集進駐的階段，積極進行溝通協調，從社區組織、管理計 畫、商業經營行為著手，協助建立住商共處的生活與社區運作模式（包括社區組織 組成、規約實施及商業行為規範）。
Ÿ 住家參與商業活動
提高商業活動與社區住戶的相關性，在商業環境舉辦行銷活動時引介住家加 入，增加住商相處的機會，進一步啟發住商共處的社區意識。
社區共識屬於人跟人之間的心理狀態，要凝聚這樣的共識最佳方法也是透過人與 人之間的運作。開發者或輔導者在此時的介入，從「銷售時期」即清楚告知，建構未 來社區生活的認知，並能在「進駐時期」擔任協調住商共識的角色，不僅降低了整合 的難度，也使共識凝聚更具效率。