＊ 國唐湖水岸訪談記錄 u 訪談紀錄（一）：
Ÿ 訪談對象：國唐建設盧建成副總經理 Ÿ 訪談時間：200/10/23
¥ 國唐建設經營策略
1. 土地開發：限定土地需面臨公園、綠地、學校或綠帶，唯有在優質的環境才能創造良好的品質。
2. 對傳統店鋪的看法：認為便利商店與大型量販店將取代傳統店鋪，未來店鋪的規劃應在環境中形成一定的 特色，走特色商圈的路線。台灣住宅區的法令限制不夠周延，未來勢必造成社會問題。
¥ 本案基地的條件
1. 區位地段的優勢：基地面對雕塑公園，又側鄰公園化的停車場，區域環境為高品質住宅區，交通上亦頗 為便利，符合開發的先天優勢。
2. 允許商業使用：期望能創造類似精明一街的商店街模式，基地符合企畫期望，申請營業或工商登記都較 無衝突。
3. 基地型態：佔據角地，長寬比又符合預設企畫內容（約 80 米*55 米），可開發三排店面。
¥ 企畫團隊：
1. 內部組織：
Ÿ 決策階層：董事長、總經理，主要引導開發方向及相關事項的決策
Ÿ 開發部門：土地開發的評估與設定，著重在利潤的計算及處理開發交易等事務。
Ÿ 業務部門：以市場機制的角度來評估開發案之競爭力，以銷售的難易作為先決的評估要項。
2. 外部建築專業組織：
Ÿ 建築師事務所：擔任法規諮詢與開發建議的角色，並負責企畫階段之草案規劃與建照申請，且需將企 畫內容與精神融入設計之中。
Ÿ 紅柿子工作室：是當初策劃精明一街的造街團隊，擅長社區商街的塑造與活動之舉辦。在本案中擔任 商業環境的企畫主題與經營管理策略研擬的主要顧問。
Ÿ 商場顧問團隊：自紅柿子工作室中為因應此個案而臨時成立的招商調查團隊，負責調查店家進駐的意 願，以因應企畫之可行性。依已建立的店家檔案資料，以規劃完成的設計草案尋求其進駐的可能。
Ÿ 青玉案設計公司：負責商業環境意象之塑造與景觀的規劃，並提出商業環境的設計主題性。
Ÿ 春天廣告：執行廣告企畫的工作，並提供房地產之訊息與產品建言。
¥ 初期企劃方向之評估
1. 產品型態的設定：初期設定為純商場，並期望塑造出具有強烈主題性的商場空間。
2. 依初步產品進行調查：探訪商家關於進駐此地的意願，以支持原始想法。
3. 規劃草案：委託建築師執行草案設計，初步的概念(concept)是規劃內街中庭的型態，1∼5F 為迴廊環繞串 連的商場單位，共同面對中庭內街，總共規劃 200 多個單位。在規劃同時亦對市場透露消息，期望先引 起某些店家之注意。
4. 市場測試：透過“商場顧問公司”，以規劃草案 (單元、坪數、價位… 等)，對已掌握的店家(如藝文、古 董… 等類型店家)進行測試，瞭解其進駐之意願，支持規劃草案的企劃方向。
5. 可行性評估：市場測試的結果反應不佳，放棄商場的設計構想，重新評估土地企劃方向。
¥ 修正企劃方向的執行
1. 開發方向的重新定位：產品訴諸於一般購屋客層。但初購土地時，是以純商場的產品計算投資報酬率，
若純規劃住宅，則不敷成本，自然採取住商混合的策略。
2. 初期概念的延續：基地的長寬尺寸，在開發階段即設定三排店舖，以建商的開發利潤來說，這是不變的 手段﹔又順應著原始規劃商店街的理想，於是產生了內街的型態。
3. 住宅產品的定位：因地點的優勢，配合區域環境，塑造商品的生活空間，主要訴求的客層落在 50∼60 坪 的換屋族群﹔但考量到年輕的客層亦有機會，規劃了 36 坪、42 坪兩棟住宅。
4. 店舖產品的定位：店舖的單元大小在討論過決定以 4.5m×10m 的一般店舖格局，小單位的規模，擴充容 易，總價約 700∼800 萬，較具一般性。並可依店家需求予以合併。
5. 商業環境的初步設定：以純藝術街坊的方向發展，確立商店街的主題性，一方面希望以藝術路線的經營 型態提昇商店街的質感，一方面希望能獲得住戶的認同，在店家經營與生活便利上都能互惠，但若堅持 全為藝術業者，可能須較長的時間才能招商完畢，故放寬餐飲業種亦能進駐。
附錄
¥ 建築規劃
1. 住商環境關係的界定：將住戶與商業環境出入之動機完全隔離。住戶經由共同大廳，上至 2 樓公共庭園，
穿過天橋，進入各棟的梯間，途中於天橋上可看見 1 樓的商店內街。在動線上雖完全隔離，但視覺的可 及性，讓住戶對商店街建立了某種關係。
2. 住商環境之管理機制：住戶部份以共同門廳出入，統一管制，安全上較有保障﹔商店街是定位在開放給 市民使用，並不進行管制。
3. 整體意象的塑造：搭配公園綠地與區域環境，塑造歐式環境意象和都市空間。
4. 配置型態：將住宅量體退至基地後側呈 L 型配置，一方面避免街道對住戶的噪音干擾，一方面能使住戶 先看到空中花園，再望向遠處的雕塑公園，具有前景的效果，給住戶有住在渡假旅館的感覺，加入人文 藝術的氣息，提升質感。
5. 開放空間處理原則：利用中庭開放空間塑造藝術主題的商業環境，引入雕塑公園的人潮。
6. 設備：
a. 地下室停車空間僅供樓上住戶和店家主人使用，不開放遊客使用。
b. 地下室設“中央油煙水洗設備”，於每個店家地板上設排煙套管，將油煙排入水洗設備，處理後再排 入水溝﹔共同處理商家的廚房油煙影響環境的問題。
c. 設“中央音響控制系統”，統一安裝主機、喇叭，控制商店街的背景音樂、音量，避免對住戶的影響。
d. 店家商業經營，製造較多垃圾，設置一座垃圾子車，專供店家使用。
¥ 管理計畫
1. 管理規約：建商與紅柿子工作室共同擬定，藉助其先前精明一街的造街經驗。
2. 住宅設定：藝術街坊以上為純住宅使用，不得做為其他用途。
3. 管理組織：
a. 住戶管理委員會：由區分所有權人在住家聯誼會中選出主任委員暨七位委員，街坊促進會中選出副主 任委員暨四位委員，合計十三位委員共同組成管理委員會。
b. 住家聯誼會：純住家之住戶，為促進住戶情誼，並凝聚社區共識，成立“住家聯誼會”。會長由管委 會主委兼任。
c. 街坊促進會：店家成立“街坊促進會”，以維持藝術街坊之休閒藝術風格，其經營管理方式另訂規約 管理。會長由管委會副主委兼任。
d.管理公司：委託大樓管理公司安全管理及清潔維護。
4. 經營業種管制：
a. 內街：古董文物、藝術畫廊、工藝美術、民俗藝品、飲食文化、咖啡茶藝、生活家飾、珠寶、書坊、
才藝等同質性業種。
b. 外街：休閒用品、才藝教室、圖書玩具、體育運動、中西餐飲、生活雜貨、健康醫療等同質性商店。
5. 管理費：由管委會訂定，但店家每坪每月之收費以住家每坪 2/3 計收。目前收費為住戶 60 元 坪，店家 40 元 坪。
6. 街坊管理基金：店家每個規劃單元每月繳 2000 元基金供藝術街坊公共使用。
7. 回饋機制：
a. 為維持開放空間商業環境的整體感，建商於內街提供露天桌椅，出租予店家，每張桌椅月租 200 元，
其中有 50 元上繳管委會，150 元為街坊促進會之基金。
b. 開放空間的設施可作出租使用(如提供廣告拍攝)，其使用之收益 1/4 提撥為社區公共基金，餘為街坊 管理基金。
8. 自營與招商之機制：
a. 店舖單位由所有權人自營時，應遵從業種規定。
b. 所有權人不擬自行經營時，應同意委由建商統一代租，每月租金以總價之千分之 3.5 上下計算。
¥ 經營協助：
1. 透過宣傳，增加曝光機會：爭取藝術家與團體來此表演，並與媒體建立關係，舉辦的活動透過報章雜誌、
海報、電台、第四台等傳媒宣傳，增加曝光率，吸引新的消費族群。
2. 舉辦活動：曾舉行芭蕾舞公演、親子捏陶、插花表演、爵士舞、古典樂表演、車展… 等，較偏向文化氣 息濃厚的活動，住戶的參與程度與反應都很熱烈。
3. 爭取政府輔導：向經濟部商業司爭取形象商圈輔導，幫店家爭取經費與資源。
4. 未來建商角色：至少繼續輔導一年，透過建商介入社區的生活，建立生活習性與規範，一年後希望社區 自立運作。對於街坊促進會，目前也加強輔導，希望未來能獨立運作，舉辦活動。
¥ 開發成果：
1. 成功的住商混合：藉這住商混合的藝術村，將文化的氣息感染到雕塑公園週遭的環境，提昇了整體環境 的氣質，也期望對區域環境能有拋磚引玉的功效。
2. 不同的開發概念：建築不再是死板僵硬的房子，藉此不同型態的開發模式，提供其他建商不同的開發理 念，真正創造人與環境的互動。
附錄
附-6 u 訪談紀錄（二）：
Ÿ 訪談對象：紅柿子工作室洪瑞鎰先生 Ÿ 訪談時間：2001/03/16
¥ 概述本案的企劃開發過程
n 國唐董事長在看過精明一街的環境及營造模式後，想尋找一塊環境、地點都不錯的土地，做一種主題式 的規劃。在規劃上一開始就將所有的想法（包括精明一街的優點及軟、硬體上的缺失）考量完備，在企 劃規劃上加入特殊的想法，提升開發案的水平，並刺激銷售競爭力。
n 基地面對兩萬坪雕塑公園，並鄰接公有停車場，周圍環境良好，若規劃都市型的商店街來說，因基地屬 於都市邊緣的新發展地區，似乎不易經營；但在目前市民重視休閒人文的生活氣息下，基地本身有一定 的環境利基，於是決定創造一個優於一般商業環境的商店街。
n 原先一開始定位時，鑑於土地使用分區為商一，允許商業使用，又於南屯區內並無較具規模與知名度的 商業環境，共同討論後初步決定規劃商場，以結合休閒產業的商場為發想，平時以主題性的消費為訴求，
假日則有雕塑公園的人潮支撐，若能在硬體的規劃與軟體的執行上，搭配活動的策劃與媒體的造勢，應 能成就一定的效果。
n 在建設公司的考量上，若規劃商場則需付出經營的成本與心力，是一種完全不同型態的運作。在規劃設 計完成後，也著手進行招商的同時，建設公司可能考慮到此種規劃方式需長期經營，若經營情況不佳，
可能產生鉅額虧損，於是便放棄原始規劃商場的想法。
n 翻案之後採取較為保守的規劃方式，重新開始土地的檢討與定位，但仍維持原案地面層的想法（指規劃 三排店面，並創造內店街）。若規劃一般性的商店街，以基地的規模與店舖數量，模仿精明一街的模式（精 明一街並未設定業種，純由競爭淘汰的市場機制來決定店家的生存與否）可能不容易延續。於是建議採 藝術人文的主題性環境，來營造品質，提供藝術休閒的商業環境。
n 參與的團隊有建築師，紅柿子工作室（主要成員為洪瑞鎰兄弟）、室內設計與廣告公司。建商來主導及統 合，各團隊提出軟硬體的規劃建議，由建商在成本經營的權衡下，來審核各建議，但大致都同意，主要 是因為有個很明確的企劃目標。
¥ 洪瑞鎰先生在本案中的定位
n 以藝術品銷售包裝的手法及觀念，提出創意性的想法及觀念的傳遞，對建築企劃的建議，搭配文化藝術 活動的包裝，加入人文的氣息，並藉媒體的運用，提升開發形象，形成建築產品的另類訴求，區隔一般 房地產案的工地秀作法。
¥ 關於藝術街商業環境的規劃
n 在藝術街的硬體環境規劃上，以歐洲藝文的感覺呈現，建材上也強調粗獷的質感，如劈石、磁磚、鋪面…
等。另外，以精明一街的經驗，例如活動舉辦所需的電力、插座、音響… 等，都建議建築師預先留設。
n 在配置規劃草案完成後，提出整體店面的經營型態配置，主要是以藝術相關的店家為主，規劃業種業態 的配置，並設了幾間餐飲咖啡商店，保持其服務半徑不致互相干擾，使消費者除了藝術品的參觀消費外，
也有飲食店家可消費。藝術街所訴求的消費族群屬特定階層，並不需要太多的人潮。
n 在規劃案進行時，就要加入藝術街的動線規劃，與店舖配置的想法。再設定進駐的業種業態限制，並在 平面上加以分區，每個分區內都應獨立考量業種間之平衡，並賦予特色。再加入一些餐飲、咖啡店等服 務性質的商店，以符合將來營運使用時的消費需求。另外，外部空間也應考慮活動舉辦所需的空間場地。
¥ 關於招商的作法
n 預售時即擬定銷售或出租的辦法進行招商。招商訊息的傳播是透過洪先生在藝文界的人脈，以尋求進駐 廠商。初期招商時店家的看法很分歧，招商的情況不如預期，洪先生建議先將租金調低，並編列活動預 算，給客戶經營的企圖。建商原則上同意。建議在活動的舉辦上，平時以較軟性的訴求，以維持社區住 戶的居住環境安寧；在假日偶爾也舉辦一些較熱鬧的大型活動，吸引地方的目光，並建立知名度及形象。
n 「豐饌」進駐，承租四個店舖，並承諾若未來經營績效不錯將予承購。至此建商認為原先規劃的藝術街 不一定要貫徹執行，可開放較多的餐飲業進來。此作法與先前的設定有所出入，洪先生遂退出企劃團隊。
n 目前店面經營品質都算不錯，但主題性則稍嫌薄弱，後來所舉辦的一些活動效果都不是很好，缺乏延續 性的活動主題。
n 目前店舖出租比例約為五成，建設公司並未介入經營，純由街坊促進會運作，在資源上較為缺乏。但基 地區位良好，雕塑公園帶來的人潮多少也帶來一些商機。
¥ 對於本案住商混合商業環境的看法
n 住商在使用上，有其本質的衝突，住家需要安寧，而店家則需要人潮來消費。
n 本案的商業環境設定為藝術街，企劃的初始是希望藝術消費的店家型態與民眾的休閒生活相互結合，並 思考藝術型態的內容與等級，設法提升環境質感，使民眾與藝術產生對話，但不嚴肅。