由基本資料的蒐集與現場實地觀察，對選取案例的商業環境的營運現況與生活環境 品質的現況進行記錄與評估。
3-3-1 案例商業營運現況記錄與評比
本小節記錄案例商業營運現況，並比較營運現況的差異以了解企劃之成效。各案例 目前的店舖進駐率、經營業種業態、商業活絡程度等情況整理如下表：
表 3-3-1 案例商業環境營運現況
案例
店舖進駐率 商業業種業態 環境活絡程度
國唐湖水岸 § 店舖共 46 個單元，出租約三 成，目前進駐使用約九成。
§ 休閒藝術街經營型態。
§ 藝術品及餐飲型態為主。古董文 物、畫廊、工藝、民俗藝品、飲 食文化、咖啡茶藝、生活家飾、
珠寶、社區消費等業種。
§ 週一至週五商業環境穩定安靜
§ 週六、週日商業環境活絡，人潮 多。
廣三大時代
§ 店舖共 159 個單元，極盛期開店 約九成五。目前經營約三成。
§ 綜合性社區生活消費商店街。
§ 生活雜貨傢飾、衣飾、休閒娛 樂、文教藝品、餐飲食品、資訊 通信等業種。
§ 營運初期環境活絡，
§ 目前整體商業環境冷清，僅沿主 要道路面的店家經營情況尚可。
櫻花摩登歐洲 § 店舖共 46 個單元，目前經營約 三成。
§ 經營型態尚未確定。 § 商業環境尚未成形，整體商業環 境冷清。
太子三蕃市
§ 透天店舖住宅 62 戶，大樓店舖 8 戶，目前整體店舖經營約三 成。
§ 學生商圈消費型態。
§ 生活服務、衣飾、餐飲、文教、
資訊通信等業種。
§ 商業環境尚未成形，整體商業發 展不均。
由上表整理配合個案開發歷程的調查，各案例的總體營運情況：
Ÿ 以國唐湖水岸的經營成效最佳，商業環境活絡。
Ÿ 廣三大時代在完工交屋後執行完整的造街企劃，有效率地輔導商業環境營運，但 在建商發生財務危機及九二一地震的影響下，目前已趨衰敗，環境冷清。
Ÿ 櫻花摩登歐洲與太子三蕃市的商業環境未能有效營運，發揮整體的經營效果。
整體來看，較具有整體經營效果、符合開發預期的個案為國唐湖水岸與廣三大時 代，而目前仍能維持活絡經營之個案為國唐湖水岸。而商業營運現況較不佳的個案在企 劃理想與實際使用上呈現幾點落差：
Ÿ 商業環境規劃的遠景未必能實現：所勾勒的商業經營遠景皆未實現（以櫻花摩登 歐洲與太子三蕃市為代表）。
Ÿ 商業空間銷售情況佳未必經營效果佳：店舖完全銷售，但進駐使用率仍不高（以 櫻花摩登歐洲為代表）。
第三章 調查計畫與調查概要
Ÿ 良好的硬體規劃未必能發揮經營效果：考量商業環境的硬體規劃效果，但仍未能 發揮經營效用（以櫻花摩登歐洲與太子三蕃市為代表）。
國唐湖水岸、廣三大時代在開發過程中即曾對商業環境提出造街企劃並落實實施，
來實現開發構想，發揮整體營運的效果。尤其廣三大時代透過各種積極性的辦法，有效 率地拉抬商業環境，也成就了一時的榮景。櫻花摩登歐洲雖亦曾有造街計畫，但在實際 營運時卻未能落實，任由商業自行發展。太子三蕃市則於興建完工後，才搭配成屋銷售 執行招商活動，但仍未能統合商業環境，無法發揮整體經營效果。各案例的「硬體規劃」
與「軟體計畫」主要執行事項如下：
表 3-3-2 案例商業營運之硬體規劃與軟體計劃
案例 硬體環境規劃 軟體營運計劃
國唐湖水岸
Ÿ 模擬精明一街的街道形式 Ÿ 藝術街休閒商店街的環境意象 Ÿ 除沿街店舖外，並規劃商店內街 Ÿ 1F 挑高的小店舖單位
Ÿ 商業造街開發企劃
Ÿ 建立藝術街主題式經營模式 Ÿ 控制業種業態及經營品質
Ÿ 環境行銷，招來人潮，建立知名度。
Ÿ 引入知名店家，建立環境經營示範。
Ÿ 建立自主經營的管理機制
廣三大時代
Ÿ 模擬精明一街的街道形式
Ÿ 世界五大名街的休閒商店街環境意象 Ÿ 除沿街店舖外，並規劃商店內街 Ÿ 1F 挑高的小店舖單位
Ÿ 商業造街開發企劃
Ÿ 建立社區百貨主題的經營模式
Ÿ 延攬專業經營管理者，進行經營輔導。
Ÿ 控制業種業態及經營品質
Ÿ 環境行銷，積極推廣商業環境知名度。
Ÿ 透過招商獎勵，輔導環境盡快營運 Ÿ 建立自主經營的管理機制
櫻花摩登歐洲
Ÿ 模擬精明一街的街道形式
Ÿ 港口景觀形象的休閒商店街環境意象 Ÿ 除沿街店舖外，並規劃商店內街 Ÿ 1+2F 店舖單位，可分層經營
Ÿ 擬定造街企劃，但未落實營運計畫。
Ÿ 市場機制決定業種進駐。
太子三蕃市
Ÿ 模擬精明一街的街道形式 Ÿ 歐式的休閒消費商店街環境意象 Ÿ 主要規劃商店內街
Ÿ 透天店舖與大樓 1+2F 店舖單位。
Ÿ 建議店家經營學生商圈生活消費的業種 為主，但未強制執行。
開發者在銷售期間對商業環境所勾勒的發展遠景及營運企劃雖能刺激銷售成績，但 能否落實實施，與經營成效有密切的關係。商業環境的營運企劃若未能確實實施，單就 硬體上的完善規劃亦不能成就良好的營運效果。以國唐湖水岸與廣三大時代為例，共同 的作法為設定商業環境定位，藉由硬體建設（包括商業外部開放空間及店舖空間），配 合商業經營主題，限定業種，並給予部分的輔導支援，來產生良好的整體經營效果；對 照其他個案，主要差異點在營運軟體的企劃與實施。
3-3-2 案例環境品質現況記錄與評比
本小節以社區環境品質的角度，現場實地觀察，評估商業設施對生活環境品質的影
住商混合開發中商業環境企劃之研究
3-32
響。以 3-1-2 所整理「商業設施使用對居住環境的影響指標」對所有案例進行評估，了 解商業設施在社區生活環境所帶來的的正、反面影響。下表大致表現出案例的商業設施 對社區生活環境所具有的良性效用與負面衝擊：
表 3-3-3 案例商業設施對生活環境品質的影響指標評估（〝●〞表示能發揮良性效用，〝☉〞表 示具有負面影響）
指標 指標細項 評價依據 國唐湖水岸 廣三大時代 櫻花摩登歐洲 太子三蕃市 良性
效用
Ÿ 增加住戶的安全感 Ÿ 商業環境活絡 Ÿ 環境安全管理 Ÿ 業種經營型態
●
Ÿ 人員進出複雜影響居住 治安
Ÿ 住商空間區劃 Ÿ 環境安全管理 Ÿ 商業經營時段 Ÿ 業種經營型態
☉ ☉
安全性
負面 衝擊
Ÿ 商業設施影響安全防災 Ÿ 住商空間區劃 Ÿ 業種經營型態
☉
良性 效用
Ÿ 日常購物、餐飲方便 Ÿ 業種與社區生活 ● ● ● Ÿ 人潮產生停車及交通不
便
Ÿ 商業停車規劃 Ÿ 週邊道路交通
☉ ☉ ☉
便利性
負面
衝擊 Ÿ 商業經營產生住戶出入 不便
Ÿ 住商出入動線 Ÿ 公共空間管理
☉ ☉
良性 效用
Ÿ 商業環境清潔維護 Ÿ 環境清潔維護 ● ● ● ● Ÿ 噪音干擾 Ÿ 商業經營型態
Ÿ 住商空間區劃 Ÿ 商業經營時段
☉ ☉ ☉ ☉
Ÿ 空氣污染 Ÿ 商業經營型態 Ÿ 商業油煙控制
☉ ☉ ☉
健康性
負面 衝擊
Ÿ 製造髒亂 Ÿ 環境清潔維護 Ÿ 多樣的生活設施提供 Ÿ 業種經營型態
Ÿ 設施與社區生活
● ●
Ÿ 經營型態提高環境水準 Ÿ 業種經營格調 ● ● 良性
效用
Ÿ 空間規劃提高景觀品質 Ÿ 商業空間規劃 ● ● ● ●
Ÿ 影響居家生活私密性 Ÿ 住商空間區隔 ☉ ☉
Ÿ 經營水準低落影響環境 Ÿ 業種經營水準
舒適性
負面
衝擊 Ÿ 佔用公共空間 Ÿ 公共空間管理 ☉
這樣的調查方式並不十分精確，也或許淪為研究者的主觀認知，但目的僅在呈現各 案例的環境品質輪廓。在此補充以文字描述各案例的環境品質概況：
Ÿ 國唐湖水岸的商業環境提供為社區生活空間，具有良好的設計與景觀品質，並控 制業種業態，為社區帶來良性效用；在住商生活的空間關係上，以有效的住商區 隔方式，降低商業對住家生活的干擾。同時商業環境持續活絡經營，良好的環境 品質得以持續。
Ÿ 廣三大時代的商業環境提供為社區生活空間，並控制業種業態，為社區帶來良性 效用；但住商使用未能有效區隔，以致商業對社區生活產生某些負面衝擊。加上 商業環境沒落，原有的良性效用無法持續。
Ÿ 櫻花摩登歐洲具有完善的硬體規劃品質，考量了商業經營的空間需要，也解決了
第三章 調查計畫與調查概要
商業與住家生活在動線、安全、管理等使用的需求。而商業環境雖提供為社區良 好的活動空間，但無法提升經營效果，較不能為社區帶來便利、舒適效用。
Ÿ 太子三蕃市在住商空間規劃上試圖使住商地面層接觸頻率增高，帶動商業經營商 機，也因此產生住家生活的負面衝擊。商業環境硬體規劃上具有良好的設計與景 觀品質，但無法發揮經營效用，不能提供社區便利、舒適效用。
對照個案基本資料，商業設施營運使用時對環境品質未能發揮正面效用的個案呈現 幾點現象：
Ÿ 良好的硬體規劃未必成就良好的環境品質：考量到住商關係與商業環境的使用規 劃，但仍未能營造良好的生活環境品質（以櫻花摩登歐洲為代表）。
Ÿ 商業設施營運情況與環境品質效用相關：商業設施經營效益不彰即未能發揮對環 境品質的正面效用（以櫻花摩登歐洲、太子三蕃市為代表）
Ÿ 良好的環境品質效果未必能延續：當商業環境沒落後，原有的舒適、便利效用即 未能持續（以廣三大時代為代表）。
目前案例的環境品質現況，僅國唐湖水岸的商業環境仍能維持活絡經營，並發揮對 環境品質的良性效用、降低負面衝擊。探究此案的開發企劃內容（參 3-2-1 個案基本資 料整理）在各指標上的效用，主要透過下列幾項措施：
1. 安全性：藉由住商區劃（空間、動線）、環境管理（住戶出入、安全、經營行為）、
業種業態（低環境衝擊）… 等措施。
2. 便利性：藉由業種業態（社區消費）、住商區劃（空間、動線、停車）、環境管理（開 放空間、經營行為）… 等措施。
3. 健康性：藉由環境管理（經營行為）、設施設備（油煙、音響、垃圾）、及業種業態
（低環境衝擊）… 等措施。
4. 舒適性：藉由住商區劃（空間、動線）、環境管理（經營行為、經營秩序）、業種業 態（經營格調、生活休閒設施）、硬體環境（開放空間、景觀品質）… 等。
指標中的措施並非各自獨立，例如住商空間的有效區隔，即可達成安全、便利、舒 適的效用；又如商業經營業種業態的控制，即可達成安全、便利、健康、舒適的效用。
在企劃內容的整理中將這些措施歸於各執行內容下的細項（參附錄三），以探究執行特 色，不在此多述。