精明一街的成功要因

精明一街從 79 年完工至今，歷 經街道的成長茁壯，開創了第一條休 閒浪漫的露天咖啡行人徒步街，其實 背後存在著艱辛奮鬥過程才呈現繁 榮的一面。目前實質環境上，包括區 域環境的特質、南北座向的物理環 境、商店街的精緻購物環境意象、街 區店家商業獨具特色且聚集力強、

TCC 辦公大樓的上班族成為基本消 費客源、鄰近公共停車空間的設立 等，都是使得精明一街能吸引消費者 並持續生存發展的特徵。深究精明一 街的成功因素可分成幾個部分來談：

（1） 精明一街的立地條件

精明一街位處於台中市的五期重劃區內，從都市涵構來看，東側是舊市區，

西側是未來的新市政中心所在（七期重劃區），本區恰介於兩者的中介地帶，在行 政分區上，亦處於舊市區與屯區之間，這樣的區位涵構也扮演串連各區域的功能

圖 2-2-2 精明一街商業設施現況示意圖 資料來源：葉建甫（2000）

第二章 文獻回顧與議題討論

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角色。相較於舊市區逐漸頹敗，五期重劃區的都市環境為民國 80 年初的台中市民 提供另一適居區域的選擇，而隨近年來住宅開發的完成及精明商圈的活絡，五期 已走向精緻化、高級化的消費地點，儼然成為新興商業中心。這些因都市發展所 衍生的區域特性，成為精明一街成長過程中的立地條件。

圖 2-2-3 精明一街與都市計畫關係示意圖 資料來源：葉建甫（2000）

圖 2-2-4 精明一街與全國商圈區位涵構關係示意圖 資料來源：葉建甫（2000）

住商混合開發中商業環境企劃之研究

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（2） 開發業者的硬體規劃策略

精明一街原本是一條未徵收的計畫道路，當時的都市政策決定對 10 米以下的 計畫道路不徵收，也不解編。建商在取得街廓土地時，連同精明一街道路用地一 併收購，開發台灣商務中心與麥克阿瑟大樓。規劃設計時配合建築物的配置，將 低樓層規劃為內聚式的商店街形式，藉著地表鋪面的處理，統一招牌，暖色調面 磚，塑造不同於一般街道的景觀，也就是今日行人徒步區的雛形。

在產品定位上，不管是辦公室或公寓住宅，每戶總價都在 1500 萬以上，店舖 更高達 2000 萬，目的是希望吸引金字塔層峰的人來此居住或開店；而開發者也始 終堅持將精明一街規劃為高級精緻的商店街。而又考慮到未來停車需求，開發者 為改善區域景觀，促進地方發展，故提撥一筆經費，在停車預定地興建立體停車 場，並加以植栽美化，完工後再捐還市政府，這也適時地提供了辦公或消費的停 車需求，並直接促使辦公大樓及低樓層店舖住宅締造良好的銷售佳績。

同時為了區隔住商的機能使用，住宅門廳均不設於精明一街上，因此精明一 街除了台灣商務中心的出入口外，均為連續店舖，構成街面一致的完整性。另外，

兩棟大樓面臨精明一街的部分均退縮 4 米，使得原本僅有 8 米的街道寬度擁有 16 米的空間尺度，這也為街道空間塑造更大的開闊性，減輕對人的壓迫，增加購物 消費的舒適性。

圖 2-2-5 精明一街建物圍塑關係示意圖 資料來源：葉建甫（2000）

第二章 文獻回顧與議題討論

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（3） 街區組織的自我成長

民國 79 年底建築完工後，建設公司有意協調各店舖所有權人簽訂統一招租的 方式，吸引知名品牌商店進駐，卻在少數房東先行出租的情況下，使此一企劃案 失敗，所謂「主題式商店街」的定位也未能發展。在無人統籌管理的情況下，街 道呈現停滿汽機車的混亂景象。民國 80 年左右一群從北部南下台中創業的人，評 估五期重劃區及精明一街的硬體規劃條件，決定在此生根，開始所謂的「造街運 動」，組織動員，成立管委會，進行「封街」，將汽機車趕出街道，再協調店家，

收取管理費，執行路燈、植栽等美化工作，才慢慢有較好的景觀及街道傢俱設施。

在「春水堂」將桌椅擺到街道上，讓消費者在戶外喝咖啡、用餐，眾店家便紛紛 效尤，逐漸形成充滿休閒舒適氣氛的街道風味，吸引更多的消費者來此逛街消費。

另一方面，管委會為了防止餐飲業無限制發展，確保街區環境的消費品質，

決定街道中至少需空出二米寬的行人徒步區供消費者行走，並嚴格把關管理。至 此精明一街在管委會及店家共同配合經營努力下逐漸成長，也打響「休閒生活大 道」的知名度。

（4） 經濟部商業司的介入輔導

精明一街在找到自我風格，展現魅力風采之際，也吸引公部門的注意。民國 84 年，經濟部商業司便選擇精明一街作為推動商業造街計畫的示範街廓。輔導單 位在對店家及消費者進行問卷調查分析後，認為現階段缺乏有制度的管理組織及 街區共識，遂擬定輔導目標：「凝聚店家共同意識型態」、「促進店家及社區參與街 區活動」、「具體建立管委會自主運作能力」。並配合以「企劃行銷」的手法再造精 明一街，即藉由街道行銷活動，創造商店街利益、意象與新的商業機能（休閒、

文化、藝術、學術等），並善用媒體，提高行銷的曝光率及新聞性，匯集市民的目 光焦點，造就商業契機。

輔導單位的進駐，讓已頗具雛形的精明一街更邁向高峰，其中影響最深遠的 助益在於：第一是善用媒體，並配合造勢活動，拓展知名度，也因此帶動商圈發 展，擴大精明一街的商圈範圍。第二是導入完整的街區組織概念，建立管委會內 部組織架構，舉辦課程教導街區店家經營管理的模式。也因為輔導單位的適時介 入，使精明一街在前人努力的累積下，能繼續展露光芒。

2-2-3 從商店街的發展看私部門的商業環境開發

從商店街的經營規劃與理念到形象商圈的推動，以及精明一街的成功經驗來看，

皆強調共識的凝聚、整體利益的想像，來逐步引導集體經營；在實際的執行內容上，

以成立街區管委會，宣傳商圈理念並整合共識，推動各項軟硬體機制與改善方案，提

住商混合開發中商業環境企劃之研究

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升商圈的形象與競爭力。如何運用這些相關理念與經營規劃、策略，來營造一個住商 混合社區中的商業環境，不僅能具有良好的經營成效，使商業環境得以永續發展，同 時亦能提供社區居民良好的生活環境及都市交流場所。尤其是由建築商大型開發的社 區內，在商店街或形象商圈的推動上所碰到的困難，就可引為社區中商業環境的前車 之鑑。

商業環境整體營運成功的代表案例為精明一街，事實上亦是透過商店街的輔導政 策，經在地人士與政府單位長久的經營而有今天的發展榮景。許多建設公司在看到精 明一街造街成功後，紛紛仿效其規劃模式推案。這些仿效的案例都是利用基地所留設 的開放空間或私設通路來營造商店街，同時硬體的設施規劃都相當完善，開發的面積 也很大，投注相當多的心力在建築本體及戶外空間的塑造上。但在後續的配套措施包 括招商、經營、管理等軟體部分卻不見得投入相同的心力。因此有些個案僅能在剛完 工時藉由造勢活動持續短暫歲月榮景，當過了蜜月期後便逐漸凋零，甚至一片死寂。

所以這些仿效的案例至今能發展起來的寥寥可數。葉建甫（2000）³⁹分析其發展不佳的 原因：

Ÿ 商店街沒有自我風格特色，難以創造具吸引力的消費空間 Ÿ 住宅大樓居住人口的單一化，限制了進駐產業的層級 Ÿ 街區組織的不健全，無法永續經營

民間業者透過整體規劃的方式，推出商店街形式的個案，對都市環境與零售市場 來說是值得鼓勵的事。因為傳統沿街店舖的規劃方式將使都市中的空間綠地愈來愈 少，而這種利用開放空間規劃成供大眾活動的商業街道，可為都市創造更多的戶外活 動空間。除此之外，面對現今大型百貨公司及量販店的崛起，中小零售業的生存將面 對重大考驗，如果零售業者仍停留在過去單打獨鬥的經營觀念，勢將被市場淘汰。因 此透過整體商店街的組織力量，共榮共存，方為生存的策略⁴⁰。

39 葉建甫，《一個商業造街的形塑與蛻變－由仕紳化角度看台中市精明一街》，東海碩論，2000，第 5-16~5-19 頁 40 同上註，第 5-19 頁

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